不動産投資に興味はあるものの、不動産投資の成功ポイントや物件選びのコツが分からず、行動に移せない方は多いのではないでしょうか。不動産投資の成功ポイントや物件選びのコツを知れば、条件の良い物件を選べるようになり、失敗リスクを低減することで成功率を高められます。

そこでこの記事では、不動産投資の基礎知識や物件選びのコツ、成功に導くポイントについて解説します。

１．不動産投資のポイントを知る前に│押さえておきたい基礎知識

不動産投資に関する基礎知識を把握すると、不動産投資を成功に導くポイントや物件選びのコツについて理解が深まります。不動産投資を始める上で、非常に重要なポイントと言えるでしょう。まずは、押さえておきたい不動産投資の基礎知識を見てみましょう。

🔵不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資は「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の2種類の方法で利益を得られます。

インカムゲインとは、資産を保有しながら得られる収益です。不動産投資では、物件を第三者に貸し出して得られる家賃収入が、インカムゲインに相当します。家賃収入から支出や経費を差し引いた金額が利益です。

キャピタルゲインは資産を売却して得られる収益で、不動産投資では物件の売却益（売却金額-取得費用や諸経費）が相当します。

🔵表面利回りと実質利回り

利回りとは、投資物件の収益性を表す重要な指標で「表面利回り」と「実質利回り」の2種類に分けられます。表面利回りは「グロス利回り」とも呼ばれ、年間の家賃収入と物件価格の2つの数値で算出します。運営時・購入時の諸経費を考慮していないため、大まかな収益率しか表せません。計算方法は以下の通りです。

・表面利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれ、諸経費も考慮して算出します。計算方法は以下の通りです。

・実質利回り=(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)

運営時・購入時にかかる費用や税金を考慮しているため、表面利回りより低くなりますが、より実態に近い利回りを算出できます。物件資料に利回りが載っている場合、表面利回りと実質利回り、どちらの数値なのか確認しましょう。

🔵税金や手数料

不動産投資でかかる税金と手数料には、次のようなものがあります。

■税金
・不動産取得税：不動産を取得する際にかかる
・登録免許税：所有権を登記する際にかかる
・印紙税：売買契約書といった課税文書にかかる
・固定資産税：所有する建物や土地にかかる
・所得税：課税所得額に対してかかり、金額により税率が異なる
・住民税：課税所得額に対してかかる
・消費税：物件購入価格に含まれる

■手数料
・仲介手数料：仲介する不動産会社に支払う
・司法書士手数料：登記手続きを代行する司法書士に支払う

なお、仲介手数料は法律によって上限が「物件価格×3%+6万円+消費税」と定められています。

🔵経費の種類

不動産投資の費用や税金の中には、経費として計上できる項目があります。計上できる主な費用や税金は次の通りです。

・不動産取得税
・印紙税
・登録免許税
・固定資産税・都市計画税
・減価償却費
・管理委託料
・管理費
・修繕積立金
・原状回復費
・不動産投資ローンの利息
・火災保険料・地震保険料
・司法書士報酬
・通信費
・接待交際費
・新聞図書費
・広告宣伝費　など

ただし、通信費・接待交際費・新聞図書費は、不動産投資の運営で使用した分のみが経費の対象です。

２．不動産投資の物件を探す方法

不動産投資の物件は、主に次の4つの方法で探せます。

・Web（ポータルサイト）で探す
・口コミや紹介で探す
・自宅や勤務先近くを歩いて探す
・不動産会社に相談をする

Web（ポータルサイト）は、スマホやパソコンで手軽に探せるのが魅力です。周りに不動産投資経験者がいる場合、口コミや紹介でも探せます。自宅や勤務先の近くを歩いていて、魅力的な投資物件が見つかる場合もあるでしょう。

中でも効果的なのは、不動産会社に相談する方法です。条件に合った投資物件やWeb非公開の物件を紹介してもらえる場合があります。不動産投資に役立つノウハウを教えてもらえるのもメリットです。信頼できる不動産会社は、経験者の口コミやWebの評判を見て探しましょう。

３．不動産投資のポイントを知る前に│押さえておきたい基礎知識

投資物件の選び方のコツを知っていると、条件の良い物件を選べるため、比較的安定した不動産経営ができます。物件選びは、不動産経営の成否に大きな影響を与えるため、事前にしっかりと把握しましょう。ここでは、不動産投資の物件選びのコツを紹介します。

🔵物件の種類を選ぶ

投資物件は、マンション・アパート・戸建ての3種類です。マンションとアパートは、1棟買いと区分所有(1部屋単位)があります。1棟買いは購入価格が高いものの、多くの家賃収入が期待できるでしょう。一方、区分所有は1棟買いほどの家賃収入は得られませんが、価格が安く始めやすいのが特徴です。

マンションとアパートは、間取りによって単身者向けやファミリー向けとターゲットを選んで運営できるのに対し、戸建てはファミリー向けが一般的です。物件の種類を選ぶときは、投資の方針や計画、条件に合っているかを確かめましょう。

🔵物件の立地を選ぶ

投資物件を選ぶときは立地にも注目しましょう。エリアによって賃貸需要の高さや入居者ニーズが異なるためです。賃貸需要が高いエリアであれば、空室率を低く抑えて、比較的安定した不動産経営ができます。一方、賃貸需要が低いエリアの場合、空室率が高く安定した経営は難しいでしょう。

