不動産投資でFIREは達成できる？必要資金の目安と注意点を解説
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不動産投資はマンションやアパートといった物件を購入し、そこに入居した人が支払う家賃を収入として得る資産運用方法です。
優良物件を所有している方は毎月多くの家賃収入を獲得し、ローンの返済や日常生活に不自由を感じていないことでしょう。
また、近年では経済的自立を指す「FIRE」という言葉をよく耳にするようになりました。
本記事では、不動産投資でFIREは達成できるのかについて、必要な資金の目安と注意点などについて解説します。
FIREとは
FIREは「Financial Independence, Retire Early」の頭文字を取った言葉で、経済的自立や早期リタイアを意味するものです。
多くの人は企業に属して収入を獲得し、毎月の生計を立てています。
また、生活が苦しい方は本業のほかに不動産投資や株式投資といった副業をされている方もいらっしゃることでしょう。
FIREを実現した方は資産運用で生計を立てられていて、不労所得を得ながら生活を送っています。
近年では20代や30代の方でもFIREを実現する方も多く、資産運用の重要性が高まっている傾向にあります。
FIRE達成に必要な資金の目安
FIREを実現させるうえで重要となるもののなかに、「4%ルール」と呼ばれるものがあります。
4%ルールとは、資産を切り崩さずに生活費を捻出するための運用益や利率を指すものです。
この4%ルールから、FIREを実現するために必要なおおよその資金を算出できます。
たとえば、年間の生活費が500万円の場合、下記の数式でFIREを実現するために必要な資金が求められます。
500万円÷4%=1.25億円
簡単な計算方法では、生活費の25倍がFIREの実現に必要な資金として計算できます。
これらより、年利が4%の運用益だった場合は資産を崩さずに生活を送ることができるようになるといえます。
FIREの実現プラン
FIREを実現するためには、下記を実施しましょう。
資金に余裕をもってアーリーリタイアする
先述の通り、年間の生活費が500万円で4%ルールを適用すると、FIREを実現するためには1.25億円が必要になります。
1.25億円の資金を確保してアーリーリタイアすることで、自分が想像する豊かなライフスタイルを確立できます。
十分な資金を確保したうえでアーリーリタイアすることによって、不動産投資や株式投資などを行わなくても生活を送れるのです。
アーリーリタイアの懸念として、資金が底をついて途中から働かなければならなくなることが挙げられます。
一方、十分な資金を用意しておくことで、これらの懸念を払しょくしたうえで、生活水準を下げずに生活を送れるのです。
時間にゆとりがあるため、レジャーや旅行、習い事など、自分の人生を豊かにできる活動に集中できます。
セミリタイアする（サイドFIRE）
しかし、多くの方は1億円もの資金を確保することは難しいため、アーリーリタイアは難しいでしょう。
ギリギリFIREができるラインは5,000万円から6,000万円程度といわれており、これはセミリタイアやサイドFIREと呼ばれます。
セミリタイア・サイドFIREの場合は投資などによる運用益を得ながら、不足分は短期労働やアルバイトなどを行います。
すべての時間を自由時間に費やせるわけではありませんが、社会人生活よりも多くの時間を確保できます。
収入に合わせて場所を問わずミニマルライフを選べたり、必要に応じて仕事を増やしたりできるため、柔軟性は高いです。
また、高収入を獲得して十分な資本を得たときは、アーリーリタイアを実現できます。
FIRE達成までのステップ
こちらでは、FIREを実現するために行うことを、段階ごとに分けてご紹介します。
1. 不動産投資のリスクを理解する
不動産投資は、入居者がいれば一定の収入を得ることができますが、少ない場合は収入が減少してしまいます。
また、入居者がいる期間が短いほど、収入は不安定になります。
入居者が出たり退去者が発生したりするたびに、オーナーは部屋をキレイにする・入居者を募集するといった作業が発生します。
また、不動産投資を行う際に仲介業者を利用した場合でも、正しい知識ばかりを教えられるわけではありません。
このように、不動産投資を行う際にはさまざまなリスクが存在する点を理解する必要があります。
2. 物件を選定する
安定した収入を得るためには、購入する物件を慎重に選ぶ必要があります。
選定時には築年数や設備、利便性などさまざまな観点から物件を精査しましょう。
FIREを実現するためには高収入を得られるような1棟物件や、金融機関からの評価が高い物件、高利回りの物件がおすすめです。
3. 収支をシミュレーションする
物件を選定し、FIREを実現できそうな物件があれば将来的な収支を算出しましょう。
不動産投資における支出には管理費用や修繕費、固定資産税などさまざまなものが含まれています。
また、不動産の購入や売却時に発生する諸費用も考慮しておく必要があります。
そのため、家賃収入で支出を賄えるのかを、事前に確認しておくことが重要です。
4. 銀行の融資を受ける
