不動産取得時にかかる「費用」といえば、物件価格を思い浮かべるのが普通でしょう。しかし、不動産取得時には物件以外にもさまざまな費用が発生します。物件の価格が大きくなるため、相対的に諸費用が少額に感じてしまうかもしれませんが、諸費用の総額は決して小さいものではありません。どのような諸費用があり、どのくらいの金額になるのかを確認していきましょう。

不動産取得時の費用にはどんなものがある？

最初に、不動産を取得するときの一般的な費用をご紹介します。不動産を取得する場合には通常、ローンを組むことになりますので、今回は「購入時」と「借入時」に分けてみていきます。

不動産の購入に必要な諸費用

購入時は、主に「仲介手数料」「契約書印紙代（印紙税）」「登記費用（所有権保存・移転）の登記手数料（登録免許税）」「司法書士報酬」などが発生します。

• • 仲介手数料

不動産会社に仲介してもらう場合にかかる仲介手数料は、法令で上限が決められています。上限を超えることはできませんが、上限以下の金額とすることは問題ありません。そのため、仲介会社によって仲介手数料は異なります。また、消費税もかかってきます。

• • 印紙税

契約書には、契約金額に応じた印紙を貼付します。売買（請負）金額による印紙税は軽減税率が適用され、例えば1,000万円超～5,000万円以下が1万円、5,000万円超1億以下が3万円となります。なお、軽減税率は2020年3月31日までに作成された契約書が適用対象です。

• • 登録免許税

不動産登記には、取得経緯や目的に応じて複数の登記がありますが、通常の不動産取得ならおおよそ次の2種類です。全体として、登記費用は期限を定めて軽減税率が適用されることがよくあります。また、取引内容や物件の種類によっても税率が変わってきますので、税率をよく確認するようにしましょう。
●所有権保存登記（建物）：新築物件で行われる登記で、税率は物件価格の1000分の4が本則です（新築物件の物件価格は各法務局が用途や構造によって算出した課税標準価格に準じる）。
●所有権移転登記（土地・建物）：売買によって所有者が変わった場合に行う登記で、固定資産税評価額に対して課税されます。税率は、土地が1000分の15（2021年4月1日以降は1000分の20）、建物が1000分の20となっています。ただし、建物については、「中古物件」「共同住宅」「認定低炭素住宅」など、建物の状態によっては軽減税率があります。

• • 司法書士報酬

不動産登記は専門家である司法書士が行うのが一般的ですので、登記に付随する費用と考えていいでしょう。

借入にかかる諸費用

不動産取得時のローンは自己所有用の住宅ローンと、投資物件用の不動産投資ローンに大別されます。金利は住宅ローンのほうが低く、諸費用も住宅ローンのほうが低額になる傾向がありますが、不動産を担保に入れて融資を受ける基本的な仕組みは同じです。主に、「住宅ローンの事務手数料・保証料・団体信用生命保険料」「抵当権設定登記の登記手数料」「司法書士報酬」「火災（地震）保険料」などが発生します。

• • 住宅ローンの事務手数料や保証料

ローンの事務手数料は「定額〇〇万円」と金額が決まっている場合と、「融資額の1～2％」程度というように借入額に応じて変動するケースの2種類あります。
保証料は借入額、返済期間等によって変わってきます。支払い方法は主に、契約時一括して支払う「前払タイプ」と、返済金利が一定利率上乗せされる「金利上乗せタイプ」の2つです。ただし、保証料が無料のローンも増えており、ローン商品ごとに詳細は異なります。

• • 印紙税

ローン契約書にも、印紙を貼付します。ただし、売買（請負）金額ではなく、借入額に応じた印紙を使用します。借入額による印紙税の額は、例えば500万円超～1,000万円以下が1万円、1,000万円超～5,000万円以下が2万円となります。

• • 抵当権設定登記の登記手数料

抵当権の設定登記の税率は、印紙税と同じく借入額が基準です。税率は、本則1000分の4、軽減税率1000分の1です。

• • 司法書士報酬

購入時と同じく数万円程度が一般的ですが、やはり司法書士により異なります。ローン契約と抵当権設定は借入金融機関で同時に行うので、金融機関に確認してみるといいでしょう。

• • 団体信用生命保険料

通常は融資条件として、団体信用生命保険（団信）や火災保険への加入が求められます。団信とは契約者に万が一のことがあった場合に、ローン残高と同額の保険金が拠出され、それをもってローンが完済される保険です。保障内容が「死亡」や「高度障害」のみとシンプルなものなら保険料が無料のことが多いですが、保障内容を手厚くすると有料になるのが一般的です。

• • 火災保険料（地震保険料）

保険料は、建物の構造や材質、補償範囲などにより変わります。通常は5年や10年など長期間の保険料を一括して支払うため、数万円～十数万円程度と意外と大きな金額になります。なお、投資用物件では入居者の死亡や災害による空室などを補償するオーナー用の保険もあります。

諸費用はおおよそどのくらいか

費用は物件価格や借入額を基準にしたものが多いため、価格が大きくなるほど諸費用も高くなる傾向にあります。目安としては、マイホームならば、新築で物件価格の3～5％、中古で5～8％といわれています。新築のほうが諸費用割合が低いのは、新築物件は仲介手数料が不要のケースが多いからです。
マイホームに対して投資用物件の場合、諸費用割合は少し高くなり、物件価格の7～10％程度が目安となります。諸費用そのものはマイホームのほうが低くなりますが、引越し費用や家具購入費など別の費用が余計にかかりますので、注意が必要です。
諸費用の資金を借りる諸費用ローンは複数存在しますし、物件に対するローンに諸費用の一部を組み込める商品もあります。そのため、諸費用の用意は不要と考える方もいるかもしれません。
しかし、諸費用をローンで賄うと、毎月の返済がその分大きくなります。場合によっては、諸費用をローンに組み込むことで、借入額が物件価格を超えてしまうかもしれません。物件価格を超える借入を「オーバーローン」といいますが、オーバーローンでは万が一返済が苦しくなった場合に、物件を売却してもローンが残ってしまう可能性が高くなります。返済の安全性を高めたいのでしたら、諸費用は現金で支払っておいたほうがいいでしょう。

「不動産取得税」にも注意

不動産取得税は、不動産を取得してから半年から1年半ほど経ってから請求がきます。後で請求が来て慌てないよう、資金には余力を残しておきたいものです。標準税率は「固定資産税評価額×4％」となっていますが、標準税率はあくまで課税の上限のことです。これは、不動産取得税は地方税で、課税する自治体ごとに税率を決めることができるからです。
また、不動産には固定資産税が発生します。固定資産税はその年の1月1日時点の所有者あてに納税の請求がきます。新築物件を年の途中で購入するケースでは翌年から請求が来ることになりますが、中古物件を購入する場合は購入時点の日割りで固定資産税を清算するのが一般的です。

諸費用を含めた資金計画を立てよう

せっかくいい物件を見つけても、諸費用を忘れて予算オーバーになってしまえば、購入計画は大きく狂ってしまいます。資金繰りでつまずくと、悪くすると購入計画そのものがとん挫してしまうかもしれません。不動産の取得を成功させるためにも、物件価格から諸費用を概算し、購入計画を進めていきましょう。

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