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１．海外の不動産投資が注目されている背景

海外での不動産投資は日本と異なる特徴を持っているため、分散投資候補のひとつとして注目を浴びています。言語や文化の壁があるとはいえ、今後も挑戦する投資家は増えると考えられるでしょう。ここでは、海外の不動産投資が注目されている理由について、いくつか解説します。

🔵売却益を狙えるから

不動産価格が上昇している国や地域であれば、売却益を狙う運用が可能です。例えばアメリカの場合、年々住宅販売価格は上昇しています。日本経済新聞によると、全米不動産業者協会（NAR）が発表した2022年4～6月の都市圏一戸建て中古住宅の販売価格中央値は、前年同期より14.2％上昇しており、過去最高額の41万3500ドル（約5500万円）となりました。

人口増加や経済成長が進んでいる地域は物価が上がりやすく、大きな売却益が期待できます。

参考：『日本経済新聞』

🔵資産の分散ができるから

海外への投資は、分散投資の戦略として有効的です。投資にはリスクがつきものであるため、特徴の異なる資産を複数所有したほうがよいと考えられています。不動産投資においても、建物の種類はもちろん、地域を分散することで空室や災害へのリスクヘッジが可能といえるでしょう。

🔵人口が増加している国で投資できるから

不動産投資において、空室リスクは収益に大きく影響します。空室率を下げるには、人口の多い地域での運用が効果的です。日本は人口減少が進んでおり、空室リスクは対策を怠るとこれまで以上に懸念されるポイントだといえます。

そこで注目されているのが、人口が多く賃貸需要のある国で不動産投資です。アメリカやオーストラリア、フィリピンといった、今後の人口増加も期待できる地域であれば、空室リスクを抑えて運用できるでしょう。

２．海外不動産投資で得られるメリット

不動産投資は、利益を安定して得ることやリスクヘッジを図ることが大切です。海外でもこれらのポイントをクリアできる要素がそろっている国・地域があり、日本国内では得られないメリットを得られる可能性もあります。ここでは、海外不動産投資で得られるメリットを2つ紹介します。

🔵利回りの水準が高い

海外には、日本よりも利回りの水準が高い地域がいくつか存在します。特に新興国は人口の増加や経済成長によって賃貸物件の需要が増え、今後もさらに高い利回りが期待できるかもしれません。

また不動産の価格が上昇傾向にある地域では、家賃収入だけでなく売却時のキャピタルゲインも高くなります。ただ、利回りは地域によって大きく異なるため、物件選びは慎重に行いましょう。

🔵通貨を分散できる

海外への不動産投資に参入すると、収益の分散だけでなく通貨の分散も可能です。日本は低金利が続いており、外貨預金を資産として保有する方も増えています。投資先として金利の高い国を選ぶと、家賃収入などの利益を外貨として持っておくだけでも利息を得られます。

また分散投資は、ひとつの投資先で損失が出たとしても他の投資先でそのリスクをカバーできる点がメリットです。海外への不動産投資は、リスクヘッジとしても大きな効果を期待できるでしょう。

３．海外不動産投資を始める場合の注意点

海外不動産投資は、利回りの良さや分散投資が可能である点が魅力です。その一方で、日本での不動産投資にはない注意点もいくつか挙げられます。例えば文化や風習の違いや、通貨の違いによるリスクです。

これらを全て把握し、それぞれ対策を講じた上で準備を進めていくと安心でしょう。ここでは、海外不動産投資を始める際の注意点を詳しく解説します。

🔵情報収集が容易ではない

海外不動産投資は、日本国内とは異なり情報収集が困難です。情報収集が難しい理由として、以下2つが考えられます。

・海外不動産投資に詳しい方が少ない
・現地に足を運びにくい

海外不動産投資に関する情報を集めようとしても、周りに精通している方が少ない可能性があります。実際に現地に足を運ぶにもタイミングや回数に限界がありますし、言葉が通じず必要な情報を得られないケースも考えられるでしょう。

🔵融資を受けにくい

海外不動産投資をする際は、日本国内もしくは海外の金融機関を利用して融資を受けます。国内の金融機関の場合、借入額の上限や自己資本比率などの条件が厳しく設定されているケースが多々あり、国内の不動産投資よりも審査の難易度は高くなるでしょう。

また海外の金融機関で融資を受ける際も、金利が高く設定されているなど、希望に合う条件を見つけにくいかもしれません。海外不動産投資を始めるなら、自己資金の割合を増やして検討する必要があります。

🔵為替リスクがある

為替リスクとは、2つの通過を交換する際のレート変動によって発生する損失の可能性のことです。例えば1ドル100円で円からドルに交換した後、1ドル80円のときに円に戻すと1ドルあたり20円の損失が出てしまいます。

