新築投資用マンションのメリットや注意点は？購入時のポイントも解説
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不動産投資を始めるにあたり、投資用マンションを新築か中古かで迷っている方もいるのではないでしょうか。一般的には新築のほうが入居者に喜ばれる傾向がありますが、隠れた注意点もあるため、理解した上で購入する必要があります。
そこでこの記事では、新築投資用マンションを購入するメリットと注意点について解説します。購入時のポイントも併せて解説するため、新築マンションへの投資を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
１．新築の投資用マンションを購入するメリットは？
新築の投資用マンションを購入する代表的なメリットとして、入居率の高さや融資の受けやすさ、耐用年数の長さなどが挙げられます。まずは、新築の投資用マンションを購入する利点を再認識しておきましょう。
🔵 入居率が高い
不動産投資で安定した家賃収入を得るには、高い入居率を維持することが大切です。一般的に新築マンションは入居率が高く、安定した収入を得やすいといえます。
新築のため外観がきれいなのはもちろん、最新設備が整っている物件が多いのも大きな理由です。特に、立地条件が良い都心の新築マンションは人気が高く、入居者探しに苦労することはあまりないでしょう。
🔵 融資を受けやすい
不動産投資を行う場合、金融機関のローンを組むケースが多いでしょう。一般的に、新築マンションは中古物件に比べて融資を受けやすいのがメリットです。
金融機関から融資を受ける際は、返済不能になった場合に備えて不動産に担保（抵当権）が付きます。新築マンションは不動産評価額が高い分、担保としての評価も高く、審査に有利といえるでしょう。
🔵 耐用年数が長い
物件の購入費用は減価償却が可能で、一定期間、経費として計上可能です。減価償却期間は耐用年数という「物件が利用に耐えられる年数」に応じて決まり、築年数が経過している中古物件より新築物件のほうが長くなります。つまり、長期にわたって減価償却費を経費計上できるということです。
ちなみに、耐用年数は「鉄骨鉄筋コンクリート造」や「住宅用」など、構造・用途によっても異なります。鉄骨・鉄筋コンクリート造の新築マンションの耐用年数は47年です。
🔵 売却しやすい
不動産投資のリスクの一つとして「流動性リスク」が挙げられ、物件を売却したくても都合の良いタイミングで売却できない可能性が考えられます。しかし、新築マンションは数年保有しても設備や状態が良いため、比較的売却しやすいのがメリットです。
都心で好立地であればさらに買い手がつきやすいため、出口戦略を考える上でも有利といえます。物件を選ぶ際は、いずれ売却する可能性があることも頭に入れて選びましょう。
🔵 修繕費が少ない
中古物件の場合、購入後に修繕費やリフォーム費用などがかかる可能性があります。修繕費は突発的に発生することもあり、費用が高額になるケースも考えられるでしょう。
しかし、新築マンションは設備が新しいため、購入初期に想定外のトラブルが発生する可能性は低いといえます。突発的な費用がかからないため資金計画が立てやすく、安定した経営を行えるのが大きなメリットです。
🔵 瑕疵担保責任期間が長い
瑕疵担保責任とは、購入した物件に瑕疵（欠陥）が見つかった場合に、建設業者や宅建業者が修繕する責任を負うことを指します。瑕疵担保責任期間は、中古物件の場合は2年間しかありませんが、新築物件の場合は10年間と長いのが特徴です。
新築マンションのほうがより長期にわたって保障されるため、大きな安心感を得られるでしょう。
２．中古のほうがよい？新築の投資用マンションの注意点
新築マンションにはさまざまなメリットがありますが、いくつかの注意点もあります。場合によっては、中古物件の購入を検討したほうがよい可能性もあるでしょう。ここでは、新築の投資用マンションの注意点について解説します。
🔵 物件の価格が高い
一般的に新築マンションの物件価格は 、中古マンションに比べて割高な物件が多い点に注意が必要です。不動産会社が利益を上げる必要があるのは承知しつつ、割高な物件への投資は投資効率が落ちてしまいます。
新築マンションだからと飛び付くのではなく、さまざまな物件を比較、検討して選ぶほうがよいでしょう。
🔵 資産価値が下がりやすい
