不動産投資は、長期間にわたって安定した賃貸収入を得られる期待から人気がありますが、「資金を調達するのが難しい」と諦めていた方もいるのではないでしょうか。「不動産投資ファンド」であれば、複数の投資家から資金を集めて投資するため少額で始められ、資金が十分でない方でも可能です。

そこでこの記事では、不動産投資ファンドの仕組みやメリット、注意点、始め方などについて解説します。

１．不動産投資ファンドとは？特徴や現物不動産との違い

不動産投資には、現物の不動産に投資する方法と不動産投資ファンドに投資する方法があります。現物不動産投資は理解できても、不動産投資ファンドはどのようなもので、何が違うのか分からない方も多いのではないでしょうか。

🔵 不動産投資ファンドとは何か

不動産投資ファンドは、多数の投資家から資金を集めて不動産を取得・運用し、得られた利益を投資家に分配する仕組みをいいます。一般的に金融機関からの融資と、投資家の出資金を合わせた資金で投資を行います。出資金以上の高額の不動産を運用できるため、資金効率を上げられるでしょう。

投資対象は、アパートなどの住宅の他に商業施設やオフィスビル、物流施設、ホテル、医療施設など、個人では投資できないような高額不動産も含まれます。不動産投資ファンドによる利益は、賃料収入だけでなく売却益も期待できます。

🔵 現物不動産との違いは？

現物不動産投資と投資ファンドとでは、投資対象や利回り、投資金額などさまざまな点で異なります。主な違いを一覧表にまとめました。

・現物不動産投資と投資ファンドの違い

２．不動産投資ファンドの種類は主に2つ

不動産投資ファンドは、大きく分けて「不動産投資信託（REIT）」と「不動産特定共同事業」の2つの種類があります。不動産投資信託は「投資信託及び投資法人に関する法律」、不動産特定共同事業は、「不動産特定共同事業法」に基づいて運用されます。それぞれ特徴や仕組みが異なるため、詳細について見ていきましょう。

🔵 不動産投資信託（REIT）

不動産投資信託はREITといわれ、投資家は投資法人が発行する投資口を購入し、投資法人から配当を受けます。投資期間は決められておらず、投資口の売却または償還により投資資金を回収します。REITは、募集方法により次の二つに分けられます。

・公募ファンド
不特定多数の投資家を募集するファンドで、証券取引所に上場し、株式と同じように取引されます。経済情勢や需給によって価格が日々変動するため、売却益を目的に投資する方も多く、流動性が高いのが特徴です。

・私募ファンド
法人など一部の投資家を対象としたファンドで、証券市場には上場していないため市場での売買はできません。決算期ごとに投資口の価格が動き、最低投資金額は1億円単位になるなど、公募ファンドとは規模が異なることがほとんどです。

🔵 不動産特定共同事業

不動産特定共同事業とは、複数の投資家から資金を集めて現物不動産に投資し、得た収益を投資家に分配する事業をいいます。高額な物件であっても、多数の投資家により共同で所有するため数十万円程度から購入可能です。不動産特定共同事業による商品は、不動産小口化商品といわれ、3つの種類に分類できます。

・任意組合型
投資家が持ち分に応じた不動産を所有し、事業者は運用して得た収益を投資家に分配します。所有権は投資家にあるため分配金は不動産所得になり、現物不動産投資に近い商品といえます。

・匿名組合型
投資家が匿名組合に出資し、事業者は出資金で購入した不動産を運用、得た収益を投資家に分配します。不動産の所有権は事業者になるため分配金は雑所得となり、不動産登記簿に名前が記載されることはありません。

・賃貸型
投資家と事業者が賃貸借契約を締結し、共有持分の不動産を事業者に運用・管理してもらう方法です。所有権は投資家にあるため、投資家への分配金は不動産所得になります。

なお、最近注目されている不動産投資型クラウドファンディングは、1万円程度の少額から投資でき、インターネットから申し込み可能です。ファンド事業者は投資家から得た資金で不動産を購入、賃料収入を得られるとリターンを分配します。物件の売却により元本は償還されますが、安く売却された場合は元本割れの恐れもあります。

