不動産投資では物件の取得費用が高額のため、金融機関の融資を利用するケースが多いでしょう。しかし、「融資については詳しく知らない」「調べようにもあまり情報が落ちていない」といった理由で、よく分からないままにしている方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資の融資を受けるメリットや注意点、融資を利用する流れなどを解説します。記事を読むことで、融資の基礎知識を押さえられるでしょう。

１．不動産投資の融資の特徴とは？住宅ローンとの違い

不動産投資の融資と住宅ローンの融資は同じようなものだと考えている方もいるかもしれません。しかし、融資額や融資金利、審査基準など、両者には異なる点がいくつかあります。ここでは、不動産投資の融資における特徴を、住宅ローンとの違いを踏まえて解説します。

🔵不動産投資の融資額

住宅ローンよりも、不動産投資のほうが高額な融資を受けられる可能性があります。不動産投資の場合は賃料収入を得られるため、「返済の元となる資金が多い」と見なされることが大きな理由です。

ただし、融資額は勤務先や年収といった個人の属性も影響するため、必ずしも高額になるとは限らない点に注意しましょう。

🔵不動産投資の融資金利

不動産投資の融資金利には、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」があります。固定金利は申し込み時に適用した金利が返済時まで継続する契約です。一方の変動金利は、定期的に金利が見直されるのが特徴です。

また、不動産投資の融資金利は、住宅ローンの金利と比べると高い傾向にあります。融資が高額になりがちな上、賃料収入が思うように得られないリスクもあることが主な理由です。

🔵不動産投資の審査

一般的な住宅ローンの場合、主に借主の労働収入から返済するのが基本です。そのため、住宅ローンの審査では、借主の勤務先、年収、勤続年数といった個人の属性をもとに判断されます。

しかし、不動産投資の審査では個人の属性だけではなく「物件の採算性」も審査基準となります。不動産投資では賃料収入も返済に充てられるため、物件の採算性は重視されるでしょう。

２．不動産投資の融資はどこで受けられる？金融機関別の特徴

不動産投資の融資を受けられる金融機関の特徴を把握していると、自分に合った金融機関を選びやすくなります。融資額や金利、審査などの条件が異なるため、金融機関選びは重要です。ここでは、金融機関別の特徴について見ていきましょう。

🔵メガバンク

「メガバンク」に明確な定義があるわけではありません。国内外に展開している大規模な銀行を指し、不動産投資では大口投資家との取引が一般的です。複数の物件を所有するなど、ある程度の事業規模でないと利用は難しいかもしれません。1棟目の不動産投資でメガバンクから融資を受けるのは、ハードルが高いケースもあるでしょう。

🔵地方銀行

一般社団法人全国地方銀行協会の会員で地方に本拠地を構えており、それぞれの地域を中心に営業をしている銀行を地方銀行と呼びます。

地方銀行の不動産投資ローンは、申込者の居住地や不動産投資物件が「営業エリア内にある」ことが条件になっている場合が多く、不動産投資への融資を積極的に行っている銀行は多数あります。初めての不動産投資でも比較的利用しやすいといわれています。

🔵信用金庫・信用組合

特定の地域で居住や就労する方々による協同組織の信用金庫・信用組合は、どちらも小規模な事業者に向けて融資を行っています。信用金庫・信用組合の営業エリアは地方銀行よりもさらに限定されていますが、その分、地域密着型で活動でき、きめ細かいサービスが可能です。1棟目の不動産投資でも比較的利用しやすいといわれています。

３．不動産投資の融資の主な審査基準

不動産投資の融資の審査を受ける場合、事前にどのような項目をもとに審査されるのかを把握しておくことが大切です。主な審査基準には「個人の属性に関する審査基準」や「物件に関する審査基準」が挙げられます。それぞれの審査内容を詳しく見ていきましょう。

🔵個人の属性に関する審査基準

個人の属性に関する審査基準として、主に以下の項目が挙げられます。

・年齢
定年退職などにより給与収入が減少する可能性もあるため、借主の年齢は返済能力に関係するという見方です。

・勤務先の情報
勤務先の業種や規模、経営状況などの他、借主本人の勤続年数や雇用形態なども審査の対象です。

・年収・金融資産
年収や金融資産は返済に充てる原資となるため、重要な審査項目といえます。

・生活状況・家族構成
自宅が持ち家か賃貸かによって家賃負担の有無を確認します。また、扶養家族が多いと支出も多くなるため、家族構成も審査の対象です。

・借入状況
他の金融機関からの借入状況によっては、返済負担に余裕がないと判断されます。

・信用情報
過去にクレジットカードの支払い遅延や延滞などの金融事故があった場合、一定期間信用情報に記録されます。信用情報に傷が付いていれば、審査にも影響を及ぼすでしょう。

また、次のような属性は返済能力が高く、貸し倒れリスクが低いと判断されるため、融資を受けやすいといわれています。

・勤続年数が長い
・大手企業に勤めている
・公務員として働いている
・社会的信用の高い職業である
・他社借入がない
・役職に就いている
・持ち家がある
・年収が高い
・金融資産が多い

