不動産投資では、利回り計算をはじめとしたシミュレーションが重要です。エクセルを活用して計算できますが、計算方法や仕組みを理解しておくとよいでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資における利回りの計算方法を詳しく解説します。エクセルを活用する方法や利回りを計算する際の注意点も紹介するため、利回り計算に関する理解が深まるでしょう。

不動産投資ではシミュレーションが大事

不動産投資におけるシミュレーションとは、投資対象の物件で見込める家賃収入や運用・管理にかかる費用に基づいて、大まかな収益性やキャッシュフローを把握することを指します。事前にシミュレーションを行い、運用中に起こり得るさまざまなケースを想定しておくことで、より安定した運用を目指せるでしょう。

シミュレーションの際は、年間の家賃収入や物件価格、利回りの確認が必要です。さらに、満室の場合の家賃収入や想定される空室率、ローンの借入額や金利、借入期間といったさまざまな条件を加味すれば、より正確なシミュレーションができます。

シミュレーションに必要な利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類で、それぞれ意味や計算方法が異なります。

不動産投資における利回りの計算方法

不動産投資の利回りは、表面的な収益性を表す「表面利回り」と、購入時の諸経費や運用中のランニングコストを加味した「実質利回り」の2種類です。ここでは、それぞれの利回りの特徴に加え、具体例に基づいた計算方法を紹介します。

表面利回り

表面利回りとは、物件の購入価格に対する家賃収入の割合です。不動産投資でかかるコストを加味しないため、あくまでも表面的な収益性を示す指標と考えるとよいでしょう。表面利回りは「年間家賃収入÷物件の購入価格×100」で求めます。具体的に、以下の2つのケースで利回りを計算してみましょう。

【1】年間の家賃収入が100万円、物件の購入価格が2000万円

100万円÷2000万円×100=5.0％

【2】年間の家賃収入が200万円、物件の購入価格が5000万円

200万円÷5000万円×100=4.0％

家賃収入は【2】の物件のほうが多いものの、利回りは【1】の物件のほうが高いと言えます。ただし、実際には物件の管理費や修繕費、各種税金といったコストが発生するため、表面利回りだけで判断するのはおすすめしません。

実質利回り

実質利回りとは、物件購入時の諸経費や運用中のランニングコストを加味した利回りです。表面利回りが高くても、諸経費や運用コストがかさむと実質利回りは低くなります。実質利回りの計算式は「（年間の家賃収入-年間のランニングコスト）÷（物件の購入価格+物件購入時の諸経費）×100」です。こちらも具体例を用いて計算してみましょう。

• 年間の家賃収入が100万円、物件の購入価格が1500万円
• 年間のランニングコストが60万円
• 物件購入時の諸経費が50万円

（100万円-60万円）÷（1500万円+50万円）×100=約2.6％

利回り計算に重要な指標｜IRRとは？

不動産投資の利回りを計算する際に用いられる重要な指標のひとつに、IRR（Internal Rate of Return）と呼ばれるものがあります。

IRRとは内部収益率という意味を持つ言葉で、不動産投資中の家賃収入と売却時の価格を考慮したものです。

家賃収入と売却時の価格が高くなるほどIRRの値も高くなり、良質な物件であると言えます。

IRRは複雑な計算によって算出されるものであるため、一般的にはExcelを用いて算出されます。

下記、IRRを求める際に必要な指標です。

• 物件価格
• 自己資金割合
• 借入金利
• ローン年数
• 入居率
• 平均入居年数(年)
• 募集にかかる平均期間
• 平均募集費用(ヶ月)

これらの値を、自分が投資しようと考えている物件のものに置き換えることで、IRRを算出することができます。

利回り計算にはExcel（エクセル）を活用する方法も

利回り計算には、エクセルを活用する方法もあります。自由度の高いシミュレーションができるのがメリットで、利回り以外の項目も幅広く把握できます。ただし、初心者がエクセルでシミュレーションツールを一から作るのは難しいかもしれません。

