不動産投資が賑わいを見せている昨今、比較的低価格で始められ、さまざまなメリットが見込まれる中古マンション投資が注目を集めています。

しかし、本当に中古マンション投資はメリットだけなのでしょうか？

本記事では、中古マンションの投資は魅力的なのかについて、注意点も含めて解説します。

新築よりも中古？中古マンション投資のメリット

「このところの地価の高騰で、気になっていた物件がすごい金額になっていた。新築はもう高すぎて手が出ない」と思われている方に人気なのが、中古マンションです。

「中古物件はあまり考えていなかった」という方もいらっしゃると思いますが、下記3つのメリットがあります。

新築に比べて購入価格が安く、利回りが高い

中古物件の魅力といえば、利回りの高さが挙げられます。

不動産投資の利回りの求め方は「年間家賃収入÷物件価格×100」で求められます。

2018年現在、中古ワンルームマンションの利回りは5～6％と言われています。

たとえば物件価格1,400万円で家賃7万円のマンションの場合、利回り率は下記のように求められます。

｛（7万円×12ヶ月）÷1,400万円｝×100＝6％

新築ワンルームマンションは4％前後の利回りのため、中古物件利回りの優位性がお分かりいただけたと思います。

資産価値・賃料が大きく変化しない

中古マンションは、新築マンションと比べて資産価値・賃料が大きく変化しないこともメリットです。

築年数が浅く管理状態が良い物件や、駅が近かったり道路が整備されていたりといった、利便性が高い物件には多くの人が集まるものです。

そのため、中古物件でも条件によっては新築物件と同等以上の資産価値を持つことがあり、賃料が変化しにくい傾向にあります。

三井住友トラスト不動産のレポートによると、築15～20年以降の物件価格の下落率は緩やかに推移しています。

賃料についても三井住友トラスト基礎研究所のレポート(PDF)では、築11年以降の賃料に対する下げ圧力が低下しています。

物件価格や賃料は、株式などと比較すると値動きが小さいため、安定的な資産形成を行うことが可能です。

実際に現地を確認し、管理状態も把握できる

中古物件は購入前に現物を確認できるため、管理状態を把握することができます。

すでに入居者がいる賃貸物件の場合、空室状況や毎月の家賃収入などを把握しやすい点も特徴です。

一方、新築物件は完成前に購入することが多く、自分の目で物件を確認できないケースが多いものです。

モデルルームや図面のみで判断して購入し、完成してみたら「思っていたものと違っていた」「モデルルームは素敵だったのに」「エントランスのような共用部分がイメージと違った」といった意見をよく耳にします。

また、新築物件には入居者が入るのか、安定した収入を得られるのかといった懸念があります。

期待していた人数の入居者が集まらなかった場合、「マンションは管理を買え」という言葉があるように、マンションの管理状態で物件の将来的な資産価値を左右することになります。

