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投資用不動産とはどのような特徴がある?メリットや注意点まとめ

投資用不動産とはどのような特徴がある?メリットや注意点まとめ


投資用不動産とはどのような特徴がある?メリットや注意点まとめ

不動産投資を始めるにあたって、基本からしっかり学びたいという方も多いでしょう。そもそも投資用不動産とは何なのか、居住用不動産との違いはどこにあるのか、明確に答えられる方は少ないかもしれません。

この記事では、投資用不動産とはどのような特徴があるのかを解説します。メリットや注意点についても触れているため、不動産投資で失敗したくない方はぜひ参考にしてください。

目次

1.投資用不動産とはどのような物件か

投資用不動産とはどのような物件か

まず、投資用不動産とは何かについて解説します。居住用不動産との違いや、どのような種類があるのかを説明できるほどにはなりましょう。投資用不動産の特徴をきちんと把握した上で、不動産投資を始めることが大切です。

🔵 投資用不動産の特徴

投資用不動産とは、不動産投資を目的として所有する物件のことです。投資用のため不動産投資ローンを利用でき、自己資金が少ない方でも始められます。購入した物件を第三者に貸し出しすることで、毎月一定の家賃収入が得られる仕組みです。

長期にわたって収益を出し続けるには、物件選びが物をいいます。どの物件を購入すべきか迷った場合は、不動産投資のプロに相談するなどし、見る目を養いましょう。

🔵 居住用不動産との違い

投資用不動産と居住用不動産の大きな違いは、目的にあります。投資用不動産は第三者に貸し出して家賃収入を得ることが目的なのに対して、居住用不動産は自分が住むために所有するものです。

そのため、物件選びで重視するポイントは異なります。投資用不動産は人気エリアを中心に物件を探しますが、居住用不動産は住みやすさに重きを置くのが通常でしょう。

また、購入する際に利用できるローンの種類にも違いがあります。居住用不動産は住宅ローンが利用できますが、投資用不動産では住宅ローンを組めません。

🔵 投資用不動産の種類

投資用不動産にはさまざまな種類があります。どの投資用不動産を購入するかで投資スタイルも変わるため、自身に合った種類を選ぶことが大切です。

・一棟投資:アパートやマンションを一棟所有して運用すること
・区分投資:アパートやマンションを一部屋単位で所有して運用すること
・戸建て投資:戸建てを所有して運用すること

「アパートやマンションを一棟丸ごと所有することを不動産投資」とイメージしている方も多いようですが、一部屋だけでも大家になれます。それぞれのメリット・デメリットを理解して、どの投資用不動産を購入するのか決めましょう。

2.投資用不動産で得られる収益は2つ

投資用不動産で得られる収益は2つ

投資用不動産を所有して得られる収益は、大きく分けて「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つです。どちらの収益も得るつもりでシミュレーションしないと、トータルで損をするかもしれません。それぞれがどのような利益を指すのか、詳しく解説します。

🔵 インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有することで定期的に得られる収入のことです。不動産投資におけるインカムゲインは、投資用不動産を第三者に貸し出すことで得られる家賃収入を意味します。入居者がいる間は一定の家賃が入るため、安定した収入を得られます。また、他の金融商品と比べて景気変動を受けにくいこともメリットです。

ただし、家賃収入が全て収益になるわけではありません。毎月一定の経費(管理費や修繕費など)がかかるため、それらを差し引いた額が不動産投資での利益です。

🔵 キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、資産を購入時よりも高く売却して得られる利益のことです。不動産投資におけるキャピタルゲインは、投資用不動産の売却益を意味します。インカムゲインと異なり一度限りですが、売却時期によっては高い利益を得られます。ただし、不動産価格が値下がり、損失が発生する可能性があることに注意が必要です。

不動産価格はいつ下落するのか予測しづらいため、キャピタルゲインを主目的とするのは鋭い洞察力や分析力が必要になるでしょう。

3.投資用不動産を利用するメリット

投資用不動産を利用するメリット

不動産投資に対して、漠然と「怖い」「怪しい」と感じている方は多いかもしれません。しかし、基本を理解して運用すればさまざまなメリットを享受できます。ここでは、投資用不動産を運用する代表的なメリットについてまとめました。

🔵 入居者を確保すれば収益が安定する

投資用不動産を保有して運用すれば、定期的な家賃収入が得られます。そして、入居者を確保することで収益が安定することは大きなメリットでしょう。不動産投資は他の金融商品と比べて、景気変動の影響を受けにくいのが特徴です。株価によって家賃が変動することはないため、月によって収入が不安定になる心配はほとんどありません。

