資産形成のひとつの手段として、不動産投資に興味のあるサラリーマンの方も多いのではないでしょうか。また、老後の生活に不安を感じ、私的年金として不動産の所有を考えている方もいるかもしれません。

そこでこの記事では、不動産投資におけるサラリーマンの割合や、サラリーマンの方が収益物件のオーナーになるメリットや注意点、成功率を上げるコツなどについてまとめました。「サラリーマンとオーナー業は両立できるだろうか」と考えている方も、理解を深めて、不動産投資家としてのキャリアをスタートさせましょう。

１．不動産投資｜サラリーマンの割合は？

国土交通省が令和元年に作成した資料によると、不動産投資の経験があると答えた個人投資家の職業のうち、サラリーマン（会社員・公務員）の割合は4割を超えていました。

またFJネクストのオーナーさま属性調査でも、サラリーマン（会社員・公務員）の割合は8割以上です。不動産投資は、サラリーマンの方から注目を集める投資方法であるといえるでしょう。

参考：『不動産投資被害に関するWEB調査 調査概要｜国土交通省』

２．サラリーマンが不動産投資をする4つのメリット

不動産投資は、サラリーマンの方にとってアドバンテージがある投資方法といえるでしょう。ここでは、4つの事柄にスポットを当てています。まずはサラリーマンの方が不動産投資をするメリットを確認しましょう。

🔵 1.収入の安定性により融資を受けやすい

不動産投資を始める際は、不動産投資ローンを利用して物件の購入費用に充てることが一般的です。融資審査では、物件の収益性や資産価値などとともに、借主の属性も考慮されます。

サラリーマンの方は、給与を返済原資に充てることができるため、ローン延滞・滞納のリスクが低いとの評価につながりやすいでしょう。安定した収入があることは、融資審査において有利に働く要素のひとつです。

🔵 2.運用方法によって本業と両立しやすい

不動産投資の特徴として、値動きが激しくないということが挙げられます。例えば賃貸需要のある物件の価格が次の日に大きく上がる、あるいは下がることは考えにくいでしょう。そのため株式投資やFXなどのように、価格変動に対して常に目を向ける必要はありません。

また、物件の管理を管理会社に委託することで、オーナー業務の負担を減らせます。本業で忙しいサラリーマンの方も両立しやすい仕組みであることは、不動産投資の魅力のひとつといえるでしょう。

🔵 3.団体信用生命保険への加入で「生命保険」の代わりになる

不動産投資ローンを組む際、団体信用生命保険に加入することが一般的です。団体信用生命保険とは、借主がローンの返済中に死亡、もしくは高度障害者になった場合、残債が免除される保険契約のことを指します。

残された家族にローンの支払いが免除された収益物件を残せることが特徴です。家賃を継続的に得るだけでなく、タイミングを見て売却し、まとまった現金を手にすることも選択肢に加えられるでしょう。

🔵 4.家賃収入は私的年金の性質をもつ

「長生きリスク」という言葉も生まれている昨今、年金だけで老後の生活を送れるのだろうか、と懸念している方も少なくないでしょう。

不動産投資は、入居者を獲得し続ければ継続して収入を得られます。ローン完済後は家賃収入の多くを生活費に充てることもできるため、私的年金のように活用できます。不動産投資で収入源を確保していることは、退職後の生活の安心材料となるでしょう。

３．サラリーマンの不動産投資｜3つの注意点

不動産投資は、サラリーマンの方にとって魅力的な投資方法ですが、注意点もあります。具体的に把握して不動産投資の解像度を上げておくことは、リスクに対応できる体制を整えることにもつながるでしょう。3つの視点から解説します。

🔵 1.物件の見極めには情報収集などの労力を要する

安定した運用を実現するためには、入居者を獲得できる物件選びが不可欠です。ネットや書面で得られる情報には限りがあります。例えば最寄り駅とスーパーとの距離感、競合物件の状況や外観の印象などは、実際に赴いて初めて明確になることかもしれません。

物件を多角的に分析する必要があるため、見極めに労力を要する可能性があることは、注意点のひとつとして認識しておきましょう。

🔵 2.始める際は自己資金が必要

不動産投資は、審査次第でフルローンを組むこともできますが、頭金を用意するケースも多くみられます。また、物件の購入費用以外にも以下のような初期費用がかかり、自己資金から準備する必要があることを把握しておきましょう。

・事務手数料（融資を受ける金融機関に支払う）
・保証料（保証会社を立てる場合）
・印紙税
・固定資産税・都市計画税
・登録免許税
・不動産取得税
・火災保険料

🔵 3.原則として確定申告が必要

不動産投資で20万円を超える所得を得た場合や、売却によって売却益を得た場合などは原則として確定申告をしなければなりません。

確定申告は帳簿の作成などが必要になるため、手間がかかると感じることもあるでしょう。しかし、「不動産投資の収入＜経費」となった場合、給与所得などから差し引くことができるため、課税所得を減らし節税につながる可能性があります。（損益通算）

不動産所得がある方の確定申告の方法は、いわゆる白色申告と青色申告の2種類です。青色申告には特別控除（最高65万円・55万円・10万円）をはじめとする複数の特典があります。ただし、青色申告をするためには、定められた期日までに事前申請の手続きが必要です。また、複式簿記での記帳が原則であることも特徴として押さえておきましょう。

参考： 『青色申告制度｜国税庁』

４．不動産投資の始め方｜流れをチェック！

不動産投資を始める前に、一般的な流れについて把握しておきましょう。何から始めればよいのか、具体的な手順をイメージしやすくなります。

５．サラリーマンの不動産投資｜代表的な物件の種類＆タイプ別の特徴を押さえよう

不動産投資の対象となる物件の種類は複数あり、投資戦略に大きく影響する要素です。また、新築・中古という物件タイプによっても、特徴や注意点に違いがあります。理解を深め、自身の価値観や状況に合った物件を選び抜きましょう。

