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【不動産投資】リノベーションと新築の特徴を深掘り!押さえたいこととは

【不動産投資】リノベーションと新築の特徴を深掘り!押さえたいこととは


【不動産投資】リノベーションと新築の特徴を深掘り!押さえたいこととは

中古物件のリノベーションに注目が集まる中、「新築との違いがわからない」という方もいるでしょう。物件選びは、不動産投資の成否に大きな影響を与える要素のひとつです。また、リノベーション投資と新築マンション投資とでは運用スタイルにも相違点があります。

そこでこの記事では、リノベーション投資と新築マンション投資との違いを徹底解説しました。メリットと注意点を3つに分けており、初心者の方も理解が深まりやすく、不動産投資の基礎固めに役立つ内容です。特徴を知り、自身に合った不動産投資を始めましょう。

目次

1.リノベーションとは?

リノベーションとは?

インターネットなどで「リノベーション」という言葉を目にする機会が多くなりました。一般的に「リフォーム」と同様の意味で使用される場合も多くあるため、混同している方もいるでしょう。まずは基礎知識として、リノベーションの定義やリフォームとの違いを解説します。

🔵 リノベーションの一般的な定義

一般的なリノベーションの定義は、以下のように記すことができます。

【リノベーションとは】
・床や天井、壁をすべて撤去した躯体のみの状態にし、電気設備や配管などのインフラ設備を含めた全体的な改修工事を施すこと

・住む人の暮らしやニーズに合わせた設計をし、付加価値を与え、現代的な住まいに再生すること

躯体のみの状態のことを「スケルトン(骨格・骨組み)」と呼びます。スケルトン状態にすることで、間取りから設計が可能となることが特徴です。リノベーション工事によって、バス・トイレなどの水回りの変更、床暖房や窓の二重化、IoT設備といった、住宅性能の向上を期待できる設備を付加できるようになります。

🔵 リノベーションとリフォームの相違点

リフォームは、リノベーションと同様の意味として認識されていることが多いかもしれません。しかし、リフォームは、設備などを修復することを主な目的として施される工事を意味している点で、リノベーションとの違いがあります。

老朽化したキッチンやトイレといった設備の交換や、経年劣化したクロスの張り替えなど、部分的な修復が具体的な一例です。

つまり、リノベーションが新しく付加価値を加え再生する工事であるのに対し、主に原状回復を目的とした工事をリフォームと位置付けることができるでしょう。

2.リノベーション投資|3つのメリット

リノベーション投資|3つのメリット

主に中古物件を購入し、リノベーションをして貸し出す「リノベーション投資」は、入居者や時代のニーズに合った、自由度の高い設計ができることが特徴です。ここでは、リノベーション投資のメリットを3つのポイントに分けて解説します。特性を理解し物件選びに役立てましょう。

🔵 【1】設計の自由度が高い

リノベーションでは、キッチンや浴槽などを最新の設備に変える工事のほか、複数の部屋がある間取りをひとつのフロアにする、といった大掛かりな施工も可能です。

ターゲットとする入居者層や時代のニーズに合った物件にできることは、安定運用にも好影響を期待できるでしょう。想定する入居者のニーズやトレンドなどを精査した上で、内容を決定することがポイントです。

🔵 【2】物件の選択肢が増える

収益物件を選ぶ基準のひとつに、築年数があります。一般的に、築年数がたっている物件ほど現在のニーズに合っていない設備や間取りである可能性が高く、懸念点として捉えられることも多いでしょう。

リノベーションを前提とすることで、空室リスクなどの点で不安視していた物件も候補に加わることがポイントです。物件の選択肢が増えることで、より自身の状況や考え方に合った物件を購入できるチャンスが広がります。耐震性や管理状態など、その他の要素も十分に調査して、自身にとっての優良物件を選びましょう。

🔵 【3】物件の取得費用を抑えられる

一概にはいえないものの、同じエリアにある場合、リノベーション投資の対象となる中古物件は、新築物件よりも取得費用を抑えやすい傾向にあります。

初期費用を抑えることにもつながるため、資金面でハードルの高さを感じていた方も不動産投資を始めやすくなる点は、メリットのひとつといえるでしょう。

3.リノベーション投資の注意点

リノベーション投資の注意点

メリットも多いリノベーション投資ですが、主に融資や資金面、施工内容などにおいて注意点があることも把握しておきましょう。ここでは、3つの要素に分けて詳しく解説します。理解を深めて、自身に合った物件選びや運用におけるリスクの軽減、トラブル回避に役立てましょう。

🔵 【1】施工できる範囲は限られている

リノベーションは、躯体のみ、いわゆるスケルトン状態にして、住居内に大掛かりな変更を加えられることが魅力です。しかし、スケルトンの状態でも施工できない箇所が発生する可能性もあります。下記のような箇所は、対応できない場合があることを覚えておきましょう。

