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不動産投資信託(REIT)とは?仕組みやリスク&現物不動産投資との違い

不動産投資信託(REIT)とは?仕組みやリスク&現物不動産投資との違い


不動産投資信託(REIT)とは?仕組みやリスク&現物不動産投資との違い

不動産投資信託は、多数の投資家からの資金を運用し発生した収益を投資家に分配する仕組みをもつ金融商品です。資産運用の選択肢として、不動産投資信託に興味のある方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資信託(REIT/J-REIT・リート)の仕組みやメリット、注意点などを詳しく解説します。後半では、不動産投資信託と現物不動産投資の違いにも焦点を当てており、不動産投資について幅広く理解を深められる内容です。知識を得て、自身に合ったスタイルの資産運用方法を見つけましょう。

【目次】

 

【基礎解説】不動産投資信託の特徴や仕組み

【基礎解説】不動産投資信託の特徴や仕組み

不動産投資信託に限らず、投資を検討する際は特徴や仕組みを理解することから始めたほうが良いでしょう。まず押さえておきたいことは、不動産投資信託は間接的に不動産に投資する金融商品であり、直接不動産に投資する現物不動産投資とは別の資産運用方法であるということです。ここからは、不動産投資信託について基礎知識を解説します。

 

不動産投資信託とは

不動産投資信託は、多くの投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、生じた家賃収入や売却益からコストを差し引いた収益を投資家に分配する仕組みの金融商品です。投資信託の一種で、投資証券を購入することで出資できます。

不動産投資信託は「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取って「REIT(リート)」とも呼ばれ、仕組みはアメリカで生まれました。日本国内で運用される商品は、JAPANの頭文字から、「J-REIT」と呼ばれています。

 

不動産投資信託の仕組み(J-REAT・リート)

REITは各国にあり、それぞれ仕組みが少しずつ異なることが特徴です。J-REITでは、不動産投資法人・資産運用会社・資産保管会社・一般事務受託会社が関わり運用されます。以下の表に、一般的なJ-REITの仕組みとして関連機関の役割をまとめました。

関係機関 仕組み・役割
不動産投資法人 ・不動産投資信託の窓口で、投資証券を発行し投資家から資金を集め収益を分配する
・法律は不動産投資法人による実際の運用を禁止しているため、不動産投資法人は不動産運用や金銭管理などを他機関に業務委託している
資産運用会社 ・投資対象となる不動産選定や購入、売却、修繕タイミングの判断など、運用全般を担当する
資産保管会社 不動産の権利証の保管など、資産管理全般を担当する
一般事務受託会社 会計や納税、投資法人債など、事務作業全般を担当する

 

不動産投資信託(J-REIT・リート)で対象となる不動産

J-REITの銘柄(投資対象)には、さまざまな種類の不動産があります。また、投資地域も全国/都心/地域特化など種類が豊富です。以下に代表的な投資対象と特徴をまとめました。

投資対象 特徴
オフィスビル ・立地などの条件がそろえば、安定した収益が期待できる
・景気の影響を受けやすいとされる
商業施設 ・一般的に長期契約が多く、収益が安定しやすい
・個人消費の動向に影響を受けやすいとされる
住宅 ・需要があるため、景気の影響を受けにくい
・他の対象と比較して賃料は低めの水準
ホテル ・経営形態がリース方式の場合、収益が安定しやすい
・景気や気候による影響を受けるリスクがある
物流施設 ・長期契約が多く、収益が安定しやすい
・撤去リスクがある

 

不動産投資信託(REIT・リート)の3つの買い方

不動産投資信託(以下REIT)の買い方として、大きく以下の3パターンがあります。

  • 個別銘柄
  • REIT型のETF(上場投資信託)
  • REITを対象にした投資信託(REITファンド)

 

