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マンションオーナーの魅力とは|リスクと対処法&物件選びのポイントも解説

マンションオーナーの魅力とは|リスクと対処法&物件選びのポイントも解説


マンションオーナーの魅力とは|リスクと対処法&物件選びのポイントも解説

マンションオーナーは、資産運用の一環としてマンションを所有し、第三者に貸し出すことで収益を得ます。家賃は入居者がいる限り毎月固定で入ってくるため、安定した収入源となる一方で、空室の発生や自然災害など、さまざまなリスクを抱えることも事実です。

マンションオーナーを目指す方は、マンション経営のメリットだけでなく、リスクの対処法を考えておくことが、成功するためのポイントといえるでしょう。そこでこの記事では、マンションオーナーの魅力とマンション経営におけるリスクの対処法について詳しく解説します。理解を深めて、堅実かつ効率的な資産形成を実現させましょう。

目次

1.マンションオーナーの魅力とは

マンションオーナーの魅力とは

マンションオーナーの魅力として真っ先に思い当たるものといえば、家賃による安定した収入でしょう。しかし、マンション経営にはほかにもさまざまなメリットがあります。ここでは、主なメリットを6つピックアップしました。

🔵 1.安定した収入を得られる

マンション経営では入居者からの家賃が主な収入源になります。つまり、入居者がいる限り安定した収益を得ることが可能です。

家賃収入はサラリーマンの方の副収入として有効なだけでなく、私的年金の代わりにもなるため、長生きリスクにも備えられるでしょう。なお、家賃収入のように資産を保有することで安定的・継続的に受け取ることのできる利益のことを「インカムゲイン」と呼びます。

🔵 2.不労所得になる

マンション経営では、入居者の募集や家賃の入金などを管理する「賃貸管理」、建物の設備点検、清掃、小修繕などを行う「建物管理」の2種類の業務を行わなければなりません。しかし、労力が必要となる管理業務の一部を不動産管理会社などへ委託できるため、いわゆる「不労所得」のような仕組みを作ることが可能です。

管理会社へ業務を委託することで、本業がある方でも、仕事と両立しやすくなるでしょう。ただし、管理業務を委託する場合も、任せきりにするのは賢明とはいえません。マンションオーナーとしてできる限り業務内容を把握しておくことをおすすめします。

🔵 3.生命保険の代替効果がある

投資用のマンションを購入する際は、不動産投資ローンを組むことが一般的です。融資を受ける際は、団体信用生命保険に加入することが条件になっている商品が多くあります。団体信用生命保険とは、ローンの債務者が死亡や高度障害状態など支払い困難な状況に陥ったときに、ローン残高が金融機関に支払われる生命保険のことです。

加入によって、マンションオーナーの身に万が一のことが起こった場合も、ご家族にはローン返済が免除された物件を残せます。継続的に家賃を得ることも、売却してまとまった現金を受け取ることも可能です。ほかの投資方法にはない、マンション経営ならではの魅力といえるでしょう。

🔵 4.インフレ対策として有効

資産を安全に守る方法として、金融機関への預貯金を選択する方も多いでしょう。しかし預貯金は安全性が高いものの、インフレ対策にはなりません。インフレとはインフレーションの略で、物価やサービスの価値が上昇することです。インフレ時には、相対的に現金の価値が下がります。

例えば銀行に100万円を預金して10年後に利用するケースで考えた場合、100万円がそのまま残っていたとしても、物価が変動する可能性は否定できません。インフレに遭遇した場合、預金していた100万円は10年前よりも価値が低下したことになります。

一方、マンション経営の収入源となる家賃は、物価指数と共に上昇する傾向があるため、インフレに強いと考えられています。また、将来マンションの価値が上昇することもあるため、売却によって売却益を獲得することもできるでしょう。

🔵 5.節税効果を得られることも

マンション経営では、減価償却費の活用などで節税できることがあります。マンション経営で発生した赤字分を給与所得などと損益通算することで、課税所得を削減でき、納税額を減らす効果が期待できるでしょう。

また、一般的に不動産の相続税評価額は現金よりも低いため、相続税対策としても効果的とされています。ただし、節税効果の高低は、その方の収入や環境によっても異なるため、入念なシミュレーションを実施し、自身の状況を把握しておくことが大切です。

🔵 6.売却により利益を得られる可能性も

マンション経営は家賃収入の「インカムゲイン」だけではなく、売却による利益「キャピタルゲイン」を得られることもあります。

一般的にマンションは年数が経つほど建物として価値が低下していきますが、土地の価値は経年と相関関係をもつわけではありません。立地条件やタイミング次第では購入時よりも高値で売却し、利益を得ることも可能です。

