中古マンション投資は本当に魅力的?その注意点とは

中古マンション投資は本当に魅力的?その注意点とは

 不動産投資が賑わいを見せている昨今、比較的低価格で始められ、様々なメリットが見込まれる中古マンション投資が注目を集めています。しかし、本当に中古マンション投資はメリットだけなのでしょうか?注意点も含めて、初心者に中古マンション投資が適しているのか考えます。

新築よりも中古?中古マンション投資のメリット

「このところの地価の高騰で、気になっていた物件がすごい金額になっていた。新築はもう高すぎて手が出ない」。そんな人に人気があるのが、中古マンションです。「中古物件はあまり考えていなかった」という方もいるかもしれませんが、実はいろいろなメリットがあることをご存知ですか?
主なメリットは大きく3つあります。

 1. 新築に比べて購入価格が安く、利回りが高い 
 2. 資産価値・賃料が大きく変化しない 
 3. 実際に現地を確認し、管理状態も把握できる 

 中古物件の魅力といえば、利回りの高さが挙げられます。不動産投資の利回りの求め方は「年間家賃収入÷物件価格×100」で求めます。2018年現在、中古ワンルームマンションの利回りは5~6%と言われており、例えば物件価格1,400万円で家賃7万円のマンションだと「7万円×12ヶ月÷1,400万円×100=6%」となります。新築ワンルームマンションは4%前後の利回りのため、中古物件利回りの優位性がお分かりいただけるのではないでしょうか。
 
 また、資産価値・賃料が大きく変化しないこともメリットです。三井住友トラスト不動産のレポートによると、築15~20年以降の物件価格の下落率は緩やかに推移しています。賃料についても三井住友トラスト基礎研究所のレポート(PDF)では、築11年以降の賃料に対する下げ圧力が低下しています。物件価格や賃料は、株式などと比較すると値動きが小さいため、安定的な資産形成を行うことが可能です。
 
 さらに、中古物件では、購入前に現物を確認できるため、管理状態を把握することができます。新築物件は完成前に購入することが多く、自分の目で物件を確認できないケースが多いものです。モデルルームや図面しか見ずに購入し、完成してみたら「思っていたものと違っていた」「モデルルームはすてきだったのに」「エントランスのような共用部分がイメージと違った」などの意見が出てくるのも致し方ないのかもしれません。

 また、「マンションは管理を買え」という言葉があるように、マンションの管理状態で物件の将来的な資産価値を左右することになります。そのため、管理が行き届いているかどうかが大きなポイントとなるのです。

 マンションの管理については、「マンションの管理はここをチェック!ダメ物件を買わないための3つの注意点」)で詳しくご説明しています。

中古マンションを購入するリスク

 では、中古マンションを購入するリスクはどんなところにあるのでしょうか?
 大きく分けて3つのポイントがあります。

 1. 突発的な修繕費用がかかる 
 2. 設備が古く、入居者に敬遠される可能性も 
 3. 築年数が古いと、新耐震基準に対応していないことがある 

 新築物件に比べて築年数が古い分、修繕をしなければならないケースが多くなります。エアコンの故障、壁紙の黄ばみ、水回りの経年劣化など、さまざまな部分で突発的に修理が必要になることもあり、これらは避けられません。修繕が行き届かないと、入居者の退室につながるのはもちろんですが、設備が古いと募集段階で敬遠される可能性もあります。そのため、中古物件の取得に際しては、突発的な修理費用を見込むのが良いでしょう。
 
 また、日本は地震が多い国なので、大きな地震があると耐震に対する法律が見直されることがあります。現段階では大きく分類すると、1981年6月以降に建築確認申請が出されて建築された建物が新耐震基準、それ以前の建物は旧耐震基準となっています。実際に、1995年に起きた「阪神淡路大震災」でも、耐震基準を満たしているかどうかで被害が大きく異なり、旧耐震基準の建物は被害が大きかったという報告が出ています。(参考:阪神淡路大震災による建物等に係る被害(PDF)|国土交通省

中古マンションの選び方は?

 では、実際に中古マンションを選ぶ時には、どんな物件を選んだらいいのでしょうか? 3つのポイントを見ていきます。 

1. 立地が良いか?

 最近のマンション市場では賃貸や売買に限らず、特に立地が重視されます。不動産情報サイトのHOME’Sなどでは、徒歩分数を条件に物件検索が可能なため、多くの人は10分以内で検索します。そうすると徒歩11分以上かかる物件では、検討対象にもあがらなくなってしまうのです。立地については変えることができないため、賃貸需要が見込める都市部や、利便性が高い地域などを選ぶようにしましょう。加えて物件に足を運んで、日当りや近隣物件との距離感、周囲の環境等を自分で確かめることもなお効果的です。

2. 管理状況が良いか?

 不動産を所有するときは、図面だけでなく建物の中や外、周辺状況の細かい部分までしっかりと把握しなければなりません。中古物件には突発的な修繕リスクもありますが、管理状況を把握できるのはメリットの一つです。
 

3. 新耐震基準の物件か?

 中古マンション投資を行う上で、リスク回避として抑えなければならないのは新耐震基準の物件かどうかです。1981年6月以降に建築確認申請が出されて建築された建物が新耐震基準となるため、物件選択の際は留意するようにしましょう。

まとめ

 中古マンションにはリスクが高い物件もあります。初心者はその点をしっかりと見極めて投資する必要があるので注意が必要です。
 
 物件の安さだけで判断するのではなく、物件の販売・管理の役目を担うパートナーである不動産会社にも目を向けながら、自分はどのくらいの時間と手間を割くことができるか、しっかりと考えて検討しましょう。

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