居抜き物件で不動産投資を行うメリット・デメリット
居抜き物件で不動産投資を行うメリット・デメリット
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不動産投資の対象となる物件には、入居者を募集して収益を得るマンションや戸建てのほか、飲食店などの店舗が含まれます。
業種によって必要となる設備や立地条件が異なるため、テナントに関する不動産投資を行う際は慎重に物件を選びましょう。
また、不動産投資を行うテナントには「居抜き物件」と呼ばれる物件があることをご存知でしょうか。
本記事では、居抜き物件で不動産投資を行うメリット・デメリットをご紹介します。
不動産投資における居抜き物件とは
不動産投資における居抜き物件とは、前に借りていたテナントの入居者から内装や設備などを引き継いだ物件を指します。
たとえば、飲食店を開業したい方が、厨房や食器などが置かれている居抜き物件を利用することが挙げられます。
全く何もない物件からこれらをそろえると高額な費用が発生することから、居抜き物件では初期費用を抑えることができます。
このように、居抜き物件は業種にもよりますが、テナントには空調や厨房、内壁などさまざまな設備が取り付けられています。
不動産投資において、これらは付加価値としてとらえられることがあり、空室リスクを下げやすい特徴があります。
スケルトン物件とは異なる
居抜き物件と混同されがちな物件のなかには、「スケルトン物件」と呼ばれるものがあります。
スケルトン物件は空調などの設備を取り除き、建物の構造がむき出しになっている物件を指します。
居抜き物件とは異なり、スケルトン物件は退去時に入居時と同様の状態に戻す原状回復が義務付けられていることが挙げられます。
居抜き物件で不動産投資を行うメリット
こちらでは、居抜き物件で不動産投資を行うメリットをご紹介します。
契約が長期化する傾向にある
賃貸物件は短期間で入居・退去が繰り返される傾向にありますが、居抜き物件の場合は長期契約としていることが多い傾向にあります。
投資家からすると長期的に入居してもらった方が安定した収入を得られるため、できる限り長くいてほしいものです。
借り主の観点では何度も店舗を移すとお客様の迷惑になることから、あまり移転はしたくないと考える方が多い傾向にあります。
このように、投資家と借り主の両方が長期契約についてメリットを得ていることから、契約が長期化しやすいのです。
高利回りの物件が多い
居抜き物件はスケルトン物件や居住用の物件と比べると、敷金を多く請求しているところが多いです。
不動産投資における収益のなかには家賃収入のほかに、敷金といった単発で高額なものがあります。
また、店舗として利用すると居住用物件と比べて損傷が激しくなるため、比較的高額な原状回復費用を請求できます。
これらの収益から、居抜き物件を運用することで高い利回りが期待できる点はメリットといえます。
工事期間・費用を抑えられる
先述の通り、スケルトン物件に空調や厨房といった設備を導入する際には、高額な費用が必要となります。
借り主の観点では、できる限り初期費用を抑えて開業したいと考えていることから、賃貸借契約に至らないケースが多くあります。
一方、居抜き物件の場合ははじめからさまざまな設備が用意されているため、新規開業のハードルが低く設定されているといえます。
また、設備を取り付ける工事が最小限に抑えられるため、開業までの期間を短縮することができる点もメリットになります。
居抜き物件で不動産投資を行うデメリット
一方、居抜き物件には下記のようなデメリットがあるため、購入・運用する際には注意しましょう。
業種が限定される
居抜き物件とはいっても、すべての業種に対応した物件を提供することは難しいものです。
たとえば、アパレルショップを運営したい借り主に対して厨房が付いている居抜き物件を紹介しても、付加価値にはなりません。
また、同じ飲食店でも和食と洋食などで必要となる設備が異なる点も、業種を選ぶ要因となります。
近隣住民とのトラブル
店舗を運営すると多くの人が出入りするため、騒音や異臭といったさまざまなトラブルを招く可能性があります。
また、複数の店舗が入っているテナントを運営すると、店舗同士でトラブルに発展することが考えられます。
ほとんどの場合は当人同士で解決しますが、何度も続く場合はテナントのオーナーにクレームが寄せられることがあります。
クレームが多い借り主の場合、注意を促したりひどい場合は退去を命じたりしなければならない点はデメリットといえます。
メンテナンス料が必要となる
居抜き物件に設置されている設備も、一般的な居住用の物件と同様にオーナーの所有物になります。
そのため、設備が故障したり正常に作動しなかったりする場合は、オーナーが自費で修理を依頼しなければなりません。
また、オーナーの所有物である以上、借り主が独断で修理をしたりすることができない点も、入居者に念押ししておくべきポイントです。
おわりに
本記事では、居抜き物件で不動産投資を行うメリットとデメリットについてご説明しました。
居抜き物件は前の入居者が設置した冷房や厨房といった設備を、そのまま利用する物件を指します。
居抜き物件には契約が長期化する傾向にある、高利回りの物件が多い、工事期間・費用を抑えられるといったメリットがあります。
これから不動産投資を始める方は、居抜き物件の購入を検討してはいかがでしょうか。
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