・建物を支える支柱と梁(はり)
・パイプスペース

パイプスペースとは、建物全体を通る主要の給水管・排水管の配置場所です。パイプスペースから各水回りに配管がつながれ、各設備と勾配をつけることで設備を機能させます。一定以上の勾配を保つ必要があることなどから、バス・トイレなどの水回りの大規模な移動が困難な場合もあるでしょう。

また、マンションには管理組合規約があり、規約の中で改修に関する規定が定められています。施工箇所によっては、管理組合の同意が必要になる場合があることにも注意が必要です。

🔵 【2】居住用のリフォームローンと融資条件が異なる

収益物件のリノベーション資金を金融機関からの融資金から用意する場合、不動産投資用のリフォームローンを検討することもあるでしょう。

居住用のリフォームローンと投資用のリフォームローンとでは、借入金の極度額や金利、融資期間などの条件に違いが見られることが一般的です。また、個人の属性に加え、物件の収益性も審査対象となることも、投資用のリフォームローンの特徴として押さえておきましょう。

加えて、工事の内容によっては融資範囲に入らない場合もあります。ローンを検討する際は、契約内容を精査し、複数のパターンでシミュレーションを実施して判断することが大切です。

🔵 追加費用が発生することも

状況によっては、追加費用が発生する可能性があることも、リノベーション投資の注意点といえるでしょう。計画時と施工時の費用差が発生する原因として、図面が手元に残っていないケース、施工図面と現況が相違するケースなどが一例です。

多くの場合、施工当時の図面は管理組合が保管していますが、紛失などにより図面がない場合もあります。物件の状態は、下見や物件資料からおおよその推測は可能なものの、実際の電気配線や水道配管などの経年劣化の状態は、スケルトン状態にしなければ把握できない、もしくは、把握できたとしても困難を極めるでしょう。

計画時の認識と現状との隔たりが生じることによって、予定外の追加工事や管理組合の許可が必要となる場合があります。

4.新築マンション投資|3つのメリット

新築マンション投資|3つのメリット

新築マンション投資は、高い入居率が期待できることや不動産投資ローンにおいて金融機関からの高評価につながりやすい点などが魅力です。ここでは、具体的なメリットとして3つの事柄に注目して解説します。不動産投資を大局で捉えるために、知識を得ておきましょう。

🔵 【1】高い入居率が期待できる

立地条件など複数の要素も関係しますが、一般的に新築物件は最新の設備や人気の間取りが整っているため、入居希望者から注目を集めやすいことが特徴です。

高い入居率を見込めることは、空室リスクや家賃下落リスクを抑えた運用につながり、投資家にとって大きな安心材料となるでしょう。

🔵 【2】不動産投資ローンの審査において有利な要素となる

不動産投資では、ローンを組んで物件の購入資金に充てるケースが多く見られます。不動産投資ローンは、収入状況や勤続年数、年齢、健康状態などの属性に加え、物件の収益性も審査対象になることが特徴です。

新築物件は、金融機関から資産価値という審査基準において、好評価を得やすい傾向にあるといえます。新築に加え、立地や周辺環境などの条件がそろった物件を選ぶことによって、審査を有利にする可能性をさらに高められるでしょう。

🔵 【3】長期にわたる節税効果を期待できる

状況によっても異なりますが、不動産投資では、主に所得税・住民税、相続税の税負担を抑える効果が期待できるケースがあります。以下はその主な理由です。

1.建物の維持・管理にかかるコストを経費計上できる
2.不動産所得がマイナスになった場合、給与所得などと損益通算できる
3.建物部分の価格を減価償却費として償却期間にわたり経費計上できる
4.不動産を相続する際は、時価よりも低額の路線価や固定資産税評価額から評価額が計算される

節税効果を得られる基本的な仕組みは中古物件・新築物件ともに同じですが、上記項目の「3」は違いが見られる点といえます。RC造のマンションの場合、耐用年数は47年です。新築マンションでは減価償却期間がすべて残ることになるため、長期的に経費計上できる点はメリットといえるでしょう。

5.新築マンション投資の注意点

新築マンション投資の注意点

新築マンション投資もリノベーション投資と同様、メリットだけでなく注意点もあります。正しい知識をもって物件を選ぶことは、思い描いた運用をするために重要なポイントです。ここでは、3つの事柄に焦点を当てて解説します。

🔵 【1】物件の選択が狭まる可能性も

新築物件は中古物件に比べ、供給量が少ないことが特徴です。供給量が少ない上に高い収益性が期待できる要素を持ち合わせている物件の数は、さらに限られるといえるでしょう。場合によっては、物件の選択肢を狭めてしまう結果になるかもしれません。