🔵 投資対象の物件の種類は大きく4つ

不動産投資の物件の種類は、大きく4つに分けられます。投入できる資金や投資戦略なども考慮して、選定することが大切です。

【1.一棟アパート・マンション】
アパートやマンションを一棟まるごと運用するスタイルで、一度の投資により大きな資産形成を狙えます。全室埋まれば、大きな収益を期待できることも特徴のひとつです。

【2.区分マンション】
マンションを一室単位で所有して運用する方法です。一棟のマンションに対して、複数のオーナーが各部屋を所有しています。一棟投資に比べて少ない自己資金でも始められることが魅力です。また、小規模での投資になるため、管理に手間がかかりにくいでしょう。

【3.一戸建て】
一戸建ての住宅を土地ごと購入し、運用する投資方法です。入居対象はファミリーになることが多いでしょう。

【4.そのほか】
駐車場やトランクルーム、シェアハウス、民泊なども不動産を通じて収益を得る方法として挙げられます。

🔵 初心者は小規模から始めるのがおすすめ

不動産投資初心者の方は、まずは小規模での投資をおすすめします。例えば、マンションを一室単位で所有する区分マンション投資は、一棟投資と比較して物件の購入費用も少なく、管理会社に委託すれば管理の手間も抑えられるでしょう。

また、一棟での購入が難しい、人気物件を検討できることも区分マンション投資の魅力です。小規模の投資で経験を積み、運用方法に慣れた段階で規模を拡大する、という計画にもできます。

🔵 新築・中古｜物件タイプの特徴

投資用物件の種類に加え、新築と中古の違いによっても、運用方法や注意点が変わります。下記のような特徴があることを踏まえ、総合的に判断しましょう。

６．不動産投資｜成功率を上げるコツ

サラリーマンの方に限らず「やるからには不動産投資で成功したい」と、誰もが考えるでしょう。しかし焦って購入した物件や知識不足のままの運用は、リスクを増やしてしまうかもしれません。ここでは、不動産投資の成功率を上げるポイントについて解説します。

🔵 自ら積極的に情報収集をする

不動産投資を成功させるためには、情報収集および情報の取捨選択が大切です。限られた情報では最良の物件との出会いを逃してしまうかもしれません。また、情報の信頼性を精査せず、鵜呑みにしてしまうことも危険です。

できれば、質が担保された情報源を複数もつことをおすすめします。不動産投資に関する情報を得る手段の一例を以下にまとめました。

🔵 自身にとっての優良物件を見極める

物件選びは、自身の経済状況や投資戦略、資産形成の目標など、さまざまな事柄を考慮することが大切です。資料を読んで良い条件だと感じた場合も、俯瞰して判断する必要があります。

また、継続的な入居者の獲得が見込めるか、賃貸需要の高低を分析することも欠かせません。以下に、チェックしておきたい事柄の一例を挙げました。

・都心やオフィス街に近いか
・ターゲットと設備がマッチしているか
・スーパーやコンビニ、病院などの生活環境が整っているか
・物件の管理が行き届いているか

賃貸需要の高い物件は、空室リスクを軽減できます。物件価格やローン返済、想定家賃収入などのデータを用いて複数のパターンでシミュレーションを実施し、自身にとって優良物件であるかを見極めましょう。

🔵 長期的な視点をもって運用する

不動産投資は、一般的に短期間で売買を繰り返すスタイルの投資方法ではありません。資産価値の高い物件を保有・運用し、継続的に得られる家賃収入が収益の主軸といえるでしょう。

息の長い投資方法であるが故に、一時的にマイナスが発生する時期があるかもしれません。しかし、不動産投資の基本の収益モデルを理解しておくことで、落ち着いた対応を取りやすくなります。長期的な視点をもって取り組む意識をもつことが、不動産投資成功の極意ともいえるでしょう。

🔵 信頼できる不動産会社とパートナーシップを組む

不動産投資は中・長期にわたっての運用が特徴です。信頼できる不動産会社と信頼関係を築いて取り組むことは、リスクヘッジのひとつといえます。

不動産会社の実績や入居率、取り扱う物件情報のほか、丁寧にヒアリングをしてくれるか、強引ではないかなど、幅広い観点から相性を見極めることをおすすめします。

７．不動産投資の最新情報は「GALA NAVI」で手に入れよう！

サラリーマンの方の資産運用方法として、不動産投資は有望な選択肢のひとつです。しかし、始めさえすれば誰でも無条件に成果を上げられる訳ではありません。不動産投資で安定的な収益を得るためには、正確な情報をもとに運用することが不可欠といえるでしょう。

「GALA NAVI」は資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を手掛けるFJネクストが運営しています。物件選びのコツやシミュレーション方法、失敗例の解説といった基本的な知識や運用のノウハウなど、不動産投資に関連するコラムを発信中です。

登録費・年会費はかかりません。不動産投資に役立つ情報が満載の、GALA NAVIにご期待ください。

８．まとめ

不動産投資は、サラリーマンの方から注目を集める資産運用方法のひとつです。金融機関から高評価を得やすい傾向にあることをはじめ、管理を委託して本業と両立しやすいことや、団体信用生命保険への加入により生命保険代わりになるなど、メリットも多いといえるでしょう。

自身の状況に合った物件に投資する知識を付けるため、また堅実な運用をするためにも情報収集は不可欠です。情報収集源のひとつとして「GALA NAVI」をぜひご活用ください。ゆとりある将来のためのヒントを広くご提供しています。

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