マンション投資のリスクとして、筆頭に挙げられるのが「空室リスク」です。

マンション投資を成功させるためには、空室率をできるだけ下げる必要があります。

今回は、空室率を下げるために、必ず押さえておきたい6つのポイントについて解説いたします。

空室リスクとは

空室リスクとは、所有している物件が空室になることで家賃収入を得られなくなってしまうリスクを指します。

不動産投資の場合、借主に物件を貸し出して毎月家賃収入を得る「インカムゲイン」が主な収入源となります。

（物件を売却して得られる利益を「キャピタルゲイン」といいます。）

そのため、不動産投資において入居者数はオーナーの収益に直接大きな影響を及ぼす要素であることから、満室が好ましい状態です。

しかし、何らかの理由で退去をしたり、なかなか入居者が集まらなかったりすることで収入が減少してしまいます。

長期的に入居者が集まらないとその分だけ収入が得られなくなるだけではなく、維持・管理のためのランニングコストが発生します。

ランニングコストは家賃収入から捻出することが多く、収入が多いほど割合は低くなります。

オーナーは空室リスクを避けるために、さまざまな方法で所有している物件の入居率を高めなければなりません。

空室リスクが発生する原因

こちらでは、空室リスクが発生する原因をご紹介します。

入居者募集が不十分

入居者はさまざまな媒体で物件を探す際、間取りや写真、築年数などさまざまな情報を参考にします。

不動産サイトなどに掲載されている自分の物件がほかの物件よりも情報が少なかった場合、そのままスルーされる可能性が高いです。

また、チラシなどで認知拡大をしていなかった場合も、空室リスクが高くなる要因となります。

建物の劣化

物件は外気にさらされる有形物であることから、経年劣化によってさまざまな箇所に支障が発生します。

特に、建物の外見は入居希望者が真っ先に目にする場所であり、そこに汚れやひび割れがあった場合は入居をためらうものです。

良質な物件は築年数に限らずキレイな状態を維持しており、内面・外見ともに手入れが行き渡っている傾向にあります。

家賃設定

オーナーは少しでも多くの利益を確保したいと考えており、そのためには家賃を慎重に決めなければなりません。

近隣の物件よりも家賃が高い場合は入居する可能性が下がってしまい、家賃が安ければ得られる利益が下がってしまいます。

そのため、家賃設定は近隣の物件を参照して、適切な価格設定で公開しましょう。

空室対策のポイント1：エリアを選ぶ

空室率を下げるためのひとつ目のポイントは「投資するマンションのエリア選び」です。

株やそのほかの金融商品と同様に、資産の価値は、経済の原則である「需要」と「供給」のバランスで決まります。

賃貸マンションの需要は、主にその物件の「立地」から生まれます。一方、供給は「競合物件の数」のことになります。

需要を生む要素には、立地以外にも間取りや設備仕様といった商品性もありますが、賃貸マンションは「最寄り駅から近い」「鉄道の路線が通勤・通学のために便利」「買い物が便利」など、より立地を重視して選ばれる傾向にあります。

競合物件の数をコントロールすることはできないので、需要が高いエリアを優先して慎重に探すことが大切です。
需要が高いということは、入居希望者が多くなり、結果的に空室率が下がります。需要が高いエリアとは、主に以下のものが挙げられます。

ターミナル駅のような利便性の高い駅が最寄り駅

• 住宅情報誌で紹介されるような人気エリア内の駅が最寄り駅
• 再開発が周辺で行われている
• 人気のある大型商業施設に近い
• 大学が近い

マンション投資に向いたエリア選びでは、「そこに住む」理由が強く、また、その理由に継続性が高いという点が大切です。

その意味では、「駅」の力が最も大きいでしょう。

駅の周辺には、新駅が近くにできることも少なく、路線が変更になることもほとんどありません。

そのため、その駅の周辺エリアの価値が大きく変化する可能性は低く、安定した需要が維持されるといえるでしょう。

一方、駅に比べると、大学や商業施設は、廃止・廃業や移転する可能性もあります。

そうなった場合は、一時的に賃貸の需給バランスが崩れ、空室物件が増えたり賃料が下がったりなど、周辺エリアの価値が下がってしまう可能性があります。

空室対策のポイント2：なるべくコンパクトな物件を選ぶ

マンション投資の空室率を下げるふたつ目のポイントは、なるべくコンパクトな物件に投資するという点です。

コンパクトな物件とは、1R～1LDK程度の物件のことです。

なぜなら、コンパクトな物件のターゲットは、単身者・夫婦のみ世帯であり、東京都では今後増加すると予想されているため、賃貸需要が引き続き見込まれているからです。

一方、広い部屋のマンションを希望するファミリー世帯は減少傾向にあります。

そして、ファミリー世帯層は住居に対するニーズが、分譲マンション、分譲一戸建て、賃貸一戸建て、および二世帯住宅など多岐にわたり、競合物件が多くなるため、ファミリー向け物件はコンパクトな物件よりも空室となる可能性が高いのです。