反対の理由で、以下のような属性では融資を受けにくいかもしれません。

・滞納や自己破産など金融事故歴がある
・借入金額や借入件数が多い
・1年未満など勤続年数が短い
・正規雇用ではない
・自営業・フリーランスである
・年収や金融資産が少ない

属性は不動産投資の融資の審査に影響を与えるため、どのような属性が審査に有利・不利なのか把握しておきましょう。

🔵物件に関する審査基準

物件に関する審査基準の代表的な項目は次の通りです。

・立地条件
物件の採算性を判断する上で立地条件は重要です。立地条件が良いと入居希望者が増える傾向にあり、賃料収入が安定しやすいでしょう。

・間取り
入居希望者に好まれる間取りであるかどうかも審査基準です。生活がしやすく、家具の配置などもしやすい間取りが好まれる傾向にあります。

・構造
物件の構造も審査の対象です。一般的に、木造よりも鉄筋コンクリート造のほうが耐震性や防火性に優れています。

・築年数
築年数が浅い物件は設備やセキュリティなどが整っていることが多く、需要を見込める傾向にあります。そのため、融資の審査では築年数も考慮されます。

・価格や賃料
物件の価格や賃料設定が高すぎないかどうかを審査されます。

４．不動産投資の融資を受けるメリットや注意点

不動産投資の融資を受けることで、いくつかのメリットを得られます。しかし、融資を受ける際には注意点もあるため、事前に把握しておく必要があるでしょう。ここでは、不動産投信の融資を受けるメリットと注意点を解説します。

🔵融資を受けるメリット

不動産投資の融資を受ける大きなメリットは、自己資金が少なくても不動産投資を始められることです。不動産投資では賃料収入をローン返済に充てられるため、高額な融資を受けやすいこともメリットとして挙げられます。

融資を受けることで複数の物件購入も可能となれば、投資効率をさらに上げられる点も知っておきたいメリットです。

🔵融資を受ける際の注意点

融資を受けるにあたり注意点もあります。不動産投資のリスクのひとつとして空室リスクが挙げられますが、入居者が減ると賃料収入も減ってしまうことに注意が必要です。

賃料収入の状況によってはローンの返済が滞り、最悪の場合は破綻する恐れもあります。

また、空室リスク以外にも家賃滞納リスクや修繕リスクなど、さまざまなリスクに備えなくてはなりません。併せて、ローン返済が滞って破綻しないように、収支状況を踏まえた現実的な返済計画を立てる必要があります。

購入する物件は慎重に選び、購入後は維持・管理を徹底して空室を増やさないよう努めることが大切です。

５．不動産投資の融資審査が厳しい状況にある理由

昨今、不動産投資の融資審査が以前より厳しくなっています。融資不正融資や偽装建築問題に加え、新型コロナウイルス感染症の感染拡大などが審査に影響を及ぼしていることが主な理由です。

🔵不正融資や偽装建築問題があるため

近年、不動産投資の融資に対して金融庁の監視が強化されており、融資の審査も厳しくなっています。背景にあるのは、銀行の不正融資問題や建築会社による偽装建築問題などです。

これらの諸問題により、金融機関は不動産価格の全額を融資することが少なくなり、頭金の納入が必要なケースが増えています。

🔵新型コロナウイルス感染症の影響があるため

新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、不動産投資の融資を行う金融機関も業務の制限を受けています。以前よりも審査や手続きに時間がかかっている可能性もあるでしょう。
新型コロナウイルス感染症による影響は予測不可能な面があり、いつまで続くかも読めません。融資を行う金融機関にとっては先行き不透明な状況が続くと思われます。

６．不動産投資で融資を受ける際の必要書類

不動産投資の融資を受ける際に必要となる書類は金融機関によって異なりますが、主に以下のような書類の提出を求められます。

法人の場合は追加で以下の書類などが必要となります。

・決算書（損益計算書、貸借対照表）過去3期分
・法人登記証明書
・事業計画書
・試算表
・資金繰り表

７．不動産投資で融資を受ける流れ

不動産投資の融資を受ける際は、融資を申請する準備や審査の申し込み、審査通過後の手続きなど、さまざまな工程があります。融資を受けるまでの流れを把握しておかなければ、多くの時間や手間がかかるかもしれません。ここでは、不動産投資の融資を受ける際の流れを解説します。

🔵1.申請の準備をする

まずは、融資を受ける金融機関を決めましょう。自分で融資条件などを調べて選ぶのもよいですが、慣れていない方や、忙しい方は不動産会社から紹介を受けたほうがスムーズに話が進むかもしれません。

融資を受ける金融機関が決まったら必要書類を準備します。自分で用意しなければならない書類が多く時間や手間がかかるため、スケジュールに余裕を持って準備を進めましょう。

