日本は世界的に見ても地震が多い国であり、しばしば「地震大国」と揶揄されることがあります。

自宅を購入する際などには耐震基準をクリアしている必要があり、国によって基準が引き上げられることがあるのです。

不動産投資においても同様であり、購入時の耐震基準をクリアしている物件を購入しなければなりません。

本記事では、地震のリスクに備えるための、不動産投資における耐震基準について解説します。

耐震基準は「旧耐震」と「新耐震」に分けられる

耐震基準には下記のように、「旧耐震」と「新耐震」に分けられます。

旧耐震基準とは

旧耐震基準とは、1981（昭和56）年5月31日までの建築確認にて適用されていた基準を指します。

こちらの基準では震度5強の揺れでも倒壊せず、破損しても補修することで生活が可能であるといった条件が設けられています。

1950年に施行された建築基準法で規定されており、建築時には当耐震基準に則らなければなりませんでした。

震度5強の地震はものにつかまらないと歩くことが難しい揺れで、行動に大きな支障をきたすものになります。

棚にある食器や本などが落ちてしまう揺れであることから、家具や家電には耐震に関する装備が必要です。

家具や家電が倒れてしまうと、下敷きになったり避難の際に障害となったりするため、被害が大きくなります。

新耐震基準とは

新耐震基準は1981（昭和56）年6月1日から施行された基準です。

震度6強から震度7程度の地震でも人命に危害が及ばないほか、震度5強ではほとんど損傷しないことが基準になります。

以降、阪神・淡路大震災や新潟県中越地震、東日本大震災、熊本地震などが発生し、それらに耐えうる強度が求められます。

先述した旧耐震基準よりも厳しい条件が設けられており、建物の安定感は向上したといえます。

また、阪神・淡路大震災以降はさらに厳しい耐震基準へと改訂されており、2024年現在はこちらの基準が採用されています。

築年数が新しい建物についてはこちらの耐震基準が採用されており、高い安全性を確保できているといえます。

旧耐震基準と新耐震基準の物件の見分け方

旧耐震基準で建てられた建物でも、リニューアルなどを行うことで新築のように見えることがあります。

どちらの耐震基準で建てられたのかを判断する方法として、築年数を確認することが挙げられます。

2024年現在で築年数が42年以上の建物は、旧耐震基準である可能性が高いです。

注意点として、確認する築年数は「建築確認日」であることが挙げられます。

建築確認日は建築確認申請が受理された日であり、1981（昭和56）年6月1日以前であれば旧耐震基準となります。

とはいえ、建築確認日は物件購入前に調べるのは難しいため、所有者に聞く方が確実です。

阪神・淡路大震災での被害状況

新耐震基準が厳しくなった要因である阪神・淡路大震災では、下記のような被害を生みました。

• 発生年月日 ：平成7年1月17日5時46分
• 震源地 ：淡路島北部(北緯34度36分、東経135度02分)
• 震源の深さ ：16km
• 規模 ：マグニチュード3（震度7程度）
• 死者 ：6,434名
• 行方不明者 ：3名
• 負傷者 ：計43,792名
• 住家被害（全壊・半壊合計） ：639,686棟
• 非住家被害 ：40,917棟

早朝に発生した地震であったことからスムーズな非難ができず、建物や家具の下敷きになる人が多かったのです。

旧耐震基準やかつての新耐震基準に則っていた家屋が倒壊したことから、現代ではより厳しい基準に引き上げられました。

旧耐震基準の建物に投資する際の注意点

旧耐震基準の建物に投資する際には、下記のポイントに注意しましょう。

建物や設備の老朽化

旧耐震基準の物件は築年数が40年以上であることから、さまざまな箇所が老朽化しています。

鉄筋コンクリート造の建物であっても、法定耐用年数は47年であるため、経年劣化によって耐久性が損なわれるのです。

適切に管理や補修が行われていない物件の場合、漏水や停電、悪臭などのトラブルも招きかねません。

建て替え・リフォーム費用の捻出

旧耐震基準で建てられた建物は、寿命を迎えていなくても入居者の合意によって建て替えが行われることがあります。

建て替えやリフォームの際には大規模な工事が執り行われ、それによって高額な費用が発生します。

築年数が古い建物は新しい入居者が見つかりにくく、家賃が抑えられているため費用の捻出が難しい傾向にあります。

不動産投資のローン審査を通過しにくい

金融機関は不動産投資のローンを審査する際、その建物の収益性についても調査します。

新耐震基準は高い強度を持つことから収益性が期待できますが、旧耐震基準の場合は安全性からローンが通らないことがあります。

先述した建て替えやリフォームなども考慮しなければならないため、売却時に客が付かない可能性が高い点もリスクといえます。

おわりに

本記事では、地震のリスクに備えるための、不動産投資における耐震基準について解説しました。

旧耐震基準とは、1981（昭和56）年5月31日までの建築確認にて適用されていた基準を指します。

一方、新耐震基準は1981（昭和56）年6月1日から施行された基準であり、阪神・淡路大震災後はさらに厳しくなりました。

旧耐震基準で建てられた物件で不動産投資を行う際は、建物や設備の老朽化や建て替え・リフォーム費用の捻出、不動産投資のローン審査を通過しにくいといったリスクに注意が必要です。

十分な耐震基準を備えた建物を購入して、多くの入居者を集めましょう。

GALA NAVI

GALA NAVIは、東京都心、横浜・川崎エリアを中心に「ガーラマンションシリーズ」を供給している、
株式会社FJネクストが運営しております。
資産運用型（投資用）マンションの多面的なメリットやリスク回避方法などはもちろんのこと、
資産運用・ライフプラン、マネーや不動産投資に関する身近なテーマから豆知識など、
さまざまな内容のコンテンツを随時発信してまいります。
また会員登録していただいた皆様にはここでは手に入らない特別な情報もお届けしております。
より多くの皆さまの資産運用・ライフプランニングに役立つサービスとして、ご活用いただけましたら幸いです。

関連記事

• 2024年11月22日（金）

  不動産投資の空室対策｜家賃の値下げ前に確認したいポイント

  • 不動産投資

• 2024年10月21日（月）

  不動産小口化商品とは？種類やメリット・デメリットを解説

  • 不動産投資

• 2024年09月30日（月）

  不動産投資の成功率を上げるには？成功と失敗の要因を解説

  • 不動産投資