「不動産投資にはどのような目的があるのかを知りたい」「目的に合った物件選びのポイントを教えてほしい」と考える方は多いのではないでしょうか。不動産投資の目的を明確にして目的に合った物件を選ぶと、目的や目標が実現する可能性が高まります。

そこでこの記事では、不動産投資の目的や目的に合った物件を選ぶポイント、不動産投資の初期費用、始め方について解説します。

１．不動産投資を始める5つの目的

不動産投資を始める目的はひとつではありません。いくつもの目的があり、目的によって投資戦略や物件選びが異なります。代表的な目的を知ることで、自身の投資目的を定めやすくなるでしょう。ここでは、不動産投資を始める5つの目的を紹介します。

🔵1.安定した家賃収入を得るため

不動産投資は、安定した家賃収入を生み出せるのが魅力です。そのため「安定した副収入が欲しい」「会社の給与とは別に収入源を作りたい」といった目的で不動産投資を始める方もいます。

立地や周辺環境が良く賃貸需要が高い物件を選べば、空室率を低く抑えられるため、継続的に安定した家賃収入が得られるでしょう。毎月一定の収入が入ることで生活に余裕が生まれて、さまざまなことにお金を使えます。

🔵2.セミリタイアや老後に備えるため

セミリタイアや老後に備えるために、不動産投資を始める方もいます。複数の投資物件を運営すれば、生活費以上の家賃収入が得られ、早期リタイアを目指せるでしょう。また、本業とは別の収入源を持てるため、次のような方法で老後に備えられます。

・現役時代に家賃収入を貯めて老後資金に充てる
・現役時代に物件を売却して老後資金に充てる
・老後に年金と家賃収入を受け取る

不動産経営には、インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)の2つの収益があり、セミリタイアや老後に向けた資産形成に向いています。

🔵3.値上がり益を得るため

「安く購入して高く売りたい」「10年程度運用した後に売却して利益を得たい」といった値上がり益を得ることも目的のひとつです。特に、将来性の高いエリアの物件を購入することで、物件の価値が購入時より上昇することが期待できるでしょう。

ただし、値上がり益は簡単に得られるわけではありません。賃貸需要や将来性、市場動向を考慮して、慎重に物件を選ぶ必要があります。

🔵4.節税するため

所得税の節税も不動産投資でよくある目的のひとつです。不動産投資は物件の購入価格を法定耐用年数に応じて分割計上する「減価償却費」があるほか、管理費や修繕費のような経費計上できる費用が多いため、会計上は赤字になりやすい性質があります。

赤字の場合、所得間の損失と利益を相殺する「損益通算」を活用して、不動産投資の赤字を給与所得と相殺が可能です。課税所得額を軽減することで、所得税の節税につながります。

参考『損益通算｜国税庁』

参考『主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁』

🔵5.相続税対策をするため

相続税対策を目的として投資物件を購入する方もいます。不動産投資が相続税対策として注目されるのは、不動産は現預金よりも相続税評価額が低いためです。

現預金は額面金額がそのまま相続税評価額となりますが、不動産は時価より安い固定資産税評価額や路線価によって評価されます。貸家の評価や貸家建付地の評価により、相続税評価額はさらに下がるでしょう。現預金より投資物件のほうが相続時の税負担を軽減できます。

参考『貸家建付地の評価｜国税庁』

参考『土地家屋の評価｜国税庁』

２．【不動産投資の目的別】どんな物件を選ぶ？

不動産投資は目的に合った物件を選ぶことで、目的が実現できるかどうかが決まります。不動産投資の成否に大きな影響を与えるため、計画的かつ慎重に物件を選ぶことが大切です。ここでは、不動産投資の目的別に物件選びのコツを見てみましょう。

🔵安定収入を得たい場合

不動産投資で安定収入を得たい方には、次のような物件がおすすめです。

・都市部までのアクセスが良い物件
・スーパーやコンビニといった生活に欠かせない施設が近い物件
・幼稚園や小学校、病院が近い物件
・人口が増加傾向にあるエリアの物件