🔵 不動産価格が高騰する可能性がある

景気が上向きになったり、金利が下がったりした場合には不動産価格が高騰する可能性があります。キャピタルゲインを主目的とした不動産投資は難しいですが、将来的な価格上昇による売却益は期待できるでしょう。また、国際的なイベントの開催や、再開発が発表されたエリアにおいて不動産価格が高騰するケースもあります。

🔵 レバレッジを活用できる

不動産投資は、金融機関からの融資を得られます。不動産投資ローンを組んで投資用不動産を購入することで、大きな利益を得たり投資を拡大できたりします。このように、他人資本で大きな利益を得ることを「レバレッジ効果」と呼びます。金融機関からの融資を受けてレバレッジを効かせられるのは、不動産投資の大きなメリットです。

🔵 団体信用生命保険に加入できる

投資用不動産をローンで購入した場合、団体信用生命保険に加入することがほとんどです。これは不動産の所有者に万が一のことがあったときの保険で、残りのローン返済を保険会社が肩代わりします。結果、残された家族は不動産を無借金で保有できるため、継続的に家賃収入を得られたり、売却して利益を得られたりします。

🔵 景気変動の影響を受けにくい

不動産投資は、他の金融商品と比べて景気変動の影響を受けにくいこともメリットです。インフレによって物価が上昇すると、現金はその価値が目減りします。一方で、現物資産である投資用不動産は、インフレで資産価値が減ってもほとんど影響を受けません。入居者を確保さえすれば、景気の動向に関係なく、毎月安定した収益を得られます。

🔵 少額投資から始められる

不動産投資は高所得者や富裕層のみができると思っている方もいるでしょう。しかし実際には、一般企業に勤める会社員の大家も少なくありません。一棟投資には相応の自己資金が必要ですが、ワンルーム物件投資をはじめとした少額物件もあります。また、REIT(不動産投資信託)を利用した方法であれば、数万円の投資額から始められます。

🔵 相続税対策として活用できる

相続税対策として不動産投資を始める方も実際にいます。例えば、現金2000万円を相続する場合、相続税の評価額はそのまま2000万円です。しかし不動産の評価額は路線価や固定資産税を基準として算出するため、購入時の価格よりも相続税評価額が下がるのが一般的です。節税対策をするなら、不動産投資を検討するとよいでしょう。

4.投資用不動産を利用する際の注意点

投資用不動産を利用する際の注意点

不動産投資はメリットばかりではなく、気を付けるべき点もあります。リスクについて適切に理解しなかったがために、不動産投資で失敗するケースは少なくありません。ここでは、投資用不動産における6つの注意点を解説します。

🔵 空室になるリスクがある

不動産投資でもっとも注意すべき点が空室リスクです。安定した収入を得るには、入居者を確保し続けなければなりません。しかし、入居者は永久に住み続けるわけではないため、空室はいつか出るものです。空室期間をいかに縮めるか、対策を講じておくべきでしょう。

🔵 物件の価値が下がるリスクがある

物件の経年劣化による価値の減少リスクも注意点のひとつです。築年数が古くなれば、新築と比べて賃貸需要は下がっていきます。安定したインカムゲインが得られないからと、キャピタルゲインを狙っても買い手は見つかりにくいでしょう。修繕をして物件を良好な状態にすれば価値は上がるかもしれませんが、相応の費用を伴います。

🔵 災害に遭うリスクがある

投資用不動産は現物資産であるため、自然災害や火事によって建物が損壊する恐れがあります。被害度によっては不動産投資の継続が難しい場合もあるでしょう。災害による損失をカバーするために、地震保険や火災保険の加入は必須といえます。また、物件の購入前にはハザードマップを確認することもおすすめします。

🔵 維持や管理の費用がかかる

投資用不動産は、維持や管理の費用がかかります。建物は時間の経過とともに劣化していくため、建物の状態を維持するための修繕が必要不可欠です。定期的に修繕することで空室リスクを軽減できますが、その一方で費用の負担は少なくありません。また、突発的な修繕や補修にも対応できるように、毎月の家賃収入から積み立てておきましょう。

🔵 高額な初期費用がかかりやすい

不動産投資の中には少額から始められるものもありますが、土地を購入して投資用不動産を所有する場合には初期費用が高額になりやすいです。ワンルーム物件投資など初期費用が比較的かからないケースでも、さまざまなトラブルを想定すると資金に余裕があったほうが安心でしょう。