３．不動産投資ファンドを利用するメリット

不動産投資ファンドはいくつかの種類に分類できますが、どの商品にも共通したメリットがあります。投資法や投資金額・専門性などについて、現物不動産投資との違いをよく確認して投資しましょう。代表的なメリットを3つ紹介します。

🔵 少額から投資できる

現物不動産へ投資するには多額の資金が必要ですが、不動産投資ファンドは小口化され、比較的少額から始められます。従って、現物不動産投資では購入できないような都心の好立地の物件にも投資が可能です。

また小額投資のため、資金不足に陥ることへの心配や、多額の資金を投入することへの恐怖も比較的少ないでしょう。

🔵 分散投資ができる

不動産投資ファンドは少ない金額で投資でき、複数の物件に分けて資金投下ができます。現物不動産投資では、マンションの一室だけに投資した場合、災害で建物がダメージを受ければ家賃に影響を及ぼすでしょう。長い空室につながるかもしれません。

しかし不動産投資ファンドでは、複数 の物件に分けて投資できるため、リスクの分散が容易です。

🔵 専門家に運用を任せられる

現物不動産投資では、管理や運用を管理会社に任せず自分で行おうとすると手間暇がかかります。入居者の募集から始まり、集金や修理、家賃督促、契約更新、退去確認など多岐にわたる業務をこなす必要があるでしょう。

しかし不動産投資ファンドでは、管理に直接かかわることはありません。時間的余裕が生まれやすいといえます。

４．不動産投資ファンドを利用する際の注意点

不動産投資ファンドは、さまざまなメリットがありますが、投資するにあたって注意しなければならない点もあります。不動産投資ファンドを始める前に、メリットと注意点をよく把握して利用しましょう。投資にあたって注意したい点を4つ紹介します。

🔵 融資を利用できない

現物不動産は不動産投資ローンを利用できるのが一般的です。手元資金の何倍もの融資を受けられることで、レバレッジ効果（てこの原理）が働き、大きな投資効果を期待できます。

しかし、不動産投資ファンドでは物件を共同で保有する仕組みにより、融資を受けられません。現物不動産のように、少ない自己資金で大きな収益を生み出す戦略は難しいでしょう。

🔵 分配金が少ない

不動産投資ファンドは現物不動産投資と比べると、収益は控えめになる傾向にあります。不動産投資ファンドは小口化されているため出資者は多数になり、1人当たりの分配金は少なくなりがちです。

さらに、ファンドの手数料や運用会社への報酬などのコストも必要になります。こうした仕組みから、現物不動産への投資と比べて利回りは低くなるでしょう。

🔵 商品数が限られる

不動産小口化商品は比較的新しい投資手法であり、購入希望者に対して商品数が多いとはいえません。商品の選択肢は絞られ、人気商品に購入希望者が多く集まると募集は締め切られてしまいます。買いたくても買えない商品が出てくることも知っておいたほうがよいでしょう。

🔵 仕組みが複雑なファンドがある

不動産投資ファンドの中には、仕組みが複雑で理解しにくいものもあります。理解が不十分なまま購入すると、思わぬ損失を被る恐れがあるため要注意です。売買条件や売却するときの手数料・元本が保全されるかなど、資料をよく読み慎重に始めましょう。

資料を読んでも分かりにくい商品は理解できるまで調べるか、避けたほうが無難かもしれません。

５．不動産投資ファンドにおけるリスクは？

不動産投資ファンドは、現物不動産投資におけるリスクに加えてさまざまなリスクが存在します。投資ファンドという商品の特性上の問題や、事業者が間に入るために起こり得るリスクもあります。ここでは、特に注意したい3つのリスクを紹介します。

🔵 投資先不動産に関するリスク

例えば投資対象の不動産が地震や火災などの原因で毀損すると、価値が下落し損失を被る可能性があります。他にも空室リスクや賃料下落リスク、修繕リスクなどがあり、リスクが現実のものになれば、予定した分配金をもらえないかもしれません。

