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不動産投資のエリア選び|おすすめ地域と危険なエリア

不動産投資のエリア選び|おすすめ地域と危険なエリア


不動産投資のエリア選び|おすすめ地域と危険なエリア

不動産投資は、購入した物件に入居者を集めて家賃収入を得たり、売却による利益を得たりすることを指します。

また、収入を得るだけではなく税金対策も行えるため、近年では多くの方が不動産投資を行うようになりました。

不動産投資における重要な要素の1つとして「立地」があり、収益が期待できるエリア選びを行ったうえで不動産を購入する必要があります。

本記事では、不動産投資のエリア選びについて、おすすめ地域と危険なエリアをあわせてご紹介します。

【目次】

不動産投資におすすめの地域

不動産投資におすすめの地域

下記にて、不動産投資におすすめの地域に見られる特徴をご紹介します。

 

ハザードマップで災害リスクが少ない地域

ハザードマップとは、自然災害による被害の軽減・対策を目的に使用する地図を指します。

国土地理院によって作成されたハザードマップは、不動産業界でも積極的に活用されています。

マップ内には下記の要素が含まれており、それぞれのリスクを知ることができます。

不動産投資に関わらず、物件を購入する際には多くの入居者や利用者に集まってもらえるように、安全性を優先する必要があります。

場所によっては土砂崩れや河川の氾濫、震災といった自然災害の脅威が異なるため、どのエリアが安全なのかを確認しましょう。

下記、ハザードマップに含まれる災害の種類です。

  • 洪水
  • 土砂災害
  • 高潮
  • 津波

 

参考サイト:国土交通省ホームページ「ハザードマップポータルサイト」

 

治安が良い

入居エリアには、住民が自治体や地域住民との間で設定したルールを順守している、いわゆる治安が良いエリアがあります。

一方、ごみの不法投棄や怪しい人が住んでいる、犯罪が起こりやすいなど、治安が悪いエリアがあります。

下記は治安がいいエリアに見られる特徴の一例です。

  • ファミリー世帯が多い
  • 子育て支援施設やサークルが充実している
  • 家賃相場がほかのエリアと比べて低すぎない
  • 犯罪が少ない、犯罪発生率が低い
  • 周辺に風俗店やパチンコ店がない など

 

入居者が安全・安心して生活をしてもらい、長く住んでもらうためにはこれらの特徴を持つエリアに建てられた物件を購入しましょう。

 

通勤や通学がしやすい

通勤や通学がしやすい

投資物件にとって、主要都市や有名大学に通勤・通学がしやすいことは収益にも大きな影響を及ぼす要素です。

たとえば、同じ価格でも主要都市に乗り換えなしで行ける場合と、何度も乗り換えなければならない場合は前者を選ぶでしょう。

日本には東京や大阪、名古屋といった主要都市があり、毎日電車や自動車などでアクセスする方が多くいらっしゃいます。

国土交通省の調査によると、通勤・通学にかかる時間は下記のような結果となりました。

  • 首都圏:7分
  • 中京圏:1分
  • 近畿圏:2分

 

これらの情報を参考に、主要都市までアクセスがしやすいエリアから選ぶことも重要です。

 

参考ページ:国土交通省ホームページ「第12回大都市交通センサス調査結果の公表について」

 

開発が進んでいるエリア

再開発や都市開発が進行しているエリアは、今後も町がより便利に、また治安が良くなるように発展していくエリアといえます。

かつて治安があまり良くなかったとしても、都市開発によって治安が良くなった例は日本に多くあります。

タワーマンションや大型ショッピングモールの建設だけではなく、人々が暮らしやすいようにインフラ整備などが進められています。

特に、再開発エリアのターゲットとなるのは比較的高額なお金を消費するファミリー層になります。

ファミリー層は利便性だけではなく、安全性などの観点から物件を選びます。

そのようなエリアに建てられた不動産を購入することで、長期にわたって入居者が住んでくれることでしょう。

 

