「不動産投資」といっても、実際に物件を所有する以外にも投資する方法があることをご存じですか？

今回は、不動産投資とは何か？またその種類についてお伝えします。

現物不動産とは

一般的な不動産投資とは、マンションやアパート、一戸建てを投資用として購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得るものです。

不動産投資の特徴としては、以下のようなことが挙げられます。

• 現物のため事前確認が可能
• ローンが組めるため、数百万円の投資で数千万円の不動産を購入できる
• 生命保険の代替効果がある
• リスクコントロールが可能

現物不動産投資の種類

現物不動産投資には、下記のように「一棟投資」「区分投資」「戸建て投資」の3種類が含まれます。

こちらでは、それぞれの投資方法についてご説明します。

一棟投資

一棟投資は、マンションやアパートなどの建物全体を購入する投資方法です。

規模が大きく、家賃収入も多く見込めますが、その分初期投資額も高く、リスクも大きいのが特徴です。

また、管理やメンテナンスの負担も大きくなります。自己資金に余裕があり、長期的な安定収益を目指す投資家に向いています。

区分投資

区分投資はマンションやアパートの1部屋単位での投資を指すもので、一棟投資と比較すると初期費用とリスクが抑えられています。

ただし、空室リスクや家賃下落リスクは伴うため、立地選びが重要です。

また、複数の物件に分散投資することで、リスクを軽減することも可能です。

戸建て投資

戸建て投資は、一戸建て住宅に対する投資を指します。

土地の所有権も含まれるため、将来的な資産価値の上昇が期待できる一方、購入費用や維持費が高くなる傾向があります。

地域や築年数によって収益性が異なるため、慎重な物件選定が必要です。

現物不動産投資のメリット

以下にて、現物不動産投資のメリットについて解説します。

安定した家賃収入

不動産は生活に不可欠な資産であり、安定した家賃収入を得やすいのが特徴です。

特に立地が良い物件は空室リスクが低く、長期にわたって安定した収益を期待できます。

また、賃料収入はインフレにも強く、物価上昇時には家賃も上昇する可能性があります。

節税効果

減価償却や修繕費、管理費などが経費として計上できるため、所得税や住民税の節税効果があります。

また、相続税・贈与税の観点では、不動産は現金よりも相続税対策としても有効です。

特に、相続時の評価額が購入時の価格より低く見積もられることが多いため、相続税の軽減効果も期待できます。

インフレヘッジ

インフレ時には不動産価格や家賃も上昇する傾向があるため、資産価値を維持・向上させる効果があります。

これは現金や預金に対する不動産の大きな強みであり、市場の動きに左右されにくいため、インフレヘッジが可能です。

加えて、土地は供給が限られているため、長期的には価値が下がりにくい傾向があります。

資産価値の安定性

不動産は物理的な資産であり、他の金融商品に比べて価値の変動が少ない点もメリットです。

経済情勢に左右されにくく、長期的な資産形成に向いている投資商品といえます。

また、将来的にリフォームやリノベーションによって価値を高めることも可能です。

現物不動産投資のリスク

最近は、特に会社員が副業として、副収入を得ることを目的とした不動産投資が増えています。

不動産投資セミナーが増えたり、書店でその手の本が並んだりと、ここ数年は活況が続いています。

一方で、不動産投資にはリスクが付き物でもあります。

代表的なものは下記になります。

空室リスク

不動産投資において大きなリスクのひとつとして、入居者が集まらないことによる空室が挙げられます。

空室が続けば自己資本を切り崩すことになり、メリットとして期待したはずの不労所得が削られる結果になります。

広告を配信したり、折り込みチラシを発行したりすることによる、入居者募集のプロモーションを行いましょう。

家賃減額リスク

賃貸市場の需要低下や経済状況の悪化により、家賃が下がる可能性があります。

これにより、収益が減少し、ローンの返済や維持費の負担が増えることがあります。

立地や需要が安定しているエリアを選ぶこと、長期的な契約を結ぶことが対策として有効です。

家賃滞納リスク

すべての入居者が期日にきっちりと家賃を支払ってくれるわけではなく、なかには家賃を滞納する入居者もいます。

これにより、収入が途絶えるだけでなく、法的手続きが必要になる場合もあります。

家賃滞納リスクを軽減するためには、入居者の信用調査や保証会社の利用、家賃保証保険への加入が有効です。

物件価格の下落リスク