購入価格や手数料などが異なるため、自身の状況に合致した方法を見つけることが大切です。それぞれ下記のような特徴があります。

買い方 概要・特徴
個別銘柄 ・最低購入価格は1口数万円程度
・売買手数料が発生する
・単一用途特化型(ひとつの対象への投資)や複数用途型(複数の対象への投資)がある
REIT ETF ・ETF(上場投資信託)とは、証券取引所に上場している投資信託や投資証券のこと で、特定の指数(日経平均株価など)と連動することを目指して運用される
・J-REIT ETFは、東証REIT指数などの値動きに連動することを目指して運用される
・1口1万円前後で購入可能な商品もある
・売買手数料と信託報酬、監査報酬が発生する
REITファンド ・REITファンドとは、投資家からの資金で複数のREITに投資する投資信託のこと
・日本のREITに投資する「J-REITファンド」や海外のREITに投資する「グローバルREITファンド」などもある
・1口1万円前後で購入可能な商品もある
・売買手数料と信託報酬、監査報酬が発生する

 

不動産投資信託(J-REIT・リート)の4つのメリット

不動産投資信託(J-REIT・リート)の4つのメリット

不動産投資信託には比較的少額から投資できることや流動性の高さなど、さまざまなメリットがあります。具体的に把握して、特徴を理解しましょう。ここでは、4つの事柄に注目して解説します。

 

少額から購入できリスク分散につながる

不動産投資信託は、比較的少額から購入できることが特徴です。複数の銘柄に投資しやすくなり、リスク分散につながります。不動産投資信託には価格や分配金の変動リスクがあるため、少額から始められることは大きなメリットといえるでしょう。

 

売り買いがしやすい(流動性が高い)

換金性や流動性の高さ(必要なときに自由に現金化できること)もメリットです。J-REITは証券取引所に上場しており、投資家は投資証券の価格をリアルタイムで把握できます。取引所の開いている時間内は購入・売却が可能なため、忙しい方でも始めやすいでしょう。

さらに数日で現金化できるため、資金を必要なタイミングで手にしたい方に適しています。

 

比較的安定した配当が期待できる

通常、企業などが得た利益には法人税が課せられます。J-REITでは、不動産投資法人が「収益の90%超を投資家に配当する」などの要件を満たすことで、納める法人税を実質的に非課税にできる特例があります。原則として、運用による収益の多くが投資家へ分配される仕組みであることは、特徴的であり魅力といえるでしょう。

 

専門家によって運用される

不動産投資信託は、専門家や専門業者によって不動産の取得や運用・管理などがなされることが特徴です。たとえば、資産運用会社は不動産投資法人の決定した方針(投資する不動産の築年数や保有期間、リスク調査などの取り決め)に従って、業務委託の形で運用します。 投資初心者の方には特に安心できる仕組みといえるでしょう。

 

不動産投資信託(J-REIT・リート)のリスクと対策

不動産投資信託(J-REIT・リート)のリスクと対策

不動産投資信託は始めやすく手軽というような魅力がある反面、金融市場や社会情勢の影響を受けやすいことや、元本保証のない金融商品であることも理解しておく必要があるでしょう。

また、不動産投資法人の経営不振により、投資家がダメージを受ける可能性もあります。不動産投資信託について多面的に理解し、自身の価値観・目的に合う資産運用方法を見つけるための判断材料にしましょう。

 

金融・不動産市場などによる価格・分配金の変動のリスク

不動産投資信託では元本が保証されていません。不動産市場や経済情勢の変化などにより、価格や分配金は変動する可能性があります。

具体的には、金利上昇による金融機関からの借入額増加や家賃下落、家賃未納などです。また、地震、火災などの自然災害によって市場が大きな影響を受ける可能性に加え、投資対象の不動産自体が被災する可能性もあります。

さらに、法律や税改正などがあれば変更に応じた対応が求められるため、収益が不安定になることもあるでしょう。

 

倒産や上場廃止による損失のリスク

不動産投資法人は一般企業と同じような形態であり、経営不振により倒産する可能性があります。さらに証券取引所に上場しているため、上場廃止基準に該当すれば取引自体ができなくなることもあるでしょう。

また、資産運用会社に関わるスポンサー(不動産会社や 金融機関など)の経営状況や信用力の低下によって、価格や分配金が下落することもあり得ます。不動産投資信託では、多くの機関が関わり運用されるため、さまざまな要因によって損失が発生する可能性があることを認識しておきましょう。

 

