不動産投資を行う際、一般的には購入する物件の2割程度の頭金を用意します。

その際、金融機関とローン契約を締結して、月々の家賃収入から返答される方が多くいらっしゃいます。

ローンを支払い終わり、元本を回収するまでにはどの程度の期間を要するのでしょうか。

本記事では、元本を回収するにはどれくらいかかるのかについて、不動産投資のシミュレーション例とあわせて解説します。

回収期間のシミュレーション例

回収機関のシミュレーションを作成・確認するためには、下記の要素が必要です。

• 物件の購入価格
• 頭金
• 家賃収入（1室あたりの家賃×室数）
• ローン
• 固定金利（%）
• 諸経費
• 購入時の諸経費
• 空室リスク（%）

これらの要素のなかには不動産業者や金融機関が設定しているものがあれば、自分で決められるものがあります。

そのため、「少し無茶をしてでも、早めに回収する」や「無理なく安定して回収する」といったプランニングが可能です。

また、回収期間は表面利回りと、実質見回りの要素から算出します。

表面利回りは諸経費を含まずに考慮した利回りで、実質利回りは諸経費を含む利益を指すものです。

下記にて、回収期間のシミュレーションの一例をご紹介します。

物件の購入価格の20%の頭金を支払う場合

• 物件の購入価格：5,000万円
• 頭金：1,000万円
• 家賃（1室あたりの家賃×室数）：8万円×10室
• ローン：35年
• 固定金利（%）：2%
• 諸経費：50万円
• 購入時の諸経費：300万円
• 空室リスク：20%

全室に入居者が入居している前提として、年間の家賃収入は下記になります。

家賃（年間）=8万円×10室×12ヶ月=960万円

物件によっては全室が埋まらないことがあるため、ここで空室リスクを掛け合わせます。

960万円×（100%-20%）=768万円

表面利回り

まずは表面利回りを算出しましょう。

表面利回りは、下記の数式で算出することができます。

• 表面利回り=年間の家賃収入÷（物件の購入価格-頭金）×100

こちらの数式より、表面利回りは下記のようになります。

960万円÷（5,000万円-1,000万円）×100=24.0%

実質利回り

また、実質利回りは下記の数式で算出します

• 実質利回り=（空室リスクを含む年間の家賃収入-年間の諸経費）÷（物件の購入価格-頭金+購入時の諸経費）×100

こちらの数式に各値を当てはめて、実質利回りを求めてみましょう。

（768万円-50万円）÷（5,000万円-1,000万円+300万円）=16.6%

回収期間

回収期間は、下記の数式で算出することができます。

• 回収期間=利回り÷年間の家賃

表面利回りと実質利回りの観点から、回収期間を算出してみましょう。

表面利回りで考慮した回収期間=（5,000万円-頭金1,000万円）÷960万円=4.2年

また、実質利回りにおける回収期間は下記のようになります。

表面利回りで考慮した回収期間=（5,000万円-頭金1,000万円）÷768万円=5.2年

これらの結果より、表面利回りよりも実質利回りのほうが、回収期間が長くなることがお分かりいただけたと思います。

実質利回りは諸経費を含み、よりリアルな情報をもとにした算出方法であることから、回収期間が長くなります。

物件の購入価格の20%の頭金を支払わなかった場合

不動産投資のなかには、初期費用を支払わずに始めることができるものが含まれています。

しかし、その場合はローンの金利が高く設けられることが多い傾向にあります。

• 物件の購入価格：5,000万円
• 頭金：0万円
• 家賃（1室あたりの家賃×室数）：8万円×10室
• ローン：35年
• 固定金利（%）：5%
• 諸経費：50万円
• 購入時の諸経費：300万円
• 空室リスク：20%

全室に入居者が入居している場合と、空室リスクを考慮した年間の家賃収入は下記になります。

全室に入居者が入居している家賃（年間）=8万円×10室×12ヶ月=960万円

物件によっては全室が埋まらないことがあるため、ここで空室リスクを掛け合わせます。

960万円×（100%-20%）=768万円

表面利回り

頭金を支払わなかった場合、表面利回りは下記のようになります。

960万円÷（5,000万円）×100=19.2%

実質利回り

頭金を支払わなかった場合の実質利回りは、下記の数式で算出します

（768万円-50万円）÷（5,000万円+300万円）=13.5%

いずれも、頭金を支払った場合の運用よりも表面・実質利回りが低下していることがお分かりいただけたことでしょう。

回収期間

頭金を支払わなかった場合、回収期間は頭金を支払ったときよりも長くなります。

• 表面利回りで考慮した回収期間=5,000万円÷960万円=5.2年
• 表面利回りで考慮した回収期間=5,000万円÷768万円=6.5年

これらの要素に、ローンの金利を考慮すると回収期間はさらに長くなります。

不動産投資を行う際、空室リスクや金利といった、さまざまな要素を考慮しなければなりません。

「儲かりそう」といった理由で高額な不動産を購入した際、毎月の返済金額が高額になり、回収期間が長くなります。

その間に退去者が多くなってしまうと、家賃収入を得られなくなることから、生活を圧迫して返済しなければなりません。

そのため、不動産投資を行う際は物件の2割程度の頭金を用意し、毎月の返済が現実的な物件を購入しましょう。

回収期間を短縮するためには？

回収期間を短縮するためには、下記のように「頭金を少なくする」「耐用年数の長い物件を選ぶ」「入居率の高い物件を選ぶ」ようにしましょう。

頭金を少なくする

先述の通り、回収期間は自己資本・頭金を減らすことで回収期間は長くなります。

しかし、不動産投資のレバレッジ効果を利用すると回収期間の短縮が期待できます。

こちらは投資の際に考慮するCCRとROIの観点から確認が可能です。

• CCR=（年間のキャッシュフロー÷自己資金）×100
• ROI＝年間のキャッシュフロー÷（物件価格+諸費用）×100

ただし、頭金を少なくすることでローンの金額が高くなる点には注意が必要です。

耐用年数の長い物件を選ぶ

一般的に、物件は木造→鉄骨→CR造の順で耐用年数が長くなります。

融資の期間は耐用年数によって変動し、返済ができなくなった場合は物件を売却して残債に充当されます。

耐用期間の長い物件を購入することで手元に残る資金が増加することから、回収期間の短縮が期待できます。

また、耐用年数が長い物件は金融機関の融資を長期で受けることができるため、キャッシュフローを多く残せるメリットがあります。

入居率が高い物件を選ぶ

不動産投資は入居者から得られる家賃を利益として獲得するため、入居率が悪い物件は敬遠される傾向にあります。

入居率が100%に近い状態の不動産ほど多くの利益を獲得できることから、オーナーは入居者の募集を行わなければなりません。

入居率が高い物件は利益を回収しやすいことから、回収期間の短縮が期待できます。

おわりに

本記事では、元本を回収するためにかかる費用について、シミュレーションとあわせてご説明しました。

回収期間を短縮するためには、下記の手段が有効です。

• 頭金を多く支払う
• 頭金を減らし、多額の融資を受ける
• 耐用年数の長い物件を選ぶ
• 入居率が高い物件を選ぶ

いずれの方法にしても、自分が問題なく返済することができるプランで運用しましょう。

これから不動産投資を実施したい方は、ぜひ当社にご相談ください。

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