「不動産投資」といっても、実際に物件を所有する以外にも投資する方法があることをご存じですか？　今回は、不動産投資とは何か？　またその種類についてお伝えします。

現物不動産への投資

一般的な不動産投資とは、マンションやアパート、一戸建てを投資用として購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得るものです。
不動産投資の特徴としては、以下のようなことが挙げられます。

　・　現物のため事前確認が可能　
　・　ローンが組めるため、数百万円の投資で数千万の不動産を購入できる　
　・　生命保険の代替効果がある　
　・　リスクコントロールが可能　

最近は、特に会社員が副業として、副収入を得ることを目的とした不動産投資が増えています。不動産投資セミナーが増えたり、書店でその手の本が並んだりと、ここ数年は活況が続いています。一方で、不動産投資にはリスクが付き物でもあります。
代表的なものは下記になります。

　・　空室リスク　
　・　家賃減額リスク　
　・　家賃滞納リスク　
　・　物件価格の下落リスク　
　・　自然災害リスク　

最大のリスクといわれるのは「空室」です。空室が続けば自らの資金から“持ち出す”ことになり、メリットとして期待したはずの不労所得が削られる結果になります。

マンション投資についてのメリット・リスクを解説したコラムも併せてご覧ください。
「マンション投資ってなに？メリットから失敗例まで」
「マンション投資最大のリスク？空室リスクを下げるための３つのポイント」

間接的に不動産オーナーになる？REITとは

不動産REITは一般的には「不動産投資信託」と呼ばれ、投資者がREITを通じて間接的に不動産オーナーになる方法です。不動産REITは株式市場に上場しているため、株式取引と同じように取引が可能です。下記のような特徴があります。

　・　少額から間接的に不動産投資ができる　
　・　証券取引場に上場しており、換金性が高い　
　・　複数の不動産に分散投資ができる　
　・　運用や物件維持管理に手間がかからない　

不動産REITは、数年前に始まったNISA口座での購入が可能で、その場合は年間120万円までの非課税枠を利用することもできます。

また、不動産の現物を購入する場合は、主にアパートやマンションなど居住用の不動産に投資をするのが一般的です。しかし、REITは居住用以外に、ホテルやオフィスビル、倉庫などさまざまなジャンルに投資しているため、利益享受の可能性が広がることが大きな魅力といえます。

手間が少なく換金性が高いので、リスクをなるべく分散させたい方に向いていると言えます。

小口化不動産

小口化とは、読んで字のごとく、“不動産の商品を小口に分けて”販売している商品です。小口化不動産はバブル期の失敗を経て法整備が進み、最近では2017年３月により不動産市場を活性化させるために法改正が行われました。

その仕組みについて、REITと何が違うのかを説明しながらご紹介します。

都内近郊のマンションであれば、少なくとも1,000万円はするものです。1,000万円にはなかなか手が出ないという方に、例えば10分割して、100万円×10人と小口に分けて販売をするのが小口化不動産です。小口化することで、投資の敷居を下げると共に、リスクを分散する効果もあります。また、1,000万円で１物件のみに投資するよりも、１口100万円で10物件へさらに分散投資するという手法もあります。

REITとの大きな違いは、小口化不動産は投資価格の変動なしに「インカムゲイン」を得られるということです。インカムゲインとは、株や不動産などの資産を所有していることによって得られる利益のことで、家賃収入や配当金などはインカムゲインに当たります。REITの場合は総合的な利益を享受し、結果、資産の売買益といったもので利益を得られる「キャピタルゲイン」や配当金である「インカムゲイン」を見込むこともできますが、REIT価格の下落により損失を受ける可能性もあります。小口化不動産は元本の変動がないため、投資家が出資した金額の割合でリターンを得ることができます。

また、REITのように物件があらかじめ分散投資されているのではなく、ご自身の裁量で物件を選択し分散投資が可能なのも魅力の一つです。

不動産投資とひと言でいっても、いろいろな方法があることが分かりました。ご自身がどのくらいのリスクがとれるのか、どのくらいの時間を割けるのかを考えて取り組みましょう。

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