不動産投資の家賃保証には注意すべき？メリットやリスクを解説します
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不動産投資には「家賃保証」というサービスがありますが、具体的にどのようなサービスなのか分からないという方も多いのではないでしょうか。
この記事では、家賃保証の仕組みや利用するメリット、注意点などについて解説します。よく理解せずに利用するとトラブルに発展しかねないため、この記事を参考に家賃保証への理解を深めましょう。
１．不動産投資の家賃保証とはどんなもの？
不動産投資における家賃保証とは、主にサブリース契約によるものを指します。家賃保証と似たサービスとして「空室保証」もあるため、それぞれの仕組みを理解しておくとよいでしょう。まずは、家賃保証の意味や仕組み、空室保証との違いについて解説します。
🔵家賃保証とは？
家賃保証とは、空室の増加による家賃収入の減少を防ぐことを目的としたサービスのことです。サブリース契約によって保証会社が一括で借り上げ、不動産の運営や管理を行い、オーナーに一定の家賃収入を保証する仕組みです。
家賃保証を受ける代わりに家賃収入などの一部は手数料として差し引かれますが、家賃保証を利用することで一定の家賃収入が保証されるため、空室リスクを軽減できます。
🔵空室保証との違いは？
家賃保証と似た言葉として「空室保証」が挙げられます。空室保証とは、空室が発生して家賃収入が一定額以上減少してしまった場合に、保証会社によって補填してもらえるサービスのことです。
あくまでも空室時の家賃のみを保証するサービスであり、家賃保証のようにサブリース契約を結んで運営や管理を任せ、一定の家賃収入を保証するサービスではありません。空室保証は、保証会社に毎月保証料を支払うことで、空室時の家賃が保証されます。
２．不動産投資で家賃保証があるメリット
家賃保証があることによって、空室があっても保証賃料を受け取れる他、不動産の管理を委託できるといったメリットがあります。ここでは、不動産投資で家賃保証があるメリットについて詳しく紹介します。
🔵保証賃料を受け取れる
不動産投資の主な収入源は家賃収入であり、空室が増えると収入が減少してしまいます。しかし、家賃保証があることによって保証賃料を受け取れるため、一定の収入を確保できます。
大幅な収入減少を防ぐことにより、キャッシュフローの悪化を防げるでしょう。不動産投資の空室リスクを軽減できる点は、家賃保証のメリットといえます。
🔵管理を委託できる
不動産のオーナーは、入居者募集や家賃回収、トラブル対応など、さまざまな管理業務が発生します。しかし、家賃保証を利用する際は保証会社に管理を委託することになるため、不動産のオーナーは運用や管理の手間がかかりません。
不動産投資の知識がない方や、管理業務を行えない方などにとっては大きなメリットになるでしょう。
３．家賃保証によって起こり得る不動産投資のリスク
家賃保証を利用することで得られるメリットもありますが、リスクや注意点もいくつかあります。よく理解してから利用しないと、損をする可能性やトラブルに発展するケースも考えられるため、家賃保証によって起こり得る不動産投資のリスクを確認しておきましょう。
🔵家賃を決められない
家賃保証を利用する際は保証会社が家賃を設定します。オーナー側が家賃を決めることはできないのが通常です。空室リスクを避けるために家賃の引き下げを打診されるケースもあり、期待する家賃収入が得られない可能性もあるでしょう。
自分の中で最低限と定めているライン以上に家賃を引き下げられる恐れもあり、キャッシュフローの悪化に直結してしまいます。一度家賃を下げてしまうと再び上げるのは難しいため、事前に契約内容を確認し、シミュレーションしておきましょう。
🔵保証料が発生する
家賃保証を利用する場合、サブリース会社に対して保証料を支払う必要があります。通常は家賃の一部を差し引かれる形で毎月保証料を支払いますが、契約プランによって割合や支払い方法が異なります。
満室であったとしても保証料が発生するため、その分、利回りが下がることになります。メリット・デメリットをよく理解してから利用しましょう。
🔵契約できない場合がある
家賃保証を利用したい場合でも、物件の状態などによっては契約を断れるケースもあります。例えば、入居率が極端に悪い場合や物件の状態が悪すぎる場合などです。保証会社が家賃を補填し続けなければならない可能性がある場合は、契約が難しいでしょう。契約の可否については、事前に保証会社などに確認を行いましょう 。
家賃保証を視野に入れて不動産投資をする場合、そもそもの物件選びも重要だということです。
🔵免責期間が設けられている