エクセルのテンプレートをインターネット上で公開している不動産会社もあるため、活用するのもひとつの方法です。各種項目を入力するだけで利回りが計算でき、初心者でも簡単に利用できます。さまざまなテンプレートが公開されているため、自身のニーズに合った使いやすいものを利用するとよいでしょう。

エクセルで利回り計算する際に知っておきたい計算式と関数

こちらでは、Excelで利回り計算する際に知っておきたい、計算式と関数をご紹介します。

複利の計算式

複利運用とは、家賃収入などの運用成果を元本として、新たな不動産の投資に活用する運用方法です。

家賃収入が家賃収入を生むメリットがあり、単体で運用するよりも高い利益を得られる可能性があります。

下記、複利の計算式です。

複利 = 投資元本×（1＋利回り）^運用年数

これらを当てはめることで、複利を算出することができます。

IRR関数

IRR関数とはExcelに含まれる財務関数のひとつで、キャッシュフローをもとに名部利益率を求める際に使われます。

下記、IRR関数の数式です。

IRR = IRR（キャッシュフローの金額,推定率）

IRR関数を使用することで、投資をした際にどれくらいの利益を得られるのかを大まかに知ることができます。

関数で利益を計算する際、数式内には数値ではなく、それぞれ対象となるセルを指定しておくことをおすすめします。

たとえば、キャッシュフローの金額が1,000,000円の場合、数式ではなくB2セルを指定するといったことが挙げられます。

不動産投資を行う際、さまざまな物件で利回りや内部利益を確認されると思います。

その際、毎回数式を入力していると面倒に感じることでしょう。

セルを指定することで、物件ごとに数値が変動しても容易に算出することができるようになります。

そのため、IRR関数に関わらずExcelで数式を用いて利益を算出する際は、セルを指定することをおすすめします。

下記、Excelを用いてIRRを算出する際に記載した一例です。

FV関数

FV関数とは、利率と機関から投資で得られる将来の価値を求めることができる関数を指します。

定額払い・定期払い・積立貯蓄の振り込みを続けた結果、どのように利益が変動するのかを知ることができます。

下記、FV関数です。

FV = FV（利率, 期間, 定期支払額, 現在価値, 支払期日）

こちらもそれぞれの値が記載されているセルを指定することで、さまざまな物件を比較することができます。

エクセルで利回り・収益の管理を行うメリット

これまでExcelを利用した利益や利率の求め方をご説明しましたが、なぜ多くの投資家はExcelを使っているのでしょうか。

下記、投資家がExcelを使用している理由です。

• ソフトがあれば誰でも使えて、管理しやすい
• 修正が簡単に行え、複数のパターンを作れる
• 確定申告時にも利用できる

Excelはビジネスにおいて多くの企業が使用している表計算ソフトであるため、使える人が多いといった特徴があります。

また、紙媒体での計算では計算ミスや修正が難しいことから、算出や複数パターンの確認に時間がかかってしまいます。

Excelであればセルに数式や対象となる数値を入れておくことで、複数パターンの作成が容易にできるようになります。

また、作成したExcelは確定申告の際にも使うことができます。

このようなメリットを得られることから、多くの投資家はExcelを用いて利益計算を行っています。

利回りを計算する際の注意点

不動産投資の利回りを計算する際は、利回りが物件の条件によって異なる点や、計算に利用する情報が少ないとシミュレーションの精度が低下するといった点に注意しましょう。ここでは、利回り計算の注意点について詳しく解説します。

物件の条件によって違いがある

不動産投資の利回りは、以下のような物件の条件によって異なります。

• 新築物件と中古物件
• 都心の物件と地方の物件
• 物件の構造

利回りは物件価格が高いほど低下するのが一般的です。新築物件や都心の物件は中古物件や地方の物件に比べて物件価格が高い傾向があるため、利回りも低くなります。同様に、頑丈で耐用年数が長い鉄筋コンクリート造のマンションと木造アパートのような構造の違いも物件価格の差となり、利回りに影響するでしょう。

