不動産投資で物件を選ぶ際は「築年数」が重要視されます。しかし、なぜ築年数が重要なのか、「第三者に説明できるほどは知らない」という方が多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資で築年数が重要な理由や、資産価値への影響について解説します。築年数別の中古マンション投資の特徴にも触れるため、ぜひ参考にしてみてください。

１．不動産投資で築年数が重要なのはなぜか

不動産投資では、築年数によって運用できる期間や修繕費が変わってきます。あまりにも古い物件だと運用できる期間がほとんど残っておらず、修繕費ばかりかかってしまうケースもあるでしょう。ここでは、不動産投資で築年数が重要視される理由について解説します。

🔵 運用できる年数に関わるため

物件によって収益性は異なりますが、不動産投資として十分な収益が得られる期間は限られています。築年数が浅い物件は運用できる年数も長くなりますが、築年数がかなり経過した物件は残りわずかかもしれません。

不動産投資の主な収入は家賃収入であるため、物件購入後もある程度の年数を運用し、利益を上げることが重要です。なるべく長期間収益を上げられる物件を選びましょう。

🔵 修繕費に関わるため

不動産投資では、設備の修理やハウスクリーニング、メンテナンスなどの修繕費がかかります。新築や築浅の物件であれば、購入後すぐに修繕費がかかる可能性は低いでしょう。

しかし、築年数が経過した古い物件は経年劣化が激しいため、修繕費が高額になる可能性もあります。修繕費は突発的にかかるケースも多く、経営状況に与える影響は少なくありません。

２．不動産投資の築年数による資産価値への影響

土地と違い、建物部分は経年による劣化を避けられないため、自ずと資産価値は低下します。

国土交通省の調査によると、中古マンションの市場価値は築10年で70～80%程度、築20年で50～60%程度まで低下するとされています。木造の戸建て住宅に関しては、築20年で価値はほぼゼロになる資産です。

このように、築年数の経過による資産価値への影響は大きいため軽視はできません。

参考:『国土交通省 中古住宅流通、リフォーム市場の現状』

３．築年数別で見る中古マンション投資の特徴

中古マンションへ投資する場合、築年数によって特徴が異なります。購入時の費用や修繕にかかる費用の他、資産価値なども大きく異なるでしょう。ここでは、築年数別の中古マンション投資の特徴を紹介します。

🔵 築年数10年未満の場合

築年数10年未満の中古マンションのメリットは、新築よりも割安で購入できる点や設備の状態が比較的良好な点、大規模な修繕が必要ない点などが挙げられます。また、10年未満の物件であれば残存耐用年数が長いのもメリットでしょう。

一方で、築年数が10年を超えると資産価値が低下していくため、出口戦略として短期間での売却を視野に入れる場合は注意が必要です。立地条件などが良く、資産価値が下がりにくい物件を選びましょう。

🔵 築年数11年以上20年未満の場合

築年数11年以上20年未満の中古マンションになると、新築時よりも物件価格が大幅に下がっており、購入しやすいでしょう。立地条件などが良ければ家賃収入も比較的安定しているため、需要が高いエリアの物件を選ぶとさらなるメリットがあります。

しかし、購入後に大規模修繕が必要になる可能性がある点は留意しておきましょう。大きな費用がかかるため、積立金で足りない場合は追加で資金が必要になります。

🔵 築年数20年以上30年未満の場合

築年数20年以上30年未満の中古マンションの場合、物件価格が新築時より大幅に安い上、さらなる値下がりの心配が少ない点がメリットです。そのため、購入時とほとんど変わらない価格で売却できる可能性もあるでしょう。

ただし、老朽化による経年劣化には要注意です。設備交換やリフォームが必要となる可能性を考え、積立金あるいは追加資金で対応する心構えが必要でしょう。

🔵 築年数30年以上の場合

築年数30年以上の中古マンションのメリットは、高い利回りが期待できる立地の良い物件でも安く購入しやすいことです。ただし残存耐用年数が短く、融資期間も短くなる点には注意しましょう。銀行から担保としての評価がされにくいため、まとまった自己資金が必要です。

また、古い物件は現在のニーズに合わない可能性があり、入居者の確保が困難になるかもしれません。その場合、リノベーションを行うなどの対策が必要でしょう。

４．築年数が古い物件に投資する際に注意すること

築年数が古い物件に投資する場合は、耐震基準や管理費・修繕積立金、融資期間などを細かく確認しておく必要があります。ここでは、築年数が古い物件に投資する際に注意したいポイントを詳しく解説します。

🔵 耐震基準に気を付ける

1981年の建築基準法改正により、新耐震基準が定められています。新耐震基準は震度6以上の地震でも倒壊しないことを前提とした基準ですが、1981年以前の旧耐震基準では震度5程度の地震を想定しています。