保証会社は、保証賃料の支払い義務が免責となる「免責期間」を設けています。免責期間は保証会社によって異なり、入居者の募集開始から数ヶ月間といった形で定めているケースが多いでしょう。
また、保証会社によっては入居者の退去時にも免責期間を設けているケースもあります。免責期間中は家賃収入を得られないため、契約前によく確認しておきましょう。
🔵満額の保証は受けられない
家賃の保証割合は保証会社が定めており、実態はさまざまです。立地条件や間取りといった物件の諸条件によっても左右されます。つまり、家賃の満額が保証されるわけではありません。
空室が増えた場合は家賃保証のありがたみを感じますが、空室が少ない場合は保証料の分だけマイナスになる点を忘れないようにしましょう。
４．家賃保証の利用前に注意したい2つのこと
家賃保証の契約を行う前に、以下の2つの点に注意しましょう。
1.好ましくない条件の記載がある
2.契約更新時には見直しがある
よく確認しておかないと、収入の減少やキャッシュフローの悪化、トラブルへの発展など、不利な状況に陥ってしまう可能性があります。
🔵1.好ましくない条件の記載がある
サブリース契約を結ぶ際に、オーナーにとって好ましくない条件が記載されていることがあります。例えば、家賃の保証割合や家賃改定、免責期間、解約の可否など、保証会社側が有利な条件で提示されるケースがあります。
場合によってはトラブルに発展する可能性もあるため、契約内容はよく確認し、保証会社と各種条件について十分に話し合ってから決めましょう。
🔵 2.契約更新時には見直しがある
家賃保証の契約期間中には定期的に見直しがある場合があり、場合によっては家賃を引き下げられる他、契約の打ち切りを伝えられるかもしれません。基本的には提案という形で通達されるものの、家賃保証に頼り切っていると、突如としてキャッシュフローが悪化する恐れがあるということです。
家賃保証の契約時には、見直しの周期や家賃改定の限度額などをよく確認しましょう。
５．家賃保証でトラブルにならないための対策
家賃保証を巡ってトラブルが起こるケースは少なくありません。実際に、消費者庁によってサブリース契約に関するトラブルへの注意喚起が行われています。ここでは、家賃保証でトラブルにならないための対策について詳しく見ていきましょう。
🔵契約前に条件をよく確認する
不利な条件で家賃保証の契約をしないためにも、契約前の段階で細かな条件をよく確認しておくことが重要です。例えば、家賃収入に対する保証額の割合は妥当か、家賃の見直し期間は何年ごとか、免責期間が必要以上に長くないかなど、契約書をしっかり確認しておく必要があります。
気になる点がある場合は必ず保証会社側に確認し、必要に応じて条件をすり合わせましょう。お互いの条件が合わない場合は、他の保証会社の利用を検討するとよいかもしれません。
🔵期間満了後の計画を考える
家賃保証には契約期間が定められているため、期間満了後の経営について考えておく必要があります。例えば、同じ保証会社で契約を更新する方法や、別の保証会社に委託する方法、自主管理に切り替える方法などが挙げられます。
ただし、契約を終了するには保証会社の合意が必要なのが一般的であり、オーナー側の都合で解約するには「正当な事由」が必要です。必ずしも希望通りに進むわけではないことに注意しましょう。
６．不動産投資では家賃保証ありのほうが安心？
家賃保証のリスクを考えると、家賃保証を利用せずに管理するのも一つの方法です。ただし、自主管理の場合は入居者募集や物件のメンテナンスなど、さまざまな管理業務を自分で行わなければなりません。
家賃保証の利用はメリットと注意点をよく考えて判断する必要がありますが、自分で判断するのが難しい場合は信頼できる不動産会社に相談するとよいでしょう。
７．GALA NAVIで不動産投資の情報をチェック！
不動産投資で成功するには、さまざまな知識や情報を得る必要があります。家賃保証に関しても、メリットや注意点を把握して利用しないと後悔してしまうかもしれません。
FJネクストグループが運営する情報発信サイト「GALA NAVI」では、不動産投資で成功するために必要な知識や情報を発信していますので、ぜひご活用ください。また、不動産投資に関するご心配や不明点などがあれば、ぜひFJネクストグループにご相談ください。
８．まとめ
不動産投資で家賃保証の利用をする際は、メリットと注意点を把握した上で契約する必要があります。本来得られるはずの家賃収入が減少したり、トラブルに発展したりしないよう、慎重に判断しましょう。
FJネクストグループが運営する「GALA NAVI」では、不動産投資に役立つさまざまな知識や情報を発信しています。不動産投資で成功するための学習ツールとして、ぜひご活用ください。
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