不動産投資のシミュレーションは、具体的な資金計画やリスク対策を立てる上で重要です。また、物件の収益性を把握でき、他の物件との比較がしやすくなります。

しかし、シミュレーションに必要な情報や流れを把握していないと、精度の低いものになってしまうため注意が必要です。

そこでこの記事では、不動産投資のシミュレーションに必要な情報や流れ、ツールなどについて解説します。本記事を読むことで、精度の高いシミュレーションができるようになるでしょう。

１．不動産投資でシミュレーションが必要な理由と基本の計算式

不動産投資でシミュレーションが重要視される理由として、大きく3つのことが挙げられます。

1.自身の状況に合った物件選びに役立つ<
収益の見込める物件を選ぶことは、不動産投資において前提条件ともいえます。シミュレーションを実施することで、自身にとって優良な物件を選ぶ際の判断材料になるでしょう。

2.コストやリスクを可視化できる
物件購入費や初期費用、運用コストなどを用いて試算することで、全体にかかるコストを把握しやすくなるでしょう。特に年間の収支を明らかにすれば、必要となる資金や返済期間を予測できるため、堅実な投資につながります。

3.リスクヘッジと戦略的な運用に役立つ
毎月の収支をシミュレーションし、手元に残る現金（プラスのキャッシュフロー）を予測することで、リスクへの備えにつなげられます。またプラス分を新たな投資資金として検討するなど、戦略的な運用をするためにもシミュレーションは欠かせません。

不動産投資において収支を把握するための基本的な計算式を押さえておきましょう。

【基本的な収支の計算式】
毎月の収支=収入-経費-返済額

２．不動産投資のシミュレーションをするのに確認しておきたい情報

不動産投資におけるシミュレーションは、どこまで詳しく試算するかによっても必要な情報量が異なります。不動産売買や運用にかかる費用などを具体的に把握した上で、シミュレーションを実施しましょう。
ここでは物件関係、税金関係、初期費用、家賃相場にフォーカスし、必要な情報について解説します。

🔵1：物件関係

シミュレーションをする上でも、空室リスクを抑える上でも、物件情報は大切です。賃貸需要の高低を判断しやすくなり、空室率の予測も立てやすくなるでしょう。以下にチェックしておきたい、物件情報の一例を挙げます。

【チェックしておきたい物件情報の一例】
・土地や建物面積
・間取りや構造
・駐車場やエレベーターの有無
・長期空室の有無
・時代に即した設備が導入されているか

🔵2：税金関係

物件取得時をはじめ、運用中も各種税金が発生します。不動産投資において発生する、主な税金の種類を確認しておきましょう。

🔵3：初期費用

収益物件の取得時には、主に下記のような費用がかかります。

【主な初期費用】
・物件の購入資金として用意する頭金
・ローンの事務手数料・保証料
・各種税金（不動産所得税、登録免許税など）
・司法書士への報酬（登記手続きを依頼するとき）
・仲介手数料（取引態様が「売主」の場合は不要）
・火災保険、地震保険料

🔵4：周辺エリアの家賃相場

収益物件を検討する際は、周辺エリアのリサーチが欠かせません。検討中の物件と同じような条件の物件をチェックし、家賃の相場や人気度合いを把握することが大切です。

また、ファミリー層や単身世帯といった入居者についてターゲットを決めている場合、周辺エリアでの人口の推移予測も把握しておきましょう。

３．不動産投資のシミュレーション｜知っておきたい基礎知識や関連用語

不動産投資のシミュレーションでは、物件取得時にかかる費用や金利、家賃や手取りなど、さまざまな数値を用います。中には、難しく感じられる用語があるかもしれません。理解を深めて、スムーズなシミュレーションにつなげましょう。ここでは、資金関係と家賃関係に分けて解説します。

