不動産投資を行う際は投資用不動産を購入する必要がありますが、不動産は高額なため自己資本ではまかなえないことが多いです。

そのような場合は金融機関からローンを借り入れる必要があり、返済金はランニングコストの一部となります。

ローンの返済額は固定であることが多く、利益を得られていなくても必ず返さなければなりません。

本記事では、不動産投資の返済比率とはどのようなものなのかについて、目安や返済比率を下げる方法とあわせて解説します。

不動産投資における返済比率とは

不動産投資における返済比率とは、家賃収入に対する返済額の割合を指します。

返済比率は毎月のキャッシュフローがどのようになっているのかなど、不動産投資の安定性を図る際の指標として重視されています。

家賃収入が高くても毎月の返済額が高額だった場合、手元に残る利益はわずかです。

一方、家賃収入と返済額が抑えられている場合、多くの利益を残せます。

不動産投資で得た利益は生活費の充当や貯蓄だけではなく、投資用不動産のメンテナンスや大規模修繕などにも充当されます。

そのため、不動産投資を行う際は多くの入居者が集まり、かつ返済額が低いものを選ぶことが重要です。

不動産投資で利益が集まらなくてもローンは返済しなければならず、場合によっては自費で返さなければなりません。

そのような状況を考慮して、返済額及び返済比率が少ない状況で運用できる物件や条件を選びましょう。

不動産投資の返済比率の計算方法

不動産投資の返済比率を計算する際、下記の数式を用います。

返済比率（％）=毎月のローンの返済額 ÷ 満室時の家賃収入

たとえば、下記の条件では、返済比率はいくらになるのでしょうか。

• 借入金額 ＝5,000万円
• 月間家賃収入 ＝60万円
• 毎月のローンの返済額 ＝15万円

返済比率=15万円 ÷ 60万円=25.0%

このように、返済比率に影響する要素は、月間家賃収入と毎月のローンの返済額であることがお分かりいただけると思います。

手元に残るお金が多くなることによって新たな投資用不動産を購入しやすくなるなど、新たな試みも実践できます。

とはいえ、不動産投資を実践する際はローンの借り入れを行うため、借入額については慎重に考えましょう。

不動産投資の返済比率の目安

返済比率は低いほど安全性が高くなり、突発的なトラブルにも対応できるようになります。

一概にはいえませんが、不動産投資の返済比率の目安は50%程度といわれています。

毎月の家賃収入が100万円、ローンの返済額の場合などが返済比率50%になります。

50%の支出が発生しますが、50%の利益が残るため、ある程度の空室や突発的なトラブルにも対応できます。

不動産投資では、管理委託手数料や管理修繕積立金といった、さまざまなランニングコストが発生します。

これらはオーナーが支払わなければならず、通常は入居者が支払った家賃からまかなわれます。

しかし、退去が続いたり自然災害に遭ってしまったりするなど、収入の減額や急な出費が発生することがあります。

その際、返済額が多く、返済比率が高い場合だと手元にわずかな利益しか残らないため、対応が遅れてしまいます。

このような不測の事態でも早急に対応できるように、手元には一定のお金を残しておくことが重要です。

そのためには返済比率を下げることが重要であり、その目安が50%ということになります。

返済比率を下げる方法

こちらでは、返済比率を下げる方法をご紹介します。

自己資本を入れる

返済比率を下げる方法の一例として、物件を購入する際に頭金として自己資本を入れておくことが挙げられます。

物件購入時に高額なローンを組んでしまうと、毎月の返済額が増えてしまい、負担が大きくなってしまいます。

そのため、不動産投資を始める際には自己資本を入れることも検討しておきましょう。

ただし、貯金を全額頭金に回してしまうと緊急時の対応ができなかったり、生活が苦しくなったりするため注意が必要です。

融資期間を長くする

同額のローンを組んだ場合、返済期間を短くすると毎月の返済額が高額になります。

一方、返済期間を長くすると毎月の返済額を抑えられるようになり、負担の軽減が可能です。

ただし、融資期間については希望が通るとは限らず、手数料が高額になる可能性が考えられます。

繰り上げ返済

毎月の返済額に一定の上乗せ金額を加えて返済する繰り上げ金額も、返済比率を下げる方法になります。

繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」が含まれており、期間を変えないのであれば返済額軽減型を採用します。

ただし、無茶な繰り上げ返済は手元にお金が残らないため、生活の困窮やトラブルに対応できないなどの注意が必要です。

おわりに

本記事では、不動産投資の返済比率とはどのようなものなのかについて解説しました。

不動産投資における返済比率とは、家賃収入に対する返済額の割合を指し、下記の数式で求められます。

• 返済比率（％）=毎月のローンの返済額 ÷ 満室時の家賃収入

一般的に返済比率は50%が目安であり、自己資本を入れる、融資期間を長くする、繰り上げ返済をすることで比率を下げられます。

これから不動産投資を行う方は、返済比率についても考えておきましょう。

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