不動産投資を行う際は、マイホームなどの不動産を所有する場合と同様に「固定資産税」がかかります。しかし、固定資産税について詳しく知らないという方は多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、投資用不動産を所有する場合にかかる固定資産税の概要やおおよその税額、計算方法などについて解説します。所有する不動産によっては税額の軽減措置を受けられる可能性があり、その適用条件なども解説しますので、ぜひ参考にしてください。

１．不動産投資でかかる固定資産税とは

投資用不動産を所有する場合、固定資産税を納付する必要があります。ここでは、固定資産税の概要の他、納付対象者や納付時期、納付方法などについて解説します。まずは、固定資産税の基礎知識についておさらいしておきましょう。

🔵 固定資産税は投資用不動産に対する税金

固定資産税とは、所有する固定資産（土地や家屋、償却資産）に対して課される税金です。不動産投資における投資用不動産に対して課税される税金で、マイホームなどにも同様に課税されます。

また、固定資産税と併せて課税される可能性があるのは「都市計画税」です。都市計画税は、所有する不動産が市街化区域内にある場合に課される税金です。市街化区域とは、市街地として栄えている地域または今後10年以内に整備を進めるべき区域のことをいいます。

🔵 固定資産税の納付対象者と納付時期

固定資産税の納付対象となるのは、毎年1月1日時点で固定資産を所有している方です。マイホームなどの不動産だけではなく、投資用不動産の所有者も固定資産税の納付対象となります。

納付対象者には納税通知書が送付されますが、納付時期は自治体によって異なります。納税通知書には第1期から第4期までの各納期限の納付書が同封されています。例えば、東京都の納付月は6月、9月、12月、2月の年4回です。

🔵 固定資産税の納付方法

固定資産税は、金融機関や役所、コンビニエンスストアなどの窓口にて納付する他、クレジットカードやスマートフォン決済アプリなどを利用して納付できます。一例として、東京都における固定資産税の納付方法は以下の通りです。

コンビニエンスストアやスマートフォン決済アプリ、クレジットカードでの決済は非常に便利ですが、固定資産税の支払金額によっては利用できないことに注意しましょう。

２．不動産投資における固定資産税の計算方法と目安

不動産投資における固定資産税の税額は、固定資産の評価額を基にした「課税標準額」に税率を乗じることで求められます。では、実際にどの程度の税額が目安となるのでしょうか。ここでは、固定資産税の計算方法や、実際の税額の目安について解説します。

🔵 固定資産税の計算方法

固定資産税は「課税標準額×税率」で計算されます。税率は自治体により異なりますが、多くは1.4％です。また、課税標準額を算出する際の基礎となるのは「固定資産の評価額」で、土地と家屋、償却資産とではそれぞれ評価方法が異なります。

土地の評価額は用途別の売買実例価格などに基づいて算出され、家屋については同じ場所に同じ建物を新築する場合にかかる建築費を基に、建築後の経過年数などを加味して算出されます。

また、土地や家屋が「市街化区域」に所在する場合、固定資産税と併せて課税されるのが「都市計画税」です。都市計画税の制限税率は0.3％となっており、課税標準額に乗じて計算されます。

🔵 固定資産税の税額の目安

所有物件の評価額は、築年数や床面積などの諸条件によって大きく異なります。あくまで目安ですが、評価額は再建築価格の5割～7割程度でしょう。

評価額を基に算出した「課税標準額」に1.4％を乗じ、固定資産税を計算すると、おおよその税額は物件価格の0.3％～1.0％程度となるケースが多いです。仮に物件価格が5000万円の場合は、15万円～50万円程度になるでしょう。

３．不動産投資で適用される固定資産税の軽減措置

不動産投資で適用される固定資産税は、所有物件によっては税額が軽減されます。そのため、固定資産税の軽減措置を踏まえて物件を選ぶことも重要です。ここでは、固定資産税の免税点や新築物件の減額措置、小規模住宅用地の特例などについて解説します。

🔵 固定資産税評価額が基準以下なら非課税

固定資産税には「免税点」と言われる基準が設定されており、評価額が基準以下の場合は固定資産税が非課税となります。固定資産税の免税点は以下の通りです。

・土地：30万円以下
・建物：20万円以下
・償却資産：150万円以下

ただ、投資用のマンションやアパートを購入する場合、これらの基準を下回るケースはほとんどないでしょう。

🔵 新築物件の減額措置

新築物件の場合、以下の条件を満たすことで固定資産税の減額措置を受けられます。

・2024年3月31日までに新築
・床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下

これらの条件を満たす場合「課税標準額×1.4％」で算出した税額が2分の1に減額され、軽減期間は通常3年間、マンションの場合は5年間です。なお、3階以上の耐火・準耐火建築物や認定長期優良住宅であれば5年間(マンションの場合は7年間)、3階以上の耐火・準耐火建築物かつ認定長期優良住宅であれば7年間にわたって軽減されます。

