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不動産投資信託(REIT)と実物不動産投資|メリット・注意点&違いを解説

不動産投資信託(REIT)と実物不動産投資|メリット・注意点&違いを解説


不動産投資信託(REIT)と実物不動産投資|メリット・注意点&違いを解説

不動産投資信託(REIT・リート)と実物不動産投資の投資先は同じ不動産ですが、それぞれ仕組みが異なります。不動産への投資を考えている方の中には、「REITと不動産投資の違いが分からない」と感じている方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、REITと不動産投資の違いやそれぞれのメリット・注意点などを解説します。不動産投資信託と不動産投資について理解を深め、自分に合った運用方法を見つけましょう。

【目次】

 

金融商品である「不動産投資信託(REIT)」とは?

金融商品である「不動産投資信託(REIT)」とは?

「不動産投資信託(REIT・リート)」とは、投資家から集めた資金で不動産(オフィスビルやマンション、商業施設など)を購入し、賃料収入や売買益からコストを差し引いた収益を投資家に分配する金融商品のことです。REITの投資先である不動産投資法人が投資家から資金を集め、委託先である資産運用会社が実際に運用を行っています。

REITの多くは証券取引所に上場しており、株式と同様に市場で売買できることが特徴です。世界各国にREITがあり、それぞれ仕組みが少しずつ異なることから、日本のREITは「J-REIT」と呼ばれます。

 

不動産投資信託(J-REIT)のメリット

不動産投資信託(J-REIT)のメリット

不動産投資信託(J-REIT)には、少額から投資できることや分散投資できることなど、複数の魅力があります。ここでは、不動産投資信託(J-REIT)のメリットについて4つの視点からまとめました。

 

少額から投資できる

実物不動産を購入するには多くの資金が必要となり、不動産投資ローンを組むケースが大半です。一方、不動産投資信託(J-REIT)は証券化されて証券取引所に上場しており、少額でも買い付けができます。

少額から投資できるため、実物不動産の購入が難しい方や投資初心者の方も始めやすい点は、不動産投資信託(J-REIT)の魅力のひとつです。

 

分散投資できる

投資資金を複数の資産に分散する「分散投資」には、値下がりリスクを抑える効果があります。しかし、実物の不動産を複数所有し、分散投資するには多くの資金が必要になるでしょう。

不動産投資信託(J-REIT)の中には、さまざまな不動産が組み込まれている銘柄があり、間接的に分散投資できます。小口であっても分散投資でき、リスクを抑えて投資できるのは大きなメリットといえるでしょう。

 

専門家によって運用される

不動産投資信託(J-REIT)は、不動産の運用を専門家が行うため、投資家は運用に関して手間がかからないことがメリットです。管理会社に委託することで手間を軽減しながらの運用も可能なものの、実物不動産投資では、収益物件の維持管理、入居者管理などが必要なケースがあります。

不動産投資信託(J-REIT)は運用の手間がかからないため、いわゆる「ほったらかし投資」にも向いているといえるでしょう。

 

売買しやすい

不動産投資信託(J-REIT)は証券取引所に上場しており、株式と同様に売買できます。売買高が多く流動性も高いため、売買しやすいことが特徴です。価格もリアルタイムで把握でき、証券取引所の取引時間内であればいつでも売買できます。

また、現金の受渡日は売却から3営業日後であり、換金性が高いこともメリットといえるでしょう。

 

不動産投資信託(J-REIT)のリスクと注意点

不動産投資信託(J-REIT)のリスクと注意点

不動産投資信託(J-REIT)にはさまざまなメリットがある反面、上場廃止や倒産のリスク、災害リスクなどを抱えています。相場変動が大きくなることもあり、売買する際は注意が必要です。ここでは、不動産投資信託(J-REIT)のリスクや注意点について理解を深めましょう。

 

上場廃止や倒産のリスクがある

不動産投資信託(J-REIT)が上場する証券取引所には、上場廃止基準が定められています。上場廃止基準に抵触して上場廃止になった場合、売却が困難になる可能性があるため、注意が必要です