🔵 元本割れや流動性のリスク

不動産投資ファンドに元本保証はないため、元本割れへの覚悟は必要です。また私募ファンドは売買市場がないことにより、売りたいと思うときに売れない恐れもあります。買い手が見つからない場合は換金できないこともあるでしょう。

さらに、商品によっては解約ができないものもあるなど、流動性が悪い点も考慮しておかねばなりません。

🔵 運営会社の倒産リスク

不動産投資ファンドの収益が悪くなり、運営会社が資金不足に陥り倒産するリスクもあります。運営会社が倒産した場合、投資不動産の売却により利益を分配し会社を解散するか、他の運営会社に事業を移行するなどの方法が取られます。

しかし、いずれの場合でも投資した出資金全額が返還されない可能性はあります。出資する際にはファンド情報だけでなく、信頼できる運営会社を選ぶことも大切です。

６．種類別！不動産投資ファンドの始め方

不動産投資ファンドは少額から始められるため、興味を持たれた方も多いのではないでしょうか。不動産投資信託と不動産クラウドファンディング・不動産小口化商品では手順が異なります。それではどのように始めたらよいのか、一般的な手順を説明します。

🔵 不動産投資信託（REIT）

REITの始め方は、次の通りです。

1.証券会社に口座を開設する
2.開設した証券会社の口座に入金する
3.希望する銘柄を購入する

「1」で口座を開設する際に、「特定口座（源泉徴収あり）」「特定口座（源泉徴収なし）」「一般口座」から選びますが、特定口座（源泉徴収あり）にすれば確定申告の手間を省けます。また「3」では、銘柄の購入や売却はパソコンやスマホで簡単にできます。

なおREITを利用する際の手数料は証券会社によって異なるため、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

🔵 不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングを始める手順は次の通りです。

1.不動産特定共同事業者のプラットフォームを選択する
2.投資する案件を選択して申し込む
3.入金する

「1」は資料を請求の段階です。気になる事業者に問い合わせてみましょう。「2」では、人気のある案件は売れてしまうことが多いため、購入できない場合もあります。「3」は案内に従って入金すれば、購入が完了します。

🔵 不動産小口化商品

不動産小口化商品の始め方の一例は、以下の通りです。

1.不動産特定共同事業者のWEBサイトなどで情報を収集・投資物件を選ぶ
2.申込書に身分証明書のコピ―を添えて不動産特定共同事業者に提出する
3.住民票や印鑑証明・実印などの必要書類を用意して契約する
4.出資金および司法書士の手数料などを振り込む
5.登記事項証明書などの書類を受領し、投資を始める

中には中途解約できない商品もあるため、「1」での作業は非常に大切です。疑問点や不安点は問い合わせるなどして解消しましょう。

７．不動産投資の方法をGALA NAVIで習得しよう！

不動産投資はミドルリスクミドルリターンといわれ、他の投資法と比べると比較的始めやすいといわれています。しかし不動産投資も投資である以上、誰でも利益を上げられるとは限らず、注意しなければならない点もあります。

そこで活用いただきたいのが、情報発信サイト「GALA NAVI」です。首都圏を中心に「ガーラマンションシリーズ」を供給するFJネクストグループが運営しており、投資用マンションのメリットやリスク回避方法だけでなく、資産運用、ライフプランなど幅広い情報を提供しています。

不動産投資を成功させるには、適切な情報を得た上で実行することが大切です。ぜひGALA NAVIを活用し、実践的な知識を身に付けてから投資しましょう。

８．まとめ

不動産投資ファンドは「少額から投資できる」「分散投資ができる」「専門家に運用を任せられる」などのメリットがあります。しかしメリットばかりではなく、注意しなければならない点も知っておきましょう。中には仕組みが複雑なファンドもあり、理解が不十分なまま始めるのはおすすめしません。

的確な情報を得て投資を行うためにも、ぜひ「GALA NAVI」をご活用ください。不動産投資ファンドに関わらず、投資に関わる幅広い情報を発信しているサイトです。登録費や年会費は無料のため、まずはお気軽にご登録ください。

GALA NAVI

GALA NAVIは、東京都心、横浜・川崎エリアを中心に「ガーラマンションシリーズ」を供給している、
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