不動産投資を始めるにあたり、投資用マンションを新築か中古かで迷っている方もいるのではないでしょうか。

一般的には新築のほうが入居者に喜ばれる傾向がありますが、隠れた注意点もあるため、理解した上で購入する必要があります。

そこでこの記事では、新築投資用マンションを購入するメリットと注意点について解説します。

購入時のポイントも併せて解説するため、新築マンションへの投資を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

新築の投資用マンションとは？

新築の投資用マンションとは、自ら居住するのではなく、第三者へ賃貸して家賃収入を得る目的で購入する新築マンションです。

住宅品質確保法では、工事完了から1年以内で、かつ未入居の住宅を「新築住宅」と定義しています。

投資用では、マンション1室を購入する区分所有型が代表的です。

設備や建物が新しく、購入直後の修繕負担を抑えやすい点が特徴です。

一方で、中古マンションより購入価格が高くなる傾向があります。

そのため、新築という条件だけで判断せず、立地や賃料、管理体制、将来の収支まで確認する必要があります。

新築の投資用マンションを購入するメリット

新築の投資用マンションを購入する代表的なメリットとして、入居率の高さや融資の受けやすさ、耐用年数の長さなどが挙げられます。

まずは、新築の投資用マンションを購入する利点を再認識しておきましょう。

入居率が高い

不動産投資で安定した家賃収入を得るには、高い入居率を維持することが大切です。

一般的に新築マンションは入居率が高く、安定した収入を得やすいといえます。

新築のため外観がきれいなのはもちろん、最新設備が整っている物件が多いのも大きな理由です。

特に、立地条件が良い都心の新築マンションは人気が高く、入居者探しに苦労することはあまりないでしょう。

融資を受けやすい

不動産投資を行う場合、金融機関のローンを組むケースが多いでしょう。

一般的に、新築マンションは中古物件に比べて融資を受けやすいのがメリットです。

金融機関から融資を受ける際は、返済不能になった場合に備えて不動産に担保（抵当権）が付きます。

新築マンションは不動産評価額が高い分、担保としての評価も高く、審査に有利といえるでしょう。

耐用年数が長い

物件の購入費用は減価償却が可能で、一定期間、経費として計上可能です。減価償却期間は耐用年数という「物件が利用に耐えられる年数」に応じて決まり、築年数が経過している中古物件より新築物件のほうが長くなります。つまり、長期にわたって減価償却費を経費計上できるということです。「鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の住宅用建物は耐用年数47年です。」のように構造を明示。

売却しやすい

不動産投資のリスクの一つとして「流動性リスク」が挙げられ、物件を売却したくても都合の良いタイミングで売却できない可能性が考えられます。しかし、新築マンションは数年保有しても設備や状態が良いため、比較的売却しやすいのがメリットです。
なお「新築は広告費などが上乗せされた“新築プレミアム”で割高」と言われることもありますが、実際の中古市場では築浅物件ほどリセールバリューが高い傾向があります。さらに近年は建設費・人件費の上昇で新規供給が抑えられており、売却時に同程度の築年数の競合物件が少なくなりやすいことから、条件次第ではむしろ売却面で有利に働くケースもあります。

都心で好立地であればさらに買い手がつきやすいため、出口戦略を考える上でも有利といえます。物件を選ぶ際は、いずれ売却する可能性があることも頭に入れて選びましょう。

修繕費が少ない

中古物件の場合、購入後に修繕費やリフォーム費用などがかかる可能性があります。修繕費は突発的に発生することもあり、費用が高額になるケースも考えられるでしょう。

しかし、新築マンションは設備が新しいため、購入初期に想定外のトラブルが発生する可能性は低いといえます。突発的な費用がかからないため資金計画が立てやすく、安定した経営を行えるのが大きなメリットです。

契約不適合責任の期間が長い

契約不適合責任とは、購入した物件に契約の内容に適合しない瑕疵（欠陥）が見つかった場合に、建設業者や宅建業者が修繕などの責任を負うことを指します。新築住宅の場合、住宅品質確保法（品確法）に基づき、構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分について、10年間の契約不適合責任が義務付けられています。