単身者・夫婦のみ世帯の増加傾向

東京都の統計データ「東京都世帯数の予測」(平成26年3月)によれば、東京都の単身者・夫婦のみ世帯は今後以下の推移で増加していくと予想されています(数字は小数点以下四捨五入)。

一方で、総務省の発表している人口動態についてのデータによると、日本の人口自体は減少していきます。

このような状況でも、単身者・夫婦のみ世帯は、東京都では増加していくと予想されています。

空室対策のポイント3：管理の良い物件を選ぶ

空室率を下げる3つ目のポイントは、管理の良い物件を選ぶことです。

管理の良い物件を選ぶときにチェックする項目は、以下のものが挙げられます。

• 長期修繕計画や修繕積立金
• 共用部の清掃の状態

「マンションは管理を買え」といわれるくらい、マンションにおける管理は重要です。

チェックする項目は、マンション全体の長期修繕計画が策定されているか、十分な修繕積立金が積み立てられているかです。

この修繕計画が実行されないと、マンションの劣化が進み、資産価値の低下につながってしまいます。

また、共用部の清掃状況も重視するべきです。清掃の仕方や清掃範囲によって共用部の印象が大きく変わります。

居室内だけでなく、共用部が清潔に管理されていることにより、建物全体の印象が良くなるため、空室率の低下につながるでしょう。

この点は、マンション投資を始めるときに、管理ノウハウが豊富で信頼のおけるマンション管理会社に依頼すると安心です。

空室対策のポイント4：競合物件を分析する

空室対策で取りがちな行動の一例として、自分が所有している物件のみで考えてしまうことが挙げられます。

自分の物件だけで考えてしまうと、最適な家賃設定や物件の内容、立地条件などが他と比べてどうなのかが分かりません。

そのため、空室対策を行う際には近隣にある競合の物件を分析し、自分の物件と比較をしてみましょう。

競合と比べて価格設定はどうか、立地の割に価格が安い・高くないかなど、考える要素はさまざまです。

また、価格に大きな差がなくても、募集条件が異なる場合も入居率に影響を及ぼします。

なお、家賃は収益に直接大きな影響を及ぼす要素であるため、家賃の見直しは最終手段としておくようにしましょう。

空室対策のポイント5：内見で魅力的に感じてもらうための工夫

入居希望者が内見するということはその物件に興味を持っているということであり、入居してもらえる可能性が高い状態です。

しかし、内見をしても入居に至らないということは多々あるもので、下記の要素が原因となっています。

• 部屋が汚かった
• 写真と現物に乖離があった
• ニオイが臭かった
• 照明がなかったため、室内が暗かった
• 空調が設置されていないため、暑かった・寒かった など

入居希望者に好印象を持ってもらうため、これらに注意することで入居率を高められます。

空室対策のポイント6：リフォーム・リノベーション

築年数が古い物件の場合、当時とはライフスタイルが異なっているため入居に至らない可能性があります。

また、ところどころにガタが来てしまうことによって、思わぬトラブルを招いてしまうことも考えられます。

これらを解消するため、メンテナンスもかねてリフォーム・リノベーションも検討してみましょう。

リフォームやリノベーションを行うことによって、間取りや部屋の使い勝手などを従来とは大きく変えられます。

現代のライフスタイルに合った状態にリフォーム・リノベーションを行うことで、入居に至る可能性が高くなるでしょう。

ただし、リフォーム・リノベーションの際には高額な出費が発生するため、入念なリサーチ・検討が必要です。

このように、空室リスクを下げる方法は多岐にわたりますが、いずれの方法においてもリサーチと試算が必要です。

無計画な施策は期待しているような成果を得られない可能性が高く、費用対効果が悪くなってしまいます。

競合物件はどのような状況なのか、多くの入居希望者に知ってもらうためには何をすればいいかなど、検討材料は多岐にわたります。

これらを入念に検討し、最善だと考えられる対策をとることによって、効率良く空室対策を行えます。

改善方法が分からない方は、コンサルタントに相談したりセミナーなどで情報を収集したりすると良いでしょう。

まとめ

このように、マンション投資の空室リスクを下げるためには「エリアを選ぶ」「なるべくコンパクトな物件を選ぶ」「管理の良い物件を選ぶ」「競合物件を分析する」「内見で魅力的に感じてもらうための工夫」「リフォーム・リノベーション」の6点のポイントを押さえておくことは非常に重要です。

マンション投資において、空室リスクを下げるポイントを押さえておくことは成功への近道です。しっかり頭に入れておきましょう。

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