不動産投資の成功率を上げるには？成功と失敗の要因を解説
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不動産投資は自己資本やローンを駆使して収益不動産を購入し、家賃収入を利益として獲得する投資方法です。
ローンの返済額や管理手数料を損益分岐点として、それ以上の利益を獲得できていれば黒字経営になります。
不動産投資で少しでも成功率を上げるには、何をどのようにすればいいのでしょうか。
本記事では、不動産投資の成功率を上げるには方法について、成功と失敗の要因とあわせて解説します。
※具体的に不動産投資の成功率を〇%と数値化することは難しいため、一概にはいえません。
不動産投資の成功率は一概に示せない
結論として、不動産投資の成功はオーナーによって異なるため、一概には示せません。
不動産投資における成功のなかには○○円達成や、税金対策などさまざまな目的があります。
これらを達成できれば成功といえるのですが、○○円はオーナーや不動産により異なるものです。
不動産は現金などと比べると減価償却や経年劣化があることから、相続税や贈与税が低い傾向にあります。
そのため、不動産投資を行うオーナーのなかには、税金対策を目的としている人もいるものです。
一般的に成功と失敗を判断するためのポイントとして、損益分岐点が挙げられます。
損益分岐点とは、その値を下回る収益の場合は赤字、上回る場合は黒字となるポイントを指すものです。
収入は家賃収入であり、支出は管理手数料やローン返済額などが含まれています。
黒字経営は「家賃収入 > （管理手数料やローン返済額などの）支出合計」の状態になります。
上記より、不動産投資の成功率は判断が難しく、赤字・黒字の判断軸で検討するしかないといえます。
不動産投資における成功の捉え方
結論として、不動産投資の成否は支出より収入が大きく、黒字であることが挙げられます。
しかし、少額でも黒字であれば良いというわけではなく、自分が決めた目標金額を達成することが本当の成功といえます。
不動産投資の成功率を正しく理解し、成功率を上げるためには、実際の投資家データや金融機関の指標を踏まえる必要があります。
こちらでは、不動産投資における成功の捉え方をご紹介します。
不動産所得500万円以上の投資家の割合
不動産所得が500万円以上となる投資家は、国税庁の「民間給与実態統計」などにおいて一定数存在し、継続的に収益を積み上げている層として把握できます。
ワンルームマンション投資でも、都心部の安定した賃貸需要に支えられ、長期保有によって所得を増やしているケースが多い傾向です。
成功している投資家の多くは、立地・利回り・管理体制の3点を重視していることが特徴として挙げられます。
金融機関の不良債権比率
近年、不動産関連融資の不良債権比率は低水準で推移しています。
返済遅延や貸倒れが少ないことを示しており、不動産投資市場が比較的安定していることが要因です。
金融機関が継続的に不動産向け融資を行える環境が整っている点からも、長期保有を前提とした投資が成立しやすい状況といえます。
不動産投資と他の投資の成功率
投資ごとの収益構造やリスク特性を理解することで、不動産投資の位置づけがより明確になります。
不動産投資は価格変動が小さく、家賃収入を軸に安定した収益を得やすい投資です。
金融商品のように短期の市場変動を受けにくい点が、成功率の高さにつながっています。
一方で株式や投資信託は市場環境によって成果が大きく変わりやすい特徴があります。
こちらでは、不動産投資と株式・投資信託などの金融商品を比較し、成功率の違いを整理してご紹介します。
株式投資との比較
株式投資は保有する資産を売却して得られる「キャピタルゲイン」で利益を得るのに対し、不動産投資は主に保有する資産で継続的に利益を得る「インカムゲイン」で利益を得ます。
不動産投資は管理する必要はあるものの、保有するだけで利益を得られるため時間効率が良い投資といえます。
一方、株式投資は売却益だけではなく、保有していると配当金や株主優待を受けられます。
また、副次的な効果として経済や金融の知識が身に付く点もメリットといえます。
投資信託との比較
投資信託は運用のプロが投資しますが、市場の動きや担当者の熟練度・経験値などによって成果が左右されます。
そのため、「プロに任せれば必ず成果を得られる」というわけではなく、一定の赤字リスクを抱えている点には注意しましょう。
また、複数資産に分散投資を行うため急落リスクは抑えられるものの、期待収益も相場環境に依存します。
とはいえ、不動産投資業者や専門家には個人では得られない情報やノウハウが蓄積されているため、個人で投資するよりも成功率は高いといえます。
不動産投資が成功率で優位とされる理由
不動産投資は家賃収入という安定性が高い収益モデルで、景気変動の影響を受けにくい実物資産です。
都心部のワンルームマンションは入居需要が底堅く、長期保有によって収益が積み上がりやすい特徴があります。
また、家賃は物価上昇の影響を受けやすいため、インフレへの耐性も期待できます。
リスク要因と対処しやすさ
不動産投資には空室・修繕費などのリスクが存在します。
しかし、立地選定・管理会社の活用・家賃設定の見直しなどによって影響を抑えやすく、対策可能な領域が広い点が特徴です。
