不動産投資を始めるにあたって、もっとも不安に感じる点は資金面ではないでしょうか。物件購入の頭金や手数料、税金など、不動産投資にはある程度の初期費用が必要です。ローンも活用できますが、借入額をなるべく抑えるために自己資金を充てたいと考えている方もいるでしょう。

そこで今回は、不動産投資においてどの程度の自己資金を準備すると安心なのか、具体的なシミュレーションを交えて紹介します。自己資金を抑えた不動産投資のメリットや注意点も解説するため、参考にしてみてください。

１．不動産投資の自己資金とは？基本をおさらい

自己資金とは一般的に、引き出し可能な預金を含め手元にある現金のことです。ここでは、不動産投資における自己資金について、その内訳も含めて解説します。

🔵自己資金とは

不動産投資を始めるにあたっては、物件の購入や手続きになどにかかる費用に充てるための、まとまった資金が必要です。その際、預金や資産から準備できる分を「自己資金」と呼びます。自己資金で補えない分は、金融機関からの融資を受けるケースがほとんどです。

🔵自己資金の内訳

不動産投資を始める際は、一般的に自己資金を以下2つの費用に充てます。

仮に自己資金が1000万円あったとしても、物件購入の頭金として1000万円を利用できるわけではありません。自己資金の一部は、税金や手数料などの諸費用に充てる必要があります。つまり、自己資金の内訳は「頭金+諸費用」となります。

自己資金を多く準備するほど頭金・諸経費に充てられる金額が大きくなるため、ローンの借入額を抑えられます。

２．不動産投資で必要な自己資金の目安

不動産投資では、金融機関の不動産投資ローンを利用して物件を購入できます。そのため、自己資金が全くない状態でも不動産投資への挑戦可能です。しかし、ローンを利用するには審査に通過しなければなりません。不動産投資ローンの審査では、以下のような項目が確認されます。

・物件の資産価値
・年収
・勤務先
・借入の有無
・自己資金

物件の資産価値、申込者の属性や信用情報に加えて、自己資金の有無も重要な項目として挙げられます。自己資金が多いほど、審査に通過できる可能性は高くなるでしょう。頭金を入れて借入額を抑えられるだけでなく、運用中のさまざまなリスクにも対応でき、返済滞納のリスクが低いと判断できるためです。

３．自己資金の金額別シミュレーション

ここで、自己資金の金額別に不動産投資でどの程度の利益を得られるのかシミュレーションを行います。今回は、以下の条件をもとに自己資金が500万円、1000万円、2000万円の場合について考えてみましょう。

〈シミュレーション条件〉
物件価格：4700万円
借入時の金利：2.0％（返済期間35年）
諸費用：300万円
修繕費・管理費等：10万円／年
家賃収入：250万円／年
※ここでは各種税金は考慮しないこととします

🔵自己資金500万円の場合

自己資金500万円の場合、諸費用分を差し引いた200万円を頭金として入れられるため、ローン借入額は4500万円です。このとき、年間の収入と支出、得られる利益は以下のようになります。

年間で得られる利益は約61万円、月々に換算すると5万円程度です。自己資金が初期費用の約1割程度であっても、副業程度の利益は十分期待できます。

🔵自己資金1000万円の場合

自己資金1000万円の場合、諸経費分を差し引いた700万円を頭金として入れられるため、ローン借入額は4000万円です。このとき、年間の収入と支出、得られる利益は以下のようになります。

年間で得られる利益は約80万円、月々に換算すると6.7万円程度の収入です。この金額は令和4年度の国民年金受給額と同程度であり、仮に老後の生活費として活用する場合は約2倍の収入を得られる計算になります。

🔵自己資金2000万円の場合

自己資金2000万円の場合、諸経費分を差し引いた1700万円を頭金として入れられるため、ローン借入額は3000万円です。このとき、年間の収入と支出、得られる利益は以下のようになります。

年間で得られる利益は約120万円、月々に換算すると10万円程度の収入となります。上記3パターンを比較すると、4倍の自己資金を初期費用に充てられた場合、年間で得られる利益は約2倍です。このように、借入額を減らしたほうが、手元に得られる利益額は高くなることが分かります。

４．不動産投資を少額で始めるメリット・デメリット

不動産投資を始めるにあたって、物件の購入や諸費用を自己資金で準備せず、全額融資を受けるフルローンもひとつの方法です。自己資金を使わない、もしくは少額で始める場合のメリットはいくつかありますが、その一方で注意しなければならない点もあります。ここでは、不動産投資を少額で始めるメリットや注意点について解説します。