新築マンションでは、こうした住宅の重要な部分について10年間の契約不適合責任があるため、大きな安心感を得られるでしょう。

中古マンションとの違いは？新築投資用マンションの特徴を比較

新築と中古の投資用マンションでは、購入価格や利回り、設備、修繕リスク、賃貸実績などに違いがあります。

どちらが適しているかは投資目的や資金計画によって異なるため、ひとつの条件だけでなく、複数の観点から比較することが重要です。

ここでは、新築投資用マンションと中古マンションの違いを紹介します。

購入価格と利回り

一般的に、新築マンションは中古マンションより購入価格が高くなる傾向があります。

同程度の家賃収入であれば、物件価格が高い新築のほうが表面利回りは低くなりやすいです。

一方、中古は比較的低い価格で購入できる物件もあり、利回りが高く見える場合があります。

ただし、利回りだけで判断せず、管理費や修繕費を含めた収支を確認する必要があります。

設備と修繕リスク

新築マンションは設備や内装が新しく、購入直後に大きな修繕が発生するリスクを抑えやすい点が特徴です。

また、防犯設備や宅配ボックスなど、入居者が求める設備を備えている物件もあります。

中古マンションでは、築年数によって設備交換や修繕が必要になる場合があります。

そのため、修繕履歴や建物の管理状況まで確認することが必要です。

賃貸実績の有無

中古マンションでは、過去の家賃や入居状況を確認できる物件があります。

実績をもとに収支を予測しやすい点は、中古ならではの特徴です。

一方、新築には過去の運用実績がないため、周辺の家賃相場や賃貸需要から収益性を見極めます。

新築・中古ともに、現在の条件だけでなく、将来の賃料や空室リスクまで考慮して比較することが重要です。

中古のほうがよい？新築の投資用マンションの注意点

新築マンションにはさまざまなメリットがありますが、いくつかの注意点もあります。場合によっては、中古物件の購入を検討したほうがよい可能性もあるでしょう。ここでは、新築の投資用マンションの注意点について解説します。

物件の価格が高い

一般的に新築マンションの物件価格は 、中古マンションに比べて少し高くなります。半面、リセール力は高いです。

これは新築マンションには広告宣伝費や人件費、利益が上乗せされていることや最新の設備が設けられていること、および大手デベロッパーが着手している場合、ブランド力が働いていることが要因です。

新築マンションだからと安易に決めるのではなく、さまざまな物件を比較、検討して選ぶほうがよいでしょう。

資産価値が下がりにくい

よく、「新築マンションを購入しても築後1年で中古物件として扱われるため、資産価値が大きく下がってしまうのではないか」と考える人や、また、入居実績があれば築1年未満でも中古物件とみなされることから、新築プレミアムが失われることを懸念する人もいます。

利回りが低い

新築マンションは販売価格が高いため、月々のローン返済額も高いのが一般的です。その分、中古物件に比べて利回りが下がる傾向にあることを承知しておきましょう。利回りが下がるとキャッシュフローが悪化する要因になります。

収支のシミュレーションが難しい

新築マンションの収支シミュレーションもありますが、あくまでも予測であり、実際に運用してみないと分からないことは多々あります。自分の目や足で行う情報収集も大切にしましょう。

