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不動産投資のやり方を徹底解説!始め方・管理方法・物件探しのポイントも

不動産投資のやり方を徹底解説!始め方・管理方法・物件探しのポイントも


不動産投資のやり方を徹底解説!始め方・管理方法・物件探しのポイントも

不動産投資に興味があるものの「不動産投資のやり方がつかめず、行動に移せないでいる」という方がいるかもしれません。実際、知識の浅いまま闇雲に始めることは、失敗のリスクを高める要因になり、おすすめできません。

そこでこの記事では、不動産投資の仕組みから、オーナーになるまでのプロセスについて解説します。また、物件探しのポイントや管理方法についても解説しており、具体的な手順をイメージしやすい内容です。基本的な知識を蓄えて、オーナーへの道を進み始めましょう。

目次

1.不動産投資のやり方|まずは仕組みを理解する

不動産投資のやり方|まずは仕組みを理解する

不動産投資にチャレンジしようと考えたとき、基本的な知識として不動産投資の仕組みを理解することが不可欠です。不動産投資を大枠で捉えるために、メリットやリスク、そして収益の発生する2パターンについて押さえておきましょう。

🔵 不動産投資とは~メリットとリスクを把握しよう

不動産投資とは、不動産を所有し第三者に貸すことで収入を得る投資方法です。物件の種類はマンションやアパートの一棟もしくは一室単位、一戸建てなどが知られています。以下の表にそれぞれの主なメリットとリスクについてまとめました。

主なメリット 主なリスク・注意点
・長期的な収入が期待できる
・タイミング次第では、売却益を得られる
・インフレや景気変動のリスクに強い
・ローンを組んで始められ、レバレッジ効果がある ※レバレッジ効果:少ない資本金で大きな利益を得ること
・団体信用生命保険の加入により、生命保険の代替効果が期待できる
・委託すれば管理の手間がかかりにくい
・空室リスク/家賃滞納リスク/建物の老朽化リスク/災害リスク
・初期費用および運用コストがかかる
・流動性が低い

🔵 収益を得る主な方法は大きく2パターン

不動産投資で収益を得る方法はインカムゲイン(運用益)、キャピタルゲイン(売却益)の2つがあります。それぞれの概要は以下の通りです。

・インカムゲイン(運用益)
不動産投資におけるインカムゲインとは、主に家賃収入を指します。インカムゲインの一部は、ローン返済や賃貸管理の委託料などに充てられることが一般的です。

・キャピタルゲイン(売却益)
投資用の不動産を売って得た利益がキャピタルゲインに該当します。購入時の価格よりも高く売却できた場合、差額から税金などを除いた額のことです。

2.不動産投資のやり方|オーナーになるまでのプロセス

不動産投資のやり方|オーナーになるまでのプロセス

ここからは、投資用の物件を購入するまでのプロセスを確認しておきましょう。投資目的の明確化や目的に合った物件のリサーチは、資産形成を成功に導くための重要な段階です。最終的な引き渡しまでをイメージできるように、大きく7つに分けて解説しました。なお、利用する不動産会社や金融機関によって、多少プロセスが異なります。

🔵 1.投資目的を明確にする

数ある投資方法の中から不動産投資を選ぶにあたって、まずは目的を明確にすることが大切です。老後資金に備えたい、相続対策をしたいなど、軸となる目的を定めることによって、戦略を練りやすくなります。 また、目的によって物件選びの優先順位が異なることも、認識しておきましょう。

🔵 2.目的に合った物件をリサーチ

投資物件は、不動産ポータルサイトや情報誌などの広告のほか、直接不動産会社に相談することでも探せます。

投資目的や状況に合わせて、一棟投資や区分マンション投資といった物件の種類やタイプ(新築・中古)を決定しましょう。その際「新築と中古ではどちらが優れているか」ではなく、どちらもメリットやリスクがあることを理解し、自身にとって最良の物件を選ぶ意識をもつことが大切です。