物件を購入する際、手持ちの費用だけでは足りないという方は多くいらっしゃると思います。
手持ちの費用が少ない場合、銀行融資を受けることになりますが、融資の際には事前審査に申し込む必要があります。
不動産投資に関する融資の審査は、申込者と物件の両方が審査対象です。
申込者については返済能力を、物件については価値や収益力などが判断材料となります。
そのため、申込者に問題がなくても物件に問題がある場合、審査を通過しないことがある点には注意しましょう。
FIREを達成したい人が不動産投資を検討すべき理由
下記は、FIREを達成したい人が不動産投資を検討するべき理由になります。
レバレッジ効果が期待できる
レバレッジ効果とは、自己資本とローンを組み合わせることで、自己資本のときよりも大きな収益を生み出せることをいいます。
不動産投資ではローンを利用する投資方法であることから、少額の自己資本で大きなリターンが期待できるのです。
自己資本のみの場合は購入できる物件は限られますが、ローンを利用することで選択肢を広げられます。
好条件の物件は入居者が集まりやすく、高い収益が期待できることから、物件選びは不動産投資の成否に大きな影響をおよぼします。
一方、自己資本が多いほど毎月の返済額が少額になるため、どの程度の自己資本を用意するのかも考えておきましょう。
景気や金融市場の影響を受けにくい
株式や債券などで構成される金融市場は値段の上下が激しく、専門家でも予想は難しいものです。
そのため、ある日購入していた株が大暴落し、破産に追い込まれたという方もいらっしゃいます。
一方、不動産は金融市場や景気の影響を受けにくいことから、比較的安定した収入を得られる点が特徴です。
毎月安定した家賃収入を得られれば、FIREの実現がしやすい商品といえます。
運用に手間がかかりにくい
不動産投資は管理会社に外部委託することがほとんどであるため、運用に手間がかかりにくい点も魅力のひとつです。
会社員のなかには本業での収入のほかに、不動産投資による収入を得ている方もいらっしゃいます。
本業の給料がなくても家賃収入だけで生活ができるようになれば、FIREがほとんど実現したといえます。
副業として取り組みやすい
先述の通り、不動産投資は運用に手間がかかりにくい投資方法であることから、副業にも取り組みやすい特徴があります。
「副業」という言葉を聞くと、本業の間に別の仕事を行うため、時間に追われるイメージをもたれると思います。
家族のために収入を増やすと考えていても、副業をすることで家族の時間が無くなってしまい、関係が悪化することが考えられます。
一方、不動産投資は株やFXなどのように、デスクにかじりつく必要がない投資方法であることから、副業に向いています。
最小限の労力で最大限の成果を得やすいことが、不動産投資のメリットといえます。
節税が期待できる
不動産の購入や維持の際に発生した費用は、減価償却や損益通算を利用することで、節税効果を期待できます。
減価償却は固定資産の取得にかかった費用を、耐用年数に応じて経費計上する会計処理方法です。
損益通算は黒字所得から赤字所得を差し引きする方法ですが、すべての所得で利用できるわけではありません。
また、相続について不動産は現金よりも課税額が低いことから、相続税対策にも有効です。
なお、同じ不動産でも贈与税と相続税では課税額が異なるため、生前に確認しておくことをおすすめします。
不動産投資でFIREを達成する人の特徴
不動産投資でFIREを達成する人には、下記のような特徴をもつ人が多いです。
長期的に物事を見ている
不動産投資は一朝一夕で大きな利益を得る投資ではなく、長期的に継続して利益を獲得する投資方法です。
不動産投資を行う際、将来的に自分がどの程度の利益を得たいか、そのためには毎月いくらを獲得しなければならないかを考えます。
目先の利益やおいしい話に惑わされることなく、立地や将来性などを考慮して不動産を選ぶ人が向いています。
常に情報を収集している
不動産投資は市場の影響を受けにくいといわれていますが、それでも世間の動向は常に追っておくべきです。
不動産を選定する際、近隣の施設や治安などを確認しておかなければ、入居者数を増やすことができません。
また、不動産を取得することで、どのような影響が発生するのかといったリスクヘッジも重要です。
リスクを理解している
不動産は有形資産であることから、自然災害や老朽化などにより、各設備が破損・劣化してしまいます。
そのまま放置すると住民を危険にさらしてしまうほか、新たな入居者が集まらないため、早急な改善が必要です。
改修の際には費用が発生しますが、これらのリスクを理解したうえで不動産投資を行わなければなりません。
おわりに
本記事では、不動産投資でFIREの実現可否についてご説明しました。
FIREは経済的自立や早期リタイアを指す言葉で、不労所得を得ながら生活を送ることを指します。
必要な資金は4%ルールに則って算出することができ、不動産投資の際にはリスクを理解して物件を選定しましょう。
FIREを実現したい方は、不動産投資を検討してはいかがでしょうか。
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