経済状況や地域の衰退により、物件の価値が下落するリスクがあります。

これは、売却時に損失を被る可能性があることを意味しており、自力では対策できない問題といえます。

市場調査やエリアの将来性を見極め、価値が安定している物件を選ぶことが重要です。

自然災害リスク

地震や洪水などの自然災害によって、物件を含む敷地内の庭や建物が損壊するリスクがあります。

これにより、多額の修繕費や再建費用が発生する可能性があり、万が一に備えた設備の充実や貯金などが求められます。

耐震性の高い物件を選ぶことや、火災保険や地震保険に加入することがリスク軽減策として有効です。

マンション投資についてのメリット・リスクを解説したコラムも併せてご覧ください。
「マンション投資ってなに？メリットから失敗例まで」
「マンション投資最大のリスク？空室リスクを下げるための３つのポイント」

間接的に不動産オーナーになる？REITとは

不動産REITは一般的には「不動産投資信託」と呼ばれ、投資者がREITを通じて間接的に不動産オーナーになる方法です。

不動産REITは株式市場に上場しているため、株式取引と同じように取引が可能です。

下記のような特徴があります。

• 少額から間接的に不動産投資ができる
• 証券取引場に上場しており、換金性が高い
• 複数の不動産に分散投資ができる
• 運用や物件維持管理に手間がかからない

不動産REITは、数年前に始まったNISA口座での購入が可能で、その場合は年間120万円までの非課税枠を利用することもできます。

また、不動産の現物を購入する場合は、主にアパートやマンションなど居住用の不動産に投資をするのが一般的です。

しかし、REITは居住用以外に、ホテルやオフィスビル、倉庫などさまざまなジャンルに投資しているため、利益享受の可能性が広がることが大きな魅力といえます。

手間が少なく換金性が高いので、リスクをなるべく分散させたい方に向いていると言えます。

小口化不動産

小口化とは、読んで字のごとく、「不動産の商品を小口に分けて」販売している商品です。

小口化不動産はバブル期の失敗を経て法整備が進み、最近では2017年3月に不動産市場を活性化させるために法改正が行われました。

その仕組みについて、REITと何が違うのかを説明しながらご紹介します。

都内近郊のマンションであれば、少なくとも1,000万円はするものです。

1,000万円にはなかなか手が出ないという方に、例えば10分割して、100万円×10人と小口に分けて販売をするのが小口化不動産です。

小口化することで、投資の敷居を下げると共に、リスクを分散する効果もあります。

また、1口1,000万円で1物件のみに投資するよりも、1口100万円で10物件へさらに分散投資するという手法もあります。

REITとの違い

REITとの大きな違いは、小口化不動産は投資価格の変動なく、「インカムゲイン」を得られるということです。

インカムゲインとは、株や不動産などの資産を所有していることによって得られる利益のことで、家賃収入や配当金などはインカムゲインに当たります。

REITの場合は総合的な利益を享受し、結果、資産の売買益といったもので利益を得られる「キャピタルゲイン」や配当金である「インカムゲイン」を見込むこともできますが、REIT価格の下落により損失を受ける可能性もあります。

小口化不動産は元本の変動がないため、投資家が出資した金額の割合でリターンを得ることができます。

また、REITのように物件があらかじめ分散投資されているのではなく、ご自身の裁量で物件を選択し分散投資が可能なのも魅力のひとつです。

不動産投資とひと言でいっても、いろいろな方法があることが分かりました。

ご自身がどのくらいのリスクがとれるのか、どのくらいの時間を割けるのかを考えて取り組みましょう。

おわりに

本記事では、現物不動産投資とはどのようなものなのかについて、REITや小口化不動産との違いとあわせて解説しました。

現物不動産投資とは、不動産を所有して、その物件から家賃収入や売却益を獲得する投資になります。

安定した家賃収入や節税効果、インフレヘッジ、資産価値の安定性といったメリットを得られます。

一方、空室や家賃減額、家賃滞納、物件価格の下落、自然災害といったリスクを含んでいます。

REITと混同されがちですが、小口化不動産は投資価格の変動なしに「インカムゲイン」を得られる点が異なります。

資産運用の方法を検討している方は、現物不動産投資を選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

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