不動産投資にプレーヤーとして参加しようと考えるとき、まずは仕組みを理解することが大切です。事実、不動産投資をイメージや勢いだけで始めることは賢明ではありません。

そこでこの記事では、不動産投資で収益が発生する仕組みについて徹底解説します。併せて、基本的な知識である不動産投資のメリット・リスクをはじめ、収益物件の種類や特徴、減価償却を活用した節税の仕組みについても理解を深められる内容です。不動産投資で豊かな未来を築くために、知っておきたいことを網羅的に把握しておきましょう。

１．【基礎知識】不動産投資で収益を得る仕組み

不動産投資で得られる収益は「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類に大別されます。仕組みを理解するために、それぞれの特徴をつかんでおきましょう。また、物件を選定する上で重要な指標である「利回り」についても知識を得ておくことが大切です。

🔵 用語解説｜不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲイン

不動産投資では、家賃収入を主とするインカムゲイン（運用益）のほか、状況次第ではキャピタルゲイン（売却益）を得ることも可能です。不動産投資におけるそれぞれの意味を以下に解説します。

【インカムゲイン】
不動産投資では主に、入居者からの家賃収入がインカムゲインに該当します。家賃収入は入居者がいれば毎月固定の金額が入ってくるため、安定した収入源となるでしょう。不動産投資においては、家賃収入を収益の柱として捉えることが基本です。

【キャピタルゲイン】
不動産投資におけるキャピタルゲインとは、不動産を購入価格よりも高く売却できた際の利益のことです。例えば、2,000万円で購入した物件の資産価値が向上し、その後2,500万円で売却した場合、税金などを除いた額がキャピタルゲインに該当します。

🔵 用語解説｜物件の収益性を測る指標「利回り」

物件の収益性を測る指標に利回りがあります。利回りの種類は複数ありますが、中でも「表面利回り」と「実質利回り」が代表的です。それぞれ以下のように求めます。

表面利回りは、物件の収益性を大まかに把握するときに役立つ指標です。一般的に、不動産業界では表面利回りを用いるケースも多く見られます。一方、「実質利回り」は運用経費などを考慮しているため、より実態に合った数値を算出できることが特徴です。

しかし、実質利回りの計算で用いる管理費、修繕費などの運用経費を正確に予想するのは困難であり、詳しいリサーチも必要になるため、計算には時間を要します。従って、購入する物件候補を探す段階では表面利回りの数値を参考にし、その後、実質利回りを用いてシミュレーションを実施し、収益性を分析することをおすすめします。

🔵 基本的な収益モデルは「長期的な家賃収入」

不動産投資の収益モデルには、物件売却による方法（キャピタルゲイン）もありますが、一番の魅力は家賃収入（インカムゲイン）であるといえるでしょう。

入居者を確保できれば毎月固定の家賃が入ってくるため、いわゆる不労所得を作ることができます。また、一般的にマンションなどの収益物件は何十年も利用できる建物であるため、長期的な収入を期待できることも魅力です。

しかし、空室が発生すると収入減となり、場合によってはローン返済や管理費・修繕費などの月々の支出が収入を上回り、キャッシュフローが赤字に転落するリスクもあります。こうしたリスクを防ぐためには、不動産会社や管理会社といったパートナーと連携しながら、戦略的に運用することが大切です。

２．不動産投資の主なメリット・リスクとは

不動産投資には、安定収入を見込めることや、節税効果、生命保険の代わりになるなど、ほかの投資方法には見られないメリットが複数あります。

一方、投資である以上、複数のリスクがあることも事実です。得てして家賃収入、節税などのメリットばかりに目が行きがちですが、リスクも同時に把握し、対処法などについても概要を理解しておくことが大切です。

🔵 不動産投資のメリット

不動産投資の主なメリットを、それぞれの理由とともに以下にまとめました。

🔵 不動産投資のリスク

不動産投資の主なリスクについても把握しておきましょう。対策例と併せて以下にまとめました。

３．不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法

不動産投資は、株式投資やFXなどのように、短期間で大きな利益・損失を生むことはありません。一般的に不動産の家賃は株価のように乱高下しないため、賃貸需要が見込める物件であれば、長期間に渡り安定した収入が期待できるでしょう。

