投資用物件をローンで購入したいという方は、連帯保証人が必要になるのか気になるところでしょう。不動産投資ローンでは基本的に連帯保証人は不要ですが、場合によっては求められます。

そこで本記事では、不動産投資で連帯保証人が必要となるケースについて詳しく解説します。連帯保証人を立てるメリットや注意点、連帯保証人を立てずにローンを組む方法も紹介しているため、参考にしてみてください。

１．連帯保証人とは？基本をおさらい

債務者が返済できなくなったとき、債務者に代わって返済する義務を持つ方を保証人といいます。連帯保証人は、保証人の中でも「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」を持たない方のことです。

上記の権利がないため、連帯保証人は主債務者とほぼ同等の返済義務が発生し、請求された際には必ず応じなければなりません。支払いに応じられなかったときの差し押さえにも反論できないなど、保証人より重い責任を負うことになります。

２．不動産投資で連帯保証人が必要となるケースは？

不動産投資で融資を受ける際の連帯保証人は、基本的に不要です。2020年に民法の改正が行われて連帯保証人を設定する際の手続きが煩雑となったため、不要とする金融機関が増えたことが原因と考えられます。

しかし、中には例外もあります。ここでは、連帯保証人が必要とされるケースを3つに分けて解説します。

🔵契約者の属性が低い

契約者の属性が低い場合、融資を受ける審査の段階で連帯保証人を求められる可能性があります。属性の低い方の特徴は、以下の通りです。

・平均年収の低い業種
・毎月の収入が不安定
・保有している金融資産が少ない
・勤続年数が短い

上記に該当すると、返済能力が低いと判断される傾向にあります。また不動産投資においては、居住用の住宅ローンなどの融資に比べて、さらに高い年収を求められる場合がほとんどです。

🔵物件の収益性が低い

購入予定の物件において、収益性が見込めないと判断された場合、連帯保証人を求められることがあります。実際に不動産投資を始めたとき、空室が多く家賃収入が少ないと、返済が難しくなるためです。

投資物件の収益性を判断する際には、債務償還年数などの指標を使います。債務償還年数とは、現在のキャッシュフローで計算したとき、有利子負債を完済できる年数のことです。連帯保証人を必要とする基準は異なりますが、10年以内と短く設定している金融機関もあります。

🔵物件の担保価値が低い

不動産担保ローンの審査においては、物件の担保価値も重要です。担保評価の計算は一般的に、積算法や収益還元法が用いられています。

もしこれらの数値がローンの元本より大きく下回り、担保価値が低いと判断された場合は、連帯保証人が必要でしょう。また担保価値の低い物件の特徴としては、以下が挙げられます。

・旧耐震基準のマンション
・築年数が大きく経過した戸建て
・既存不適格や違法建築に該当する物件
・路線価の低い地域に立地する物件

🔵担保とする不動産の所有者が親や配偶者など

不動産担保ローンの場合、土地や建物を担保にして融資を受けられます。不動産担保ローンは無担保型のローンに比べて、低金利かつ高額融資が可能です。

一般的に、不動産投資ローンの審査を受ける際に申請する担保が、親や配偶者の所有する不動産の場合、その所有者は連帯保証人として要求されます。このとき第三者を連帯保証人とするケースは、ほとんどありません。

３．連帯保証人になれる人は？

不動産投資を始める際に連帯保証人が必要となった場合、法定相続人となる家族に依頼するケースが一般的です。家族を連帯保証人とする理由としては、以下が挙げられます。

・連帯保証人の負担が大きいため
・親族に不動産を相続できるため

不動産投資の物件をローンで購入すると、多額の返済義務を負うことになります。精神的な負担が大きいため、血縁関係にあるなど身近な方に連帯保証人を依頼するケースが多いのでしょう。

また金融機関は、主債務者が死亡した際の相続放棄による貸倒れを防ぐため、法定相続人を連帯保証人として求める傾向にあります。

４．不動産投資で連帯保証人を立てるメリット

連帯保証人は主債務者と同程度の責任を負っているなど、マイナスのイメージを持ちやすいといえるでしょう。しかし不動産投資において連帯保証人を立てると、ローン審査において有利な点もいくつかあります。ここでは、不動産投資で連帯保証人を立てるメリットについて、解説します。