🔵 物件の売買に時間がかかる

投資用物件は流動性が低いため、物件の売買には時間がかかりやすいです。常に取引がある株式投資などとは違い、売却したくてもすぐに売れるわけではありません。物件の状態や立地、入居者の有無によっては購入希望者が出てこないこともあるでしょう。出口戦略についても考えた上で、投資用不動産の購入をおすすめします。

5.不動産投資を始めるために必要な準備

不動産投資を始めるために必要な準備

不動産投資は初心者がいきなり始めて成功できるものではありません。さまざまなリスクを回避するためにも、しっかりとノウハウを学んで準備することが大切です。ここでは、不動産投資を経験したことがない方に向けて、やっておきたい準備を紹介します。

🔵 投資の目的や目標を決める

不動産投資を始める上で大事なのは、目的や目標を決めることです。曖昧なイメージで始めるのではなく、目的や目標を明確にしてみてください。何がきっかけで不動産投資を始めたいと考えたのか、数ある投資から不動産投資を選んだ理由などを考えましょう。将来的な目標が明確になることで、どの物件に投資するのかも変わってきます。

「老後の生活を安定させたい」「副収入を得たい」など、不動産投資を始める理由は人それぞれです。何年後にどのくらいの収入が欲しいのか、目標金額も併せて決めましょう。

🔵 本やセミナーで不動産投資のノウハウを学ぶ

本やセミナーを通して、不動産投資に関するノウハウを積極的に学ぶことも大切です。不動産投資では、物件の管理を管理会社に任せられます。しかし、投資用不動産の所有者が知識ゼロの状態では失敗する可能性が高まります。運用して最終的な決定を下すのは自分自身であるため、正しい判断ができるように知識を身に付けておきましょう。

インターネットでも最低限の知識は学べますが、間違った情報も混在しています。テキストから知識を蓄えるだけでなく、話を聞いて情報収集することも重要です。

🔵 投資用不動産の購入資金を用意する

不動産投資は金融機関からの融資を得られるため、ローンを組むのが一般的です。しかし頭金が必要なため、十分な自己資金を準備しておく必要があります。建物の経年劣化よる修繕費用など、急な出費に対応できる資金も必要です。

いつ何が起こるのかは誰にも予測できないため、あらゆるリスクを想定した準備をしておきましょう。

6.不動産投資を始める流れ

不動産投資を始める流れ

不動産投資と始めたいと思っても、何をどうすればよいのか分からない方もいるでしょう。ここでは、不動産投資を始めるための簡単な流れを解説します。それぞれが重要な項目のため、きちんと把握することが成功への第一歩です。

🔵 1.不動産投資会社を選ぶ

不動産投資を始める段階になったら、不動産投資会社を選びましょう。より良い物件を購入するには、不動産会社のサポートが不可欠です。また、物件購入後のアフターフォローについても確認してみるとよいでしょう。セミナーや個別面談において、リスクをきちんと誠実に説明してくれるのかどうかも、パートナーを選ぶポイントです。

🔵 2.物件を決める

不動産投資会社が決まったら、担当者と面談をしながら購入する投資用不動産を決定します。担当者に言われるがまま決めるのではなく、物件の条件や利回りを重視して選ぶことが大切です。そのためにも、不動産投資に関するノウハウを身に付けることは欠かせません。理想の物件が見つからないからと、妥協しないように気を付けましょう。

🔵 3.契約して運用を始める

物件を決めたら、売買契約を交わして運用準備を進めていきます。運用は自分で物件管理をするか、業者に依頼するかの2択です。初めての不動産投資であれば、管理業者に管理を委託したほうよいでしょう。ただし、全てを業者に任せっきりにせず、経営者の目を持って指示することが大切です。

7.投資用不動産選びでお悩みならGALA NAVIでノウハウを習得!

「投資用不動産の選び方が分からない」「何を基準に選べばよいのか」など、投資用不動産選びで悩んでいる方もいるのでないでしょうか。スタートからつまずかないよう、さまざまな知識を吸収することが大切です。

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8.まとめ

まとめ

投資用不動産とは、不動産投資を目的に所有する物件のことです。どの物件を購入するかで不動産投資の成否が決まるといっても過言ではありません。安定した収益を出せる投資用不動産を所有するには、情報収集が大切です。

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