不動産投資に興味があり、必要な知識を身に付けたいという勉強熱心な方もいるのではないでしょうか。事前に情報収集しておけば、大きな失敗を回避できる可能性が高まります。とはいえ、不動産投資に必要な知識は多岐にわたります。何から手を付けるべきかお悩みの方も多いでしょう。

この記事では、効率良く情報収集したい方に向けて、不動産投資を始める前に知っておくべき用語の意味や考え方を、基礎と応用に分けて解説します。

１．不動産投資の基礎知識｜仕組み・魅力・リスク

「投資」といっても、不動産・株式・債券など複数の対象があります。「何に投資するのか」によって特徴やリスクが異なるため、投資先に適した知識の習得が必要です。

また、不動産投資の中でも投資スタイルや物件種別によって考え方が異なります。ここでは、不動産投資の基本の「き」を解説します。

🔵不動産投資で利益を得る手法【キャピタルゲイン・インカムゲイン】

不動産投資で得られる利益には「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」があります。

・キャピタルゲイン：売却差益
・インカムゲイン：家賃収入

不動産投資におけるキャピタルゲインは、不動産を安く購入して高く売却できたときに得られる利益です。インカムゲインは家賃収入を指し、入居者がいる限り継続的に得られます。

両方の利益を狙いたいところですが、初心者にはインカムゲインを狙う手法が向いています。不動産価格が上昇するかどうかの見極めは難しく、キャピタルゲインを得られる保証がないためです。キャピタルゲインのみを狙う場合、一度に大きな利益を得られる可能性がある一方、大きく損をするリスクを許容しなければなりません。

🔵不動産投資の対象は多岐にわたる

投資用不動産とは第三者に貸し出すための不動産を指しますが、「不動産」といっても複数の種類があります。代表的な不動産投資の特徴を、物件種別に解説しましょう。

・一棟物アパート・マンション投資：アパートやマンションを一棟丸ごと所有する手法
・ワンルームマンション投資：マンションの一室を所有する手法
・一戸建て投資：一戸建てを所有する手法

一棟アパート・マンションは投資規模が大きいため、ワンルームマンションや一戸建てよりも期待できる家賃収入が大きくなります。ワンルームマンションは好立地な物件が多く、選択肢も豊富です。また、一棟アパート・マンションよりも規模が小さいことから、初期費用を抑えられます。

一戸建ては、ファミリー世帯がターゲットとなる傾向にあります。「子どものために居住環境を安定させたい」という入居者であれば、長期的な家賃収入を期待できるでしょう。

🔵不動産投資の魅力

不動産投資ならではの魅力は、次の3つが代表的です。

・レバレッジを効かせられる
株式や債券など他の金融資産にはない不動産投資の魅力として、融資を受けて資産を拡大できることが挙げられます。

「レバレッジ」とは「てこの原理」のことです。少額の自己資金と融資を併用して、自己資金のみでは購入できない大きな物件に投資すると収益性を高められます。このように融資を用いて効率良く投資することを「レバレッジを効かせる」といいます。

・生命保険代わりになる
ローン契約時に団信（団体信用生命保険）へ加入した場合、生命保険代わりとなることも魅力のひとつです。団信とは、ローン契約者の死亡または高度障害状態時に残債が0円になる保険です。

・管理会社へ管理委託できる
不動産投資は実務を管理会社へ管理委託できるため、会社員・公務員など本業で忙しい方も始めやすい投資手法といえるでしょう。

🔵不動産投資で注意すべきリスクと対策

不動産投資には、複数のリスクが潜んでいます。

【不動産投資のリスク】

事前に情報収集して対策を取れば、ある程度はリスクを抑えられます。物件を購入する前にしっかりと情報収集しましょう。

🔵不動産投資に資格は必要？

不動産投資を始めるために、資格は必要ありません。ただし、専門知識を深めるための選択肢として検討するのも手です。不動産投資に役立つ資格はたくさんありますが、ここでは代表的な資格を3つ紹介します。

・宅地建物取引士：不動産取引の専門知識を証明する資格
・FP（ファイナンシャルプランニング）技能士：社会保険制度や税金、相続などお金に関する幅広い分野を勉強できる資格
・簿記：帳簿付けに必要な知識や財務の健全性を把握できる力が身に付く資格