新築マンションを購入しても、築後1年で中古物件として扱われます。また、1年未満でも入居者がいれば中古物件となります。新築マンションの物件価格や家賃は高めなのが一般的ですが、中古物件になった途端に資産価値が下がってしまう恐れがあるということです。
ただし、新築マンションは入居率が高い傾向にあり、賃料収入は比較的安定するでしょう。条件によっては相場より高く売却できるケースもあるため、資産価値の低下が即リスクにつながるとは限りません。
🔵 利回りが低い
新築マンションは販売価格が高いため、月々のローン返済額も高いのが一般的です。その分、中古物件に比べて利回りが下がる傾向にあることを承知しておきましょう。利回りが下がるとキャッシュフローが悪化する要因になります。
月々のキャッシュフローが赤字では不動産経営をするのが辛く、本業の収入に手を付けなければならないケースもあるでしょう。そのような結果にならないためにも、ローン返済などの支出と家賃収入のバランスを考えて物件を選ぶことが重要です。
🔵 収支のシミュレーションが難しい
不動産投資では、物件購入前に収支のシミュレーションを行うことが大切です。中古物件であれば、それまでの運用実績などを基に運用の予測を立てられます。しかし、新築マンションは過去の運用実績がないため、シミュレーションが難しいのが特徴です。
新築マンションの収支シミュレーションもありますが、あくまでも予測であり、実際に運用してみないと分からないことは多々あります。自分の目や足で行う情報収集も大切にしましょう。
３．新築の投資用マンションを購入する際のポイント
新築マンションへの投資を成功させるためには、物件選びやローンを組む際に気を付けるべきポイントがあります。ここでは、新築の投資用マンションを購入するメリットや注意点を踏まえた上で、購入時のポイントを見ていきましょう。
🔵 購入時に自己資金を多めに入れる
新築マンションの購入時にフルローンを組めるケースもありますが、融資金額が多い分、月々の返済額も大きくなります。特に新築マンションは物件価格が高いため、キャッシュフローが悪化する可能性が高いでしょう。
キャッシュフローの悪化を防ぐには、月々のローン返済額を抑えることが大切です。そのためには物件購入時に自己資金を多めに入れ、融資金額を減らすことがポイントとなるでしょう。
🔵 新築だからと立地条件を甘く見ない
新築マンションは人気が高い傾向にありますが、「新築」というだけで選んではいけません。マンションは立地条件が良いと価値が下がりにくいため、所在地の情報もよく確認してから物件を選びましょう。
具体的には、アクセスの良さや生活する上での利便性、所在地そのものの人気、将来性などを加味して選ぶとよいでしょう。自分で調査できない場合は、不動産会社などの専門家に相談するのも一つの方法です。
🔵 新築の強みも注意点も勉強してから購入する
新築マンションへの投資で失敗しがちなケースとして、新築マンションの強みや注意点など、必要な知識が不足していることが考えられます。知識不十分な状態で安易に購入すると思うようなキャッシュフローが描けず 、赤字経営になってしまう恐れがあります。
新築マンションにはメリットも多いですが、注意点についてもよく理解してから投資することが大切です。
４．新築の投資用マンションに関する情報や知識はGALA NAVIで！
新築の投資用マンションを購入する際は、不動産経営に関わる知識や最新情報が必要不可欠です。しかし、それらを一人で得るには限界があるかもしれません。
資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開するFJネクストグループは、投資用マンションに関するさまざまな知識や情報を発信するサイト「GALA NAVI」を運営しています。
GALA NAVIは、投資用マンションに関する最新の物件情報や知識が得られるだけではなく、資産運用やマネープランなどについても学べる場となっています。新築の投資用マンションの購入を検討する際にもぜひお役立てください。
５．まとめ
新築の投資用マンションには多くのメリットがある反面、注意点もあります。両方ともしっかりと把握した上で、メリットを生かした投資を行うことが大切です。事前に不動産投資に関する知識を学び、大きな失敗をしないように心がけましょう。
FJネクストが運営する「GALA NAVI」では、投資用マンションに関する知識や物件情報の他、幅広いマネー情報を発信しています。会員登録限定のコンテンツも用意していますので、この機会にぜひご活用ください。
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