🔵 小規模住宅用地の特例による軽減措置

住宅用地では、以下の区分ごとに特例措置が設けられています。

・小規模住宅用地（住宅1戸につき200平方メートルまでの部分）：課税標準額が6分の1
・一般住宅用地（住宅1戸につき200平方メートルを超える部分）：課税標準額が3分の1

住宅1戸ごとに軽減対象となるため、複数の部屋があるマンションやアパートなどの場合は特例措置の恩恵が大きいと言えるでしょう。

４．不動産投資で固定資産税以外にかかるランニングコスト

不動産投資を行う場合、固定資産税以外にもさまざまなコストが発生します。例えば、所得税・住民税などの税金や物件の管理費・修繕費、火災保険料などが挙げられるでしょう。中には突発的にかかる費用もあるため、注意が必要です。ここでは、不動産投資における主なランニングコストを解説します。

🔵 所得税と住民税

不動産投資で得られる主な収益は賃料収入となりますが、売却時に不動産価格が上昇していた場合には売却益も発生します。不動産投資で収益を得た場合は「所得税」と「住民税」も課税されることを頭に入れておきましょう。

また、会社員の場合は給与所得と不動産所得をまとめて計算するため、総所得が多くなりがちです。所得税は、所得に応じて段階的に上昇する「超過累進課税」であるため、所得が増えると税率も高くなります。

🔵 管理委託費

物件を所有すると、入居者募集や家賃の収受、トラブル対応といった管理業務が発生します。しかし、これらの業務は知識や経験が必要となる上、時間や手間もかかるのが難点です。そのため、本業との兼ね合いなどを考えると、管理業務は「管理会社」に委託するのが一般的でしょう。管理会社に委託する場合は、別途管理委託費が発生します。

🔵 修繕費

不動産の所有者は、住人が安全かつ快適に居住できるように、定期的なメンテナンスを行う必要があります。特に一棟マンション投資は、定期的に「大規模修繕工事」を行う必要があり、それに向けた「修繕積立金」の積み立てが必要です。

そのほか定期的な修繕だけではなく、設備点検などで問題が見つかった場合は都度修繕の検討が必要になります。

🔵 火災保険料

不動産投資では、金融機関の不動産投資ローンを利用するケースが多いでしょう。金融機関から融資を受ける際は、融資条件として火災保険への加入が求められます。火災や自然災害によって建物が被害を受けた場合に、金融機関が資産を回収できなくなるリスクに備えるためです。

なお、火災保険とセットで地震保険にも加入するのが一般的ですが、地震保険への加入は任意となります。

🔵 ローンの返済

不動産投資ローンを利用した場合、金融機関への返済が必要となります。不動産投資でかかるコストとしては大きな割合を占めるでしょう。

不動産投資ローンの返済は賃料収入から捻出するのが一般的です。そのため、空室が増えて賃料収入が少なくなってしまうと、自己資金を切り崩して返済する場合があります。月々の返済金額は融資額や融資期間、金利などによって異なり、大きな金額を返済するケースもあるでしょう。

なお、不動産投資ローンの金利には、団体信用生命保険の金利が上乗せされていることもあります。

🔵 突発的に必要になる費用

不動産投資のコストは定期的にかかるものが多いですが、中には突発的にかかる費用もあります。例えば、入居者が退去するときに発生する修繕費や設備交換費などが挙げられるでしょう。また、入居中にも設備の交換費用などが突発的にかかる可能性があります。

５．不動産投資の始め方ならGALA NAVIで！

不動産投資を始めようと考えている方の中には、何から手を付けたらよいのか分からないという方もいるでしょう。また、不動産投資を行う際に必要となる知識も多いため、なかなか始められずにいる方が多いかもしれません。

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６．まとめ

マイホームなどと同様に、投資用不動産を所有する場合も「固定資産税」が発生します。固定資産税は所有する不動産によって異なり、場合によっては税額の軽減措置を受けられる可能性があるため、物件を選ぶ際に意識するとよいでしょう。

「GALA NAVI」では、不動産投資に役立つ情報を幅広く発信しており、固定資産税などの税金に関する情報も豊富に取り扱っています。不動産投資を始める際は、ぜひGALA NAVIをご活用ください。

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