小さな土地、狭い土地を有効活用！ 駐車場投資の極意
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小さな土地や狭い土地でも有効活用が可能な駐車場投資をご存じでしょうか。「初期投資が比較的少ない」「管理が容易」など、初心者でも始めやすいと言われています。今回は駐車場投資の種類とメリット・デメリットを紹介します。
月極駐車場とコインパーキング、駐車場には2種類がある
駐車場の種類は、月極駐車場とコインパーキングの大きく2種類に分けられます。両者の違いは主に収益化の仕方の違いです。月極駐車場は契約者から毎月定額の「駐車代金」を受け取りますが、コインパーキングは時間利用者から時間当たりの「利用料」を受け取ります。
また、駐車場の経営手法も次のように大きく3つに分かれます。
自己管理型
資金回収・施設管理等、すべての業務を自ら行う方式です。労力は大きくなりますが、委託金等が発生しないため、収益はすべて自分のものになります。
管理委託方式
自ら駐車場の経営を行いますが、事務管理の一部を外部に委託する方式です。委託できる業務の種類や範囲は委託会社によって異なりますが、初心者には難しい滞納督促、無断駐車といったトラブル対応を任せることができればオーナーの実務の負担は軽くなります。
一括借り上げ方式
駐車場経営をすべて任せる方式です。委託会社が駐車場（土地）を一括借り上げし、オーナーは一定の金額を受け取ります。自ら経営する場合と比較して収益は低くなりますが、管理・運営の手間はかかりません。本業がある方や多忙な方でも無理なく行うことができます。
駐車場投資のメリットとデメリット
ベーシックな不動産投資であるアパート・マンション経営と比較して、駐車場投資のメリット・デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。個別にみていきます。
駐車場投資のメリット
駐車場投資のメリットは主に3つです。
メリット1：初期投資の負担が少ない
駐車場投資では、最低限の設備と土地さえあれば投資が可能なので、初期費用が比較的少なくてすみます。また、委託会社のなかには発券機やロック板などの設置を援助してくれる会社もあるため、設備費用をさらに少なく抑えることもできることもあります。
メリット2：小さい土地や変形地でも始められる
駐車場は、小さい土地や変形地でも活用することが可能なため、所有している土地が矮小地や変形地という方も始めることができます。
メリット3：大がかりな設備は不要
駐車場経営は必要な設備が少なく、事業開始までに要する時間、コストを低く抑えることができます。また、撤去も比較的容易であるため、事業を撤退・転換するときも、土地の原状回復にかけるコストは小さく抑えることができます。
駐車場投資のデメリット
駐車場投資で注意したいことは税負担です。アパート・マンション経営では底地が「住宅用地」となるため、固定資産税・都市計画税の優遇措置がありますが、駐車場経営ではそのような優遇措置を受けられません。
また、ある程度の広さがある土地を活用する場合、上階へ利用面積を広げられるアパート・マンションとは違い、土地面積のみでの運用となるため、運用効率が悪くなります。もちろん立体駐車場にすれば運用効率は上がりますが、その場合、設備費用がかなり上がることになり、初期投資が少なく済むという駐車場投資のメリットも小さくなってしまいます。
さらに、カーシェアリングやレンタサイクルの普及、さらには少子高齢化による人口減も間接的なデメリットでしょう。駐車場の需要そのものが減少する可能性がありますので、こうした環境の変化には注意したいものです。
駐車場投資で成功する3つのポイント
ポイント１：立地
駐車場を必要とする人がいないと収益確保は難しいため、立地が非常に重要です。一般的には住宅地には月極駐車場、商業施設の近くにはコインパーキングが良いとされていますが、交通量や競合の存在など周辺環境をよく見極め、ニーズに合わせた駐車場を作る必要があります。
ポイント2：控えめな収益予想
需要がある場合も、収益予測は控えめに想定するほうが安全です。そのうえで、諸費用を差し引いた実質利回りを計算します。なお、諸経費のなかには業務委託する場合の委託料や税金などが含まれます。
次の計算式で実質利回りを計算してみましょう。
実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷総投資額×100
ポイント3：マイナス要素を考慮
収益が得られる見通しがあったとしても、油断はできません。稼働率が予測を下回れば、赤字経営に陥るリスクがあります。そのため、短期的に赤字に陥っても耐えられるだけの資金的余裕があるかどうかも加味して運用計画を立てておきましょう。
月極駐車場では引越しシーズンに契約が切れることが多くなりますし、商業施設の近くのコインパーキングでは週末に悪天候が続くと利用者が減少することもあります。厳しい事態も想定しておくのが成功のコツです。
ニーズを見極めて、収益の上がる駐車場投資をしよう
駐車場投資は不動産投資の一種ですが、マンション投資などに比べると、その特徴は大きく異なります。初期費用が抑えられることや小さい土地でも活用できることから、比較的参入しやすい分野といえるでしょう。土地有効活用の手段の一つとして、駐車場経営を検討してみてはいかがでしょうか。
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