また、不動産投資信託(J-REIT)を運営する不動産投資法人は、一般の法人と同様に倒産するリスクがあります。倒産リスクが表面化すると、価格が大きく下落する可能性が高い点もリスクとして認識しておきましょう。

 

災害リスクがある

不動産投資信託(J-REIT)に組み入れられている不動産が地震や火災などの被害を受けた場合、価格や分配金に影響を及ぼす可能性があります。

災害によって物件がダメージを受ける「災害リスク」は、不動産投資信託(J-REIT)だけでなく実物不動産投資においても当てはまり、事前の予測が困難です。日本は世界的にも地震が多い国であるため、災害リスクについても認識しておく必要があるでしょう。

 

相場の変動が大きくなることも

不動産投資信託(J-REIT)は流動性が高い反面、相場が短期間で大きく変動することもあります。J-REITの市場の状況を把握するための指標に「東証REIT指数」があり、日本取引所グループが示した、東証REIT指数についての説明は以下の通りです。

東証REIT指数は、東証市場に上場するREIT全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の株価指数です。基準日である2003年3月31日の時価総額を1,000とした場合に、現在の時価総額がどの程度かを表します。(算出開始日:2003年4月1日)

東証REIT指数の年次データをもとに、過去5年間の値動きを見てみましょう。
【東証REIT指数 年次データ】

年次 指数 騰落率(対前年比)
2017 1,662.92 -10.39%
2018 1,774.06 6.68%
2019 2,145.49 20.94%
2020 1,783.90 -16.85%
2021 2,066.33 15.83%

※年末時点の指数
(参照:不動産証券化協会 統計データ|マーケット指数)

2020年に前年比-16.85%と大きく下落していることがわかります。主な要因は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大が起こり始めたためです。不動産投資信託(J-REIT)以外にも多くの資産が下落し、当時の暴落は「コロナ・ショック」と呼ばれています。

このように、相場の変動が大きくなることによって、資産を大きく減らしてしまう可能性があるため、価格変動リスクがあることを把握しておかなければならないでしょう。

参考:『概要|日本取引所グループ』
参考:『統計データ|一般社団法人不動産証券化協会』

 

実物不動産を所有できない

不動産投資信託(J-REIT)は、間接的に不動産へ投資する金融商品です。大きな資金を投資した場合であっても、実物不動産は所有できません。実物不動産を所有しているケースでは賃料(家賃)収入を直接得られますが、多くの場合、不動産投資信託(J-REIT)の分配金は、基本的に1銘柄あたり年2回です。

実物不動産を資産として所有したい場合は、実物不動産を運用する「不動産投資」を選択しましょう。

 

レバレッジをかけにくい

投資用語としての「レバレッジ」とは、少額の資金で大きな投資を行い、収益を上げることを指します。多くの場合、不動産投資信託(J-REIT)は株式投資と同様に、証券会社から資金を借りて取引する「信用取引」の利用が可能です。

信用取引は、担保として預け入れた現金や株式などの資産(証拠金)の3.3倍までの取引ができます。しかし、相場の変動により証拠金維持率が一定の水準を下回った場合、一般的に追証(おいしょう)と呼ばれる、追加保証金の入金が必要です。

 

実物不動産を運用する「不動産投資」とは

「不動産投資」とは、実物不動産を所有し、インカムゲインやキャピタルゲインを得ることを主な目的とした投資方法です。

不動産投資におけるインカムゲインとは、不動産を保有することで継続的に得られる「賃料(家賃)収入」のことを指します。一方、キャピタルゲインは、不動産の売買によって得られる売却益のことを指し、タイミング次第ではキャピタルゲインを得ることも可能です。

