一般的に、公務員の方は信用力が高いなどの理由から、金融機関からの融資を得やすい傾向があります。不動産投資にチャレンジするのに有利な立場だといえますが、公務員は原則、副業禁止です。不動産投資が副業と判断されないよう、注意しなければなりません。

そこで本記事では、不動産投資が副業に該当しない条件や注意点を詳しく解説します。物件・不動産選びのポイントについても紹介するため、ぜひ参考にしてください。

１．公務員が不動産投資を始めるには

公務員が不動産投資を始めるにあたっては、「公務員が副業禁止である理由」「違反した場合の罰則」「不動産投資が副業に該当するか否か」の3点を知っておくべきでしょう。それぞれの内容を以下に解説します。

🔵 公務員は原則として副業禁止

公務員は原則として副業禁止です。国家公務員法により、「職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。」と定められています。

公務員は国民のために仕事をする立場にあることから、一部の企業・団体などと癒着してはならず、職を兼ねることを禁じられています。不動産投資は自分の不動産によって利益を上げるため、副業の定義に該当しないようにも思えますが、場合によっては副業と見なされます。

参考： 『国家公務員の兼業について（概要）』

🔵 公務員が副業禁止規定に違反した場合

もし公務員が副業を行い、国家公務員法に違反した場合、以下のような罰則を受ける恐れがあります。

（1）免職
（2）停職（1日以上1年以下の期間、職務に従事させず、給与は支給されない）
（3）減給（1年以下の期間、俸給の月額の5分の1以下に相当する額を給与から減ずる）
（4）戒告（その責任を確認し、将来を戒める）

即座に免職されるなど、重い処分に発展するケースは珍しいといえますが、減給処分を下される可能性は大いにあるでしょう。

参考： 『人事院　懲戒処分の種類及び効果等』

🔵 不動産投資は副業になるのか？

不動産投資は営利を目的とした事業ですが、いくつかの条件の範囲内であれば「副業ではない」と判断されます。

管轄の上司の承認を得られれば、条件外の不動産投資もできます。公務員として働きながら不動産投資を始めたい方は、副業に該当する条件とそうでない条件をきちんと把握しておきましょう。

２．副業禁止の公務員でも不動産投資ができる条件

副業禁止の公務員でも不動産投資を行うためには、基本的に3つの条件を満たす必要があります。関係するのは「不動産投資の規模」「家賃収入の規模」「物件管理の仕方」です。以下でひとつひとつ解説します。

🔵 不動産投資の規模を規定以下に抑える

不動産投資の規模が、「人事院規則14‐8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」に定められた規定以上になると、副業に該当します。

・独立家屋の賃貸の場合、独立家屋の数が5棟以上 ）
・独立家屋以外の建物の賃貸の場合、貸与可能な独立した区画の一の部分の数が10室以上（1棟のアパートやマンションなら10室以上）
・土地の賃貸の場合、賃貸契約の件数が10件以上
・賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものである
・賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものである

不動産投資では主に、アパートやマンション経営を行う方が多いでしょう。その場合、上記の規定の通り、棟数が5棟以上、部屋数が10室以上の規模になると副業だと見なされます。したがって、ワンルームマンション投資や戸建て投資、部屋数10室未満の一棟投資などは、比較的小規模な物件であれば規定の対象外です。

🔵 家賃収入を年500万円未満にする

不動産投資による収入が年額500万円以上あると、副業に該当します。収入とは、経費や税金を除外した利益ではなく、額面上の収入のことです。アパートやマンション経営の場合、収入は入居者の家賃となるため、年額500万円を超えないよう設定しなければなりません。

なお、毎月の家賃だけではなく、更新料、礼金なども収入に入ります。500万以内に調整するには、ある程度の余裕を持って設定しておく必要があるでしょう。

🔵 物件の管理業務を自ら行わない

不動産投資を副業（自営）としない条件に「管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること」が定められています。したがって、物件管理を自ら行うと副業と見なされるリスクがある他、本業に支障をきたす可能性も考えられます。

とはいえ、不動産投資では入居者募集、家賃の入金管理、建物のメンテナンスなどさまざまな業務をこなす必要があり、自営で全ての業務を実施するのは困難でしょう。無理をせず、不動産管理会社などへ業務委託するのが一般的です。

３．公務員が不動産投資に有利な理由

公務員の方が不動産投資を始める際には、副業と見なされないよう注意しなければなりません。その意味では、会社員よりも不自由だといえるでしょう。しかし、公務員には公務員ならではの有利な条件もあります。

🔵 公務員は信用力が高く融資を受けやすい

投資用物件となるアパートやマンションは高額なことが多いため、金融機関から融資を受け、不動産投資ローンを組んで購入するのが一般的です。したがって、金融機関から受けられる融資の額が、資産価値の高い物件を購入できるか否かを決定する重要な要素となります。