FP技能士や簿記の検定試験は、1級から3級まで難易度別に分かれています。初心者は難易度が低い3級から検討してみてください。

２．不動産投資の利益に関する基礎知識｜収益性を高めるには？

不動産投資で失敗しないために、利益に関する知識の習得も必要です。「手元にお金を残すにはどうすべきか」を理解する際、利回りの種類やキャッシュフローの重要性について知っておくとよいでしょう。ここでは、不動産投資の収益性を高めたい方に向けて、利益に関する基礎知識を解説します。

🔵表面利回り・実質利回りとは？

利回りは、物件の収益性を測るための指標のひとつです。「投資金額に対してどれだけ儲かるか」をパーセンテージで表し、数値が高いほど収益性が高いと判断します。不動産投資で主に用いられる主な利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。

・表面利回り
物件価格に対する収益性を示す数値
家賃収入÷物件価格×100

・実質利回り
物件価格に対する純利益の割合を示す数値（経費を考慮）
（家賃収入-経費）÷物件価格×100

物件広告に記載される利回りは、一般的に表面利回りです。表面利回りは経費を考慮していないため、実質利回りよりも高くなります。物件を選定する際は、表面利回りだけでなく、実質利回りも確認しましょう。

🔵キャッシュフローとは？

キャッシュフローは、手元のお金の流れを意味します。物件購入後の資金不足を避けるために重要な考え方です。

不動産投資では、収入と支出を帳簿に記録して不動産所得を計算します。「帳簿付けを行うのであれば、手元のお金の流れを把握できる」と考える方もいるのではないでしょうか。しかし、帳簿上の利益と手元の現金は必ずしも一致しません。

帳簿付けは、税金を計算するために行うものであり、実際のお金の流れとは異なるルールが適用されます。例えば、帳簿上では「減価償却費」という支出を伴わない経費が存在します。

手元のお金の流れを正確に把握できないと、ローン返済が滞る、突発的な修繕に対応できないといったリスクがあるため、キャッシュフローを意識することが重要です。

🔵収益性を高めるためのポイント

不動産投資で収益性を高めるためのポイントは、以下2点です。

・イールドギャップを意識する
イールドギャップとは、物件の利回りとローン金利の差です。例えば、物件の利回り5％、ローン金利3％であればイールドギャップは2％になります。物件の利回りが高くても、高金利で融資を受ければローン返済額が増えて、手元にお金が残りません。資金計画時は、利回りの高さだけでなくイールドギャップも意識しましょう。

・立地の良い物件を選ぶ
不動産投資では立地の選定も重要です。立地が悪いと空室が長引き、赤字経営に陥るリスクが高まります。一般的には、地方よりも人口が集中する都市部の方が入居付けしやすい傾向にあるため、初心者の方には都市部での不動産投資をおすすめします。

３．不動産投資の費用・税金に関する基礎知識｜節税もできる？

不動産投資では融資を受けて物件を購入できますが、自己資金0円で始めることは難しいでしょう。物件を購入するには、購入に伴う初期費用がかかるためです。不動産投資が軌道に乗るまで時間を要する恐れもありますが、その間もローンを返済しなければなりません。不動産投資にかかる初期費用や維持費、税金の項目を確認しておきましょう。

🔵初期費用

不動産投資にかかる初期費用を一覧にまとめました。

【不動産投資にかかる初期費用】

※手続きを司法書士へ依頼する場合、別途、司法書士報酬がかかります。

不動産投資にかかる初期費用の内訳は、物件の購入価格・諸経費・税金です。仲介手数料や登録免許税など物件価格×〇％と計算する項目が多いため、物件価格が高額になるほど初期費用も高額になります。

🔵維持費

不動産投資にかかる維持費の具体例や税金を以下の表にまとめました。

【不動産投資にかかる維持費・税金など】

上記の中で、所得税・住民税、ローンの元本返済分は経費計上できません（ローン利息分は必要経費として認められます）。また、本業の給与所得など不動産所得以外の所得がある場合は、他の所得と併せて所得税・住民税額を計算します。