不動産投資で取り扱う主な物件の種類は複数あり、それぞれ初期費用や運用コスト、リスクなどが異なります。以下に代表的な物件の種類と特徴をまとめました。

対象となる物件の種類 特徴
一棟マンション・一棟アパート ・多少空室が出た場合も賃料(家賃)収入がなくならない
・一棟丸ごと購入するため、初期費用や運用コストがかかる
・一般的にマンションのほうが耐用年数は長い
区分マンション ・一棟マンションを購入する場合に比べて、初期費用を抑えられる
・一室単位での所有となり、管理がしやすく不動産投資初心者でも始めやすい
戸建て ・一棟投資と比較して初期費用が抑えられる
・入居者が長く住む傾向がある
・区分マンションよりも賃貸需要が少なめ

なお、不動産投資では、物件の維持管理や入居者管理などのオーナー業務が発生します。しかし、本業との兼ね合いなどから、オーナー業務をできるだけ減らしたいという方もいるでしょう。オーナー業務を減らしたい方は、管理を管理会社へ委託する方法があります。

 

不動産投資のメリット

不動産投資のメリット

不動産投資は、少ない自己資金でも始められることや安定収入を期待できることなど、さまざまなメリットがあります。ここでは、5つのメリットについて焦点を当てました。それぞれ具体的に把握し、自身に向く資産運用方法を選ぶ判断材料にしましょう。

 

少ない自己資金でも始められる/レバレッジを効かせた投資も可能

実物不動産を所有する不動産投資について、多くの資金を必要とするイメージがあるかもしれません。しかし、金融機関から融資を受けることで、少ない自己資金でも始められます。

金融機関の審査では、申込者の属性のほか、物件の収益性なども加味されることが特徴です。状況によっては潤沢な自己資金がない場合でも、大きな資金を得て運用を始められます。不動産投資では、自己資金を効率的に活用し、レバレッジを効かせた投資をできることがメリットといえるでしょう。

 

安定収入を期待できる

不動産投資における主な収入は賃料(家賃)収入です。そのため、不動産投資では入居者を確保できれば、長期的に安定した収入が期待できます。

例えば、立地条件の良いワンルームマンションは単身者からの賃貸需要が高く、入居者を確保しやすいことが特徴です。ほかにも物件の設備、築年数、エリアの将来性など幅広く調査し、入居者から選ばれやすい物件を所有することが、不動産投資を成功に導くポイントのひとつといえるでしょう。

 

実物不動産を所有できる

不動産投資では収益物件を所有でき、自身の資産にできることがメリットです。ローンの返済が完了すれば、賃料(家賃)収入の多くが利益になります。また、所有物件を担保として活用し、新たな物件を購入することも可能です。

立地条件が良い都心のマンションなどは不動産価格を維持しやすく、売却益を得られる可能性もあります。実物不動産を所有するメリットは大きいといえるでしょう。

 

インフレに強い

実物不動産はインフレに強いといえわれています。インフレとは、物価が継続的に上昇する状態のことです。過度なインフレによって物価が上昇した場合、お金の価値は低下してしまいます。

しかし、不動産の価値や賃料は物価に連動する傾向があるため、実物不動産にとってインフレは追い風です。実物不動産を所有することでインフレ対策にもなることは、大きなメリットといえます。

 

経営手腕を発揮できる

不動産投資信託(J-REIT)の運用は専門家がすべて行うため、投資家が手を出すことはできません。一方、不動産投資はオーナーの経営手腕次第で収益性を高められることが魅力です。

中・長期的な運用が基本の不動産投資において、一時的に入居率が下がることもあり得ます。そのような場合も入居者層に合った設備投資やリフォームを行うなど、戦略的に運用することで収益向上を目指せることは、不動産投資ならではの魅力といえるでしょう。

 

不動産投資のリスクと注意点

不動産投資のリスクと注意点

不動産投資にはさまざまなメリットがある反面、空室リスクや金利変動リスク、流動性リスクといった各種リスクがあります。また、運用コストがかかる点も事前に理解しておく必要があるでしょう。知識を得ておくことで、リスクヘッジにもつながります。

 

空室リスク

不動産投資では、所有物件に空室が出た場合、すぐに次の入居者が入る保証はありません。不動産投資の主な収益源は賃料(家賃)収入のため、空室が続いた場合、キャッシュフローに悪影響を及ぼしかねないことは、不動産投資の代表的なリスクとして把握しておきましょう。