とはいえ、空室リスクや経年に伴う修繕費用が発生することなど、複数のリスクを抱えることも事実です。また、元本割れ（売却価格が購入価格を下回る）のリスクがゼロではないため、一般的に不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資であると考えられています。

４．不動産投資による節税の仕組みを深掘り

不動産投資は安定した収入を得られるほかに、節税対策として有効な手段になることも魅力のひとつです。しかし、物件の特徴やオーナーの状況などによっては、節税効果が限定的となるケースも考えられます。不動産投資が節税対策となり得る仕組みを具体的に把握しておくことが大切です。

🔵 不動産投資で節税効果が期待できる税金

不動産投資では、所得税・住民税・贈与税・相続税の節税が可能であるといわれています。ただし、所得税・住民税と、贈与税・相続税では税負担を抑える仕組みが異なるため、それぞれの違いを正しく理解しておきましょう。

【所得税・住民税】
所得税・住民税は、損益通算をすることで節税効果を期待できるケースがあります。損益通算とは一定期間内の利益と損失を相殺して税金を削減できる制度であり、不動産投資の収支が赤字になった場合に、給与所得などから赤字分を差し引き、課税所得額の合計を減らすことが可能です。

【相続税・贈与税】
現金で資産を相続・贈与した場合、評価額は時価そのものとなりますが、不動産の評価額は物件の築年数、立地などの条件に左右され、実際の価値よりも低く評価されることが一般的です。現金で相続するよりも評価額を圧縮できるでしょう。

参考：『不動産所得が赤字のときの他の所得との通算｜国税庁』
参考：『土地家屋の評価｜国税庁』

🔵 減価償却費による節税方法とは

不動産投資における損益通算では、建物や付属設備の減価償却費について理解しておくことがポイントとなるでしょう。具体的には、物件の取得費用のうち、建物や付属設備の費用を耐用年数ごとに定められた償却率を用いて配分し、その年に相当する金額を経費計上することで節税につながる仕組みです。

損益通算による節税は、不動産投資で発生した赤字を給与所得などの対象所得から差し引き、課税所得が削減されることで効果が生まれます。しかし、キャッシュフローが赤字に転落するような運用状況は、節税対策になったとしても損失のほうが大きくなる恐れがあり、注意が必要です。

減価償却費の計上による赤字は会計上の赤字であるため、実際のキャッシュフローがマイナスになるわけではありません。償却期間中は利益を上げながら同時に節税することも可能です。

参考：『減価償却のあらまし｜国税庁』
参考：『主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁』

５．不動産投資の物件の種類と特徴

ひと口に不動産投資といっても、収益物件の種類は複数あります。自身に合った物件で収益を得るために、それぞれ特徴や運用の注意点について知識を得ておきましょう。代表的な物件を５つに分けて解説します。

🔵 1.一棟マンション・アパート

マンションやアパートの一棟全体を購入し、運用することで収益を得る方法です。入居者数に比例した家賃収入を得られ、空室が発生したとしても、ほかの部屋が埋まっていれば一定の収益を確保できます。

しかし、区分マンション投資に比べて初期投資額が大きく、運用コストもかかること、災害リスクを分散させにくい点などは注意点として押さえておきましょう。

🔵 2.区分マンション/ワンルームマンション

マンションの一室を購入し、入居者へ貸し出すことで収益を得る方法です。一室単位での購入であるため、一棟投資と比較して少額からでも始められます。また、管理会社に委託することで管理の手間を軽減できることも魅力のひとつであり、初心者の方やサラリーマンの方からも人気です。

しかし一室のみの所有の場合、複数所有や一棟投資に比べて家賃収入が少なく、また、空室が続けばキャッシュフローに与える影響も大きくなります。

🔵 3.一戸建て

一戸建て物件を購入して運用する方法です。エリアや新築・中古などの条件によっても物件価格に差がありますが、一棟マンション・アパートを購入するよりも少額で始められます。また、基本的に入居対象は一世帯であり、入居期間が長くなりやすいことも特徴です。

ただし、空室になった場合に家賃収入がゼロになるリスクを抱えている点は、一室のみ所有時の区分マンション投資と同じであるといえます。

🔵 4.賃貸併用住宅

戸建て物件の一部分に賃貸スペースを加えるなどして収益を得る方法です。自宅などをリフォームして始めることも可能なことから、状況によっては費用対効果が高い方法となるでしょう。