金融機関の融資審査では、本人の属性と投資物件の収益性が重視されます。属性は年齢、勤務先、勤続年数、年収などさまざまな項目によって決定されますが、公務員は倒産・解雇の可能性がほとんどないため、自営業者や民間企業に勤めている方より信用が得やすい傾向にあります。信用力が高ければ、属性が高くなり、融資額も大きくなるでしょう。

🔵 信用力は公務員の職種と無関係

公務員の中にもさまざまな職種があります。一般事務を行う職員の他、自衛官や海上保安官といった公安職など、仕事内容には大きな差があります。しかし、融資を受けるための信用力には影響しません。どのような業務に携わっていようと、公務員である以上信用力は高いと考えてよいでしょう。

🔵 不動産投資は手間や時間がかからない

不動産投資に関わる全ての業務を自ら行うのは大きな労力がかかります。特にアパートやマンションといった集合住宅の不動産投資では、入居者管理や建物のメンテナンスなど煩雑な業務が発生するものです。

しかし、ほとんどの業務は不動産管理会社などへ委託可能なため、必要となる業務を外注化してしまえば、本業への支障が少ないでしょう。実際に、多くの不動産オーナーが業務を外注化しています。

４．公務員が不動産投資を始める場合の注意点

ここでは、公務員が不動産投資を始める場合の具体的な注意点をまとめます。公務員独自の内容の他、不動産投資全般に共通する基本的な注意事項も含んでいるため、特に初心者の方はよく理解しておきましょう。

🔵 規模や収入の限度を超えないようにする

不動産投資が副業と判断されないようにするためには、規定の規模や収入を超えないことが重要です。物件選びはその点を意識して選定する必要があるでしょう。

規模の規定は明文化されているため理解しやすいでしょうが、家賃やその他の収入は、事前の入念なシミュレーションが欠かせません。ざっくりと把握するのではなく、でき得る限り詳細に計算しておきましょう。

🔵 本業に支障が出ないようにする

物件管理に時間や手間をかけて、本業がおろそかにならないように注意しましょう。この点に関しては、不動産管理会社への業務委託が有効です。

なお、ワンルームマンション投資や戸建て投資は、規模が小さく、入居者が一世帯になるため、管理の手間は少ないでしょう。本業と並行して物件管理を行う場合、このような小規模な物件で始めるのも選択肢のひとつです。

🔵 自然災害などのリスクに備える

不動産を所有する以上、火災や地震などさまざまな災害リスクを抱えることになります。入居者が原因となる災害も含め、オーナー自身の努力では予防が困難であるため、火災保険・地震保険に加入することで損害を回避する方法が有効です。

その他の有効な保険として「施設賠償責任保険」があります。施設賠償責任保険とは、事業用の建物が原因となって他社の身体や物に損害を負わせた場合の損害賠償額を補償する保険です。日常生活ではあまり関係しない保険ですが、不動産投資を始める方は検討に値する保険といえるでしょう。

５．物件・不動産会社選びのポイント

不動産投資での物件選びと管理会社選びは非常に重要です。物件は購入後に変更できず、管理会社は、物件の規模が大きい場合は変更するのに労力がかかります。最初の選択で失敗しないよう、物件・不動産管理会社選びのコツを押さえておきましょう。

🔵 立地が良いこと

立地が良いことは、物件選びにおいて最も重要といえます。「駅に近い」「バス停に近い」といった交通の利便性の他、病院や学校、コンビニ、スーパーなど日常生活を過ごす上で必要な店舗・施設が近くにあれば、好立地と判断されます。

築年数やデザイン、施設設備なども重要ですが、まずは入居者が集まりやすい場所であるか否かを重要視しましょう。入居希望者が増えれば空室リスクの回避につながります。

🔵 実質利回りを確認する

物件の利回りは必ずチェックしましょう。ただし、利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があるため、それぞれの違いを把握することが大切です。

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値です。一方の実質利回りは、年間の家賃収入額から管理費、修繕費などの経費を引いた値を物件の購入価格で割って算出します。

2種類の利回りのうち、不動産会社が一般的に公表するのは表面利回りですが、より正確なのは実質利回りのほうです。したがって、収支のシミュレーションは実質利回りで計算するようにしましょう。

🔵 不動産会社の実績を確認する

不動産投資に発生する業務を自ら行うと大きな労力がかかるため、不動産管理会社へ委託するのが基本です。しかし、不動産の管理業務は外注化すればそれで安心というわけではありません。

不動産管理会社には、物件の種類やエリアによって得意・不得意があります。費用を捻出してまで依頼してよい会社かどうか、過去の実績を調べた上で委託を検討しましょう。

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７．まとめ

公務員は副業が禁止されているため、不動産投資を始める際にはさまざまな制約があります。しかし、公務員だからこそ得られる信用力は大きな強みです。会社員にはない強みを生かし、不動産投資を有利にスタートさせた方も実際にいます。

不動産投資に興味のある公務員の方は、副業と見なされない条件をクリアした上で、投資目的を果たせる物件・管理会社選びをしましょう。不動産にかかわる有益な情報は、FJネクストが運営する「GALA NAVI」で取得できます。無料で利用できるため、ぜひこの機会にご活用ください。

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