新築の投資用マンションが向いている人・向いていない人

新築投資用マンションは、長期的な資産形成を考える人や、購入直後の修繕負担を抑えたい人に向いています。

一方で、高い利回りや短期間での売却益を重視する場合は、慎重な検討が必要です。

投資目的や資金状況によって適性が異なるため、自身の方針と照らし合わせて判断しましょう。

以下では、新築の投資用マンションが向いている人・向いていない人について解説します。

新築の投資用マンションが向いている人

新築投資用マンションは、中長期で安定した資産形成を目指す人に向いています。

設備や内装が新しいため、購入直後の修繕や設備交換にかかる負担を抑えやすい点も特徴です。

また、安定した収入があり、長期のローン返済を見据えて資金計画を立てられる人にも向いています。

物件価格だけでなく、立地や賃貸需要、管理体制まで確認できる人であれば、より計画的に運用しやすくなります。

新築の投資用マンションが向いていない人

新築は中古より購入価格が高くなりやすく、表面利回りも低くなる傾向があるため、短期間で高い利回りや大きな売却益を得たい人には合わない場合があります。

また、手元資金に余裕がなく、空室や家賃下落、金利上昇といった変化に対応しにくい人も注意が必要です。

新築という条件だけで購入を決めず、収支やリスクを比較したうえで判断することが求められます。

新築の投資用マンションを購入する際のポイント

新築マンションへの投資を成功させるためには、物件選びやローンを組む際に気を付けるべきポイントがあります。ここでは、新築の投資用マンションを購入するメリットや注意点を踏まえた上で、購入時のポイントを見ていきましょう。

購入時に自己資金を多めに入れる

新築マンションの購入時にフルローンを組めるケースもありますが、融資金額が多い分、月々の返済額も大きくなります。特に新築マンションは物件価格が若干高いため、キャッシュフローが若干悪化する可能性が高いでしょう。

キャッシュフローの悪化を防ぐには、月々のローン返済額を抑えることが大切です。そのためには物件購入時に自己資金を多めに入れたり、融資金額を減らしたりすることがポイントとなるでしょう。

新築だからと立地条件を甘く見ない

新築マンションは人気が高い傾向にありますが、「新築」というだけで選んではいけません。マンションは立地条件が良いと価値が下がりにくいため、所在地の情報もよく確認してから物件を選びましょう。

具体的には、アクセスの良さや生活する上での利便性、所在地そのものの人気、将来性などを加味して選ぶとよいでしょう。自分で調査できない場合は、不動産会社などの専門家に相談するのも一つの方法です。

新築の強みも注意点も勉強してから購入する

新築マンションへの投資で失敗しがちなケースとして、新築マンションの強みや注意点など、必要な知識が不足していることが考えられます。知識不十分な状態で安易に購入すると思うようなキャッシュフローが描けず 、赤字経営になってしまう恐れがあります。

新築マンションにはメリットも多いですが、注意点についてもよく理解してから投資することが大切です。

購入前に確認したい収支シミュレーションとローン計画

新築投資用マンションを購入する際は、家賃収入だけでなく、ローン返済や管理費、修繕積立金などを含めて収支を確認する必要があります。

また、空室や家賃下落、金利上昇が発生した場合も想定しておくことが重要です。

ここでは、購入前に確認したい収支シミュレーションとローン計画を紹介します。

収入と支出を整理する

家賃収入から、管理費や修繕積立金、管理委託費、税金などを差し引いて収支を確認します。

表面利回りだけで判断せず、実際に手元へ残る金額まで把握しましょう。

ローン返済に余裕を持たせる

変動金利では、将来的な金利上昇によって返済額が増える可能性があります。

空室や家賃下落も想定し、複数の条件で収支を試算しておくと、無理のない返済計画を立てやすくなります。

新築の投資用マンションに関する情報や知識はGALA NAVIで！

新築の投資用マンションを購入する際は、不動産経営に関わる知識や最新情報が必要不可欠です。しかし、それらを一人で得るには限界があるかもしれません。

資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開するFJネクストグループは、投資用マンションに関するさまざまな知識や情報を発信するサイト「GALA NAVI」を運営しています。

GALA NAVIは、投資用マンションに関する最新の物件情報や知識が得られるだけではなく、資産運用やマネープランなどについても学べる場となっています。新築の投資用マンションの購入を検討する際にもぜひお役立てください。

おわりに

本記事では、新築投資用マンションのメリットや注意点、購入時のポイントについて解説しました。

新築は設備の新しさや修繕負担を抑えやすい点が魅力ですが、購入価格や利回り、将来の収支には注意が必要です。

中古との違いや立地、賃貸需要、ローン返済などを比較し、自身の投資目的に合う物件かを判断しましょう。

GALA NAVIでは、不動産投資に役立つ情報や物件情報を発信しています。

ぜひ個別面談やセミナーをご活用ください。

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