不動産投資は、一般的には入居者が支払った家賃を収入として得る投資方法です。

入居者が多くなるほど利益が高くなるため、可能な限り常に満室を維持する必要があります。

しかし、物件の状態や治安の悪化などにより、入居者が退去することにより利益が下がってしまうことがあるものです。

本記事では、不動産投資における持ち出しについて、持ち出しが発生する理由と考え方とあわせてご紹介します。

不動産投資の持ち出しとは

不動産投資における持ち出しとは、支出が収入よりも多くなることによるマイナスを、自己資本で補填することです。

本来、不動産投資は現在所有している資産を増やすために行われる投資であり、資産運用の方法のひとつです。

元本保証ではないものの、株式やFXなどと比べるとリスクは少ない傾向にある投資方法といえます。

しかし、入居者が減少することで利益が減ってしまうことから、ローンなどの返済ができないことがあります。

そのような場合は、自己資本で補填する必要があり、期待しているような利益を残すことができなくなるのです。

そのため、不動産投資を行っている投資家は、持ち出しが発生しないように入居者の募集などを行わなければなりません。

不動産投資で持ち出しが発生する理由

こちらでは、不動産投資で持ち出しが発生する理由をご紹介します。

ローンの返済比率が高い

新築の物件や空室の発生、設備故障などが発生した場合、オーナーが自己資本で修繕・集客を行わなければなりません。

その際には投資で得た利益から補填することができますが、金額が不足しているときは持ち出しが発生します。

物件の需要が低い

駅から遠かったり、周辺に生活に必要な施設がなかったりするような物件には、入居者が集まりにくいものです。

そのような物件は空室率が高くなり、結果として利益が下がってしまうことから持ち出しが発生する可能性が高くなります。

多額の修繕費が発生する物件

築年数が古い物件は、さまざまな箇所に欠陥や故障が発生しやすいため、そのたびに修繕を行わなければなりません。

修繕にかかる費用はオーナーが支払わなければならないため、利益が少なかったときに持ち出しが発生してしまいます。

不動産投資における良い持ち出し

先述の持ち出しに関する説明を見ると、マイナスが発生するため良くないものと認識されることでしょう。

しかし、持ち出しのなかには長期的な視点で見てみると、大きな利益を得られる良い持ち出しが含まれています。

たとえば、ローンを組めるときに毎月自己資本で定額の積み立てを行っておくことで、完済時に現在よりも多くの利益を得られるのです。

その際、一時的に持ち出しが発生することがありますが、あとから持ち出した金額以上のリターンを得られます。

定年退職や老後など、仕事がない状態でも安定した収入を得られる点はメリットといえるでしょう。

不動産投資における悪い持ち出し

一方、不動産投資における悪い持ち出しとして、下記のような事例が挙げられます。

• 毎月継続して発生する持ち出し
• 多くの修繕費が発生する
• 物件の売却益が低い など

良い持ち出しは一時的なものや、将来的に大きな黒字が期待できるものになります。

しかし、先述した持ち出しは現在から将来に至るまで赤字が続く可能性があるため、悪い持ち出しといえます。

これらのなかには購入前から確認できるものが含まれているため、投資前に確認しておきましょう。

持ち出しありで不動産投資を行う際のポイント

下記にて、持ち出しありで不動産投資を行う際のポイントをご紹介します。

計画性

先述の通り、持ち出しのなかには良いものと悪いものがあります。

いずれも自己資本を切り崩した出費になりますが、将来的にリターンを得られるかどうかが良し悪しを分けるポイントです。

そのため、物件を購入する際にはいつ、どのような出費が発生し、毎月どれくらいの利益が期待できるのかを検討しましょう。

あらかじめ計画的に収支を検討しておくことが、持ち出しありでも不動産投資で利益を出すために重要となります。

パートナー選び

不動産投資の際は、管理会社や集客を行うための代理店など、さまざまな関係者（パートナー）と連携して利益を上げます。

パートナーのなかには最善な提案を行ってくれるところもあれば、不適切な提案をしてくるようなところもあります。

パートナーには毎月一定の費用を支払う必要があるため、「ちゃんと働いてくれない」ときは乗り換えを検討しましょう。

安定した利益を得るためには、不動産投資で関わるパートナー選びが重要となるため、慎重に選びたいものです。

おわりに

本記事では、不動産投資における持ち出しについてご説明しました。

持ち出しとは不動産投資で発生したマイナスを、自己資本から補填するものです。

良い持ち出しは一時的なものだったり、長期的な視点で見ると大きな利益を得られたりするものが挙げられます。

持ち出しありで不動産投資を行う際には、計画性とパートナー選びを慎重に行いましょう。

一時的に支払った自己資本が、将来的に大きなプラスとなるのかを確認・検討することが重要です。

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