🔵 3.費用の把握と資金調達

不動産投資では、物件の購入費用の全部または一部に金融機関からの融資金を充てるケースが一般的です。また、取得にあたり、諸経費や各種税金なども発生します。初期費用や運用にかかる費用を算出し、必要な資金額を把握しましょう。主な初期費用と、運用コストの例を下記に挙げます。

【主な初期費用】

項目 備考
不動産投資ローンの頭金 融資審査を通過する見込みがあれば、頭金を入れない選択肢もある
融資事務手数料 ローンを組む際に発生する
各種税金 不動産取得税/固定資産税・都市計画税の精算/登録免許税
印紙代 売買契約やローン契約の契約書に貼る
仲介手数料 売主=不動産会社の場合は発生しない
火災保険料/地震保険料
司法書士などへの報酬 専門家に依頼した場合

【主な運用コスト】

項目 備考
管理委託費 物件の管理を委託する場合
管理費 区分マンションの場合
ローンの返済
税金 固定資産税・都市計画税/所得税・住民税
修繕・メンテナンス費用

🔵 4:収支をシミュレーションする

不動産投資を始めるにあたって発生する費用を把握した後は、収支シミュレーションを実施しましょう。複数のパターンでシミュレーションをすることで、物件の収益性だけでなく起こり得るリスクを予測しやすくなります。

ただし精度の高いシミュレーションをするためには、物件情報や運用にかかる経費などを反映させなければなりません。独力で情報を得ることが難しい場合は、不動産会社に打診して詳しいデータを入手しましょう。

🔵 5.金融機関へローンの申し込み→審査

購入したい物件が決まり不動産会社などへ購入の意思を示した後は、金融機関にローン申請をして審査を受ける流れが一般的です。不動産投資ローンでは、個人の属性に加え、物件の収益性や資産価値も審査対象になることを押さえておきましょう。一般的には「事前審査→本審査」を経て、融資期間や金利などの条件が決まります。

🔵 6.売買契約を結ぶ

不動産会社へ物件を申し込み、物件の条件について齟齬がないか確認する段階です。問題がなければ、売買契約の際に不動産会社の宅地建物取引士から重要事項説明書についての説明があります。内容の具体例は以下の通りです。

・物件の条件に関する事柄
・法令上の制限
・取引条件(契約期間や更新、解除に関する事項)
・マンションの場合、マンションの共用部分の管理方法、施設の利用方法など

🔵 7.残金の精算(残金決済)と引き渡し/管理方法を選択する

売買契約の際には手付金を支払うことが一般的です。残金決済とは、手付金を差し引いた残りの額を支払うことを指します。金融機関からの融資が実行され残金を清算後、物件の引き渡しがなされる流れです。

物件の引き渡しが済んだ段階で、買主は収益物件のオーナーになります。登記手続き、物件の管理方法を選択するなど、運用開始に向けて動き出しましょう。

3.不動産投資のやり方|物件探しの方法とポイント

不動産投資のやり方|物件探しの方法とポイント

不動産投資にとって物件の選定は、運用の成否にかかわる重要な決定であるといっても過言ではありません。そのため、情報源を多くもち、物件の目利き力を磨くことが大切です。物件探しの方法やチェック項目を確認し、検討する際に役立てましょう。

🔵 ポータルサイトや不動産会社から物件情報を入手

不動産投資の物件情報は、インターネットや不動産会社から入手可能です。複数の情報源をもつことで、より自身の状況に合う物件を見つけやすくなります。情報源とそれぞれの特徴についてまとめました。

物件情報を入手する手段 特徴
投資不動産のポータルサイト ・情報量が多い
・資料請求がしやすい
不動産仲介会社へ相談 ・地域の情報に詳しい
・物件探しをサポートしてくれる
不動産投資会社へ相談 ・不動産投資専門の会社のため、手厚いサポートが期待できる
・未公開物件を紹介してくれる可能性も