🔵節税対策（減価償却費を用いた損益通算）

不動産投資は、本業の所得にかかる税金対策として用いられます。具体的には、減価償却費を用いた損益通算による節税です。

減価償却とは「建物の購入費用を一定期間に分けて経費計上する」という会計上の考え方です。経年劣化による価値の低下を考慮するために行います。

減価償却時に使用する勘定科目を「減価償却費」と呼びますが、これは支出を伴わない経費です。所得税・住民税の負担は、所得が低いほど軽くなります。減価償却費を経費計上して不動産所得を圧縮すると、税負担が軽くなる仕組みです。

損益通算とは、所得の黒字と赤字を相殺できる制度です。本業の所得と減価償却費によって赤字が生じた不動産所得を損益通算すると、本業の所得にかかる税金の節税につながります。

４．不動産投資で失敗しないための応用知識｜リスクを見据える

不動産投資を始める際、専門用語の意味や投資の仕組みといった基礎知識だけでなく、「失敗しないためにはどうすべきか」というプラスアルファの知識も必要です。ここでは、物件を購入する前に知っておきたいポイントに絞って解説します。行動に移す前にぜひご確認ください。

🔵緊急時のために現金が必要

不動産投資で失敗しないために、十分な自己資金を準備しましょう。融資を受ける場合も同様です。例えば、空室や入居者の家賃滞納で収入がなくても、ローンの返済は待ってくれません。余剰資金を準備しておかないと返済が滞り、物件を売却せざるを得なくなります。

また、入居者から設備の故障など修繕依頼を受けた場合、早急に対応する必要があります。突発的な修繕に対応できるように現金を準備しておきましょう。

🔵簿記の知識は税金対策に役立つ

支出を極力減らすには、税金や会計の知識が必要です。節税したい方は、簿記の勉強をしておくとよいでしょう。不動産投資で生じる維持費には、経費として認められる項目と認められない項目があります。それらを正しく判断して上手に不動産所得を圧縮できれば、毎年の所得税・住民税の負担を軽減できます。

また、不動産所得にかかる所得税・住民税を納めるには確定申告が必須です。確定申告の時期は毎年決まっているため、忘れずに手続きしましょう。

【所得の対象期間】
毎年1月1日から12月31日
【確定申告の期間】
翌年2月16日から3月15日

🔵管理会社は慎重に選ぶべき

管理会社が行う業務内容は、入居者の満足度に直結します。実績を確認するなど、慎重に検討しましょう。

また、管理業務は「入居者管理」と「建物管理」に大別できます。業務内容や契約内容を確認しておかないと、トラブルが生じる恐れがあるためご注意ください。

・入居者管理：家賃滞納の督促や契約更新など入居者に関する業務
・建物管理：共用部の清掃や修繕など建物に関する業務

🔵出口戦略を考えておく

「出口戦略を考える」とは、売却する、老後に住むなど「物件を最終的にどうするか」について考えることです。将来の話になりますが、出口戦略に適した物件を選定するために、購入前の検討をおすすめします。

また、出口戦略と併せて不動産投資の目的を明確にしておきましょう。老後のための資産形成や相続税対策など、目的によって適した物件が異なります。この機会に、出口戦略や投資の目的を考えてみてください。

５．不動産投資を始めるまでの流れ

不動産投資を始めるまでの流れは、以下5つのステップを踏みます。

1：情報収集
2：不動産会社へ仲介を依頼する
3：不動産売買契約
4：決済・引き渡し
5：入居条件の決定・入居者募集

物件購入時の手続きや購入後の業務は不動産会社へ依頼できるため、知識がなくても不動産投資を始められます。ただし、知識不足では失敗するリスクが高まるため、ステップ1での情報収集がポイントです。

不動産投資のための情報収集には「GALA NAVI」への登録をおすすめします。GALA NAVIへ登録後は、会員限定コンテンツを閲覧いただけます。登録・年会費は無料のため、お気軽にご登録ください。

６．まとめ

不動産投資では物件や入居者の管理を委託できるため、知識がない方でも始められます。しかし「失敗したくない」「安定して家賃収入を得たい」と考えている方は、仕組みやリスク、利益など幅広い知識を深めておきましょう。

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