不動産投資ローンを組むには、「団信」への加入が条件となるケースがあります。しかし、団信について詳しく知らないという方や、生命保険との違いがよく分からないという方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、団信の概要や生命保険との違い、メリット・注意点などについて解説します。団信に加入する際のポイントも紹介するので、不動産投資を始めようと考えている方はぜひ参考にしてください。

１．不動産投資の団信とは？一般的な生命保険との違い

団信は「団体信用生命保険」の略で、不動産投資ローンや住宅ローンを組む際に加入するのが一般的です。団信とは、ローンの返済期間中に契約者に万が一のことがあった場合、保険会社によって残債が返済される保険のことを指します。

団信は生命保険の代わりになるといわれる保険ですが、一般的な生命保険とは仕組みが異なります。団信と生命保険の大きな違いは「保険金が支払われるかどうか」であり、保険料が不動産投資ローンの金利に上乗せされる点や、ローンを完済するまで保険期間が継続する点も異なります。

２．不動産投資の団信にはどのような種類がある？

不動産投資の団信には、通常の団信に加えて「がん団信」「三大疾病特約付団信」「八大疾病特約付団信」などの種類があり、それぞれ保障範囲や保険料率が異なります。ここでは不動産投資の団信の種類について紹介します。

🔵通常の団信

通常の団信は、契約者が死亡または高度障害状態になった場合にローンの残債が完済されます。高度障害状態とは、以下のような状態のことを指します。

1.両眼の視力を全く永久に失ったもの
2.言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
3.中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
4.胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
5.両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
6.両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
7.１上肢を手関節以上で失い、かつ、１下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
8.１上肢の用を全く永久に失い、かつ、１下肢を足関節以上で失ったもの

（参考：『住宅金融支援機構 債務弁済される場合、債務弁済されない場合』）

高度障害状態と認定する基準は保険会社によって異なる場合があるため、加入前によく確認しておきましょう。

🔵がん団信

がん団信は、通常の団信にがん特約を付帯したものを指します。死亡や高度障害状態に加え、所定のがん（悪性新生物）と診断された場合に保障される特約です。

がん団信には、不動産投資ローンや住宅ローンの残債の50％が返済される「がん団信50」や、残債全てが返済される「がん団信100」といった特約が用意されていることもあります。保障は手厚いほうが安心でしょうが、手厚くすればするほど上乗せされる金利が大きくなる点、注意が必要です。

🔵三大疾病特約付団信

三大疾病特約付団信は、死亡や高度障害状態に加え、三大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）と診断された場合に保障されます。通常の団信に金利を上乗せすることで保障範囲を拡大できます。

ただし、保険会社によって保障対象とする条件が異なる点には注意しましょう。三大疾病と診断されただけでは保障の対象にならず、「入院日数が一定期間継続した場合」などの条件がある可能性もあります。

🔵八大疾病特約付団信

八大疾病特約付団信は、死亡や高度障害状態、三大疾病に加え、さらに5つの疾病（糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性腎不全、慢性膵炎）と診断された場合に保障されます。三大疾病特約付団信に比べて保障範囲が広くなるため、上乗せされる金利も大きくなります。

また三大疾病特約付団信と同様に、保険会社によって保障対象とする条件が異なる点には注意しましょう。

３．不動産投資で団信に加入するメリット

不動産投資で団信に加入する主なメリットとして、生命保険の代わりになる点や所得税がかからない点、家族に資産を残せる点などが挙げられます。不動産投資ローンを組むには団信への加入が条件となるケースもあるため、まずはメリットを把握しておきましょう。

🔵生命保険の代わりになる

一般的な生命保険とは仕組みが異なるものの、団信を生命保険の代わりとして利用している方もいるでしょう。契約者に万が一のことがあった場合に保障を受けられるという点では団信と生命保険は共通しており、遺された家族への負担を和らげる効果があります。

ただし、団信でカバーできる範囲は限られています。生命保険の代わりとして利用するのもよいですが、保障が不足している場合は生命保険への加入を検討してもよいでしょう。

🔵所得税がかからない

一般的な生命保険が満期を迎えた場合に受け取る満期一時金は「一時所得」として扱われ、所得税を納める必要があります。しかし団信はローン残債の支払いが免除される保険であり、保険金を受け取らないことから所得税の納税義務がありません。