したがって、旧耐震基準に該当する1981年以前に建てられた物件は避けたほうが無難でしょう。日本は地震が多い国のため、耐震基準には特に気を付けることをおすすめします。

🔵 管理費や修繕積立金を確認しておく

一般的に、マンションなどの集合住宅では「管理費」や「修繕積立金」を所有者から徴収し、建物の修繕やメンテナンスを行います。築年数の古い物件に投資する場合は、購入前の段階でそれらの金額を確認しておきましょう。

十分な管理費や修繕積立金を徴収できていない物件は、修繕やメンテナンスが十分に行われていない可能性があります。その分、建物の内部が劣化している可能性があるため注意しましょう。

🔵 融資期間が短くなる場合がある

物件の構造に応じて耐用年数が定められており、築年数が経過するにつれて残存の耐用年数が減少します。一般的に、不動産投資ローンの融資期間は耐用年数に左右されるため、築年数が経過すると融資期間も短くなるケースが多いでしょう。

融資期間が短いと、毎月のローン返済額が大きくなる傾向にあります。家賃収入が思うように得られない場合、キャッシュフローの悪化に注意しなければなりません。

５．経年劣化による資産価値の下落を抑える対策

経年劣化による資産価値の下落は避けられませんが、下落を抑えることは可能です。適切に管理されていた物件は比較的劣化が少なく、リフォームなどによって設備を整えることで物件の資産価値を維持しやすいでしょう。ここでは、経年劣化による資産価値の下落を抑える対策を解説します。

🔵 事前に管理組合の協議事項を確認する

マンションの管理業務には、建物・設備の点検や修繕、長期修繕計画に基づいた大規模修繕の実施などが含まれます。これらの管理業務は管理組合によって協議され、管理会社に委託するのが一般的です。

管理組合の協議事項は事前に確認できるため、適切な管理がされているかを購入前にチェックすることが可能です。管理状況が不適切だと、資産価値の下落を抑えることにつながります。

🔵 住宅設備を整える

築年数が経過している物件の設備は古くて使いにくいと感じる傾向があるため、資産価値の下落を抑えるには住宅設備を充実させるのがポイントです。キッチンや浴槽といった水回りの整備や、浴槽とトイレの分離工事なども効果が高いでしょう。

その他にも、エアコンの交換やモニターフォンの取り付けなども有効です。また、専用部分だけではなく、玄関やエントランスなどの共用部分への設備投資も行うとよいでしょう。

🔵 需要に合ったリフォームをする

入居者のニーズに合ったリフォームを行うことは非常に大切です。まずは、独身者や家族、高齢者などのターゲットを明確にしましょう。ターゲットの需要に合ったリフォームを行うことで、空室率を下げられる可能性があります。

なお、近年はコロナ禍の影響もあり、インターネット環境や宅配ボックス、モニターフォンなどのニーズが増えているようです。

６．不動産投資の物件選びのコツはGALA NAVIで！

不動産投資では、築年数によって物件の特徴が異なります。投資用の物件は多いため、自分一人で物件を選び、運用を行うのは簡単なことではありません。

「GALA NAVI」では、FJネクストグループが創業から40年以上培ったノウハウを基に、不動産投資に関する確度の高い情報を発信しています。物件選びのコツの他、資産運用やマネープラン関する情報などを幅広く取り扱っています。

会員限定の情報も無料で提供していますので、不動産投資の情報収集ツールとしてぜひお役立てください。

７．まとめ

不動産投資では、資産価値や運用年数などに影響する「築年数」が重要視されます。築年数に応じて運用の特徴が異なるため、築年数別のメリットや注意点を把握しておきましょう。

FJネクストグループが運営する「GALA NAVI」では、不動産経営のコツやリスク回避方法などを幅広く発信しています。情報収集ツールとしてぜひご活用ください。最新の物件情報を含むメールマガジンや、ダウンロード可能な会員限定のコンテンツも用意しております。

GALA NAVI

GALA NAVIは、東京都心、横浜・川崎エリアを中心に「ガーラマンションシリーズ」を供給している、
株式会社FJネクストが運営しております。
資産運用型（投資用）マンションの多面的なメリットやリスク回避方法などはもちろんのこと、
資産運用・ライフプラン、マネーや不動産投資に関する身近なテーマから豆知識など、
さまざまな内容のコンテンツを随時発信してまいります。
また会員登録していただいた皆様にはここでは手に入らない特別な情報もお届けしております。
より多くの皆さまの資産運用・ライフプランニングに役立つサービスとして、ご活用いただけましたら幸いです。

関連記事

• 2023年12月21日（木）

  不動産投資における手付金について理解しておこう

  • 不動産投資

• 2023年12月21日（木）

  ワンルームマンション投資とは？メリットや成功のコツ・失敗事例を紹介

  • 不動産投資

• 2023年12月21日（木）

  収益物件とは？種類や物件の選び方について解説

  • 不動産投資