🔵基礎知識：物件の種類

不動産投資物件は「新築」と「中古」に分けられます。

・新築：価格は高いが最新設備で賃貸需要が見込める
・中古：設備は古いが新築より価格が安い傾向にある

また、物件の種類は以下の3種類あります。

一口に不動産投資と言っても、物件の種類によって特徴が異なります。

🔵関連用語1：資金関係

不動産投資のシミュレーションの際に用いられる、主な資金関係の用語をまとめました。

🔵関連用語2：家賃関係

収支の見込みを予測する際に欠かせない、家賃に関連する主な項目を下記の表にまとめました。

４．不動産投資で収支シミュレーションをする流れ

不動産投資の収支シミュレーションは難しいものではありません。必要な情報を収集して手順通りに進めるだけなので、初めての方でも安心です。あらかじめ、不動産投資で収支シミュレーションをする流れを把握しておきましょう。

🔵1.収益物件のデータを収集する

不動産投資の収支シミュレーションをするには、収益物件のデータ収集が必要です。データ収集には「販売図面」や「レントロール（賃料明細票）」の資料を確認しましょう。

・販売図面：収益物件の価格や概要が分かる
・レントロール：部屋別の賃料や敷金、契約情報などが分かる

多くのデータを集めることで、精度の高いシミュレーションが可能です。

🔵2.融資先を決める

不動産投資のシミュレーションをするために、融資先を決めましょう。利用できる金融機関は、申込者の属性や自己資金、物件所在地などで異なります。不動産会社が窓口となっている場合は、自己資金や年収などを伝えると、条件に合った金融機関を紹介してもらえます。

借入可能額や借入期間、金利は金融機関で違いがあるため、自身でも複数の金融機関を調べることが大切です（最終的な融資条件が決まるのは審査後です）。不動産投資は融資額が多く、金利がわずかに違うだけで返済額が大きく変わります。

🔵3.ローン返済額を計算する

不動産投資ローンの返済額を計算しましょう。融資額と借入期間、金利が分かれば、以下の返済額をシミュレーションできます。
・毎月のローン返済額
・年間のローン返済額
・総返済額
・返済額の元本と利息の割合

ただし、融資額や借入期間、金利などの最終的な融資条件は審査後でないと判明しないため注意が必要です。そのため、まずは各金融機関が公表している金利情報などを使い、シミュレーションを行いましょう。

🔵4.収支シミュレーションをする

販売図面やレントロールによる収益データ、ローン返済額などを参考に毎月の収支シミュレーションを行います。

不動産投資は長期にわたり運用するのが一般的です。そのため、短期的・目先の収支をシミュレーションするだけでなく、最低でも5〜10年後のシミュレーションも行いましょう。

長期的な収支シミュレーションをすると、不動産経営の具体的なイメージを持てるようになります。先々を見据えたリスクマネジメントやキャッシュフロー管理が可能です。

５．精度の高いシミュレーションにするためのポイント

不動産投資のシミュレーションにおいて重要なポイントは、複数のケースを想定して実施することです。ある程度の金利変動リスクや空室リスクなどにも耐え、将来的にも収益を見込めるか検証することが不可欠といえるでしょう。
また、安定した運用を続けるためには、できる限り正確な数値を把握してシミュレーションをし、不測の事態を軌道修正できるか分析することが求められます。不動産投資は基本的に長期運用型の投資であるため、中長期的な数値も用いて収益の予測を把握することが理想です。

さらに、出口戦略も踏まえて「売却タイミングはどのくらいか」「どのような条件で売却をするのか」など、早い段階から売却タイミングや条件についてシミュレーションしておくことも大切です。出口戦略が明確であれば、運用や事前準備がやりやすくなります。

しかし、精度の高いシミュレーションをするためには、多くの情報や数値が必要になるでしょう。詳しい物件情報は、不動産会社に問い合わせることをおすすめします。

６．不動産投資で収支シミュレーションをする流れ

物件の収益性や投資の安全度をより正確に把握するためには、さまざまな角度から評価することが大切です。ここでは、利回り・DSCR（借入償還余裕率）という指標を取り上げました。大局的に判断するための参考となる数値について、理解を深めましょう。