物件選びの段階でエリアの将来性や人口動態などを精査し、賃貸需要が見込める物件を選ぶことが大切です。空室対策として、賃料収入を補償するサービスである「サブリースシステム」を利用する方法もあります。

 

金利変動リスク

物件購入時に金融機関から大きな金額を借り入れる場合、金利の上昇により利息が増加する「金利変動リスク」があります。借り入れ後も金利が定期的に見直される「変動金利」を選択した場合、見直し時に適用金利が上昇してしまう可能性があることは、注意点として認識しておきましょう。

借入れ時の金利状況や融資期間、投資目標などにもよりますが、固定金利を選ぶ、元金均等返済にすることなどがリスク対策として挙げられます。

 

流動性リスク

不動産投資信託(J-REIT)や株式、投資信託などの金融商品は、証券取引所を通してすぐに売却できます。しかし実物不動産の場合、立地や物件内容などによっては、取引成立までに時間がかかる可能性があることに注意しましょう。

売りたいときに売れない「流動性リスク」を避けるためには、購入希望者が多い都心の物件など流動性の高い物件を選択し、運用中もメンテナンスを怠らないなど、資産価値の維持を意識することが大切です。

 

運用コストがかかる

不動産投資は、収益物件の購入後もさまざまな運用コストがかかります。具体的には、物件の状態を維持するための「維持管理費」や修繕工事を行うための「修繕積立金」、固定資産税や都市計画税などの「各種税金」が一例です。

また、予想外の設備の故障といった突発的な事態も、可能性として否定できません。運用期間中にかかり得るコストを想定し、ある程度自己資金を残しておくなどの対策が有効です。

 

不動産投資と不動産投資信託(J-REIT)の違いを確認

不動産投資と不動産投資信託(J-REIT)の違いを確認

実物不動産を運用する不動産投資と不動産投資信託(J-REIT)は、どちらも不動産に関係する投資方法です。しかし、仕組みをはじめ、メリット、リスク、注意点は異なります。数点の違いに注目するのではなく、全体像を捉えることが大切です。違いを比較するとともに、自身に合った投資方法を選ぶためのポイントを確認しましょう。

 

不動産投資と不動産投資信託(J-REIT)の比較表

不動産投資と不動産投資信託(J-REIT)の主な違いを以下の表にまとめました。それぞれにメリットとリスク・注意点の両面があることを認識するとともに、長期的な視点に立って自身の価値観に合うかを判断することが大切です。

不動産投資(実物不動産投資) 不動産投資信託(J-REIT)
必要資金 多め(金融機関のローンを活用できる) 少なめ
運用者 投資家本人(管理は委託も可能) 専門家
主なメリット ・少ない自己資金でも始められる
※区分マンションの場合
・安定収入を期待できる
・実物不動産を所有できる
・インフレに強い
・経営手腕を発揮できる
・少額から投資できる
・分散投資がしやすい
・専門家によって運用される
・売買しやすい
主なリスク・注意点 ・空室リスク
・金利変動リスク
・流動性リスク
・運用コストがかかる
・上場廃止や倒産のリスク
・相場の変動が大きくなることもある
・実物不動産を所有できない
・レバレッジをかけにくい

 

投資目標に合った資産運用を

適した資産運用方法は、目的や状況によって異なります。例えば、不動産投資信託(J-REIT)は小口投資が可能なため、コツコツと積み立てたい方などに向いています。

一方、不動産投資は実物不動産を所有でき、入居者がいる限り安定した収入を見込めることが魅力です。月々の収入に上乗せしたい、投資規模を拡大しレバレッジを効かせた投資を実現させたい方など向いているでしょう。

いずれにしても運用方法を選ぶ際は、自身の投資目的を明確にして検討することが大切です。また、資産運用の選択肢はひとつではありません。例えば、不動産投資で得た収入を不動産投資信託(J-REIT)に回すのも一案でしょう。

 

