不動産投資という言葉を耳にされた方のなかには、「高額な初期費用が必要なのだろう」と考えられる方がいらっしゃると思います。

実際に、不動産を1棟購入するといった運用方法の場合、高額な初期費用が必要となります。

しかし、1万円程度から始められる不動産投資があることをご存じでしょうか。

本記事では、少額で始められる不動産小口化商品とはどのようなものなのか、種類をはじめメリットやデメリットについて解説します。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、不動産を一口数万円から100万円程度に分割し、不動産の家賃収入や売却によって利益を得る手段です。

一般的な不動産投資では、部屋や建物といった大きな単位のものを購入し、運用することが挙げられます。

しかし、そのためには多額の初期費用が必要となったり、ローンを組む必要があったりといった金銭面に課題があります。

不動産小口化商品に投資することによって、高額な初期費用を用意しなくても不動産投資を行うことができます。

また、不動産投資信託とは異なり現物の不動産を保有するため、近年では相続の取り組みとしても注目されています。

不動産特定共同事業法について

不動産特定共同事業法とは投資家の保護を目的として制定された法律で、1995年4月に施行されました。

ひとつの不動産を複数人で投資する事業を運営するためには、国土交通大臣の許可が必要であることが明記されています。

そのため、不動産小口化商品を取り扱う業者は国や自治体が認めた健全な企業であることを証明することができます。

不動産小口化商品も不動産特定共同事業法の対象商品であり、事業者は投資家に正当な配当金を分配する必要があります。

不動産特定共同事業法が制定された背景には、バブル崩壊による企業や投資家の甚大な損失が挙げられます。

当時より不動産小口化商品は販売されていましたが、企業の倒産により投資家は大きな損害を被ることになりました。

そこで、投資家を守る法律の必要性が求められたことから、不動産特定共同事業法が設立され、現在に至ります。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品には、下記のように賃貸型・匿名組合型・任意組合型の3種類が含まれています。

