不動産投資を始めたいと考えている方の中には、どのような手順で行えばよいか分からず、なかなか一歩を踏み出せないという方もいるのではないでしょうか。そこでこの記事では、不動産投資の手順を3つに分けて詳しく解説します。

不動産投資を始める前にしておくべき下準備についても解説するので、いきなり不動産投資を始めて大きな失敗をしないよう、本記事を参考にしてみてはいかがでしょうか。

１．不動産投資を始める前の下準備

何も準備せずに不動産投資を始めてしまうと、大きな失敗をしてしまう可能性があります。成功率を上げるためには事前に不動産投資の知識を身に付け、投資目的を明確にしておくといった下準備が必要です。ここでは、不動産投資を始める前にしておくべき下準備について解説します。

🔵不動産投資の基礎知識を固める

不動産投資はあくまでも「投資」であり、運用次第では損失が発生するリスクがあります。不動産投資の成功率を上げるには基礎知識を固め、さまざまな情報を収集しなければなりません。

不動産投資の知識を身に付けるには書籍、セミナーなどの方法もありますが、インターネットも便利です。ただし間違った情報も混在しているため、不動産会社が運営する信頼性の高いサイトを利用することをおすすめします。

🔵投資目的を明確にする

不動産投資を行う目的は人それぞれです。例えば、副収入を得るために始めるケースや税金対策として始めるケース、老後の生活に備えるために始めるケースなどが考えられるでしょう。

基本的には資産を増やすことが大きな目的と言えますが、「どのくらいの金額をいつまでに準備したいのか」といった具体的な目標を決めておく必要があります。投資目的によって選ぶべき物件も異なるため、事前によく考えておきましょう。

🔵資金を用意する

物件を購入する際は不動産投資ローンを組むケースが多いですが、頭金や諸費用としてある程度の自己資金が必要です。中にはフルローンを組んで購入できるケースもありますが、自己資金なしの場合は金融機関のローン審査が厳しく、個人の属性や物件の収益性が高いといった理由がないと審査に通るのは難しいでしょう。

また、物件購入後も修繕費や管理費、税金などの運用コストがかかり、突発的に大きな資金が必要となるケースもあります。不動産投資を始める前にある程度の自己資金を用意し、余裕を持って始めましょう。

２．【手順1】不動産投資を始める

不動産投資に必要となる基礎知識や情報を得て、資金の準備ができたら実際に不動産投資を始めてみましょう。ここでは、不動産投資を始める際の最初の手順として、物件探しから実際に購入するまでの流れについて解説します。

🔵【1】物件を探す

物件を探すための手段として、インターネットで検索する方法や不動産会社に問い合わせる方法などが挙げられます。最も簡単なのはインターネットで検索する方法ですが、自分で候補を絞り込むのが難しい場合は、不動産会社に問い合わせてみるのも良い方法です。

なお、不動産投資において物件選びは非常に重要です。物件を探す際は立地条件や利便性といったさまざまな要素も含めて検索し、賃貸需要が高いと想定される物件を探しましょう。

🔵【2】収支のシミュレーションを行う

気になる物件が見付かったら、入念に収支のシミュレーションを行いましょう。不動産投資は投資額が大きく、投資期間も長期におよぶケースが多いため、なるべく投資の不確実性を排除しておくことが大切です。

毎月の収支は家賃収入から諸費用やローン返済といった支出を差し引くことで求められますが、空室率や家賃の下落率なども加味し、中長期的なシミュレーションを行いましょう。

🔵【3】買付申込書を提出する

購入したい物件が決まったら、不動産会社に買付申込書を提出します。買付申込書は売主に購入の意思を伝えるための書類で、購入希望価格や手付金の金額、引き渡し希望日といったさまざま条件を記載します。

買付申込書を提出した時点で購入が確定するわけではなく、あくまでも売却の判断をするのは売主です。他にも購入希望者がおり、より好条件を提示している場合は購入できない可能性もあります。

🔵【4】不動産投資ローンを申し込む

買付申込書の提出と併せて、融資を希望する金融機関に不動産投資ローンの申し込みを行いましょう。融資を受ける金融機関は自分で探す他、不動産会社から紹介してもらえるケースもあります。

融資を申し込む場合は本人確認書類や所得を証明する書類、物件概要書などのさまざまな書類が必要となるため、事前に必用書類を確認しておきましょう。金融機関による事前審査および本審査に通過すれば融資を受けられます。

🔵【5】契約手続きを行う

金融機関の事前審査に通過したら、物件の売主と売買契約を結びます。売買契約を結ぶ際は宅地建物取引士によって重要事項の説明が行われ、取引条件などに齟齬がないかを確認します。内容に問題がなければ売主との間で書類の受け渡しや手付金の支払いといった手続きを行い、正式に売買契約を結びましょう。

