複数の投資物件を運営したいと考えているなら、1棟目の物件選びや計画策定を慎重に行う必要があります。1棟目を安易に進めてしまうと、2棟目・3棟目へ発展できないばかりか、1棟目の運営にすら失敗してしまう可能性があるためです。

そこでこの記事では、1棟目の不動産投資で抱えやすい課題や失敗ケース、成功するためのポイントなどを幅広い視点で解説します。

１．不動産投資で1棟目が重要なのはなぜ？    

不動産投資で1棟目が重要なのは、1棟目の収支状況が2棟目以降の融資に影響を与えるためです。1棟目の収支がプラスであれば金融機関から一定の信用を得られ、逆にマイナスであれば、「返済困難なオーナーかもしれない」などと評価をされる恐れがあります。

投資家目線で考えたときも、1棟目の運営がうまくいっていればモチベーションを保ちやすいですが、そうでない場合は不安が先行しやすいでしょう。「2棟目、3棟目どころの話じゃない」と思うかもしれません。

このように、不動産投資の1棟目は今後の展開に大きな影響を与えるため、慎重に進める必要があります。

２．不動産投資の1棟目で抱えやすい課題

1棟目は不動産投資が初めてということもあり、課題がつきものです。1棟目で抱えやすい課題を把握していると対策を講じやすくなり、リスク回避につながるでしょう。ここでは、不動産投資の1棟目で抱えやすい課題を紹介します。

🔵 融資条件が厳しい

初めての不動産投資で実績がないため、金融機関は融資に対して慎重でしょう。「貸し倒れリスクはないか」「うまくいくか分からない」など、厳しい目で審査されるのが一般的です。

結果、自己資金を多く用意する必要があったり、上限金利が適用されて融資金額が少なかったりと、融資条件も厳しくなる傾向があります。そうしたハードルを考慮した上で、資金計画を立てなくてはなりません。

🔵物件選びが難しい

物件選びが難しいのも、不動産投資の1棟目で抱えやすい課題といえます。初めての不動産投資では、「もっと条件が良い物件があるかもしれない」「価格は予算内だが立地に妥協したくない」など、条件にこだわりすぎて物件選びが難航しがちです。

また、投資用物件の購入経験がないことから判断に時間が掛かり、悩んでいる間に誰かに先を越される場合もあります。妥協する点・妥協しない点を整理し、スピーディーに決断できるようにしておきましょう。

３．1棟目の不動産投資で失敗するケース

1棟目の不動産投資で失敗するケースから反面教師として学べば、効果的なリスク対策ができ、失敗する可能性を下げられます。ここでは、1棟目の不動産投資で失敗するケースについて見ていきましょう。

🔵 【ケース1】賃貸ニーズを把握できていない

マーケットがどのような立地や設備、家賃、間取りの物件を求めているのかを把握できていないと、ニーズにミスマッチな物件を選んでしまいます。結果、入居率が低く採算が取れなくなり、赤字経営になってしまうでしょう。

賃貸ニーズの把握は、不動産投資を成功させるのに外せないポイントです。信頼できるWebサイトや不動産会社から情報収集をし、賃貸ニーズを正しくつかみましょう。

🔵 【ケース2】支出の予測を見誤る

適切な支出予測ができていないと、想定外の出費が増えて赤字経営になる可能性が上がります。場合によっては資金繰りが悪化し、破綻する恐れがあるため注意が必要です。

特に中古物件の場合は、予想以上の修繕費が掛かり手元資金がなくなるケースもあり得ます。不動産投資の支出予測は楽観的に行うのではなく、シビアに考えることが大切です。

🔵【ケース3】入居者が見つからない

入居者が見つからないと賃料収入が入らないため、ローン返済などの維持費を他の収入や貯金から補填しなくてはなりません。長期間、入居者が見つからないと、不動産投資を継続するのは難しくなります。

入居者が見つからない原因には、次のようなものがあります。

・相場よりも高い家賃を設定している
・賃貸ニーズがない立地の物件を購入している
・設備や間取りに魅力がない

このような失敗を避けるために、事前に周辺物件の価格相場や入居率、エリアの特性などの情報から、高い入居率を見込めるのか調査する必要があります。

🔵 【ケース4】節税目的で購入した

1棟目の不動産投資を節税目的で購入をして、失敗するケースもあります。不動産投資は、減価償却費や管理費、修繕費、ローン金利などを経費計上して、会計上赤字になった場合に損益通算の仕組みを活用して節税効果を得られます。

しかし、減価償却費などを経費計上しても、不動産投資の所得が赤字になるとは限りません。また、仲介手数料などが発生する初年度は経費が高い傾向にありますが、2年目以降は経費が少なくなるため節税効果が薄れる可能性があります。

不動産投資は、収益を出すことを第一の目的として考え、節税は副次的な効果として捉えておきましょう。
参考： 『損益通算|国税庁』

🔵【ケース5】買うことが目的になってしまった

物件の購入がゴールになってしまい、本来の目的であるはずの賃貸経営が疎かになるケースもあります。同様に「経営のことはほとんど勉強していなかった」というケースも見られます。