駅やバス停が近く、生活に欠かせない施設が徒歩圏内にある物件は、賃貸需要が高い傾向があり入居率が安定しています。また、人口が増加傾向にあるエリアの物件も一定の賃貸需要が見込めるため、比較的安定した不動産経営ができるでしょう。

🔵高利回りで儲けを出したい場合

利回りは「年間の家賃収入÷購入価格」で算出するため、家賃収入が高い、もしくは購入価格が安い物件を購入することで高利回りが実現しやすいでしょう。高利回りの物件で収益を得たい場合、次のような物件がおすすめです。

・築年数が古い物件
・空室率が高い物件
・事故物件のような訳あり物件

これらの物件は価格が安い傾向があるため、購入後に修繕やリフォームをしてから貸し出すことで高利回りを狙えます。

🔵物件の売却益を得たい場合

不動産投資で売却益を得るには、安く購入した物件を高く売却することがポイントです。価格が安い物件の条件として以下が挙げられます。

・事故物件のような訳あり物件
・空室率が高い物件

これらの物件は買主が見つかりにくく相場より安く購入できるため、売却益を狙いやすいのが魅力です。ただし、購入してすぐに売却するのではなく、ある程度の期間は賃貸に出して家賃収入を得た後に売却するのが一般的です。

🔵節税したい場合

所得税の節税を目的として不動産投資を始める場合、築年数が古い物件を選ぶとよいでしょう。築年数が古い物件は新築物件よりも減価償却期間が短く、1年当たりで計上できる減価償却費が大きいためです。

減価償却費は経費として扱われるため、金額が大きいほど節税効果は高くなります。中古物件の減価償却期間は以下の方法で算出します。

・築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合：(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20÷100
・法定耐用年数の全部を経過している場合：法定耐用年数×20÷100

参考：『中古資産の耐用年数｜国税庁』

🔵相続税対策をしたい場合

不動産投資の目的が相続税対策の場合、次のような物件がおすすめです。

・接道といった地理的条件が良い
・都市部までのアクセスが良い

相続税は物件の評価額に対してかかり、評価額は物件の時価の半分程度になるといわれています。したがって、時価が高い物件ほど評価額との差が大きくなり、高い効果が期待できるでしょう。都市部までのアクセスが良い物件は、入居率が見込めて時価も高いため、相続税対策に向いている物件です。

３．不動産投資を始めるにはいくら必要？

不動産投資の具体的な資金計画を立てるには、初期費用を知る必要があります。なるべく早い段階で把握して、捻出する手段を考え、準備することが大切です。ここでは、不動産投資を始める際に必要な費用について解説します。

🔵不動産投資はローンを組むのが一般的

不動産投資を始める際は、物件価格や諸費用でまとまった金額が必要となるため、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。利息はかかるものの、手持ちの資金を残せる上にレバレッジ効果が期待できます。

また、団体信用生命保険に加入できるのも魅力です。オーナーが死亡または高度障害状態に陥った場合、保険金でローン残債が支払われるため、家族にはローンのない投資物件を残せます。

参考：『団体信用生命保険｜全国信用保証協会連合会』

🔵不動産投資の初期費用の項目

不動産投資の初期費用には、次のような項目があります。

・物件購入費用
・金融機関への融資手数料
・火災保険料
・地震保険料
・印紙税
・固定資産税
・不動産取得税(不動産を取得した際にかかる税金)
・仲介手数料(仲介した不動産会社に支払う手数料)
・司法書士報酬(登記を依頼する際にかかる手数料)

仲介手数料は法律で上限(物件価格×3%+6万円+消費税)が定められていますが、司法書士報酬は司法書士によって異なります。

４．不動産投資はどうやって始めるの？

不動産投資の始め方を把握していると、事前準備がしやすくなり計画的に進められます。難しい手順ではないため、不動産投資が初めての方でも安心です。ここでは、不動産投資の始め方の手順をひとつひとつ見ていきましょう。