🔵融資の審査に通りやすい

不動産投資ローンを活用する際、連帯保証人を提示すると、審査に通りやすくなる傾向にあります。特に連帯保証人として安定した収入のある配偶者を立てた場合、夫婦の収入合計額で審査が実施されているため、融資可能額が増えるときもあるでしょう。

融資可能額が増えれば、好立地で需要の高い不動産物件など、希望する物件を購入できる可能性が高くなります。

🔵ローンの金利が下がる可能性がある

以下のように連帯保証人の属性が高い場合、有利な条件でローンを組める可能性があります。

・安定かつ高収入
・勤続年数が長い
・社会的知名度が高く、平均収入の高い職業に就いている
・高い役職に就いている
・保有資産が多い

上記のような高い属性に加え、配偶者または子どもといった事業継承見込みがある方が連帯保証人となると、低い金利で融資を受けられる傾向にあります。

５．不動産投資で連帯保証人を立てる際の注意点

連帯保証人は、主債務者と同等の返済義務を負うことになります。返済不能と判断された場合は財産差し押さえの可能性もあるため、連帯保証人に抵抗を感じる方も少なくありません。そのため配偶者や子供など近親であっても、断られるケースは十分考えられます。

夫婦間で連帯保証契約を結んでいる際は、離婚時に揉める可能性も頭に入れておく必要があるでしょう。連帯保証人の負担を少しでも軽減させるためには、融資額をなるべく抑える、もしくは、さまざまなリスクに備えて自己資金を準備しておくなどの方法が有用です。

６．連帯保証人を立てずに不動産投資ローンを組むには？

連帯保証人がどうしても見つからない場合は、高い収益性や担保価値を見込める物件を探す方法が有用です。ただし主債務者の属性が低いと判断されると、どのような物件でも、不動産投資ローンの審査通過は難しくなります。その際は、法人化や団体信用生命保険への加入を検討してみてください。

🔵法人化する

法人名義で不動産投資ローンを利用すると、法人の代表者を保証人として立てられます。つまり、法人化して自分自身が保証人になれば、連帯保証人を探す必要がなくなるということです。また連帯保証人が不要となる以外にも、法人化には以下のようなメリットがあります。

・青色申告をすると、赤字（欠損金）を10年間繰り越せる
・登記によって社会的信用が高くなり、融資を受けやすくなる
・経費として計上できる項目が個人よりも増える

このように税金面や審査面の恩恵を受けやすい法人化ですが、設立費用や税理士との顧問契約費用など、さまざまなコストが発生する点には要注意です。

🔵団体信用生命保険に加入する

団体信用生命保険（団信）とは、ローン返済中に債務者が死亡もしくは高度障害状態に陥った際、残りのローン残高が弁済される保険です。債務者に万が一のことがあったときに、完済した物件を遺族が引き継ぎ、不動産投資をそのまま継続できます。

団信に加入すると連帯保証人を立てずに済むローン商品もあるため、連帯保証人が見つからない場合に有用です。ただし健康状態によっては団信に加入できない場合もあります。事前に確認しておくとよいでしょう。

７．不動産投資の知識や最新の物件情報はGALA NAVIで

不動産投資を始める際には、物件選びから審査、入居までの手続きなど、さまざまな知識が必要です。正しい情報を習得し、適切な方法で運用を開始しなければ、成功は遠ざかってしまいます。

GALA NAVIでは、不動産投資ローンの審査に関する必要な知識をはじめ、安定かつ長期的な不動産経営を成功させるための情報を紹介しています。

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８．まとめ

不動産投資ローンを活用する際、連帯保証人は基本的に必要ありません。ただし属性や物件の評価が低い場合、家族の所有する不動産を担保とする場合には、連帯保証人を求められる傾向にあります。もしも連帯保証人が見つからない場合は、法人化や団信への加入も有用です。

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