詳しい情報を基に計算する必要がある

利回りの計算では、情報が少ないとシミュレーションの精度が低下します。初期費用や年間の収支、コスト、融資条件といった項目を細かく設定し、複数の条件で計算しましょう。

不動産投資は、必ずしもシミュレーション通りに運用できるわけではありません。ただし、より詳しい情報を基に計算し、リスクをできるだけ排除することで安定した運用につながります。

利回りだけで判断しない

投資用物件を選ぶ際は利回りに目が行きがちですが、利回りだけで判断するのは危険です。例えば、利回りが高い物件として、中古物件や地方の物件といった価格が安い物件が挙げられます。ただし、これらの物件は空室リスクが高いのが特徴で、入居希望者が少ない場合や家賃の下落率が大きい場合は思ったように家賃収入が得られません。

利回りが高い物件は、実際に運用してみると想定していた利回りを大きく下回るケースがあることも頭に入れておきましょう。

利回り以外にも注目したいポイント

物件を選ぶ際に注目したいポイントして「立地条件が良いか」「賃貸需要が見込めるエリアか」といった点が挙げられます。利回りが高くても、入居希望者が少なければ想定通りの家賃収入が得られません。ここでは、利回り以外の物件選びのポイントを紹介します。

立地条件が良いか

不動産投資では、立地条件によって賃貸需要が大きく変わるため、物件選びの際はよく確認することが大切です。立地条件が良い物件とは、駅から近い物件や都心へのアクセスが良い物件、生活に必要なスーパーやコンビニといった施設が充実している物件を指します。

賃貸需要が少ない物件は空室になりがちで、想定していた家賃収入を得られません。不動産投資において立地条件の良さは重要な項目と言えるでしょう。

賃貸需要が見込めるエリアか

立地条件に加えて、賃貸需要が見込めるエリアかどうかも確認しましょう。賃貸需要が見込めるのは、人口が多い、もしくは人口が増加傾向のエリアです。一般的に、地方より利便性の高い都心のほうが人口は集中しており、賃貸需要が期待できるエリアと言えるでしょう。

一方、人口が少ない、もしくは減少傾向にあるエリアは空室率が高くなる恐れがあり、利回りが低下する要因となります。

物件の設備や管理状況は良好か

インターネット環境が整っている物件やオートロックのようなセキュリティ設備を完備した物件など、設備が充実した物件のほうが賃貸需要は高い傾向があります。また、リフォームやリノベーションが適切に行われている管理・修繕の状況が良好な物件もニーズのある物件です。

過去の修繕履歴や管理状況をよく確認し、築年数以上の劣化が見られる物件や設備が整っていない物件は避けましょう。

不動産投資の知識はGALA NAVIで身に付けよう

不動産投資で安定した収益を得るには、利回り計算を含むシミュレーションが必要不可欠です。また、さまざまな要素を踏まえて運用する必要があり、利回り以外にも幅広い知識が求められるでしょう。

FJネクストグループが運営する「GALA NAVI」では、不動産投資に必要な知識や情報を幅広く発信しています。FJネクストグループは、東京都心・横浜・川崎エリアに資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開する企業です。利回りを含む不動産投資の知識を学ぶためだけでなく、最新の物件情報の情報収集ツールとしてもお役立てください。

まとめ

不動産投資では、利回り計算をはじめとしたシミュレーションが重要です。利回り計算には、エクセルを活用する方法もあります。ただし、利回りだけで物件を判断するのはリスクがあり、立地条件や設備といったさまざまな要素を踏まえて選ぶ必要があるでしょう。

「GALA NAVI」では、不動産投資に役立つ情報以外にも、資産運用やライフプラン、マネーといった幅広い情報を発信しています。登録料・年会費は無料です。ぜひお気軽にご登録の上、ご活用ください。

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