不動産投資や賃貸収入というと、富裕層のものというイメージがあるかもしれません。

しかし最近では、REIT（不動産投資信託）や不動産投資クラウドファンディングなど、少額から始められる不動産投資も登場しています。

今回は、少額で始められる不動産投資の種類と、そのメリット・デメリットをご紹介します。

少額で始める不動産投資には何がある？

「不動産投資」という言葉を聞くと、はじめに物件を購入するなど初期費用が高くついてしまうと思われがちです。

しかし、実は下記のように、少額で始める不動産投資もあります。

REIT

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略称で、日本語に訳すと「不動産投資信託」となります。アメリカが発祥地で、日本国内のものは冒頭に「Japan」のJをつけて「J-REIT」と呼ばれています。

REITは、多数の投資家から預かった資金をもとに、オフィスビルやマンション、物流施設、商業施設、病院、ホテルなどの不動産を購入し、その賃貸収入や売却で得られた収益を投資家に分配します。

不動産投資の一種ですが、法律的には投資信託に分類されます。日本では2001年から証券取引所に上場されており、約10万円から取引が可能です。

メリットは、上場しているので売買しやすく流動性が高いという点です。

多くの投資家が資金を出し、集まった資金を使う仕組みなので、個人投資家では手を出しにくいオフィスビルや商業施設、病院などの大型不動産にも投資が可能という点もメリットです。

また、複数の物件に投資することで分散投資ができるほか、収益のほとんどが分配されることも魅力といるでしょう。

一方で、REITは現物の不動産を持てません。また、上場廃止になると資産価値がゼロになってしまうというデメリットもあります。

不動産投資クラウドファンディング

昨今、注目を集めているのが、この不動産投資クラウドファンディングです。

クラウドファンディングとは、自分のアイデアを実現するために、インターネットを介して不特定多数から資金を集める仕組みのことです。

そして不動産投資クラウドファンディングとは、クラウドファンディングのなかでも不動産プロジェクトに特化したもののことをいいます。

月1万円程度からと少額で始められ、現物の不動産投資やREITに比べて利回りが高いという特徴があります。

ただし、利回りが高いということはリスクも高いということです。

また、通常の不動産経営と同様、空室リスクや金利変動リスク、災害リスクなどで想定利回りが達成できないこともありますし、場合によっては元本割れしてしまうこともあります。

加えて、運営会社の倒産リスクもあります。

区分マンションへの投資

区分マンションへの投資とは、マンションの一室を購入してほかの人に貸し出す投資になります。

一般的な不動産投資はマンションやアパートを1棟購入し、各部屋を貸し出します。

入居者数が多くなるほど高い利益を獲得できますが、高額な初期費用および毎月のローン返済が発生する点がデメリットです。

一方、区分マンションへの投資は一室を購入して第三者に貸し出すため、初期費用を抑えての運用が可能です。

しかし、貸し出す物件が一室だけであることから、一般的な不動産投資よりも利益は低くなります。

また、家賃収入がローン返済額を下回ることがあり、ローンを完済してから利益が発生する、ということも考えられます。

一般的な不動産投資と同様に、入居者の家賃滞納や設備故障といったトラブルにも注意しなければなりません。

とはいえ、建物全体を管理するわけではないため、維持費を抑えて運用できる点はメリットといえるでしょう。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、ひとつの不動産を一口数万円から百万円程度に小口化して販売している商品です。

本来、不動産投資を行う際は建物全体を購入する必要があるため、数千万円から数億円の費用が必要になります。

多くの方は自己資本だけでは賄いきれないため、金融機関にてローンを組んで家賃収入から毎月返済します。

しかし、それでも一定の初期費用が必要であることと、ローン審査に落ちてしまう人がいます。

一方、不動産小口化商品の場合は数万円から始められるものもあるため、少ない資本で始められます。

不動産小口化商品には「任意組合型」「賃貸型」「匿名組合型」の3種類があります。

下記はそれぞれの特徴であり、投資家は自分に合った方法で投資を始められます。

• 任意組合型 ：複数の投資家で不動産を共有し、運用や管理を不動産事業者と一緒に行う
• 賃貸型 ：複数の投資家で不動産を共有し、運用や管理は不動産事業者に委託する
• 匿名組合型 ：匿名契約で小口化物件に投資（物件の所有権はない）し、不動産事業者に運用や業務を委託する