所得税は一時所得や給与所得などを合算した「総所得金額」に応じて計算されるため、受け取る保険金額が多いほど所得税の負担も大きくなります。所得税の負担を心配する必要がないという点では、団信へ加入するメリットといえるでしょう。

🔵家族に資産が残る

団信に加入しておくことで、ローンが完済された状態で家族に不動産を残せます。そのまま保有していれば家族が家賃収入を得ることも可能であり、売却できればまとまったお金を得られます。

家族に資産を残せるのは団信の大きなメリットであり、契約者に万が一のことがあった場合でも経済的な安心感を与えられるでしょう。

４．不動産投資で団信に加入する際の注意点

不動産投資で団信に加入する際は、健康状態の告知義務がある点や所得控除の対象にならない点など、いくつかの注意点があります。メリットだけを意識して団信に加入すると後悔する可能性があるため、注意点も把握しておきましょう。

🔵健康状態によっては加入できない

生命保険などと同様に、団信に加入する際も健康状態の告知義務があります。審査の基準は金融機関によって異なりますが、持病がある場合や既往歴がある場合など、健康状態によっては団信に加入できないかもしれません。

加入を断られた場合は民間の生命保険への加入や、加入条件が緩めの「ワイド団信」への加入を検討する必要があります。

🔵生命保険料控除の対象外

一般的な生命保険へ加入している場合、契約者や保険金の受取人は本人や配偶者、その他の親族であるケースが一般的です。そのため支払った保険料は生命保険料控除の対象となり、確定申告や年末調整にて払い過ぎた所得税が還付されます。

しかし団信の契約者および保険料の支払いを行うのは金融機関であり、保険金を受け取るのも本人や配偶者などではありません。そのため団信は生命保険料控除の対象にはならず、所得税の軽減効果がない点には注意しましょう。

🔵保険料の支払い総額が多くなる

一般的に生命保険に加入するよりも、団信に加入したほうが保険料の支払総額が多くなる傾向にあります。団信の場合は特約の付帯によってローン金利が上昇するケースも多いため、がん特約や三大疾病特約、八大疾病特約を付帯する場合は注意が必要です。

保険料の支払い総額を抑えたい場合は、団信相当の生命保険に加入した場合の保険料と比較してみるのもひとつの方法です。

🔵保険金を受け取れない

団信はローンの残債が免除される保険です。保険金を受け取るのは不動産投資ローンを融資した金融機関であり、遺族ではありません。死亡や重病によって家計が苦しくなる状態を直接的にカバーする保険ではない点、理解しておきましょう。

なお、特約を付帯すればがんや八大疾病などにも備えられますが、ローンの残債以上の保障は受けられません。

🔵基本的に中途解約ができない

不動産投資ローンを組む際に加入する団信は基本的に中途解約ができないため、ローンを完済するまで加入しておく必要があります。一般的な生命保険のようにライフスタイルの変化に合わせて見直しができない分、やや柔軟性に欠けるでしょう。

ライフスタイルの変化によって必要な保障が増えた場合、生命保険に別途加入する必要があるため、保険料の負担が増えてしまう点に注意が必要です。

５．不動産投資で団信に加入する際のポイント

不動産投資ローンを組む際に団信へ加入する場合は、保障内容をよく確認する他、特約を付帯したことによって上乗せされる金利についても把握しておくことが大切です。

団信の保障だけでは遺族の生活が心配な場合は、生命保険や収入保障保険への加入を検討するとよいでしょう。

加入済みの生命保険がある場合は、団信の保障内容と重複する部分がないか確認します。重複している場合は保険料を払い過ぎることにつながるため、必要に応じて見直しすることをおすすめします。

６．不動産投資に必要な知識や情報を得るなら「GALA NAVI」

不動産投資ローンを組む際は団信に加入するのが一般的であり、金融機関によっては加入が必須のケースもあります。団信のメリットや注意点を把握しておかないと、保険料の払い過ぎや保障不足に陥るケースがあるかもしれません。

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７．まとめ

不動産投資ローンを組む際に団信に加入することで、家族に資産を残せるといった大きなメリットがあります。しかし一般的な生命保険とは異なる点も多いため、メリットだけではなく注意点も把握しておきましょう。団信への加入に関して疑問や不安がある場合は、専門家に相談するのもひとつの方法です。

FJネクストグループは、不動産投資に関する豊富な知識や経験を持つパートナーとして、お客様のお悩みや不安を解消するためのサポートを行います。不動産投資に関する疑問や不安がある方は、ぜひFJネクストグループにご相談ください。

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