売買契約を結んだら金融機関の本審査に移りますが、事前審査とは異なり、審査結果が分かるまでにやや時間がかかります。本審査に通過したら金融機関とローン契約（金銭消費貸借契約）を結び、必要に応じて団体信用生命保険などの契約も行いましょう。その後、登記手続きや決済手続きなどを経て物件が買主に引き渡されます。

３．【手順2】物件を管理する

不動産投資は物件を購入すれば終わりではなく、購入後は管理・運営が必要です。物件を管理する主な方法として、「自主管理」「管理会社への委託」「サブリース」の3つが挙げられます。ここでは、各管理方法の違いについて把握しておきましょう。

🔵自主管理する

自主管理は、物件の買主であるオーナーが全て自分で管理する方法です。修繕や管理、トラブル対応といった業務をすべて自分で行うことにより、管理会社に支払う管理手数料がかからない点や、不動産経営のノウハウが身に付きやすい点などが自主管理のメリットとして挙げられます。

一方で、管理業務を自分で行うには時間や手間がかかるため、本業がある方や時間が取れない方にはハードルが高いでしょう。

🔵管理会社に委託する

管理会社に委託する場合は管理手数料がかかりますが、管理業務の大部分を任せられます。自主管理のように時間や手間がかからないため、本業がある方などは管理会社へ委託するケースが多いでしょう。豊富なノウハウや運用経験を有する管理会社に任せられれば、安定した運用成果も期待できます。

しかし管理会社は多数存在し、中には低品質な業者がいるのも実情です。そのような管理会社を選んでしまうと、本来得られるはずの運用成果が得られない可能性もあるため、信頼できる管理会社かどうか見極める必要があります。

🔵サブリース契約を結ぶ

サブリースとは、不動産会社などがオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸するサービスのことを指します。管理業務も任せられるため、自主管理のように時間や手間はほとんどかかりません。

サブリース契約では空室率にかかわらず一定の家賃が保証され、保証される家賃の割合は業者ごとに異なります。空室が増えても一定の家賃収入を得られる点がメリットですが、手数料次第では思うような収益を得られない点に注意が必要です。

４．【手順3】物件を売却する

物件の所有中に多くの家賃収入を得たとしても、売却価格が低いと投資としては失敗に終わる可能性があります。不動産投資における成功のポイントは「いかに高く売却するか」であるため、出口戦略についてよく考えておきましょう。ここでは、売却を検討するタイミングや失敗しないためのポイントについて解説します。

🔵売却のタイミングを考える

売却を検討するタイミングは運用状況などによっても異なりますが、例えば以下のようなタイミングが挙げられます。

・長期譲渡所得の対象となった
・デッドクロスの発生が予想される
・キャッシュフローが悪化した

不動産の売却によって得た譲渡所得は、物件の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得に分けられます。譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える物件は長期譲渡所得の対象となり、短期譲渡所得に比べて税率が低くなります。

デッドクロスとはローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のことを指し、帳簿上は黒字でも資金繰りが悪化する要因となります。また、築年数の経過などによる家賃収入の減少や運用コストの増加によってキャッシュフローが悪化してきた場合も、売却を検討するひとつのタイミングです。

🔵売却に失敗しないためには

売却に失敗しないためには、なるべく資産性が高い物件を選ぶことが大切です。資産性が高い物件として「立地条件が良い物件」「劣化しにくい構造の物件」「土地の形状や接道状況が良好な物件」などが挙げられます。

物件の築年数にもよりますが、資産性が高い物件は家賃が下がりにくく、長期的に価値を維持しやすくなります。売却に失敗しにくいだけではなく、安定した家賃収入を得ることにもつながるので、物件選びは慎重に行いましょう。

５．不動産投資の知識や最新の物件情報はGALA NAVIで

不動産投資には大きく分けて3つの手順があり、始める前には下準備も必要です。不動産投資を行う際に必要となる知識や情報は多く、手続きも簡単ではありません。不動産投資に慣れていない方は、必要以上に時間や手間がかかってしまう可能性もあるでしょう。

FJネクストグループは、資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開する業界のリーディングカンパニーです。自社で運営する情報発信サイト「GALA NAVI」では、不動産投資に関する知識や最新の物件情報などを豊富に取り扱っております。不動産投資の勉強や情報収集を効率良く行うためのツールとしてご活用ください。

６．まとめ

不動産投資の手順は、物件探しから購入・管理・売却までが大きな流れとなります。各手順においてやるべきことは多いため、自分ひとりで進めるのが難しい場合は不動産会社などに相談するとよいでしょう。

FJネクストグループは40年以上培ったノウハウを基に、不動産投資に役立つ確度の高い情報を提供しております。「不動産投資の基礎知識を得たい」「最新の物件情報が知りたい」といった方はぜひGALA NAVIをご活用ください。

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