🔵1.不動産投資の情報収集をする

不動産投資の目的を決めたら、情報を収集します。不動産投資の情報収集方法は次の通りです。

・不動産投資に関する本を読む
・不動産会社のセミナーに参加する
・不動産投資の情報を発信するWebサイトを見る

本は自分のレベルに合ったものを選べて、繰り返し学習できます。セミナーは無料で参加できるケースが多く、講師に直接質問できるのが魅力です。Webサイトは、スマホやパソコンで手軽に最新情報を入手できます。それぞれの方法で情報収集し、さまざまな視点を持つことが大切です。

🔵2.投資するエリアを決める

次に、投資物件を購入するエリアを決めましょう。賃貸需要が高いエリアの物件は入居率が安定しやすいためです。「人口減少のスピードが早い」「災害リスクが高い」「周辺にお店や病院がない」といったエリアは賃貸需要が低く、空室が頻繁に発生する恐れがあります。

投資エリアを決めるときは賃貸需要を確かめるためにも、人口動向や災害リスク、再開発や公共事業の有無、周辺物件の入居率を調査しましょう。

🔵3.不動産会社へ問い合わせる

続いて、不動産会社に問い合わせましょう。希望エリアと物件の条件を伝えると、条件に合った物件を紹介してもらえます。問い合わせた時点で良い物件がなかった場合でも、熱意が伝われば、後日、条件に合う物件や新着物件を紹介してもらえるケースもあります。

エリアに関する情報やアドバイスを得られるのも魅力です。担当者の雰囲気や力量も感じられるため、不動産会社選びに役立つでしょう。

🔵4.物件を確認する

複数の物件を比較し、興味のある物件が絞り込めたら内覧をしましょう。資料だけで判断するのではなく、物件の状態を直接確かめることが大切です。

内覧の際は周辺環境もチェックします。駅、バス停、スーパー、学校、病院の有無や距離が資料とは異なるケースがあるためです。また、交通量や騒音のチェックも重要です。物件の状態が良くても、周辺環境に問題があれば、安定した不動産経営は難しいでしょう。

🔵5.買付申し込み・金融機関への融資の申し込みをする

購入する物件が決まったら、買付申し込みをします。希望物件の詳細、買付希望金額、手付金の金額を記載した買付申込書を不動産会社に提出しましょう。他にも購入希望者がいる場合、誰に売却するかは売主が判断します。

不動産投資ローンを利用する方は、金融機関に事前審査の申し込みが必要です。不動産会社と提携している金融機関は金利といった条件が良いケースが多いため、事前に確かめておきましょう。

🔵6.売買契約をする

宅地建物取引士から重要事項の説明を受けて売買契約書の内容を確認し、問題がなければ手付金を支払って署名・捺印の上、売買契約を締結します。

契約する際は、融資特約が付いているかを確認しましょう。融資特約とは、ローンの審査に通らなかったときに契約を白紙撤回できる特約です。不動産投資ローンの事前審査を通過したら、本審査に申し込みます。

🔵7.物件の引き渡し・運用を開始する

金融機関と金銭消費貸借契約を結び、登記手続きを終えると、売主から鍵や書類を受け取って物件の引き渡しが完了です。物件の引き渡し後は不動産経営を開始します。入居者がいない中古物件の場合、必要に応じて修繕やリフォームをしましょう。

管理を委託する方は、事前に複数の管理会社を比較して委託先を決めておきます。信頼できる管理会社の選定は、入居率や入居者満足度の向上につながる重要なポイントです。

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６．まとめ

不動産投資は目的を明確にし、目的に合った投資戦略を策定することが大切です。また、目的によって購入する物件が異なります。本やWebサイトを活用して必要な情報を収集することで、不動産投資の成功率が高まるでしょう。

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