優良な新築物件に出会うためには、インターネットをはじめとする情報収集が鍵となるでしょう。また、区画整備や市街地再開発事業の情報が掲載されている、市区町村の発行する情報誌なども有力な情報源のひとつです。日頃から幅広くアンテナを張り、余念のない情報収集を心掛けましょう。

🔵 【2】シミュレーションが難しい

収益物件を選ぶ際は、入念なシミュレーションをすることが不可欠です。できる限り詳しい物件のデータを用いることが理想ですが、新築物件の場合は運用実績がないため、現実的な数値を用いて試算することが難しいケースも考えられます。

予測を立てる上で、類似物件との比較は効果的です。例えば施工実績のある不動産会社の場合、同シリーズ物件における入退去者の傾向といった情報もあるため、実際の運用時とシミュレーションとの差を縮められる利点があります。

🔵 【3】キャッシュフローが少なくなる可能性も

一般的な傾向として、新築物件は中古物件よりも取得費用が高くなりやすく、金融機関からの借入金が大きくなる可能性もあります。毎月の返済額が増えることでプラスのキャッシュフロー(手元に残る現金)が少なくなることは、懸念点といえるでしょう。

不動産投資において安定した収益を得るために、複数の金融機関の条件を精査する、立地条件やエリアの将来性といった、資産価値を重視した物件選びなどを意識することが大切です。

6. 自身にとって最良の物件を選ぶために|押さえておきたいこと

自身にとって最良の物件を選ぶために|押さえておきたいこと

リノベーション投資と新築マンション投資、それぞれに魅力があり、注意点があります。「おすすめ」とされる物件が自身にとって最良の物件であるとは限りません。不動産投資による資産形成を目指すとき、自身の状況や価値観に合った物件を選ぶことが前提条件ともいえるでしょう。

🔵 1.まずは投資目標を立てる

初めに、投資における目標やゴールを明確にしましょう。「長期的に家賃収入を得たい」「売却益を得る」などの目標によっても運用のスタイルは変わり、物件選びにも違いが生じるためです。

例えば、リノベーション投資は物件の取得費用を抑えやすいことに加え、自身の意見を反映させた室内にして運用できること、新築物件は、最新設備が整った状態で運用を開始でき、空室リスクや修繕リスクといった点で安心感があるということなどが特徴として挙げられます。

それぞれの特徴を深く理解し、自身の「目標・状況・スタイル」に合致する物件を選ぶことが成功への第一歩になるでしょう。

🔵 2.物件の収益性を見極める

不動産投資において、物件のもつ収益性の精査は欠かせません。収益性を見極めるための主なポイントを、以下にまとめました。

・物件の状態
建物の築年数、外観や共用部分、室内の状態、設備など

・立地条件
都心へのアクセスや公共機関、スーパーなどの商業施設、近隣の競合物件の有無など

このほか、収支シミュレーションを実施することでも数値から物件の収益性を確認できます。中・長期的な視点に立ち、複数のパターンでシミュレーションすることで、物件のポテンシャルをより明確に把握できるでしょう。

🔵 3.不動産投資について正しい知識をもつ

不動産投資の成功は、投資家の情報収集力と勉強に対する姿勢も大きく影響するといってよいでしょう。具体的な手段として、インターネットや書籍、セミナーへの参加などが挙げられます。一過性ではなく自身の知識を常にアップデートさせる意識をもち続けることが大切です。
 
なお、世の中には多くの情報が飛び交っています。中には不確定な情報や、個人の偏った意見による情報が紛れていることも事実です。信頼できる情報源を確保し、正しい情報を見極めるスキルを身に付けることも、自身にとって最良の物件に巡り合うために欠かせない要素であると、認識しておきましょう。

7.不動産投資は情報戦!「GALA NAVI」でアドバンテージを!

自身に適した物件を選び堅実な運用を続ける鍵は、「情報」と「知識」であるといっても過言ではありません。情報戦ともいえる不動産投資の世界においてアドバンテージを得るために、情報の正確さと鮮度に注意を払うことが大切です。

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8.まとめ

まとめ

中古物件をリノベーションして貸し出すリノベーション投資は、設計の自由度が高いことや、一般的な傾向として物件の取得費用を抑えやすいメリットがあります。

新築マンション投資では、空室リスクや修繕リスクの軽減が期待でき、融資審査において好評価につながりやすいなどの点が魅力です。投資目標を明確にし、物件を多角的な視点で捉える意識をもっておきましょう。

シャープな投資判断をするためには、正しい知識を付けることがポイントです。不動産投資に関する有益な情報を得る手段として、「GALA NAVI」のコンテンツをぜひお役立てください。登録費・年会費は無料です。


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