単身者が多いエリア

先述した都市開発エリアのターゲットとは異なり、単身者が多いエリアを選ぶ投資家がいらっしゃいます。

近年では結婚をせず、独身のまま自分の人生を送る方が多くなりました。

また、単身者のなかには転勤や異動によって、家族と離れて暮らしているような方も多くいらっしゃいます。

そのような方は、ワンルームマンションや1K、1DK、1LDKといった物件に入居する傾向にあります。

マンションのなかには単身者を対象とした物件が含まれており、現在でも多くの不動産業者が施工を進めています。

単身者向けのマンションを購入して不動産投資を行う場合、入居者と同時に退去者も多くなる点には注意が必要です。

単身者には転勤や異動などによって家族と離れて暮らしている人も含まれるため、移動の頻度が比較的高いことが要因となります。

これらのことから、単身者向けの物件を運用する際は継続した入居者募集のプロモーションを行うことが重要です。

 

避けるべき危険エリアは?

避けるべき危険エリア

こちらでは、避けるべき危険エリアの特徴についてご紹介します。

 

人口が少ない

一見、人口が少ないということはゆっくりと休日を過ごせるというイメージにつながり、これをメリットとして感じる方がいらっしゃると思います。

しかし、人口が少ないと賃貸物件としての需要が期待できないため、空室リスクが高くなります。

また、投資初心者が失敗しがちなポイントとして、当年の住民データのみを参照することが挙げられます。

初年度では多く感じても、実は過去の推移を見てみると徐々に人口が減少していることも珍しくありません。

そのため、物件を購入する際には数年間の住民基本台帳人口移動報告書を確認しましょう。

 

参考ページ:総務省統計局ホームページ「住民基本台帳人口移動報告書」

 

インフラが整備されていない

インフラが整備されていない

東京や大阪といった主要都市で不動産投資が行われている理由は、さまざまなインフラが整備されていて利便性が高いからです。

主要都市圏にはコンビニや病院、スーパーといった生活に必要な施設が多くあるため、さまざまな方が集まりやすいものです。

主要都市圏から離れた場所で不動産投資を行う際は、家賃が相場よりもかなり低いなど付加価値を設けなければなりません。

下記、周辺にあれば人が集まる可能性が高い施設です。

  • コンビニ
  • 病院
  • スーパー
  • 学校・学術施設
  • 警察署 など

 

アクセスが悪い

最寄り駅から遠かったり、電車の本数が少なかったりするエリアに建てられている物件も注意した方が良いでしょう。

入居者は物件に対して、安心・安全なだけではなく高い利便性を求めます。

利便性のなかには先述したインフラだけではなく、通勤・通学のしやすさも含まれています。

乗り換えが多い駅や本数が少ない駅の近くに建てられた物件は、入居者が集まりにくい傾向にあります。

 

このように、不動産投資で避けるべきエリアには、物理的・収益的に危険なエリアが含まれています。

危険を避けるためには地図や国が提供している情報などを参照する必要があり、調べが甘かった場合は収益につながりません。

不動産投資で使用する不動産はほとんどの場合、人生を左右する大きな買い物であることから、失敗しないように入念に下調べをしておきましょう。

 

おわりに

本記事では、不動産投資を行う際におすすめの地域と、選ぶべきではない危険なエリアについてご説明しました。

下記、不動産投資をする際におすすめの地域が持つ特徴の一例です。

  • ハザードマップで災害リスクが少ない地域
  • 治安が良い
  • 通勤や通学がしやすい
  • 開発が進んでいるエリア
  • 単身者が多いエリア

 

一方、人口が少ない・インフラが整備されていない・アクセスが悪いといったエリアの不動産は購入しないことをおすすめします。

不動産投資は収益を出せることが前提にあるため、これらのエリアは収益が出ない可能性が高い傾向にあります。

物件を購入する際は、さまざまな観点から物件を確認しておきましょう。


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