また、事前に入居者ニーズを把握していると、投資方針や計画の策定、物件選びがしやすくなります。立地は不動産投資の収益に大きく影響するため、慎重に選びましょう。

🔵物件の状態で選ぶ

中古物件を選ぶときは、物件の状態を確かめた上で判断することが大切です。外壁や屋根、フローリング、畳、設備の劣化が激しい物件は、購入してすぐに大規模な修繕が必要となり、多額の修繕費用がかかります。

また、見た目の印象から入居率は低くなりがちです。中古物件は価格が安いのが魅力ですが、劣化が激しく状態の悪い物件は避けたほうがよいでしょう。

🔵周辺環境を考慮して選ぶ

スーパーやコンビニ、ドラッグストア、医療機関といった生活に欠かせない施設が近所にある物件は、利便性が高いため多くの入居者に好まれます。単身者向けであれば飲食店、ファミリー向けであれば保育園・幼稚園や公園のような施設も重要です。

必要な施設が生活圏内にあり、周辺環境が充実している物件を選ぶことで、安定経営につながります。

４．不動産投資初心者は避けたほうがよい物件

不動産投資初心者が避けたほうがよい物件は次の通りです。

・政令指定都市周辺エリア外の物件
・確認済証がない物件
・事故物件

安定した不動産経営には、エリアの賃貸需要が重要です。三大都市圏や政令指定都市周辺エリア外の物件は、人口減少のペースが早い傾向があるため、不動産投資では避けたほうがよいでしょう。

また、建築計画が建築基準法に適合していることを証明する「確認済証」がない物件は違法建築であることも考えられるため、選択肢から除外したほうが安心です。心理的瑕疵物件とも呼ばれる事故物件は、資産価値の下落や入居率の低下、多額の修繕・リフォーム費用の捻出といった多くの問題を抱えやすく、初心者にはおすすめできません。

５．不動産投資を成功に導く5つのポイント

不動産投資を成功に導くポイントを押さえておくと、失敗するリスクを軽減し、成功率を高められます。安定した不動産経営の実現へと近づくでしょう。ここでは、不動産投資を成功に導く5つのポイントを詳しく紹介します。

🔵1.不動産投資の勉強をする

不動産投資について学ぶと、安定経営をするための知識やノウハウ、リスク管理・対策を身につけることで成功へと近づきます。積極的に情報収集することで市場の動きをつかめるため、変化にも柔軟に対応できるでしょう。

不動産経営を始める前だけでなく、運用を開始した後も勉強や情報収集を継続することが大切です。不動産投資の勉強や情報収集をする場合、Webやセミナー、書籍を利用する方法があります。

🔵2.投資の目的を決める

不動産投資の目的によって、投資戦略や計画、物件選び、リスク許容度が変わります。投資の目的の一例は以下の通りです。

・年金以外の老後の安定収入を確保する
・10年間賃貸に出した後は売却して利益を得る
・毎月の家賃収入から子供の教育費を捻出する
・10年以内に家賃収入だけで生活できるようにする

自分なりの明確な目的を定めたら、具体的な目標や戦略を考え、計画に落とし込みます。投資の目的が不明確だと目標や戦略に一貫性がなく、自分に合った物件選びも難しくなるでしょう。

🔵3.リスクヘッジをする

空室リスクや家賃滞納リスク、災害リスクと、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。主なリスクと対策は次の通りです。

・空室リスク：賃貸需要が高い物件を選び、ニーズに合った設備をそろえる
・災害リスク：地震保険や火災保険といった損害保険に加入する
・家賃滞納リスク：入居審査のハードルを上げる
・金利上昇リスク：金利タイプや金融機関選びを慎重に行う

あらかじめリスク対策を講じると、成功率を高められます。リスクを軽減することで、安定経営へとつながるでしょう。

🔵4.管理業務をきちんと行う

リスクヘッジの一環として、管理業務はきちんと行いましょう。清掃、家賃回収、クレーム対応、入居・退去手続き、管理・修繕計画、入居者募集といった管理業務は、入居者満足度や物件の維持管理に直結する仕事です。

管理業務が疎かだと入居者満足度が下がり、入居率や物件価値の低下を招くことから、安定した経営は難しくなります。空室を発生させないためにも、物件の管理業務は信頼できる管理会社に依頼しましょう。

🔵5.キャッシュフローを考慮する

不動産経営の収支状況やキャッシュフローを把握できていないと、修繕費や税金の資金繰りに苦労するケースが考えられるため、不動産投資の成功は遠のきます。不動産の経営者は収支状況やキャッシュフローを細かく管理しなければなりません。運営状況に合わせて定期的にシミュレーションし、日々チェックすることがポイントです。

６．GALA NAVIで不動産投資のコツを学ぼう！

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７．まとめ

不動産投資は、物件の種類や立地、状態、周辺環境といったポイントを考慮することで、条件の良い物件を選べます。さらに、不動産投資の目的を明確にし、不動産投資について学んでリスクヘッジをすることで、成功率が高まるでしょう。

不動産投資を成功させる上で欠かせない勉強や情報収集には、FJネクストグループのGALA NAVIをご活用ください。年会費・登録費は無料で、効率的に質の高い情報を収集できます。

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