不動産小口化商品とは？種類やメリット・デメリットを解説

少額不動産投資のメリット

こちらでは、少額不動産投資のメリットをご紹介します。

初期費用を抑えられる

現物の不動産に投資する場合、物件の購入資金、不動産業者や各種手続きのための手数料、諸税などの費用がかかります。

そのため、ある程度まとまった購入資金は必要になりますが、資産価値がゼロになることはありません。

しかも現物不動産は、融資という他人資本で投資できるという強みがあります。

現在、日本は超低金利時代となっているため、銀行などの金融機関から低金利で借り入れた資金を使って利回りの高い不動産に投資し、収益を上げることが十分に可能です。

しかし、個人を相手にREITや不動産投資クラウドファンディングなどの金融商品の購入資金を融資する金融機関もあまり多くありません。

今後、日本は緩やかなインフレに向かうという予測もあります。

現物不動産は固定金利で融資を受ければ、インフレにも強い投資商品であるといます。

特に、現物不動産のなかには、ワンルームマンションのように購入時の資金面でのハードルが低く、比較的少額から取り組みやすいものもあります。

運用をプロに任せられる

REITや不動産クラウドファンディングといった不動産投資は、不動産投資に関するプロが物件を選定・運用します。

そのため、不動産や不動産投資に明るくない人でも、投資をするだけで自分の手間をかけずに利益を得られます。

知識が明るくない状態で資産運用を始めると、気付いたときには赤字経営に陥っていることがあります。

また、管理費用を抑えるために自分で運用しようという考えも、失敗につながってしまう考え方です。

24時間365日、入居者および近隣住民からのクレームすべてに対応するのは難しいでしょう。

少額不動産投資の場合、管理や運用もプロに依頼できるため、自分の手を空けられるという点はメリットになります。

一般的な不動産投資よりも運用期間が短い

一般的な不動産投資は10年単位で収支を検討する、長期的な投資方法になります。

ローンを返済するのが数十年後、その間に大規模修繕を実施するとなると、期待しているよりも残るお金が少ないことがあるのです。

そのため、不動産投資の特徴としては安定した家賃収入を得て、毎月コツコツと資産を形成する形式になります。

一方、少額不動産投資の場合は3ヶ月や1年といった、一般的な不動産投資よりも短い期間が多いです。

運用期間が短いほど、経済状況など外的要因によるリスクが低くなります。

また、早い段階で資金を回収できることから、すぐに別の案件へ出資する、ということも可能です。

少額不動産投資のデメリット

一方、少額不動産投資には下記のようなデメリットがある点にも注意しておきましょう。

高利回り・高いリターンは期待できない

一般的に、少額不動産投資は一般的な投資と比較すると高利回り・高いリターンは期待できない傾向にあります。

ほとんどの投資商品はハイリスクハイリターンであることから、リスクが少ない少額不動産投資はリターンも小さくなるのです。

投資先が少ない

高額の不動産は条件が良いことから少額不動産投資の投資対象となりにくい傾向にあります。

また、REITや不動産クラウドファンディングの場合、事業者が選定した物件に投資します。

上記より、少額不動産投資は一般的な不動産投資と比較すると、投資先が少ない傾向にあります。

少額不動産投資は、メリットだけでなくリスクも考慮を

少額でも不動産に投資できるREITや不動産投資クラウドファンディングは、資産形成のポートフォリオのひとつとして人気を集めています。ただし、投資商品である以上、必ずメリットだけでなくリスクも発生します。投資の前には、リスクをも考慮しての判断が必要であることを忘れないようにしましょう。

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