立地は購入後にマンションオーナーの力が及ばない要素といえます。キャピタルゲインを得るためには、物件選びが重要なポイントであると、認識しておきましょう。

2.マンションオーナーになるリスク

マンションオーナーになるリスク

マンションオーナーになると、家賃収入をはじめ、さまざまなメリットを得られます。しかしその反面、複数のリスクを抱えることも事実です。メリットばかりを見て失敗することがないように、事前に考えられるリスクについて把握しておきましょう。

🔵 1.初期費用や維持・管理費用がかかる

投資用マンションを購入する場合、一括購入できる方は少なく、不動産投資ローンを組むケースが一般的です。不動産投資ローンの審査は住宅ローンと違い、個人の属性に加えて物件の収益性なども加味される点が特徴です。

審査に通れば少ない自己資金でもマンション経営を始められますが、一棟購入など購入金額が大きいケースや金融機関の方針などによっては、頭金が必要になることも考えられます。

また、建物のメンテナンスや修繕費といった、維持・管理費用も発生します。新築・中古を問わず、適切なタイミングでのリフォームやメンテナンスは、建物の資産価値の維持には不可欠です。

また、中古物件で建物の劣化が進行してた場合、購入後時間をおかずに設備機器の不具合などが発生する事態も可能性として否定できません。新築物件よりも維持管理費が高額になるリスクがあることを理解し、検討段階で物件の管理状態を見極めることが大切です。

🔵 2.空室リスクがある

マンション経営は入居者の家賃が収入源になるため、空室が発生することで収入は減少してしまいます。すぐに次の入居者が見つかれば損失は抑えられますが、空室期間が長期化すればキャッシュフローに及ぼす影響は大きくなるでしょう。

特に、マンションの1室のみの所有である場合、空室によって収入が途絶えるリスクは、最も警戒しておきたいリスクといえます。

🔵 3.災害リスクがある

マンションオーナーは、火災、地震、といった災害リスクも抱えることになります。自然災害(地震、台風、洪水など)は発生しやすいエリアとそうでないエリアがありますが、建物を所有している以上、完全に避けることは困難です。

また火災に関しては、入居者の過失によって起こるケースもあり、オーナーが気を付けていても回避できない場合があります。

🔵 4.入居者関連トラブルが起こるリスク

マンションオーナーとして、入居者同士のトラブルに関するリスクがあることも理解しておいたほうがよいでしょう。自身で賃貸管理をしているケースでは、マンションオーナーへクレームが入る可能性も想定しておかなければなりません。

入居者トラブルの一例として、騒音トラブルが挙げられます。騒音は人によって捉え方が異なるため、難しい問題になりがちです。また、入居時の審査を怠った場合、マナーに対する意識の低い入居者を入れてしまう可能性もあるでしょう。

3.マンションオーナーを成功に導く|リスクへの対処法

マンションオーナーを成功に導く|リスクへの対処法

マンションオーナーとして成功するためには、想定されるリスクへの対処法を事前に考えておくことが大切です。一般的に、マンション経営は先の展開を読みやすく、リスク対策を講じやすいと考えられています。知識を得て、守りと攻めのバランスのとれたマンション経営を目指しましょう。

🔵 【重要】物件選びは慎重に

物件選びはマンション経営において、最も重要なポイントといってよいでしょう。購入の際は偏った見方をせず、物件の条件を多角的に精査し、長期的な視点に立って収益性を判断する必要があります。

現在の立地条件や競合物件の状況をはじめ、ターゲットとする入居者層の人口動態、再開発の予定の有無などは把握しておきたい事柄の一例です。賃貸需要を見込める物件を選ぶことで、空室リスクや物件の資産価値が低下するリスクなどの軽減につながります。

🔵 余裕をもった資金計画を立てる

マンション経営を始める際は資金計画を立てることが不可欠です。しかし、無計画、もしくは実現性の乏しい資金計画では「長期的な運用によって収益を上げる」という、マンション経営の基本シナリオが崩れることになりかねません。

金利上昇によるローン返済額の増加、人件費の向上による修繕費の増加など、当初の予定よりも多くの支出が発生する可能性を踏まえ、余裕をもった計画にすることが大切です。

一方で悲観的になりすぎることは、投資判断を鈍らせる原因にもなります。複数のパターンを想定し、できる限り現実的なデータをもとに予測を立てた上で、リスクに対応できる資金計画にすることが理想的です。

🔵 オーナー向けの保険に加入する

災害リスクに対しては、火災・地震保険への加入が対策になります。また、物件選びの段階でハザードマップを確認して、地震や津波など自然災害が発生しにくいエリアを選択することも有効です。

ほかにも、オーナー向けの保険に加入することでもリスクを軽減できるでしょう。例えば、マンションの欠陥が原因となり、他人に損害を与えてしまった場合に所有者が支払う損害賠償などを保障する、「施設賠償保険」が挙げられます。