🔵利回り

不動産投資における利回りとは、物件の収益力を確認するために用いる指標です。利回りには複数の種類があり、それぞれの側面から物件のポテンシャルを把握するために用いられます。以下に代表的な利回りについて、概要をまとめました。

🔵DSCR（借入償還余裕率）

不動産投資の安全性やリスクを検討するための指標のひとつが「DSCR（借入償還余裕率）」です。一般的に、物件の購入のために不動産投資ローンが利用されますが、DSCRの数値を出すことで「収益がどの程度、年間の返済額をカバーできるか」を確認できます。

【計算式】
DSCR（倍）=（年間の家賃収入-年間の経費※） ÷ 年間のローン返済額
※年間経費：管理費・修繕費・固定資産税など

７．ケース別！不動産投資のシミュレーション例

不動産投資のシミュレーション例を知っておくと、実際のシミュレーションをスムーズに進められます。また、シミュレーションがそれほど難しいものではないことが分かる上に、考え方への理解を深められるでしょう。

ここでは、どのように不動産投資シミュレーションを行うのかイメージしやすいように、簡易的な試算を紹介します。

🔵新築区分マンションの場合

下記の条件でシミュレーションします。
・物件タイプ：新築区分マンション
・物件価格：2000万円
・借入額：1500万円
・返済方法：元利均等返済（金利3％、30年間）
・年間賃料収入：120万円
・購入時諸費用：100万円
・年間諸経費：12万円
※購入時諸費用は物件価格の5%と仮定
※年間諸経費は賃料収入の15%と仮定

まずは表面利回りを把握しておきます。年間賃料収入は120万円なので、「年間の家賃収入÷物件価格×100」の計算式に当てはめてみると、6％になりました。

・120万円÷2000万円×100 =6

次に実質利回りを求めます。計算式は「 （年間の家賃収入-年間の経費) ÷ （物件価格+購入時の諸経費）×100」なので、5.14％です。

・（120万円-12万円）÷（2000万円+100万円）×100=5.14

では、具体的にどれくらい手元に残るのか、キャッシュフローを求めてみましょう。借入額1500万円を元利均等返済（金利3％）で30年間かけて返済する場合、年間返済額は75万8880円です。したがって、

・120万円-（12万円+75万8880円）＝32万1120円

上記の計算で、空室が出なければ年間キャッシュフローは32万1120円です。

🔵中古一棟マンションの場合

今度は、次の条件でシミュレーションしてみます。

・物件タイプ：中古一棟マンション
・物件価格：5000万円
・借入額：3000万円
・返済方法：元利均等返済（金利3％、30年間）
・年間賃料収入：300万円
・購入時諸費用：250万円
・年間諸経費：60万円
※購入時諸費用は物件価格の5%と仮定
※年間諸経費は賃料収入の20%と仮定

同じように表面利回り、実質利回りを求めてみましょう。

・表面利回り：300万円÷5000万円×100 =6％
・実質利回り：（300万円-60万円）÷（5000万円+250万円）×100=5.05％

次にキャッシュフローです。借入額3000万円を元利均等返済（金利3％）で30年間かけて返済する場合、年間返済額は151万7772円の計算になります。

・300万円-（60万円+151万7772円）＝88万2228円

上記の計算で、空室が出なければ年間キャッシュフローは88万228円です。

なお、実際には空室リスクや突発的な修繕費、家賃滞納リスクなどもあり、シミュレーション通りいかないこともあるでしょう。ここでは簡易的なシミュレーションに留めましたが、購入前はより詳細なリスクを想定しながら行うことをおすすめします。

８．ケース別！不動産投資のシミュレーション例

シミュレーションにはさまざまな数値を用いるため、複雑になりがちです。シミュレーションツールや関連サイトを利用することで、より簡単に結果を把握しやすくなるでしょう。