🔵2.融資審査を申し込む

融資を希望する金融機関に連絡し、面談のアポイントメントを取りましょう。新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、対面ではなくオンラインでの面談に対応しているケースも増えています。

面談では準備した書類をもとに事前審査が行われ、返済能力や物件の採算性などに問題がなければ本審査へ移行します。

🔵3.融資審査の可否通知を待つ

本審査へ移行後、審査の可否通知が届くまで2週間以上かかるケースがあります。新型コロナウイルス感染症の影響次第では、さらに時間がかかる場合もあるでしょう。

融資の審査に通ったら、担当者から融資条件に関する説明を受けます。

🔵4.融資の手続きをする

融資の審査に通り、担当者から融資条件に関する説明を受けたら手続きに移ります。融資の手続きでは、金融機関とローン契約（金銭消費貸借契約）や抵当権設定契約、団体信用生命保険契約などを結びます。

融資が開始されると、指定した銀行口座に入金されます。

８．スムーズに融資を受けるためのポイント

不動産投資の融資をできるだけスムーズに受けるには、書類を早めに準備することや融資条件の良い金融機関を選ぶことなどが大切です。また、複数の物件を所有する予定の場合、融資を受ける順番も重要になるでしょう。それぞれ詳しく解説します。

🔵書類を早めに用意しておく

不動産投資の融資を受けるには多くの書類が必要です。書類によっては申請から受け取りまで時間がかかる上、自分で作成しなければならないケースもあります。融資を受ける金融機関との面談までに書類をそろえられるよう、早めに用意しておくことが大切です。

🔵金利や返済年数を考慮して金融機関を選ぶ

金融機関によって金利や返済年数などの融資条件が異なります。想定していた融資条件と乖離するケースもあるでしょう。

いずれにしろ、無理のない返済ができるように、なるべく有利に融資を受けられる金融機関を選ぶことが重要です。自分で金融機関を選ぶことが難しい場合は、不動産会社に相談するのもよいでしょう。

🔵複数の物件を所有する場合は借りる順番を考える

複数の投資物件を所有する場合、金融機関も複数利用する場合があります。融資を受ける順番によっては審査に通りにくくなる可能性もあるため、金融機関を利用する順番は考慮する必要があるでしょう。

例えば、融資を受けやすいと評判の金融機関は、審査の目が厳しくなる2件目以降の投資物件用に取っておくといった選択です。

９．不動産投資で融資審査に通るためのコツ

不動産投資の融資審査は、同じ方でも申し込むタイミングや状況などによって、審査通過率は変わります。融資審査は、不動産投資を行う上で非常に重要であるからこそ、審査通過率を上げるための対策が必要です。

ここでは、不動産投資で融資審査に通るためのコツについて見ていきましょう。

🔵借入を少なくする

不動産投資で融資審査に通るためのコツは、他の借入を少なくすることです。他の借入が多いと「返済能力に問題はないか」「他にも借入が多くお金に困っているのでは」といった目で見られ、審査に落ちる可能性があります。

他に借入があること自体に問題はないため、可能な限り返済をした上で不動産投資の融資審査に申し込みましょう。

🔵金融事故を起こさない

金融事故のイメージは良くありません。返済遅延や滞納、債務整理、自己破産などの金融事故を起こしていると「返済能力が低く貸し倒れリスクが高い」と判断され、審査に落ちる可能性が極めて高くなります。

金融事故情報は、信用情報機関のCICやJICC、KSCなどが管理する信用情報に登録されているため、金融事故歴を隠していてもすぐに発覚します。

他社借入はもちろんのこと、携帯料金や税金、光熱費なども遅延・滞納がないようにしましょう。

🔵個人の属性が高いタイミングで申し込む

個人の属性が高いタイミングで申し込むのも、不動産投資で融資審査に通るためのコツです。「昨年より年収が上がった」「転職して1年以上たった」など、年齢や年収、勤続年数、勤務先といった属性は変化するため、同じ個人であっても評価は安定的ではありません。

好ましい属性の状態で不動産投資を始められるとは限りませんが、審査の通過率を上げたいのであれば、タイミングを見計らうことも大切です。

🔵収益性が高い物件を選ぶ

不動産投資の融資は金額が大きいため、物件の収益から返済をするのが一般的です。収益性が低い物件だと、十分な賃料収入が見込めず貸し倒れリスクが高いと判断される傾向にあります。

「利便性が良い」「最新設備である」など、中長期にわたり高い入居率が見込める物件は返済能力が高いと判断され、審査面で有利でしょう。

１０．不動産投資を始めるならGALA NAVIで情報をチェック！

不動産投資で融資を受ける場合、なるべく良い条件で融資を受けることが重要です。そのため、融資を受ける金融機関を選ぶ際にも情報収集が欠かせません。

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１１．まとめ

不動産投資では金融機関の融資を利用するケースが多いため、住宅ローンとの違いや審査基準、メリット・注意点などを把握しておきましょう。スムーズに融資を受けるために、必要な書類や審査の流れを知っておくことも大切です。

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