賃貸型

賃貸型の不動産小口化商品とは、複数の投資家が不動産の持ち分を購入し、不動産業者に不動産を貸し出す方法です。

不動産業者は借りた物件の管理・運営を行い、投資家は家賃や売却益を受け取って収入とします。

また、不動産登記の物件所有者欄には投資家の名前が記載されます。

運用や管理をすべて不動産業者が行ってくれる一方、不動産業者が破産した場合は運用が難しくなるといった注意点があります。

匿名組合型

匿名組合型とは、投資家が不動産業者と匿名で組合契約を締結し、利益が投資家に分配される方法です。

賃貸型とは異なり、投資家が投資している不動産の所有権は不動産業者です。

そのため、投資家が受け取る分配金は、税務上では雑所得として勘定されます。

匿名組合型は一口1万円から投資できるものや、1ヶ月単位で始められるものが多いことから、投資初心者にも人気の商品です。

任意組合型

任意組合型とは、投資家と不動産業者が任意組合契約を締結し、共同で不動産事業を行う方法です。

税務上、投資家が受け取る利益は不動産所得として勘定されるため、相続税対策として利用することができます。

また、任意組合型は金銭による出資だけではなく、不動産そのものを現物として出資することがあります。

一般的に任意組合型は一口100万円以上、10年以上の長期運用のものが多い傾向にあるため、安定収入を得たい方に人気です。

不動産小口化商品のメリット

こちらでは、不動産小口化商品のメリットをご紹介します。

プロが選んだ物件に投資できる

不動産小口化商品投資後もプロが運用してくれることから、投資家は特定の金額を投資するだけで収益を得られる点がメリットです。

プロは安定した賃貸収入が期待でき、将来的に不動産価値が上がって売却益が生まれそうな物件を見繕います。

投資家はプロが選定した商品を購入し、不動産収入や用事に売却することでメリットを得られます。

不動産運用のプロは一般の方が購入できないような商業ビルや商業施設、大型マンションなどを選定します。

上記は不動産仲介市場などに出回ることがないような不動産であり、これらを運用することでより大きな利益獲得を目指せます。

リスク分散できる

不動産小口化商品に投資するメリットとして、ポートフォリオができることが挙げられます。

一般的な不動産投資では、マンションの一室や建物全体といった大きな単位で運用するため、初期費用が高額になりがちです。

せっかく購入した物件に人が入らなかったり、複数物件を所有していると維持費が高額になったりするため、収支がマイナスになる可能性もあります。

不動産小口化商品の場合、複数の物件に少額から投資ができるため、ポートフォリオを構築することができます。

また、不動産小口化商品を販売できる業者は国土交通大臣の認可が必要なため、比較的安全な投資であるといえます。

相続税対策に活用できる

一般的に、相続税については現金で引き継ぐよりも、不動産として引き継いだほうが、相続税が低くなる傾向にあります。

不動産の場合、「路線価」と「固定資産税評価額」によって税額が算出されるため、課税額が下がることがあるのです。

贈与税についても同様ですが、場合によっては相続税のほうが低い税率のことがあるため、注意が必要です。

生前に贈与を受けるべきなのか、逝去後に遺産として受け取るべきなのかは財産の種類や贈与の回数に依存します。

これらについては税理士などに相談し、シミュレーションを算出してもらうことで知ることができます。

不動産保有者としての資産運用ができる

本来の不動産投資は投資家自身が物件を保有し、自身で運用できる点がメリットです。

運用の自由度が高い一方、運用のノウハウがなければ空室リスクが高くなり、一時的に赤字に陥ることがあります。

一方、不動産小口化商品については先述の通り、プロが選定した商品を保有するだけで、運用はプロが行ってくれます。

そのため、オーナーは不動産を所有しているだけで利益を獲得できる、という点がメリットといえます。

形式上、負動産古語地下商品は特定の不動産への投資であることから、このような特徴を持つに至ります。

不動産管理の手間がかからない

一般的な不動産投資では、物件の管理や集客といった運営が不可欠であり、わずらわしさを感じてしまうものです。

また、オーナー=管理人であることから、家賃の入金管理や回収、定期的な清掃、メンテナンスも行わなければなりません。

これらの作業は外注することもできますが、外注先の企業に対して一定額・割合の手数料を支払う必要があります。

不動産小口化商品の場合、これらの作業はすべて運用会社が代行してくれるため、手をわずらわさなくなるのです。

管理などの手間がなくなることによって、オーナーはほとんど手放しで利益を獲得できるようになります。

不動産小口化商品のデメリット

一方、不動産小口化商品には下記のようなデメリットがある点には注意が必要です。

金融機関の融資を利用できない

一般的な不動産投資の場合、自己資本でまかないきれない場合は金融機関でローンを組んで物件を購入します。

しかし、不動産小口化商品については派生的な金融商品であることから担保にならないため、融資を受けられません。

前提として、不動産小口化商品は小口化することで融資に頼らなくても投資ができるように設定した商品です。

そのため、自己資本を用意できない人は不動産小口化商品で投資を行うことはできない点がデメリットといえます。

流動性が低い

不動産小口化商品は、所得や財産を現金化することを指す、「流動性」が低い傾向にある商品です。

株式などの金融商品と比較すると、負動産は物件の売却や出資金の引き出しが難しい場合が多いことが要因といえます。

そのため、急に資金が必要になった場合でも、対応がしにくいという点はデメリットといえるでしょう。

特に、賃貸借型や任意組合型の場合、契約期間を設けていることが多く、その期間中は出資金の返還を受け付けてもらえません。

現物不動産投資と比べると利回りが低い

さまざまなメリットを持つ不動産小口化商品ですが、元本保証や利回りが低い点などには注意が必要です。

不動産小口化商品もほかの不動産投資と同様に、金融状況や経済状況などにより価格が変動します。

そのため、投資した金額を下回り、元本割れをする可能性がある点には注意しましょう。

不動産小口化商品はどんな人におすすめ？

不動産小口化商品は、下記のような特徴を持つ人におすすめです。

• 不動産投資に興味はあるものの、資金が少ない人
• 早く不動産投資を始めたい人
• 借金や支払遅延などにより、融資の審査に不安がある人
• 不動産投資に割ける時間が少ない人

先述の通り、不動産小口化商品は自己資本でも行えるように、小口化したものを指します。

金融機関から融資を受けられない一方、比較的少額の自己資本で運用を始められる点が特徴です。

また、一般的な不動産投資よりも早く運用を始められるため、早く始めるほど賃料収入を得られる期間が長くなります。

金融機関から融資を受ける場合は借金や支払遅延などを参照とする可能性が高いため、受けられないことがあるものです。

一方、自己資本の場合は資金繰りについては確認されないため、運用開始のハードルは低いといえるでしょう。

運用自体もプロが行ってくれるため、オーナーは不動産を所有しているだけで利益を得られる点も特徴といえます。

おわりに

本記事では、不動産小口化商品とはどのようなものなのか、種類やメリット・デメリットをご説明しました。

不動産小口化商品とはひとつの不動産を複数小口に分けて、複数の投資家が投資を行う商品です。

一般的な不動産投資とは異なり、ポートフォリオの構築や国土交通大臣の認可が下りている業者が運営する安心感があります。

高額な初期費用をご用意できない方は、不動産小口化商品から始めてみてはいかがでしょうか。

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