🔵 多角的に物件のポテンシャルを確かめて

長期的な視点から物件のポテンシャルを見極めましょう。利回りや立地条件、ターゲットとする入居者層の人口動態、エリアの将来性など、さまざまな角度からリサーチを重ねることで、自身にとって理想の物件であるかを判断しやすくなります。

エリア内での相場価格をチェックしておくこともおすすめです。類似物件の家賃などをリサーチすることで、設定されている家賃の妥当性を確認する材料にできます。

🔵 候補の物件にはできる限り足を運んで

現地調査をして物件に対する解像度を上げることも効果的です。物件の雰囲気や周辺環境、競合物件の状況、資料と異なる点はないかなど、できる限り実際に足を運んで確認しましょう。

現地調査では、住宅地図が周辺環境をチェックするのに役立ちます。また、デジタルカメラ(解像度が高ければスマートフォンでもよい)は物件の外観や内装、エントランスの状況を写して後から見直せるため便利です。

4.不動産投資のやり方|管理の方法は大きく3パターン

不動産投資のやり方|管理の方法は大きく3パターン

収益物件を手にした後は、いよいよ運用と管理が始まります。入居者管理や建物の管理について、委託するか自身で担うかを検討しましょう。ここでは、管理委託・自主管理・サブリースシステムについてまとめています。それぞれの違いについて理解を深め、自身の状況と価値観に合致する管理方法を選択しましょう。

🔵 管理委託【メリット・注意点】

賃貸借契約はオーナーと入居者間で結びますが、管理部分のみ委託することも可能です。内容は建物管理と賃貸管理に区分されます。※区分マンションの場合、共用部分の建物管理はマンションの管理組合に管理費として支払うため、賃貸管理を委託することになる

・建物管理:エントランスの清掃や電気設備の保守・点検など
・賃貸管理:入居者募集や広告宣伝、賃貸借契約にまつわる手続き、入退去時のリフォームなど

物件の管理は時に専門的な知識や労力が必要になることもあるため、管理会社へ委託することで手間を減らしながら運用できることは、大きなメリットといえるでしょう。とはいえ、世の中には管理会社が多数あります。入居付けに強く提案力があり、信頼できる管理会社を見極めることが必要です。

また、修繕のタイミングやリフォームの内容など、オーナーの決断力が必要になる場面もあります。管理会社と連携しつつ、主体的かつ戦略的に運用する意識をもつことも、安定運用のためのポイントといえるでしょう。

🔵 自主管理【メリット・注意点】

自主管理は入居者の対応や賃貸借契約の締結、家賃の集金、設備の点検など、投資用物件の管理すべてをオーナー自らがする方法です。管理委託料などが不要なため、費用を抑えることができます。また、賃貸管理や入居者管理を通じてオーナーとしての経験値を上げられることもメリットといえるでしょう。

一方、設備の修理や入居者トラブルなどに労力を費やす可能性があることは、注意点として押さえておきたい事柄です。自身が不動産投資に費やせる時間を考慮し、総合的に判断しましょう。

🔵 サブリースシステム【メリット・注意点】

サブリースシステムは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、それを入居者に転貸する管理形態のことを指します。不動産会社とオーナーは「賃貸借契約」、不動産会社と入居者は「転貸借契約」を結んでいる状態です。一般的に管理業務を不動産会社が代行します。

空室の発生にかかわらず「保証賃料」が振り込まれる契約もあること、管理の手間がかからないこと、収入の変動が少ないため、確定申告を簡素化しやすいことなどが代表的なメリットです。

反面、契約内容によるものの、手数料などが発生し家賃収入のすべてを受け取れない、物件の管理は不動産会社が担うため、オーナーとしての裁量が狭まることなどは注意点として認識しておきましょう。サブリースシステムを検討する場合は、空室リスクなどを分析するとともに、実績を確認し、信頼できる不動産会社を見極めることが欠かせません。

