レントロールとは？投資用マンション購入前に確認すべき項目を解説
レントロールとは？投資用マンション購入前に確認すべき項目を解説
- 不動産投資のGALA NAVI >
- コラム >
- 不動産投資 >
- レントロールとは？投資用マンション購入前に確認すべき項目を解説
投資用マンションを購入する際は、物件価格や利回りだけでなく、実際の賃貸状況を確認する必要があります。
その判断材料となるのが、各部屋の賃料や契約状況をまとめたレントロールです。
本記事では、レントロールの役割や記載項目、購入前に確認したいポイントについて解説します。
レントロールとは
レントロールとは、賃貸物件における各部屋の契約条件や賃料などを一覧にした資料です。投資用マンションを選ぶ際は
一棟マンションやアパートでは、複数の部屋から得られる賃料が物件全体の収益を構成します。
そのため、表面利回りだけではなく、部屋ごとの入居状況や契約内容を確認することが必要です。
レントロールを確認する目的
レントロールを確認する主な目的は、現在の賃料収入と将来の収益リスクを把握するためです。
以下では、レントロールを確認する目的について解説します。
物件の収益性を確認する
レントロールに記載された賃料と共益費を合計すると、現在の月間収入を把握できます。
空室部分の想定賃料を加えることで、満室時に見込まれる収入も確認できますが、空室に記載された想定賃料が、周辺相場より高い場合もあります。
現在の募集条件と比較し、現実的な金額で収支を計算することが求められます。
空室や賃料下落のリスクを確認する
契約状況の欄では、入居中や空室、入居予定、退去予定などを確認できます。
空室が特定の間取りや階に集中している場合は、需要との不一致が考えられます。
また、同じ間取りでも、新しい契約ほど賃料が低い場合は注意が必要です。
【GALA NAVI 限定公開】
マンション経営・不動産投資の「収益性」と「リスク」をわかりやすくまとめた限定資料を公開中。下記のボタンからお申し込みいただくと無料で受け取れます。
レントロールの主な記載項目
レントロールには、収益性や契約状況を確認するための複数の項目が記載されています。
ここでは、レントロールの主な記載項目を紹介します。
部屋番号・間取り・専有面積
部屋番号は、各住戸の契約情報を特定するために記載される項目です。
間取りや専有面積も記載され、物件概要書や間取り図との照合に使用します。
また、同じ面積や間取りの部屋を比較すると、賃料差の理由を確認しやすくなります。
賃料・共益費
賃料と共益費は、物件から得られる収入を計算する基本的な項目です。
空室部分には、募集時に想定している賃料が記載される場合があります。
ただし、想定賃料は実際に契約が成立した金額ではないため、周辺にある類似物件の募集条件や、直近の契約賃料と比較する必要があります。
契約状況・入居者属性
契約状況からは、入居中や空室、退去予定などの情報を、入居者属性では個人契約や法人契約を確認できます。
同じ法人が複数の部屋を借りている物件では、一斉退去のリスクも考慮が必要です。
契約開始日・更新日
契約開始日は、現在の入居者がいつから契約しているかを示す項目です。
長期間入居している部屋では、現在の賃料が過去の相場に基づいている場合があります。
退去後に同じ条件で募集できるとは限らないため、直近の契約賃料と比較します。
敷金・保証金・契約形態
敷金や保証金は、入居者から預かっている資金で、物件の売買時には返還義務を新しい所有者が引き継ぐ場合があります。
そのため、預かり金の承継方法や売買代金との関係を確認します。
また、普通借家契約か定期借家契約かによって、更新や契約終了の扱いが異なります。
レントロールに記載されない注意点
レントロールは賃貸状況を把握する資料ですが、収支に影響する情報がすべて記載されるとは限りません。
以下では、レントロールに記載されない注意点について解説します。
賃料の滞納状況
レントロールに入居中と記載されていても、賃料が正常に入金されているとは限りません。
滞納がある場合は記載上の賃料と実際の収入に差が生じるため、入金履歴や滞納状況、家賃保証会社への加入状況を確認します。
長期滞納がある場合は、回収や契約解除に費用と時間を要する可能性もあります。
物件の運営に必要な支出
レントロールは主に賃料収入を整理する資料であり、管理委託費や共用部の電気代、清掃費、設備点検費などは、別資料で確認します。
また、インターネット設備などを無料で提供している場合は、所有者側に利用料が発生します。
建物の状態と周辺の入居需要
レントロールからは建物の劣化や共用部の管理状態を把握できないため、現地調査にて清掃状況や設備の劣化、郵便受けの状態などを確認します。
また、現在の入居率が高くても、将来の入居需要が続くとは限りません。
駅からの距離や周辺環境、競合物件の募集状況も含めて判断する必要があります。
おわりに
本記事では、レントロールの役割や記載項目、投資用マンションの購入前に確認したいポイントについて解説しました。
レントロールは、各部屋の賃料や入居状況、契約開始日などを一覧で確認できる資料です。
複数の項目を比較することで、現在の収益性や将来の賃料下落リスクを把握できます。
ただし、賃料の滞納や運営費、建物の管理状態などは、記載されていない場合があります。
購入を検討する際は、賃貸借契約書や入金履歴、修繕資料などもあわせて確認することが必要です。
また、周辺相場や入居需要を調査し、想定賃料の妥当性を検証することも求められます。
レントロールだけで判断を完結させず、収入と支出の両面から収支計画を確認しましょう。
FJネクストでは、投資初心者の疑問から経験者の課題まで、不動産投資に関する幅広いお悩みを解消できる場を用意しています。
ぜひ個別面談やセミナーをご活用ください。
株式会社FJネクストが運営しております。
資産運用型（投資用）マンションの多面的なメリットやリスク回避方法などはもちろんのこと、
資産運用・ライフプラン、マネーや不動産投資に関する身近なテーマから豆知識など、
さまざまな内容のコンテンツを随時発信してまいります。
また会員登録していただいた皆様にはここでは手に入らない特別な情報もお届けしております。
より多くの皆さまの資産運用・ライフプランニングに役立つサービスとして、ご活用いただけましたら幸いです。
関連記事
不動産投資・マンション投資 人気コラム
-
2026年7月15日更新
「ローン特約」って何？不動産売買でよくあるトラブルとローン特約のメリット・デメリット
不動産購入にあたって予定していたローンが不成立になった場合、契約を解除して不動産売買契約を白紙に戻すことができるのが「ローン特約」です。ローン特約については、条件をめぐってトラブルが発生することもあります。そこで、トラブルを防ぐために知っておきたいポイントをご紹介します。
-
2026年2月2日更新
【不動産投資におすすめの地域4選】失敗しない地域・物件の選定方法とは？
不動産投資による失敗を防ぐには、地域の選定が重要なポイントです。不動産投資に適した地域を選定できれば、安定した家賃収入を得られる可能性が高まります。とはいえ、…
-
2025年4月17日更新
不動産投資に魅力を感じながらも、失敗に対する漠然とした不安を抱いている方も多いのではないでしょうか。 そこでこの記事では、まず不動産投資における失敗の定義や、…