そのため、管理が行き届いているかどうかが大きなポイントとなるのです。

マンションの管理については、「マンションの管理はここをチェック！ダメ物件を買わないための3つの注意点」で詳しくご説明しています。

中古マンションを購入するリスク

こちらでは、中古マンションを購入するリスクを3点ご紹介します。

突発的な修繕費用がかかる

中古マンションは新築物件に比べて築年数が古く、すでに入居者が利用している物件です。

そのため、室内だけではなく共用部の老朽化により修繕をしなければならないケースが多くなります。

下記、室内と室外で修繕される場所の一例です。

室内

室内ではエアコンの故障や壁紙の黄ばみ、水回りの経年劣化など、さまざまな部分で突発的に修理が必要になることがあります。

中古マンションのなかにはエアコンや室外機といった設備が入居前に取り付けられており、管理者が負担することがあります。

そのような物件の場合、入居者は自分の判断・出費で業者に依頼することはできず、修繕が必要な場合は管理人にその旨を伝える必要があります。

管理会社は入居者から故障や不備に関する問い合わせがあった場合、迅速な対応が求められます。

管理会社が出費をためらってしまったり修繕費を捻出できなかったりすると、入居者の満足度が下がることによって退去者が続出してしまい、家賃収入が下がってしまいます。

そのため、管理会社は物件の管理を怠らず、最善の状態を維持する必要があると言えるでしょう。

室外

入居者全員が使う廊下やエントランス、ロビーなども管理が必要な場所です。

たとえば、マンションの第一印象を左右する外壁にヒビが入っていたり、ほかのマンションと比べて汚れていたりすると入居者は集まりにくいものです。

また、火災報知機のそばに入居者の荷物が大量に置かれている場合、安全を確保できないことから災害時のリスクが増加します。

これらには住民に相談することで解決できるものもありますが、設備などの修繕には専門業者に依頼して、大規模修繕が必要になるものもあります。

そのため、中古マンションの投資を行う際は、修繕費用を考慮しましょう。

設備が古く、入居者に敬遠される可能性も

マンション全体の修繕が行き届いていない場合、入居者の退室につながるだけではなく、設備が古いと募集段階で入居希望者が敬遠する可能性もあります。

一方、築年数や設備が古いマンションでも、十分に管理が行き届いている物件には多くの入居者が長い期間住み続けることが考えられます。

入居者が多いほど収入が多くなり、入居日数が長くなるほど安定した収入が期待できるといったメリットを得られます。

新しい入居者を募集する際、管理業者や広告代理店などに入居者募集に関するプロモーションを依頼します。

入居者はすぐに見つかることもありますが、長い期間プロモーションを行っても見つからないこともあります。

新規入居者の募集に集中しすぎると、設備管理が後回しになりがちです。

その結果、既存の入居者の不満が募り、退去率が上がる可能性が考えられます。

そのため、中古物件の取得に際しては入居者の募集だけではなく、突発的な修理費用を見込むことも重要です。

築年数が古いと、新耐震基準に対応していないことがある

日本は地震が多い国なので、大きな地震があると耐震に関する法律が見直されることがあります。

現段階では大きく分類すると、1981年6月以降に建築確認申請が出されて建築された建物が新耐震基準、それ以前の建物は旧耐震基準となっています。

新耐震基準は震度6～7程度の地震が発生しても倒壊しない基準で、旧耐震基準は震度5程度の地震に耐えられる強度を指します。

入居者のなかには安全な物件に住むことを目的として、耐震基準を重要視する方がいらっしゃいます。

実際に、1995年に起きた「阪神淡路大震災」でも、耐震基準を満たしているかどうかで被害が大きく異なり、旧耐震基準の建物は被害が大きかったという報告が出ています。

（参考：阪神淡路大震災による建物等に係る被害（PDF）｜国土交通省）

そのため、物件を購入する際は外観や設備だけではなく、耐震基準も確認しておきましょう。

中古マンションの選び方は？

では、実際に中古マンションを選ぶ時には、どんな物件を選んだら良いのでしょうか？

こちらでは、中古マンションの選び方を「立地」「管理状況」「耐震基準」の3つに分けてご紹介します。

1.立地が良いか？

最近のマンション市場では賃貸や売買に限らず、特に立地が重視されます。

不動産情報サイトのHOME’Sなどでは、徒歩分数を条件に物件検索が可能であり、10分以内の物件を検索する方が多い傾向にあります。

そのため、徒歩11分以上かかる物件は検討対象に上がらなくなってしまうことから、入居希望者の目に触れにくくなります。

自動車や自転車のように、建物の立地は変えることができないため、賃貸需要が見込める都市部や、利便性が高い地域などを選ぶようにしましょう。

加えて物件に足を運んで、日当たりや近隣物件との距離感、周囲の環境等を自分で確かめることも重要です。

2.管理状況が良いか？

不動産を所有する際、図面だけでなく建物の中や外、周辺状況の細かい部分までしっかりと把握しておきましょう。

大規模な故障やトラブルは日々の細かな管理で防ぐことができるものもあり、数年に一度のメンテナンスを行うことで修繕費用を最小限に抑えることができます。

また、物件を購入してからすぐに大規模な改修工事が必要になった、という方がいらっしゃるため、修繕や改修を行った日時を確認しておくことも重要です。

中古物件には突発的な修繕リスクもありますが、管理状況を把握できるのはメリットのひとつです。

3.新耐震基準の物件か？

中古マンション投資を行う上で、リスク回避として抑えなければならないもののひとつに新耐震基準が挙げられます。

先述の通り、耐震基準には震度5程度の地震に耐えられる旧耐震基準と、震度6～7程度の地震に耐えることができる新耐震基準の2種類があります。

旧耐震基準は新耐震基準よりも築年数が古い物件に多いことから、メンテナンスの場所や回数が多くなる傾向にあります。

そのため、外観や内観がキレイな状態に維持されており、定期的にメンテナンスを行っている中古物件を購入した場合でも、定期的な修繕が必要になる可能性がある点には注意が必要です。