5.不動産投資のやり方を学べる方法とは

不動産投資のやり方を学べる方法とは

不動産投資を成功へと導くためには、情報収集能力がカギとなります。また単に情報を得るだけではなく、正確かつ最新の情報を選ぶ必要があるでしょう。ここからは、主な情報源として書籍やセミナー、不動産特化サイト、資格取得について説明します。それぞれの特徴をチェックしましょう。

🔵 1.不動産投資の書籍を読む

書籍は、不動産投資について体系的に学べる点が特徴です。例えば、不動産投資では利回りやインカムゲイン(運用益)など、聞き慣れない専門用語が頻出します。専門用語の解説がなされている本を手元に置いておくことで、参考書や辞書のように使えて便利です。

ほかにも実体験に基づいた本や、「マンション経営術」「税務」「収支計算」など、ピンポイントのテーマに絞って書かれた本もあります。自身のレベル感に合った書籍を読んで知識を深めましょう。

🔵 2.不動産投資セミナーに参加する

専門家から直接学べる機会となるのがセミナーです。また、オーナー仲間と知り合えるきっかけにもなります。さらに、非公開物件の情報を入手できる可能性もあり、知識を深めるだけでなく、最新情報を得る手段としても有効です。

注意点として、セミナーによってテーマや対象が異なるため、自身に合ったセミナーを探すこと、主催する不動産会社について調べ、実績や信頼性を確かめる必要があることなどが挙げられます。

🔵 3.不動産投資に特化したサイトで情報を得る

不動産投資に特化したサイトを閲覧するのもおすすめです。始め方や運用方法を発信しているハウツー系のサイトや、物件情報を扱うサイトもあります。自身のタイミングで手軽に知識を得られることが魅力です。「不動産投資 始め方」「(エリア名)不動産投資 物件」など、気になるキーワードを入力して閲覧してみましょう。

ただし、掲載されている内容の信ぴょう性を見極める力が求められます。また、税制や不動産市場の動向などは、情報の最新性にも注意を払いましょう。

🔵 4.不動産投資に関連する資格取得にチャレンジする

不動産投資に関連する資格を取得することも、知識を深める手段として有効です。合格に向けて勉強する過程で専門知識が身につきやすく、運用に生かせることも多いでしょう。下記は、不動産投資に関連する資格の一例です。難易度や現在の知識量、学習に費やせる時間なども考慮し、チャレンジする資格を決めましょう。

資格名 概要
宅地建物取引士 不動産の売買・賃貸借契約などに関する専門家
賃貸不動産経営管理士 物件管理や入居者募集など、賃貸不動産の管理や経営に関する専門家
管理業務主任者 マンションの管理組合に対して維持管理に関する契約の説明や報告、助言などを行う専門家
ファイナンシャルプランナー お金に関する知識(家計・年金制度・保険・金融・不動産・相続)の専門家

6.「GALA NAVI」は不動産投資の始め方から運用のコツまで学べる情報が満載!

「GALA NAVI」は、不動産投資の情報収集に役立つサイトです。資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開するFJネクストが運営しており、不動産投資に関するお役立ちコラムなどを発信しています。

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7.まとめ

まとめ

不動産投資は家賃収入を主軸とし、長期的な資産形成に向く方法として注目を集めています。さらに売却益を狙うことも可能であり、融資によって資金調達ができることも魅力です。

一方で、空室リスクや建物の老朽化リスクといった、複数のリスクがあることも事実です。投資目的の設定から物件選び、運用方法まで各プロセスについて正しく理解し、自身にとって無理のないやり方でゆとりある将来への第一歩を踏み出しましょう。

不動産投資による資産形成を図る上で、情報収集は欠かせません。「 GALA NAVI」は、オーナーの皆さまに有益な情報が満載です。年会費・登録費はかかりません。会員さま限定の情報も配信しているため、お見逃しのないようにご利用ください。


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