目論見書(もくろみしょ)を確認しリスクを把握する

目論見書とは、不動産投資法人の運用方針や体制、投資のリスクなどの記載がある書類のことで、証券会社などを通じて入手できます。目論見書には他にも手数料や換金方法なども記載されており、購入前には内容を十分に確認しましょう。

また、不動産投資法人が決算ごとに作成する「資産運用報告」では、保有物件の稼働状況や分配金額、借り入れ状況といった財務状況も把握できます。

 

不動産投資信託(J-REIT・リート)の注意点

不動産投資信託(J-REIT・リート)の注意点

不動産投資信託には売買手数料の発生や配当控除が適用されないことなど、注意点があります。税制などが絡んでくるため難しく感じることがあるかもしれません。理想の資産運用を始めるためにも、不動産投資信託の注意点について詳しく理解しておきましょう。

 

売買手数料などが発生する

投資家は、不動産投資信託の商品購入時や売却時などに手数料を支払わなければなりません。売買手数料の支払い方法は、取引ごとの他、一定期間の定額料金の場合もあるなど、口座を開設する証券会社によって異なります。さらに金額も変わってくるため、あらかじめ手数料などについて確認しておくことが大切です。

 

分配金に配当控除が適用されない

決算期ごとに支払われる不動産投資信託の分配金は、配当所得に該当します。分配金の20.315%(所得税:15.315%住民税:5%※2021年現在)が源泉徴収され、残金を受け取る仕組みです。

そのため、基本的に税の申告は不要ですが、売却時の損益通算や損失の繰り越しなどをする際は、確定申告が必要になります。配当所得は、確定申告の際に総合課税と申告分離課税とで選択可能です。以下に総合課税と申告分離課税について概要をまとめました。

課税方式 概要
総合課税 給与所得などと合算した所得の合計で税率(5%~45%の7段階)を決定し、所得が多いほど納税額は高くなる
申告分離課税 給与所得などと分けて計算し、税率は20.315%

※2021年現在

株式などの配当金(配当所得)を総合課税で申告する場合、配当控除を差し引けますが、不動産投資信託による分配金(配当所得)には配当控除の適用が受けられません。この点は上場株式などの配当金と異なるため、正しく認識しておきましょう。

参考:『所得の種類と課税方法|国税庁』
参考:『上場株式等の配当等に係る申告分離課税制度|国税庁』

 

不動産投資信託(J-REIT・リート)の選び方

不動産投資信託の選び方

こちらでは、不動産投資信託(J-REIT・リート)の選び方をご紹介します。

 

投資対象で選ぶ

不動産投資信託(J-REIT・リート)の場合、不動産の種類や物件数、エリア、築年数などによって収益が変動します。

そのため、不動産投資信託(J-REIT・リート)を始める際は投資する物件について、十分にリサーチをしてから決めるようにしましょう。

 

利回りで選ぶ

不動産投資における利回りには、「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」が含まれています。

一般的にチラシやWebサイトなどに記載されている利回りは「表面利回り」であることがほとんどです。

表面利回りは諸経費などを考慮せず、不動産の収益と物件の購入価格を考慮した利回りを指します。

一方、実質利回りは表面利回りに諸経費を考慮したものであり、実際に手元に残る利益です。

そのため、利回りで物件を選ぶ際は、可能な限り実質利回りで選ぶようにしましょう。

表面利回りで決めてしまうと、想定以上に諸経費がかかってしまい、収益が少なかった、ということになる可能性があります。

 

格付で選ぶ

不動産投資における格付とは、格付機関が第三者目線で投資法人の財務状況を評価したものです。

評価が高いほど健全で高い収益性の不動産投資信託(J-REIT・リート)銘柄だといえることから、多くの投資家は格付も確認しています。

健全な財務状況を重視する場合は高格付銘柄を選び、資本の効率を重視する場合は格付評価が少し低い銘柄を選びましょう。

 