🔵メリット

不動産投資を少額もしくはフルローンで始めると、レバレッジ効果を期待できます。ローン返済時の金利よりも運用の利回りが高くなれば赤字になるケースは少なく、さらに高い予算で良い物件を購入できれば家賃収入も上がり、大きな利益を期待できるでしょう。

また、自己資金を手元に残しておくことで、突発的なリスクにも備えられます。「空室で家賃収入が得られない」「災害による大幅な修繕が必要」など、予想以上の出費が重なっても対応しやすいといえます。

🔵デメリット

不動産投資を少額またはフルローンで始めると、以下のような懸念点が考えられます。

・ローン審査に通りづらくなる
・ローンの返済負担が増える

自己資金が少ないと借入額が増加するため、ローン審査に通過する条件が厳しくなる傾向にあります。また返済額が高いと、十分な収入がなければ赤字経営に陥いる可能性もあるでしょう。金利上昇の可能性なども含めて、運用を開始する前に資金繰りに対して綿密な計画を立てておく必要があります。

５．自己資金を抑えて不動産投資を行うには？

自己資金を抑えて不動産投資を行う場合、懸念されるポイントは以下の2つです。

・借入額が高くなり、審査に通りづらくなる
・購入できる物件が限られる

そのため「申込者や物件を審査に有利な方向へ持っていく」、もしくは「多額の資金がなくても始められる不動産投資に挑戦する」方法が現実的だといえるでしょう。ここでは自己資金を抑えて不動産投資を行うための方法を、3つに分けて紹介します。

🔵個人の属性を上げる

自己資金を抑えて不動産投資を始める場合、借入額は大きくなってしまいます。少しでも審査に通りやすくするためには、個人の属性を上げる必要があるでしょう。属性には、以下のような項目が該当します。

・年収
・勤務先や勤務年数
・家族構成
・持ち家の有無
・金融資産
・他社からの借入状況

返済能力の高さだけでなく、安定性も重要な要素です。年収が高くても勤続年数が短い方や個人事業主は、やや不利な傾向にあります。属性を少しでも上げるには、他社からの借入返済や不要なクレジットカードの解約などが有用です。

🔵資産性の高い物件を選ぶ

不動産投資ローンでは、申込者だけでなく物件についても審査が行われます。物件の審査基準として考えられるポイントは、空室リスクと利回りの2つです。需要が高く、空室リスクが少ない場合は安定して収益を得られるため、ローン返済が滞る可能性を下げられます。

しかし、需要の高い物件は物件価格が高騰しているケースが多く、借入額も増えてしまう傾向にあります。したがって、「十分な利回りが継続的に期待できるか」といった観点も審査項目のひとつです。需要が高く利回りを期待できる資産性の高い物件を選べば、自己資金が少なくても安定した運用が実現できるでしょう。

🔵実物不動産以外に投資する

実物不動産に投資すると、物件の購入など多額の初期費用が必要です。自己資金を抑えた不動産投資に挑戦したい方には、不動産ファンドが向いています。ファンドは、投資家から集めたお金を投資のプロが運用し、利益を投資家に分配する仕組みです。投資家ひとりあたりの初期費用は少なく、管理の手間も抑えられます。

不動産ファンドは、主に以下の2つに分類できます。

不動産ファンドによって収益を獲得し、実物不動産投資の自己資金に充てる方法も堅実で有用だといえます。

６．不動産投資に有利な情報や知識はGALA NAVIで

不動産投資を始めるにあたり、自己資金と借入額のバランスを考えることは大切です。また自己資金を抑えて不動産投資を始める場合、ローンの審査に通らなければ希望通り借りられません。

GALA NAVIでは、不動産投資ローンの審査に関わる知識や、長期的で安定した運用を成功させるためのコツを含む、幅広い情報を発信しています。資産運用型マンションにおけるノウハウをさまざまな視点で紹介しているため、ぜひ利用を検討してみてください。登録費や会員費は一切かかりません。

７．まとめ

不動産投資を始める際は、自己資金を頭金や諸費用に充てる方法が一般的です。ローンに通りやすくするためにも、ある程度の自己資金を準備していたほうが有利に働きます。しかし少ない自己資金、もしくはフルローンを検討している場合も、高いレバレッジが実現できる、万が一のリスクに備えられるといったメリットがあります。

自己資金の割合にかかわらず、不動産投資を長期的に成功させるには、綿密な資金計画が重要でしょう。GALA NAVIでは、不動産投資に関するさまざまなノウハウを習得できます。不動産投資を始めたいと考えている方は、ぜひこの機会にご活用ください。会員登録者の限定コンテンツも用意しています。

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