1981年6月以降に建築確認申請が出されて建築された建物が新耐震基準となるため、物件選択の際は注意しましょう。

中古マンションの築年数別の特徴

一言で中古マンションといっても、築年数によりさまざまな特徴があります。

下記、2023年4月現在を基準としたマンションの築年数ごとの特徴をご紹介します。

築年数10年未満

築年数10年未満の物件は新築と比べると割安な価格にも関わらず、設備の状態は良好なものが多い傾向にあります。

そのため、購入時に設備交換が不要であることから、初期投資費用を抑えることができる点が特徴です。

また、金融機関から融資を受ける際は建物の耐用年数や築年数などを考慮するため、融資を受けやすい点も魅力です。

一方、築年数の経過とともに物件の価値が下落する点や、長いローンを組む必要がある点には注意が必要です。

築年数11～20年

築年数11～20年の物件は好立地に建てられているものが多く、多くの入居者が生活しているマンションもあります。

入居者からすると築年数が古くても利便性が高く、設備に問題がない物件にはメリットを感じるため、物件としての需要は安定している傾向にあります。

一方、管理側からすると大規模修繕が必要になる時期であるため、タイミングによっては投資直後に多額の費用を支払う必要がある点には注意しましょう。

また、定期的に管理を行っていても設備の劣化が進行する時期でもあるため、リフォームなどによって資産価値を上げる施策も考えておくことが大切です。

築年数21～30年

築年数21～30年の物件は価値の下落が緩やかになる傾向にあり、比較的安価で投資・購入が可能です。

また、価格変動が少ないことから、売却時も購入時とほとんど変わらない金額で買い取ってもらえる可能性があります。

一方、建物や設備の老朽化が進行する築年数であることから、設備の入れ替えやリフォームといった多額の資金が必要となる場合があります。

そのため、投資・購入時には設備の設置時期やリフォーム時期、大規模修繕の実施時期などを確認しておきましょう。

築年数30年以上

築年数30年以上の物件は購入金額が抑えられており、都心部など高い人気のエリアでは利回り率が良いといった点が魅力です。

しかし、築年数が経過していることから融資を受けにくく、担保評価が低くなる傾向にあります。

また、築30年の物件は法定耐用年数が短く、室内や設備が現在のライフスタイルに合っていない物件も多く見受けられます。

そのため、入居者が集まらない場合はリフォームやリノベーションを検討しましょう。

中古マンション投資で失敗しないためのポイント

中古マンション投資を行っている方のなかには、赤字経営が続いているという方がいらっしゃいます。

不動産投資を行う際、中古マンションを購入するために不動産会社へ多額の初期費用を支払います。

購入後はランニングコストとして固定資産税や管理費用など、さまざまな費用が継続して発生します。

そのため、マンションを購入する際は収入だけではなく、支出についても十分に計画しておきましょう。

「〇月に〇〇の支払いが発生する」「〇〇が古いから、近いうちに故障する可能性があるから〇〇円を手元に残しておく」といった計画を立てておくことで、出費に関する事象が発生しても慌てることなく対応できるようになります。

また、マンションの設備などで住民がケガをしたり生活が送れなかったりすることで、損害賠償の支払いを求められることがあります。

そのような事態を避けるために、マンションを購入する前に不動産会社へ修繕履歴などを確認しておきましょう。

まとめ

本記事では、中古マンション投資の魅力や注意点について解説しました。

中古マンションにはリスクが高い物件もあるため、マンション投資の初心者は物件の状況をと見極めて投資する必要があります。

物件の安さだけで判断するのではなく、物件の販売・管理の役目を担うパートナーである不動産会社にも目を向けながら、自分はどのくらいの時間と手間を割くことができるか、しっかりと考えて検討しましょう。

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