国で選ぶ

REITを選ぶ際、不動産投資信託(J-REIT・リート)に限らない場合はアメリカのように海外の銘柄から選ぶことも思慮に入れておきましょう。

REIT市場を世界規模で見てみると、アメリカは世界最大規模の市場であることから、さまざまな銘柄から選ぶことができます。

日本では60銘柄前後であるのに対し、アメリカでは200以上の銘柄が用意されています。

一方、日本の銘柄は数が少ないことから、十分に情報収集ができる点も魅力だといえます。

 

不動産投資信託(J-REIT・リート)の始め方

これまで本記事をご覧いただき、「自分も不動産投資信託(J-REIT・リート)を始めたい」と思われた方もいらっしゃることでしょう。

ここからは、実際に不動産投資信託(J-REIT・リート)の始め方を解説します。

下記、口座を開設するための3ステップです。

  1. 不動産投資信託(J-REIT・リート)の取引を行う証券会社を選びます。
  2. 口座開設に必要な書類などを用意します。
  3. 証券会社の口座に入金し、投資の準備をします。

 

証券会社を選ぶ際は、手数料や現在使用している銀行口座との連携を考慮しましょう。

不動産投資信託(J-REIT・リート)の投資を行う口座は、普段使用している口座とは異なり好きなタイミングで資金を引き出せないことがあります。

一方、証券会社のなかには銀行の系列となっている企業があることから、比較的自由にお金の出し入れが可能です。

証券会社が決まったあとは、下記の書類を用意しましょう。

  • 運転免許証
  • 住民票の写し
  • 印鑑登録証明書
  • 各種健康保険証
  • 住民基本台帳カード
  • パスポート
  • 個人番号(マイナンバー)カード

 

必要書類を用意し、口座を開設したあとは投資資金を入金します。

銘柄によって金額が異なるため、「不動産投資信託(J-REIT・リート)の選び方」でご説明した方法で銘柄を選びましょう。

 

現物不動産投資の特徴と不動産投資信託(J-REIT・リート)との違い

現物不動産投資の特徴と不動産投資信託(J-REIT・リート)との違い

不動産を通じて収益を得る方法として、収益物件を所有し運用する「現物不動産投資」も選択肢のひとつです。現物不動産投資には、レバレッジを効かせられることや手元に不動産を残せることなど、さまざまな魅力があります。ここでは、3つの魅力に焦点を当てるとともに、不動産投資信託(J-REIT・リート)との違いもまとめました。

 

現物不動産投資とは

現物不動産投資とは、不動産を購入し貸し出すことで、長期的に収益を得る投資方法です。主な収入源は家賃収入(インカムゲイン)となり、他にも高い時期に売りに出し売却益(キャピタルゲイン)を手にする方法もあります。下記に、現物不動産投資の対象となる代表的な種類を挙げました。

種類 概要
一棟投資 アパートやマンションの一棟を購入し運用する
区分投資 マンションの1室を所有し、貸し出す
戸建て投資 一戸建ての家を貸し出す

 

【魅力1】レバレッジを効かせられる

現物不動産投資では、収益物件の購入のために不動産投資ローンを組むことが一般的です。金融機関から融資を受けることで、少ない自己資金で高い収益性を上げる「レバレッジ」を効かせられることが、現物不動産投資ならではの魅力といえるでしょう。

なお、事前の審査では、投資家の属性(勤続年数や年収など)に加え、物件の収益性も加味されます。

【魅力2】手元に不動産を残せる

現物不動産投資では、資産として手元に収益物件を残せます。ローン完済後は家賃収入がそのまま入るため、資産形成の効率性が高まるでしょう。立地条件などを吟味し、資産価値の高い物件を運用することで長期的な収益が見込めることは、現物不動産に投資する大きな魅力です。

 

【魅力3】自身の工夫で収益向上を図りやすい

現物不動産投資のオーナーは、経営者としての側面ももっているといえるでしょう。物件の魅力を向上させるためのさまざまな戦略をオーナー自身が決定でき、収益の向上を図りやすい点は、現物不動産投資の魅力のひとつです。

現物不動産投資にも空室リスクや修繕リスクなど、いくつかのリスクがあります。しかし、先の展開が読みやすく、比較的事前の対策が講じやすいことが特徴です。書籍での勉強や情報収集、信頼できる不動産会社と密に連携を取ることで、効果的なリスク対策ができるでしょう。