🔵 家賃保証会社を活用する

入居者に関するトラブルのうち、家賃滞納によって収入が途絶えるリスクへの対策として、家賃保証会社の活用もおすすめです。委託料はかかりますが、家賃滞納の際はマンションオーナーが自ら督促することなく保証が受けられるため、安心感を得ながら運用でき、精神的な負担軽減にもつながるでしょう。

また、家賃保証会社は入居者の審査も行います。結果は賃貸借契約の審査にも反映できるため、マナーの悪い入居者が入り、トラブルが発生することを防止する効果が期待できるでしょう。

🔵 信頼できる不動産管理会社へ業務を委託する

マンション経営では入居者の賃貸管理や建物のメンテナンスなど、さまざまな業務を行う必要があります。オーナー個人で担うこともできますが、労力とともに専門知識が求められることもあるため、不動産管理会社へ業務を委託することが効果的です。

管理業務を委託することで手間を軽減しながら運用できることは、マンション経営の大きな魅力といえるでしょう。ただし、世の中には管理会社が数多くあります。特性をよく理解し、信頼できる会社を見つけることが大切です。

4.マンションオーナーを成功に導く|物件選びのポイント

マンションオーナーを成功に導く|物件選びのポイント

自身にとって優良な物件を選ぶことは、マンション経営で成功するための前提条件といっても過言ではありません。ここでは、物件選びのポイントを3つ紹介します。資産価値の精査や収益性の把握の仕方など、マンション経営を軌道に乗せるために外せないポイントを押さえておきましょう。

🔵 物件の資産価値を精査する

マンションは、一般的に一戸建てと比較して資産価値が落ちにく い傾向にあるとされますが、立地条件や建物の劣化具合の影響を強く受けるため、資産価値を十分に精査する必要があります。

立地条件は特に重要であるといえるでしょう。大都市にある、駅に近い、コンビニ、スーパー、病院、学校など周辺施設などが充実しているなど、立地条件が良ければ入居者が集まりやすく、空室リスクの軽減が期待できます。

また、建物の設備や外観も大切なポイントです。入居者層の求める設備が整っているマンション、管理が行き届いていて見栄えが良いマンションなどは、入居希望者から注目を集めやすい特徴を備えているといえるでしょう。

🔵 実質利回りを確認する

投資用物件を検討する際は、どの程度のリターンが得られるか、シミュレーションを実施した上で購入することが基本です。物件の収益性を測る指標のひとつに利回りがあり、代表的な種類として「表面利回り」と「実質利回り」があります。それぞれの特徴を押さえておきましょう。

・表面利回り:年間の家賃収入を物件の購入価格で割ることで算出する数値
・実質利回り:年間の家賃収入から運用経費を引いた値を、物件の購入価格と初期費用を合わせた額で割ることで算出する数値

表面利回りは、物件の収益性を大まかに把握したいとき、実質利回りは、より詳しく収益性を把握したいときに役立つ指標です。不動産業界で一般的に用いられるのは表面利回りですが、実際に収支計画を立てる際は、実質利回りの数値も判断材料に含めることをおすすめします。

🔵 現地調査・内覧をする

物件購入の前にはできる限り現地に足を運び、内覧することも大切です。投資用物件の場合、Webサイトや広告などを通して情報を入手することが多くあります。しかし、自身の目で直接物件の条件を確認したほうが、よりリアルな情報を手にできるでしょう。

具体的には、駅からの距離や周辺環境、マンション全体の雰囲気、ごみ置き場の様子などがその一例です。また、内覧する際は、自分が住みたいと思えるマンションであるかという、入居者目線でチェックすることをおすすめします。

5.マンションオーナーを目指す方は「GALA NAVI」で情報収集を!

成功を収めているマンションオーナーは、情報収集に抜かりがありません。時に専門的な知識も必要になるマンション経営では、自身のもつ情報を常にアップデートする意識をもち続けることがアドバンテージになるでしょう。

「GALA NAVI」は、資産運用に関する情報をお届けしているサイトです。運営するFJネクストグループは、都心や大都市において資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を数多く手掛けています。

これからマンション経営を始めたいと思っている方、すでに経営をしている方も鮮度の高い情報をGALA NAVIで入手しませんか。登録料や年会費はともに無料です。

6.まとめ

まとめ

マンション経営は、幅広い年代の方から注目を集める資産運用方法です。賃貸需要の見込めるマンションのオーナーになることで、いわゆる「不労所得」が期待できること、生命保険の代わりになることなど、さまざまなメリットを享受できるでしょう、

しかし、メリットばかりでなく、リスクもあります。起こり得るリスクの性質を理解し、適切なタイミングで対策を講じて安定運用につなげましょう。

マンション経営で継続的な収益を上げるためには、マンションオーナーの知識量も重要な要素です。正しい知識を得るための情報源として、FJネクストの運営する「GALA NAVI」をぜひご利用ください。


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