フルローンとは？頭金なしで住宅ローンを組むメリットとデメリット
フルローンとは？頭金なしで住宅ローンを組むメリットとデメリット
- 不動産投資のGALA NAVI >
- お役立ちコラム >
- マネー >
- フルローンとは？頭金なしで住宅ローンを組むメリットとデメリット
一般的に、不動産購入時には物件価格の1～2割程度の頭金を用意すべきであると言われています。しかし、気に入った物件が見つかっても、手元資金が足りず頭金が用意できないこともあるかもしれません。そのような場合に一つの選択肢となるのが、頭金を出さずに物件価格の100％を借り入れる「フルローン」です。今回は主に投資用不動産購入時の｢フルローン｣について見ていきます。
フルローンとは何か
フルローンとは、その名の通り購入金額をすべてローンで賄うことです。
頭金がないぶん、大きなレバレッジをかけることが可能なため、最近では低金利を活用してサラリーマンや若年層の方がフルローンで不動産に投資し、資産運用しているケースもみられます。
ただし、ローンを組む際の頭金がゼロといっても、手付金、仲介手数料、不動産取得税などの不動産購入にかかる諸費用は融資の対象にならないことも多いので、一定額は手元に準備しておく必要があります。
なお、これら諸費用もローンに含め、物件の価格を超える額の融資を受けることを「オーバーローン」といいます。
フルローンで不動産を購入するメリットは？
こちらでは、フルローンで不動産を購入するメリットをご紹介します。
購入までの期間を短縮できる
フルローンで不動産を購入する最大のメリットは、頭金が準備できない場合でも、早いタイミングで希望の物件を購入できることです。
理想の物件を見つけた際、頭金不足で購入を諦めることなく、住宅ローンを活用してすぐに購入を進めることができます。
このように、物件を発見してから購入するまでの期間を大きく短縮できるのが、フルローンの大きなメリットといえます。
手元の現金を増やせる
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して新たに不動産を購入した際に一定期間、税金を軽減できる制度です。
この控除を受けることで毎年の税金負担が軽くなり、結果として住宅購入後の経済的負担を抑えることができます。
住宅ローン控除を最大限に活かして手元の現金を増やせる点も、フルローンで物件を購入するメリットといえるでしょう。
住宅ローン控除を最大限活用できる
先述の通り、フルローンを組むことで住宅ローン控除を最大限に活用することができます。
日常生活を送っていると、進学やケガなどによって急な支出や、他の投資に活用できる資金が必要になることもあるでしょう。
そのような場合に備えて現金を多く残すことで、将来に向けた計画を柔軟に立てることができます。
フルローンで不動産を購入するデメリットは？
一方、フルローンで不動産を購入する際、下記のようなデメリットが潜んでいる点には注意しましょう。
借入額が過大になる
フルローンのデメリットとして借入額が過大になることが挙げられ、それにともない金利負担の増加が挙げられます。
頭金を用意できない場合は全額をローンで賄うため借入額が大きくなり、その結果として月々の返済額も高額になります。
返済額が月々の収入に対して高すぎる場合、安定した返済が難しくなる可能性がある点には注意しましょう。
審査が厳しくなる可能性がある
フルローンを組む際、銀行などの金融機関は頭金がある場合よりも借入者の信用力を細かく審査すると考えられます。
頭金がない分、ローン審査に通るためには安定した収入や良好な信用情報が求められることが要因です。
金融機関は融資者に少しでも不安がある場合、ローンの審査を通さないことがあります。
売却時に担保割れする可能性がある
フルローンで物件を購入すると、売却時に担保割れするリスクも潜んでいます。
物件価値が購入時よりも下がった場合、売却時にローン残高よりも安く売ることになるため、担保割れを起こす可能性があるのです。
売却益でローン残高を返済しきれない状態になり、残りは自腹で返済しなければならない点もリスクといえます。
フルローンを利用する際はこれらのリスクをよく理解し、無理のない返済計画を立てることが大切です。
リスクを下げるには、担保としての価値が高い物件を選ぶ
フルローンは一般的に、頭金ありの住宅ローンよりも審査が厳しくなります。これは借り入れ金額が大きいので、当然といえるでしょう。言いかえると、頭金なしで融資が受けられるということは、金融機関がその物件や借り入れる方の状況から担保価値を高く評価し、安定と見込んだということです。つまり、融資を受けるためには担保としての資産価値が高いモノを選ぶことが重要だということです。
