マンション投資最大のリスク?空室リスクを下げるための3つのポイント

マンション投資最大のリスク?空室リスクを下げるための3つのポイント

マンション投資のリスクとして、筆頭に挙げられるのが「空室リスク」です。マンション投資を成功させるためには、空室率をできるだけ下げる必要があります。今回は、空室率を下げるために、必ず押さえておきたい3つのポイントについて解説いたします。

ポイント1:エリアを選ぶ

空室率を下げるための1つ目のポイントは「投資するマンションのエリア選び」です。株やそのほかの金融商品と同様に、資産の価値は、経済の原則である「需要」と「供給」のバランスで決まります。賃貸マンションの需要は、主にその物件の「立地」から生まれます。一方、供給は「競合物件の数」のことになります。
需要を生む要素には、立地以外にも間取りや設備仕様といった商品性もありますが、賃貸マンションは「最寄り駅から近い」「鉄道の路線が通勤・通学のために便利」「買い物が便利」など、より立地を重視して選ばれる傾向にあります。競合物件の数をコントロールすることはできないので、需要が高いエリアを優先して慎重に探すことが大切です。
需要が高いということは、入居希望者が多くなり、結果的に空室率が下がります。需要が高いエリアとは、主に以下のものが挙げられます。

〇 ターミナル駅のような利便性の高い駅が最寄り駅

〇 住宅情報誌で紹介されるような人気エリア内の駅が最寄り駅

〇 再開発が周辺で行われている

〇 人気のある大型商業施設に近い

〇 大学が近い

マンション投資に向いたエリア選びでは、「そこに住む」理由が強く、また、その理由に継続性が高いという点が大切です。その意味では、「駅」の力が最も大きいでしょう。駅の周辺には、新駅が近くにできることも少なく、路線が変更になることもほとんどありません。そのため、その駅の周辺エリアの価値が大きく変化する可能性は低く、安定した需要が維持されると言えるでしょう。一方、駅に比べると、大学や商業施設は、廃止・廃業や移転する可能性もあります。そうなった場合は、一時的に賃貸の需給バランスが崩れ、空室物件が増えたり賃料が下がったりなど、周辺エリアの価値が下がってしまう可能性があります。

ポイント2:なるべくコンパクトな物件を選ぶ

マンション投資の空室率を下げる2つ目のポイントは、なるべくコンパクトな物件に投資するという点です。コンパクトな物件とは、1R~1LDK程度の物件のことです。なぜなら、コンパクトな物件のターゲットは、単身者・夫婦のみ世帯であり、東京都では今後増加すると予想されているため、賃貸需要が引き続き見込まれているからです。
一方、広い部屋のマンションを希望するファミリー世帯は減少傾向にあります。そして、ファミリー世帯層は住居に対するニーズが、分譲マンション、分譲一戸建て、賃貸一戸建て、および二世帯住宅など多岐にわたり、競合物件が多くなるため、ファミリー向け物件はコンパクトな物件よりも空室となる可能性が高いのです。

単身者・夫婦のみ世帯の増加傾向

東京都の統計データ「東京都世帯数の予測」(平成26年3月)によれば、東京都の単身者・夫婦のみ世帯は今後以下の推移で増加していくと予想されています(数字は小数点以下四捨五入)。

一方で、総務省の発表している人口動態についてのデータによると、日本の人口自体は減少していきます。このような状況でも、単身者・夫婦のみ世帯は、東京都では増加していくと予想されています。

ポイント3:管理の良い物件を選ぶ

空室率を下げる3つ目のポイントは、管理の良い物件を選ぶことです。管理の良い物件を選ぶときにチェックする項目は、以下のものが挙げられます。

〇 長期修繕計画や修繕積立金

〇 共用部の清掃の状態

「マンションは管理を買え」といわれるくらい、マンションにおける管理は重要です。チェックする項目は、マンション全体の長期修繕計画が策定されているか、十分な修繕積立金が積み立てられているかです。この修繕計画が実行されないと、マンションの劣化が進み、資産価値の低下につながってしまいます。
また、共用部の清掃状況も重視するべきです。清掃の仕方や清掃範囲によって共用部の印象が大きく変わります。居室内だけでなく、共用部が清潔に管理されていることにより、建物全体の印象が良くなるため、空室率の低下につながるでしょう。この点は、マンション投資を始めるときに、管理ノウハウが豊富で信頼のおけるマンション管理会社に依頼すると安心です。

まとめ

このように、マンション投資の空室リスクを下げるためには「エリアを選ぶ」「なるべくコンパクトな物件を選ぶ」「管理の良い物件を選ぶ」の3点のポイントを押さえておくことは非常に重要です。マンション投資において、空室リスクを下げるポイントを押さえておくことは成功への近道です。しっかり頭に入れておきましょう。

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