海外で取引する場合、不動産投資も同様のリスクがあるという点を頭に入れておく必要があります。逆に円安時の売却で為替変動による利益を期待できる点は海外投資へのメリットです。

🔵政治経済が不安定な場合がある

海外への投資は、カントリーリスクにも注意しなければなりません。カントリーリスクとは、地域の政治や経済状況の変化によって、資金が回収できなくなる危険性のことです。
代表的な例としては、以下が挙げられます

・急激なインフレ・通貨の急落
・国債の債務不履行
・戦争や内乱
・自然災害
・政権交代による国政や経済の変化

特に新興国はカントリーリスクが起こる可能性が高いため、事前に把握し対策を取っておく必要があります。

🔵物件の管理に手間がかかる

海外不動産投資の場合、基本的に自主管理は難しく、管理会社を利用することになります。しかし、言葉が通じない点や常識が異なる点などから、日本国内の管理会社よりトラブル発生の確率が高いといえるでしょう。

中には「連絡が遅い」「入居や修繕の報告がない」といったずさんな対応をする管理会社も存在します。信頼できる管理会社を見つけなければ、必要以上に手間がかかってしまうため要注意です。

４．押さえておきたい海外不動産投資の税制事情

海外不動産投資で得た利益にも、日本国内に在住している限り日本の税金が発生します。海外不動産投資における税制の注意点は、以下の2つです。

・減価償却費が計上できない
・税金還付のタイミングが遅いケースがある

かつては減価償却によって節税を図る投資家も多くいましたが、2020年の税法改正によって計上できなくなりました。また確定申告による税金還付のタイミングは通常より遅くなるケースがあるため、次年度の運営費に充てようと考えている場合には注意が必要です。

５．海外で不動産投資をするならどこの国？対象国の一例と特徴

海外不動産投資をする際は、高い利回りでリスクを抑えた運用ができる国を選ぶと安心です。例えば、経済成長率が著しく若年層の人口も多い新興国を選べば、空室リスクを抑えられるでしょう。また、契約や管理時のことを考えると、文化が近く言語が通用する国のほうがトラブルは減らせます。

ここでは、こうした条件を満たす国とその特徴をいくつか紹介します。

🔵アメリカ

アメリカは経済大国であるため新興国に比べるとGDP成長率は低いですが、人口が多く安定した運用が可能だといえます。その他アメリカで不動産投資をするメリットは、以下の通りです。

・英語が通じるためコミュニケーションがとりやすい
・情報収集がしやすい
・中古物件の需要がある

アメリカはコミュニケーションが取りやすく、他の国に比べて情報を得やすいメリットがあります。またハワイであれば、融資を積極的に取り扱う国内金融機関がいくつかあるため、資金調達における悩みも減るでしょう。

🔵イギリス

イギリスは先進国のひとつですが、以下のように外国人向けの不動産投資に向いている一面もあります。

・人口が増加傾向にある
・不動産取引の整備が進んでいる
・留学生向けの学生寮など少額から始めやすい

イギリスは「ソリスタ」という弁護士が売主と買主の双方につくため、取引をスムーズに行える点がメリットです。留学生も多く比較的物件価格の安いコンドミニアムも需要が高いことから、少額からの不動産投資にも向いているでしょう。

🔵タイ

アジアの代表的なリゾート地として観光客も多いタイは、日本人に馴染みがあり不動産投資に向いている点もいくつかあります。

・時差が約2時間と小さい
・在留邦人数が多い
・交通整備により新しい駅周辺の住宅需要が高い

タイは観光客だけでなく在留日本人も多く、言語や文化が同じである日本人に向けた海外不動産投資にも挑戦できます。また外国人の不動産購入に関する最低価格基準が設定されておらず、税金が日本より安くなり得る点もメリットです。

🔵フィリピン

フィリピンは経済成長を期待でき、不動産投資の検討に値する地域といえます。その他以下のようなメリットもあります。

・若年層が多い
・国民所得の上昇による物価上昇を期待できる
・物件価格が安く、少額から始めやすい

フィリピンは若年層が多く、今後も賃貸需要は高まる一方であると考えられています。また高級コンドミニアムなど質の高い物件を、比較的安価で購入できるため、初期費用を抑えた運用も可能です。

参考：経済産業省「医療国際展開カントリーレポートフィリピン編」

🔵マレーシア

東南アジア諸国の中でも発展が進んでいるマレーシアにも、不動産投資に向いている点がいくつかあります。

・人口が増加している
・日本人に馴染みのある国
・経済成長が上向き傾向

マレーシアは比較的治安が良く、食事や気候も日本人に合っている点がメリットです。一般財団法人ロングステイ財団によると、マレーシアは「ロングステイ希望国・地域」の1位を13年連続で獲得しており、日本人の移住者は今後増えると予想できます。マレーシア全体の人口も増加傾向にあるため、賃貸需要も高まるでしょう。