 

現物不動産投資と不動産投資信託(J-REIT・リート)の違い

レバレッジ効果や不動産取得、運用の工夫以外にも、現物不動産投資と不動産投資信託には違いがあります。ひとつの違いに着目するのではなく、全体を見て判断することが大切です。

現物不動産投資 不動産投資信託(J-REIT)
始め方 不動産会社で収益物件を選ぶ 証券会社で口座を開設する
借入の有無/レバレッジ効果 ・一般的に不動産投資ローンを組む
・ローンを組むことで少ない元手で大きな金額を動かす「レバレッジ効果」を得るチャンスがある
・基本的に借入はできない
・現物不動産投資ほどのレバレッジ効果は期待できない
初期費用 不動産取得税や登記費用など 売買手数料
不動産の取得 資産として不動産を残せる 不動産そのものは取得できない
収益モデル ・定期的な家賃収入
・売却益
・年に数回の分配金
・売却益
運用方法 オーナー自らが運用する(オーナーの工夫次第で収益をコントロールしやすい)
※管理会社に管理を委託することも可能
資産運用会社などが運用する
運用中のコスト 修繕費用、管理費用など なし
流動性 低い 高い
所得の種類 不動産所得 配当所得
主なリスク ・空室リスク
・修繕リスク
・災害リスクなど
・金融・不動産市場の変動リスク
・倒産のリスク
・上場廃止リスクなど

 

REIT市場の今後の見通し

REIT市場の今後の見通し

今後の見通しを検討するためには、過去の推移も確認しておく必要があります。

「いつ」「どのような要因で」価格が変動したのかを知ることによって、事前にリスクに備えることができます。

たとえば、リーマンショックや東日本大震災といった、国際的な問題が発生したときは大きく下落しました。

東証リート指数の最高値は2007年5月では2,600ポイントでしたが、2008年10月には700ポイント台にまで下落しました。

これはリーマンショックによるもので、REITが外部の影響を受けやすいことをお判りいただけたことでしょう。

直近では流行病の感染拡大による影響を受けましたが、近年その傾向は回復の兆しを見せています。

では、2023年以降のREITは、どのような推移をたどるのでしょうか。

将来的なことを断言することはできませんが、リスク要因などを考慮するとおおよその動きを理解することができます。

これから発生するリスク要因には、高騰している不動産売買市場が減速に転じることが挙げられます。

不動産の価格が高くなるほどREITで受け取ることができる利益も高くなるため、投資家にとっては良い傾向だといえます。

しかし、不動産の価格が減速し、停滞・下落してしまうと利益が伸び止まってしまうため、注意が必要です。

この背景には日本の金融施策が要因だといわれており、アメリカは利上げをしているのに対して日本は利上げをしていません。

利上げをしないことによって低い金利で不動産投資を行うことができましたが、さまざまな理由で不安定になることが考えられます。

とはいえ、たちまち大幅に下落するということは考えにくいため、不動産投資をする価値は十分にあるといえます。

 

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不動産投資信託も現物不動産投資も「不動産に投資する」という点では共通です。しかし、メリットや抱えるリスクは異なります。特徴を理解し、自身に合ったスタイルで資産形成を目指しましょう。

FJネクストは1980年の創業以来、業界のリーディングカンパニーとして、オーナーさまと入居者さまに選ばれ続けている不動産会社です。FJネクストの運営する「GALA NAVI」では、不動産投資をはじめ資産運用やライフプランに関する情報など、40年を超える経験とノウハウに基づいた情報を提供しています。

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まとめ

まとめ

不動産投資信託(REIT・リート)は多くの投資家から資金を集め、専門家の運用により発生した収益を投資家に分配する仕組みをもつ金融商品です。

一方、現物不動産投資では、主に家賃収入から収益を得ます。同じ不動産を投資対象としているものの、不動産取得の有無やレバレッジ効果、現金収入の頻度などの面で違いがあるため、特徴を知り自身にとって最良のスタイルで資産運用をしましょう。現物不動産投資で得た収益で不動産投資信託を購入する、という選択肢も一案です。

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