一般的に、不動産購入時には物件価格の１～２割程度の頭金を用意すべきであると言われています。しかし、気に入った物件が見つかっても、手元資金が足りず頭金が用意できないこともあるかもしれません。そのような場合に一つの選択肢となるのが、頭金を出さずに物件価格の100％を借り入れる「フルローン」です。今回は主に投資用不動産購入時の｢フルローン｣についてみていきます。

フルローンとは何か

フルローンとは、その名の通り購入金額をすべてローンで賄うことです。頭金がないぶん、大きなレバレッジをかけることが可能なため、最近では低金利を活用してサラリーマンや若年層の方がフルローンで不動産に投資し、資産運用しているケースもみられます。
ただし、ローンを組む際の頭金がゼロといっても、手付金、仲介手数料、不動産取得税などの不動産購入にかかる諸費用は融資の対象にならないことも多いので、一定額は手元に準備しておく必要があります。なお、これら諸費用もローンに含め、物件の価格を超える額の融資を受けることを「オーバーローン」といいます。

フルローンで不動産を購入するメリットは？

フルローンで不動産を購入する最大のメリットは、「購入までの期間を短縮できる」という点です。頭金が準備できない状況でも、希望にあった物件が見つかれば、住宅ローンを活用して購入することができます。物件探しを始めたとしても、いつ理想の物件と出会えるかは、誰にもわかりません。理想の物件を見つけたときに、頭金が貯まっていないがために購入をあきらめることなく、購入できることこそが、フルローンを組むことで時間を短縮できる最大のメリットになります。

「フルローンはリスクが大きい」と言われる理由

「フルローンはリスクが大きい」と言われる主な理由は、「借入額が過大になる」ことと、それに伴う「金利負担が増加する」ことの2つがあります。フルローンは頭金がないため、手元資金をすぐに用意できない方でも全額を借り入れて不動産を購入することが可能ですが、一方、頭金がないぶん、借入額が多くなるために金利の負担が増え、月々の返済額も多くなります。
月々の返済額が多いということは、それだけキャッシュフローが悪化しやすくなります。収支計画をぎりぎりに設定していた場合、投資用不動産であれば空室発生や、修繕費用などのコストの発生により収支がマイナスになる危険性もあります。そのため、フルローンを利用して不動産を取得する場合には、返済額を把握し、余裕をもった収支計画を立ててから借り入れすることが大切です。

リスクを下げるには、担保としての価値が高い物件を選ぶ

フルローンは一般的に、頭金ありの住宅ローンよりも審査が厳しくなります。これは借り入れ金額が大きいので、当然といえるでしょう。言いかえると、頭金なしで融資が受けられるということは、金融機関がその物件や借り入れる方の状況から担保価値を高く評価し、安定と見込んだということです。つまり、融資を受けるためには担保としての資産価値が高いモノを選ぶことが重要だということです。

フルローンに限らず、物件の価値や借入額は慎重に考えよう

不動産を購入する際、充分な手元資金がないのに「自己資金ゼロ」「頭金なし」といったうたい文句にひかれて、安易に決定するのは失敗のもとです。そのような場合は往々にして、フルローンが原因で失敗するのではなく、融資の返済計画や物件選びといった不動産購入の基本を押さえていないことが原因であることが多いものです。
不動産購入時はフルローンに限らず、物件の資産価値や借入額を慎重に検討することが大切です。

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