一般的な頭金の割合について
住宅ローンを利用する際、一般的に必要とされる頭金の割合は物件価格の20％程度が目安とされています。
たとえば、3,000万円の物件を購入する場合、頭金として600万円程度が求められることになります。
頭金が多いほど借入額が少なくなり、返済負担も軽くなりますが、初期費用が多く必要になるため準備が大変な場合が多いです。
しかし、近年では頭金がゼロでもローンを組める「フルローン」を提供している金融機関も増えてきました。
フルローンを利用する場合は頭金を準備する必要がないため、先述の通り物件購入を早急に進められるメリットがあります。
しかし、借入額および毎月の返済額が多くなるため、結果として金利負担が大きくなるデメリットが潜んでいます。
そのため、フルローンを利用する場合は、頭金を入れる場合よりも慎重な計画が求められるといえます。
近年は政策により住宅ローンの金利が抑えられていることから、借入額の大きさに関係なく返済負担の軽減が期待できます。
しかし、将来的に金利が上昇することを考慮すると、頭金を用意した場合の返済計画も立てておくと良いでしょう。
フルローンを組まない場合の対応
フルローンを組まない場合、以下のような方法で資金調達を考えましょう。
家族に資金援助の相談をする
頭金が不足している場合、家族から資金援助を受けることを検討するのもひとつの方法として挙げられます。
しっかりとメリットや毎月の返済額などを説明し、理解を得ることで金融機関よりも有利な条件で貸してくれることがあります。
値段交渉や諸費用の削減を行う
不動産業者に対して物件の価格交渉を行ったり、購入に伴う諸費用を削減したりすることで、少しでも頭金を多く準備できます。
数百万円単位で価格を下げられる可能性もあり、相談自体は無料であることから、一度声をかけてみることをおすすめします。
堅実に貯金を行う
遠回りなイメージを持たれるかもしれませんが、時間をかけて堅実に貯金を行い、頭金を準備する方法も挙げられます。
無理なく安定した資産を築くための方法でもあり、将来的な負担を減らすためには実践しておきたい方法です。
フルローンに限らず、物件の価値や借入額は慎重に考えよう
不動産を購入する際、充分な手元資金がないのに「自己資金ゼロ」「頭金なし」といったうたい文句にひかれて、安易に決定するのは失敗のもとです。そのような場合は往々にして、フルローンが原因で失敗するのではなく、融資の返済計画や物件選びといった不動産購入の基本を押さえていないことが原因であることが多いものです。
不動産購入時はフルローンに限らず、物件の資産価値や借入額を慎重に検討することが大切です。
株式会社FJネクストが運営しております。
資産運用型（投資用）マンションの多面的なメリットやリスク回避方法などはもちろんのこと、
資産運用・ライフプラン、マネーや不動産投資に関する身近なテーマから豆知識など、
さまざまな内容のコンテンツを随時発信してまいります。
また会員登録していただいた皆様にはここでは手に入らない特別な情報もお届けしております。
より多くの皆さまの資産運用・ライフプランニングに役立つサービスとして、ご活用いただけましたら幸いです。
関連記事
投資・マネー 人気コラム
-
2024年07月31日（水）
含み益（ふくみえき）とは？意味や利益確定の考え方をわかりやすく解説
株式投資や投資信託は、購入時よりも時価が上がればうれしいものです。そのような状態を「含み益」といいます。含み益は歓迎すべき状態ですが、まだ利益は確定しておらず、今後、時価が下がる可能性もあります。含み益の出ている金融商品の売却タイミングはどう図っていくといいのでしょうか。
-
2024年07月31日（水）
ペイオフとは？保護対象となる資産やおすすめのペイオフ対策について
ペイオフという仕組みをご存知でしょうか。預金を守る保険制度として知られているペイオフですが、保護対象の範囲や上限があり、万能というわけではありません。大切な資産を守るため、ペイオフの仕組みや対策について確認していきましょう。
-
2024年10月21日（月）
金融リテラシー（マネーリテラシー）とは？身に付けるべき理由とポイント
「マネーリテラシー」とは「お金の知識を持ち、それをうまく活用する能力」のことです。マネーリテラシーが高くない人は、いくら投資をしても効率よく資産を増やすことができません。今回は、資産運用や投資を始める方が最低限身につけるべきマネーリテラシーについてみていきましょう。