参考：一般財団法人ロングステイ財団「ロングステイ希望国・地域2018」

参考：経済産業省「医療国際展開カントリーレポートマレーシア編」

🔵カンボジア

カンボジアは以下のようなメリットから、不動産投資を始める地域として検討してもよいでしょう。

・人口は増加傾向にあり、若年層が多い
・米ドルが流通している
・非居住者でも口座開設が可能

カンボジアは若年層が多く、人口も増加傾向にあるため賃貸の需要は今後も増えると予想されています。日本在住でも口座開設が可能な上に、為替相場の変動が比較的少ない米ドルで資産を保有できる点も魅力です。

参考：経済産業省「医療国際展開カントリーレポートカンボジア編」

🔵ベトナム

ベトナムは、以下の特徴から不動産投資に向いているといえます。

・経済成長率が高い
・人口が増加傾向にある
・若年層が多い
・世帯所得が増加している

ベトナムの大きな魅力は、経済成長率の高さです。コロナ渦で各国の経済成長率が低迷するなか、2020年で2.91%とプラスを維持しています。人口は増加傾向にあり、賃貸需要はさらに高くなると予想できるでしょう。世帯所得が増加しており、今後の経済成長率にも期待できます。

参考：経済産業省「医療国際展開カントリーレポートベトナム編」

参考：外務省「ベトナム社会主義共和国基礎データ」

６．海外不動産投資に向いている人は？

海外不動産投資は、日本の不動産投資と異なる点も多く、成功するには多くの知識やノウハウが必要です。また目的や目標によっても、日本国内と海外のどちらで不動産投資に挑戦したほうがよいのか変わってくるでしょう。ここでは、海外での不動産投資に向いている方の特徴を、3つに分けて解説します。

🔵海外移住を考えている人

海外への永住を考えているのであれば、海外不動産投資が向いています。国によって、一定以上の不動産を所有している、もしくは一定以上の不動産収入があると永住権を獲得できる制度があるためです。

例えばスペインの場合、一定条件を満たすと投資家ビザを申請できるようになり、最終的に永住権を獲得できます。他にもアメリカやタイなどでも、条件次第で永住可能です。これらは不動産投資をする国として適している側面もあるため、物件選びのポイントとして重視してもよいでしょう。

🔵現地語で話せる人・海外に住んでいる人

海外不動産投資は、現地語を理解して話せる方が非常に有利です。不動産の契約から管理、入居者との交渉など、言葉が通じるだけでもスムーズにいくケースは多々あるでしょう。またその土地に住んでいる場合、治安や価格の相場など土地勘にも優れているため、不動産投資に挑戦しやすいといえます。

海外の管理会社との交渉も増えるため、土地の風習や文化を知っていたほうが手続きにストレスを感じにくいでしょう。

🔵融資を受けなくても購入できる人

海外物件の購入は、日本よりも十分な融資を受けられないケースが考えられます。外国人が利用できる海外金融機関は限られており、日本の金融機関を利用する場合にも条件が厳しく設定されていることが多いためです。

融資を受けなくても十分な資産や資金を準備できる方のほうが、不動産投資に向いているでしょう。物件をキャッシュで購入できる、もしくは必要経費の多くを自己資金で賄えるような方は、海外不動産投資に挑戦する価値は高いといえます。

７． GALA NAVIで不動産投資の情報をチェック！

海外不動産投資は、選ぶ場所や物件によって多くの利益を期待できる資産運用のひとつです。ただし日本での不動産投資とは異なる点も多く、挑戦する前に多くの知識をインプットしておく必要があります。

GALA NAVIは、不動産投資や投資関連の知識を幅広く学べるコンテンツが豊富です。登録費や会員費は無料であるため、「海外不動産投資に挑戦する前に、不動産投資の基本を理解しておきたい」「不動産投資で多くの利益を得るためのノウハウを知りたい」という方は、ぜひ利用を検討してみてください。

８．まとめ

海外不動産投資は、経済成長率の高く人口増加が見込める地域や国で安定した利益を期待できます。また外貨で運用するケースがほとんどであるため、保有する通貨の分散も可能です。

海外への移住を考えている方や馴染みのある国がある方は、海外不動産投資に挑戦する価値は高いといえます。GALA NAVIでは不動産投資を中心に資産運用に関する情報を学べるコンテンツを多数閲覧できるため、ぜひ利用を検討してみてはいかがでしょうか.

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