対処する選択肢の多さが、相対的に成功率を高めています。
不動産投資のよくある失敗パターンとは
こちらでは、不動産投資における失敗パターンをご紹介します。
無計画・対策をしない
不動産投資で成否を大きく分けるポイントのひとつとして、物件の立地が挙げられます。
ビジネスモデル上、不動産投資は長期的に運用して利益を獲得する投資方法であることを理解しておく必要があります。
入居者が少なくてもそのうち何とかなるだろう、一時的なものと考えている人は、無計画であるといわざるを得ません。
赤字が続いたときは身銭を切らなければならず、生活にも影響をおよぼしてしまうため、早急な解決が必要です。
管理会社の営業マン任せ
不動産や不動産投資に関する知識が明るくない人は、運用代行会社に依頼をすることになります。
一見丸投げで何も作業をしなくてもいいと思われがちですが、放っておくと赤字が続いている、ということも珍しくありません。
空室が発生した場合、原因は何なのか、対策は何かなどを考える必要があり、営業マンに確認する必要があります。
悪徳業者に依頼していた場合、利益が出ていないにも関わらず手数料を取ろうとするところがあるため、任せきりは危険です。
知識不足
日常生活において、知識不足で困難に陥りそう・陥ったときは、自分なりに調べると思います。
不動産投資においても同様であり、一定の知識がなければ成否の判断ができません。
営業マンによっては無知であることを逆手にとって、赤字でもうまく言いくるめられてしまうことがあります。
知識は成否を判断する重要な情報源であるため、手放しにせず必ず身に付ける努力をしましょう。
不動産投資の成功率を上げるためのポイント
不動産投資で成功するためには、下記のポイントを押さえておきましょう。
立地
先述の通り、不動産投資で成功するためには、物件が建てられている場所の立地や、近隣の治安などが重要です。
立地選びを妥協してしまうと安定した収益を臨めないほか、赤字経営に陥ってしまううえに、何より納得できないでしょう。
不動産の立地を選ぶ際のポイントは、データや写真だけではなく、実際に足を運んでみることが挙げられます。
紙面では得られなかった情報を得られるため、納得したうえで物件を購入できることから、必ず確認しましょう。
情報収集を怠らない
不動産投資は一見、営業マンに丸投げして不労所得を得られると考えられがちですが、しっかりと稼ぐにはそれでは不十分です。
不動産投資で成功しているオーナーの多くは、市場や物件近くの情報を常に収集しているものです。
また、いつまでたっても知識を得なかった場合、営業マンに甘く見られて、ずさんな仕事をされる可能性があります。
市況や近隣の状況が変化した場合、退去率にも影響をおよぼす可能性があることから、先手を打って対策を行えます。
適切な資金計画
資金計画は不動産投資の安定性を左右する要素であり、ローン比率や返済期間の設定を誤ると、収益が圧迫されやすくなります。
とくに返済額が家賃収入を大きく上回らないよう、余裕を持たせた返済計画が必要です。
固定金利と変動金利の違いを理解し、金利上昇時の負担増を想定した試算も求められます。
自己資金の比率や手元資金の厚みを確認し、長期運用に耐えられる計画を構築することが成功率向上につながります。
管理会社の選定
管理会社の品質は、家賃収入の安定性に大きく影響します。
入居募集のスピード、入居者対応の丁寧さ、建物管理の精度など、管理会社によって入居率をはじめとした成果に差が出ます。
管理会社の対応力が高いほど空室期間を短くでき、トラブル発生時の解決もスムーズになります。
複数社の実績や管理方式を比較し、自身の投資方針に合った会社を選ぶことが重要です。
長期的に任せられるパートナーを確保することで、運用の安定が期待できます。
出口戦略の設計
出口戦略の設計は、最終的な利益を左右する重要な工程です。
築年数・市場相場・周辺の再開発などを踏まえて売却時期を判断することで、収益の最大化が可能になります。
また、保有期間でどれだけ家賃収入を積み上げられるかを把握しておくことも有益です。
複数の売却シナリオを事前に準備し、市場環境に応じて戦略を変えられる柔軟性を持つことで、投資成果が安定しやすくなります。
運用開始時から出口までを意識する姿勢が求められます。
このように、不動産投資で成功させるためには、第三者に任せるのではなく、自分から主体的に動くことが重要です。
まずは自分で目標を決定し、そのために何をするべきなのかをまとめておくことで、達成がしやすくなるでしょう。
収益が得られなかったときは原因と対策を講じることで、継続した改善ができます。
おわりに
本記事では、不動産投資の成功率を上げるには方法について解説しました。
結論として、不動産投資の成功は○○円達成や、税金対策などオーナーによって異なります。
無計画・対策をしない、管理会社の営業マン任せ、知識不足のオーナーは、不動産投資に失敗しやすいです。
徹底的に立地にこだわり、情報収集を怠らないオーナーが、自分が掲げた目標を達成できるのです。
不動産投資を行う際は、投げっぱなし・任せっきりにするのではなく、オーナー自身も行動しましょう。
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