例えば、周辺の物件情報を入手したいとき「土地総合情報システム」が役立ちます。また、物件価格の妥当性などを精査する上で「全国地価マップ」を活用するのも方法のひとつです。以下に概要をまとめました。

ただし、シミュレーションツールを用いると収支概算などは表示されますが、ツールが対応していない数値については表示されません。表示されない数値については、自分で計算や想定をする必要があります。

ツールは便利でシミュレーションの精度を高めますが、全てをカバーできないことを理解しておきましょう。より詳細な結果を求める場合は、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

（参考：『地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省』）
（参考：『全国地価マップ |一般財団法人 資産評価システム研究センター』）

９．安定した運用のために｜押さえておきたい収益物件選びのポイント

不動産投資において物件の見極めは、成否を左右する大切な要素です。賃貸需要はあるか、自身の予算に合っているかなど、さまざまな視点で吟味しなければなりません。ここからは、物件を選ぶときに重視したいポイントを、３つの観点から解説します。

🔵1.高い賃貸需要や資産価値が見込めるか

賃貸需要が低い物件は、空室リスクや家賃下落リスクなどを高めてしまいます。賃貸需要や資産価値が高い物件か分析するために、次のような項目をチェックしておきましょう。

・主要都市からの近さやアクセスなどの利便性
・スーパーや学校、病院など、周辺施設の充実度
・対象エリアの人口動態や将来性
・時代に即した設備が導入されているか
・外観
・築年数
・管理状態

🔵2.投資目標や予算に合った物件か

不動産投資にも、一棟投資や区分投資、戸建て投資など種類が複数あり、さらにそれぞれに新築と中古の物件タイプがあります。
例えば一棟投資は、複数の部屋を運用することになるため、リスク分散がしやすいといえますが、規模の大きさに比例して投資額も上がることが一般的です。マンションの1室ごとに投資する区分投資は、小規模で始められ、一棟投資よりも物件購入費用を抑えやすいことが魅力ですが、1部屋のみの運用の場合、空室の影響を受けやすい側面があります。
いずれにしても、それぞれのメリットと注意点について正しく理解することが大切です。投資目標や予算に照らし合わせて、ゆずれない条件は何か、優先順位を明確にし、自身にとって最良の物件を選び抜きましょう。

🔵3.利回りだけにとらわれない

利回りが高い物件は「資金回収を早められるのでは」と好印象をもつ方も多いでしょう。しかし利回りだけに注目して判断するのは、おすすめできません。

利回りはあくまでもひとつの指標として捉え、多角的に物件のもつポテンシャルを精査しましょう。実際に物件へと足を運ぶ、物件や周辺エリアに関する詳細な情報を入手し、入念にシミュレーションするなど、長期的な視点に立って冷静に見極めることが大切です。

１０．不動産投資は知識が要！GALA NAVIで正しい情報を入手！

収益の安定化を図る上で、不動産投資のシミュレーションは欠かせない要素です。ただし、シミュレーションに必要な知識が不十分な場合「何を指標にすればよいかわからない」「判断が難しい」と感じるかもしれません。不動産投資についての知識を蓄えて実施することで、シミュレーションの結果を最大限に生かした運用が実現できるでしょう。

FJネクストグループは、資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を都心エリアを中心に供給している不動産会社です。運営する「GALA NAVI」のお役立ちコラムページにおいては、不動産投資に役立つ、キャッシュフローや節税対策、初期費用に関するコラムを随時更新しています。

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１１．まとめ

不動投資のシミュレーションは、収益性の確認やリスクヘッジをする上で重要です。金利変動リスクや空室リスクなどに備えて、複数のパターンでシミュレーションしておきましょう。
精度の高いシミュレーションをするためには、算出すべき項目や判断基準について理解しておくことが不可欠です。FJネクストグループの運営する「GALA NAVI」は、資産運用型マンションについてさまざまな情報を発信しています。無料登録して、手堅い運用方法を学びませんか。

GALA NAVI

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