どの投資をすべきか迷っている方へ

どの投資をすべきか迷っている方

これまで不動産投資信託(J-REIT)をご覧いただき、「自分も始めてみたい」と思われた方がいらっしゃることでしょう。

しかし、不動産投資信託(J-REIT)にはさまざまな種類があるだけではなく、向き・不向きが存在するものです。

下記にて、不動産投資信託(J-REIT)や実物不動産投資が向いている人の特徴などについて解説します。

 

不動産投資信託(J-REIT)が向いている方

下記のような特徴を持つ方は、不動産投資信託(J-REIT)が向いているといえます。

  • 少額投資や積み立ての投資を行いたい方
  • ホテルやオフィスなど、さまざまな不動産に投資を行いたい方
  • 高いリターンを得るため、ハイリスクを抱えられる方

 

不動産投資信託(J-REIT)は数千円といった少額から投資が可能であるため、証券や株式よりも気軽に始めることができます。

現時点での所持金が少額でも、長期的に運用することで大きな利益を得ることができる点が特徴です。

また、不動産投資信託(J-REIT)は特定の不動産だけではなく、ホテルやオフィスといったさまざまな物件が対象になります。

通常の不動産投資であれば、それぞれの不動産を購入して運用する必要があるため、高額な初期費用が必要です。

さまざまな不動産を購入・運用することでリスクを分散することができますが、思ったような収益が得られないことがあります。

不動産投資信託(J-REIT)を活用することで、さまざまな不動産投資でも手軽にチャレンジすることができます。

一方、不動産投資信託(J-REIT)は通常の不動産投資と比較すると、不動産の市場価格変動に大きな影響を受けます。

その分景気などの影響も強く受けるため、ハイリスク・ハイリターンな投資方法だといえます。

このことから、一定のリスクを負ってでも高いリターンを得たい方を対象とした投資方法であるといえるでしょう。

 

実物不動産投資が向いている方

一方、実物不動産投資が向いている方には、下記のような特徴があります。

  • 収支などの管理を自分ですべて完結したい方
  • 立地や物件のタイプなど、自分で考えて投資をしたい方
  • 大きな資産を形成したい方

 

実物不動産投資は対象となる不動産を購入し、家賃収入で利益を獲得します。

そのため、投資の際には物件を購入するための初期費用や、その他事務手数料が必要となります。

しかし、不動産投資信託(J-REIT)と比べると高い利益を獲得できる点が大きな魅力です。

うまく運用することができれば10%以上の利回りを狙うことができます。

物件を選定する際の自由度も高く、自分で運用したい負動産を選ぶことができる特徴があります。

一方、不動産の管理や大規模修繕といった工事も自分で行わなければならない点には注意が必要です。

 

複数の投資を併用するのも選択肢

結局どちらの方が向いているかが分からない方は、両方運用することも選択肢に入れておきましょう。

不動産投資信託(J-REIT)を少額から初めて、実物の不動産投資で高利回りを実現するといった運用方法があります。

双方を運用し、高い利回りを実現した投資方法に注力をしていけば、将来的に大きな利益を残すことができるでしょう。

 

不動産投資信託(J-REIT)の始め方

不動産投資信託の始め方

不動産投資信託(J-REIT)は、下記の手順で始めることができます。

  • 証券会社を選ぶ
  • 証券会社に口座を開設する
  • 投資する銘柄を選ぶ
  • 証券会社に購入する銘柄を伝える
  • 承諾後、口座に代金を入金する

 

一般的に証券会社の口座を開設する際はWebで完結することができるため、好きなタイミングで行うことができます。

口座を開設したあとは購入する銘柄を選ぶことになりますが、窓口担当者と相談することができる証券会社があります。

初心者は知識が乏しいことが多いため、担当者と相談した上で決めると良いでしょう。

最後に、銘柄を購入する際に必要となる資金を入金すれば、資産運用を始めることができます。

 

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まとめ

まとめ

実物不動産を運用する不動産投資と不動産投資信託(J-REIT)には、それぞれにメリットや注意点、リスクがあります。違いを把握し、投資目的や投資戦略を明確にして、自身に合った運用方法を選びましょう。

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