一般的に、不動産投資の目的は賃料収入を得ることです。賃料収入を得るには、賃貸ニーズを満たす物件を経営し、入居者を確保する必要があります。

物件購入は不動産投資のスタートであり、ゴールではありません。購入した時点で満足しないよう、もう一度「なぜ不動産投資をするのか」について考え直すとよいでしょう。

４．1棟目の不動産投資で成功するためのポイント

1棟目の不動産投資で成功するためのポイントを押さえておくと、不動産投資の成功率を高められます。例えば、物件を選ぶ基準を明確にしたり、信頼できる不動産会社の意見を取り入れたりするなどです。

🔵物件を選ぶ基準を決めておく

物件を選ぶ基準が決まっていれば、必要以上に慎重になるのを防げます。多くの方が選定基準としているのが、実質利回りではないでしょうか。

実質利回りは物件価格と賃料収入だけで算出する表面利回りとは違い、管理費や修繕費などの経費も考慮して算出します。必然的に表面利回りより低い数字になりますが、実質利回りのほうが実態に近いため、物件の収益性を把握するのに役立ちます。

「実質利回り◯%以上の物件を選ぶ」などの選定基準を設けておくと、物件選びがしやすくなる他、現実的な資金計画を立てられるでしょう。

🔵リスクの低い物件を選ぶ

1棟目の不動産投資はリスクの低い物件を選びましょう。うまくいかなかったときの損失を少なく抑えられます。その意味では、1棟マンションやアパートだけでなく、区分所有も視野に入れて検討することをおすすめします。

区分所有は空室になると賃料収入を得られませんが、需要の高い物件を選ぶことでリスクを軽減できます。

🔵自分が住みたいかで選ばない

やってしまいがちな誤りが、自分の好みを判断基準にするパターンです。「駅から離れていても自然の近くに住みたい」「築年数は多少古くても雰囲気を重視」など、好みは人それぞれではありますが、それが地域の賃貸ニーズに合うとは限りません。

ニーズのズレが激しいほど入居者集めに苦労し、赤字経営や資金繰り悪化のリスクが高まります。「自分が住みたいか」はいったん置いておき、経営者目線で物件を選びましょう。

🔵1棟目の物件規模を小さくすることを検討する

将来的に2棟目、3棟目と手を広げていく予定の方は、1棟目の物件規模を小さくしたほうが戦略的です。

1棟目から投資金額を掛け過ぎないことで自己資金の余力を残せるためです。まずは、小規模の物件で黒字化を達成することを目標にしてはいかがでしょうか。実績があると、金融機関の融資も受けやすくなるでしょう。

🔵信頼できる不動産会社を見つける

物件選び、不動産経営、不動産投資ローンなどに役立つ情報を提供してくれる不動産投資がいると心強いでしょう。信頼できる不動産会社であれば、親身に相談に乗ってくれ、相談者に合わせた適切なアドバイスをくれるはすです。

不動産投資を成功させる上で、信頼できる良きパートナーの存在は不可欠といえます。印象の良い不動産会社と出会ったら、良好な関係性を築いていきましょう。

５．どんな物件にすればよいか決まらない！有効な対策方法は？

1棟目は不動産投資が初めてということもあり、物件選びで困る可能性があります。物件選びで困ったときの対策を知っていると、スムーズに対応できるでしょう。ここでは、物件選びに困ったときのコツを2つ紹介します。

🔵条件を広げてみる

初めから条件を絞り込み過ぎると選択肢が狭まってしまいます。いったん条件を広げて、選べる物件の選択肢を増やしてみましょう。

例）
・「駅から徒歩5分以内」を「徒歩15分以内」に広げる
・新築物件だけでなく築5年以内の中古物件も検討する
・利回りの基準「5%以上」を「4.5%」としてみる
・都市部から郊外の物件も検討する

上記のように、立地や築年数、利回りなど、それぞれの項目の条件を見直した上で再度物件選びをしてみましょう。

🔵物件情報をこまめにチェックする

希望に合った物件がタイミング良く見つかるとは限らないため、物件情報をこまめにチェックすることも大切です。不動産会社や物件ポータルサイトによっては頻繁に情報が更新されるため、新着物件を逃さずチェックしましょう。

なお、条件の良い物件は取り合い状態になることもあるため、ピンときたら早めの問い合わせすることをおすすめします。

６．不動産投資で失敗したくないならGALA NAVIで情報収集！

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７．まとめ

不動産投資は1棟目が重要であり、1棟目の経営状況が2棟目や3棟目に影響を与えます。1棟目の不動産投資は難しいからこそ、失敗するケースや成功するためのポイントを事前に把握することが大切です。

情報収集や物件選びには、FJネクストグループのGALA NAVIがお役に立てます。登録会員限定のコンテンツや、最新情報をキャッチできるメールマガジンなども配信しています。初めての不動産投資を成功させるために、GALA NAVIを存分にお役立てください。

GALA NAVI

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