しかし、オーナーと入居者が同じ建物内で生活しているため、トラブル（騒音の発生など）に巻き込まれやすい特徴がある点を理解しておく必要があります。

🔵 5.駐車場・そのほか

建物を建てず、駐車場にして貸し出す方法もあります。駐車場には月極駐車場やコインパーキングにする方法があり、いずれも初期投資が少なく、管理に手間がかかりにくいことも特徴です。

しかし、物件を運用する方法に比べ収益は少なくなりやすく、ローリスク・ローリターンの投資方法といえるでしょう。ほかにも、不動産投資の種類には、トランクルーム、シェアハウス、民泊などの方法があります。

６．不動産投資の始め方＆堅実な運用を続けるためのポイント

ここからは、実際に不動産投資を始める流れや運用のポイントを解説します。不動産投資は金額のスケールが大きな投資方法です。大きな失敗を回避し堅調に収益を上げるためにも、理解を深め、自身にとって最良の運用方法を明確にしましょう。

🔵 1.まずは投資目標を定めて

不動産投資を始める目的はさまざまです。例えば、副収入を得ることや年金対策が目的の方もいれば、節税が目的の方もいます。

まずは軸となる投資目標を定めましょう。目標を立てることによって運用方針が固まり、付随して適する物件の種類やタイプ、ターゲットとする入居者層なども明確になります。より自身の状況や価値観に合った物件に出会いやすくなるでしょう。

🔵 2.複数の視点から物件を選ぶ

目標が定まった後は、物件選びの段階です。物件を選ぶ際は、以下のようなポイントを踏まえて判断することをおすすめします。ひとつの視点でなく、物件を多角的に捉えて検討することが大切です。

・立地やエリアの将来性
・競合物件の状況
・ターゲットとする入居者層の人口動態
・物件の状態や管理状況

🔵 3.収支シミュレーションは入念に

不動産投資では、物件の収益性やキャッシュフローの予測を把握するために、収支シミュレーションを実施する必要があります。

家賃相場や競合物件などの状況は変化するため、100％シミュレーション通りに運用することは難しいかもしれません。しかし、不動産会社などに打診し、できる限り詳しい物件データを用いることで、シミュレーションの精度を上げることは可能です。複数のパターンで試算して、無理のない運用計画の策定に役立てましょう。

🔵 4.リスクヘッジを怠らない

リスクヘッジとは、リスクを減らすための対策を講じることです。不動産投資には、空室による収入減、入居者の家賃滞納、災害による損害など、複数のリスクがあるものの、比較的事前の対策が取りやすい性質のリスクであることが知られています。

例えば、空室リスクには、適切なタイミングでのリフォームや入居者層に合わせた設備の導入などをすることがリスクヘッジとなるでしょう。不動産会社とパートナーシップを結び戦略的な運用を続けることで、リスクをできる限り抑えた、堅実な運用につながります。

🔵 5.自身の知識をアップデートし続ける

不動産投資は幅広い知識をもつことが有利になる局面が複数あります。物件を選ぶ際の基本的なポイントをはじめ、市場の動向、不動産や税金に関わる法改正といった、最新情報の収集を続けることで、不動産投資家としてのスキル向上に役立つでしょう。

情報収集の手段としては、書籍、Webサイト、セミナーなどが挙げられます。初心者の方は、まず専門用語の意味や不動産投資の全体像を頭に入れた後で、Webサイトやセミナーを利用して、最新情報を得ることをおすすめします。

７．良質な情報は「GALA NAVI」のコンテンツをチェック！

不動産投資で成功への道を進むためには、勉強の姿勢を崩さず、最新かつ良質な情報を素早く入手することがポイントとなるでしょう。

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８．まとめ

これから不動産投資を始める方にとって、収益が発生する仕組みや物件の種類と特徴の把握は必須事項といえます。また、不動産投資のメリットのひとつである節税について、正しく理解しておくことも大切です。基本的な事項を押さえた上で、自身に適した物件を選び、計画的な運用を心掛けましょう。

不動産投資の世界は情報戦です。最新情報を取得するために、有効なツールを考えておくことをおすすめします。

「GALA NAVI」は、不動産投資に関する情報をお届けしているサイトです。良質な情報はシャープな投資判断に欠かせません。GALA NAVIでの情報収集を通じて正しい知識を身に付け、安定運用につなげましょう。

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