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【100万円からの不動産投資】おすすめの始め方と注意点総まとめ!

【100万円からの不動産投資】おすすめの始め方と注意点総まとめ!


【100万円からの不動産投資】おすすめの始め方と注意点総まとめ!

不動産投資では、収益物件の購入費用としてローンを組むことが一般的です。少ない自己資金で始められるケースもあるため、どのくらいの資金から始められるか知りたい方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、100万円から不動産投資を始めるおすすめの方法や注意点を解説します。効率的な資産形成に重要な役割を果たす、不動産投資ローンについても見識を深められる内容です。正しく理解して、自身に合ったスタイルで不動産投資家としての第一歩を踏み出しましょう。

目次

1.100万円から始める不動産投資|3つの選択肢

100万円から始める不動産投資|3つの選択肢

100万円の自己資金で不動産投資を始める方法として、金融機関から融資を受ける、REIT(リート)や不動産小口化商品などへの投資、100万円以下の物件購入と、大きく3パターンの選択肢が考えられます。それぞれ性質が異なり、求めている方法との適合性を確認することが大切です。概要をつかんで、資産運用の方向性を明確にしましょう。

🔵 1.金融機関からの融資を受けて始める

100万円の自己資金に加え、金融機関から融資を受けることで不動産投資を始める方法があります。不動産投資ローンとは、収益物件の購入費用に充てるために組むローンのことです。自宅の購入資金となる住宅ローンとは異なり、個人の属性の他、物件の収益性も審査対象になります。

🔵 2.REIT(リート・不動産投資信託)や不動産小口化商品などに投資する

REIT(リート・不動産投資信託)や不動産小口化商品を活用し、不動産へ投資する方法もあります。

・REIT(不動産投資信託)
多数の投資家から資金を集め、専門家が複数の不動産を購入・運用し、発生した収益を投資家に分配する投資信託

・不動産小口化商品
特定の不動産を小口化し複数の投資家が購入することで、投資額に応じて分配金を受け取る仕組みの商品

【REITと不動産小口化商品の主な特徴・注意点】

方法 特徴 注意点
REIT
※J-REIT:日本国内で運用される商品のこと
・専門家によって運用がなされる
・「J-REIT」は上場しているため、証券取引所で売買できる
・元本は保証されない
・投資家は不動産を取得できない
小口化商品 ・専門家によって運用がなされる
・投資家は不動産を取得(共有所有)できる※任意組合型の場合
・国の許可を得た不動産特定共同事業のため、信頼性が高い
・元本は保証されない
・中途解約できない商品もある

🔵 3.100万円の予算内で物件を探す

100万円以内で購入できる物件に絞って探すことも選択肢のひとつです。金融機関からの融資を受けず、自己資金のみで運用を始めることになります。毎月の返済がなく、家賃収入がそのまま入ることがメリットです。

しかし、物件の価格だけに注目して購入することはハイリスクな投資になりかねないため、注意が必要です。立地条件や築年数、物件の状態など、幅広い視点から物件の収益力を精査の上、判断しましょう。

2.100万円からの不動産投資はローンの活用がポイント

100万円程度の自己資金を使って不動産投資にチャレンジする場合、不動産投資ローンを活用することでさまざまなメリットを享受できます。金融機関から多くの融資額を引き出すことができれば、収益性の高い物件を購入できる可能性を高められることがポイントです。

審査に通る見込みがある場合は、物件価格全額を融資金で賄う「フルローン」も選択肢のひとつになるでしょう。なお、フルローンを組む場合、初期費用は自己資金の中から用意することになります。以下は不動産投資における代表的な初期費用の例です。

初期費用 概要
不動産取得税 不動産の取得時に課される
不動産登記費用 購入する不動産の登記手続きに伴う、登録免許税や司法書士報酬
印紙税 売買契約書や金銭消費賃借契約書に収入印紙を貼ることで納める
不動産仲介手数料 不動産仲介会社を通して購入した場合に支払う
不動産投資ローンの事務手数料・保証料 金融機関に対して支払う
固定資産税・都市計画税 ・毎年1月1日の時点での不動産所有者に課される税金
・売買契約締結日以降から12月31日までで日割りした金額を売主に支払うケースもある
火災保険料・地震保険料 火災保険・地震保険の費用

3.不動産投資ローンを活用する3つのメリット

不動産投資ローンを活用する3つのメリット

不動産投資ローンを組むことで、レバレッジを効かせた投資や急な出費への対応、団体信用生命保険への加入など、不動産投資ならではのメリットを受けられます。自身の考える計画に照らし合わせながら、不動産投資ローンについて知識を深めましょう。

🔵 1.レバレッジを効かせられる

ローンを組むことで、レバレッジを効かせた投資ができます。レバレッジ効果とは「てこの原理」のように、少ない資金で高い収益を得ることです。借入額が大きいほどより高い効果を期待でき、資産運用の効率性が高まります。

ローンを活用することで、手元資金をはるかに上回る金額を早く用意できることがポイントです。ある程度まとまった額の自己資金を用意するのも始め方のひとつですが、時間がかかる場合もあるでしょう。ローンを活用することで、より早く物件を購入できるため、収益を得られる期間を長く確保することにつながります。

🔵 2.突発的な出費にも対応できる

不動産投資では、他の投資と同様にリスクがあります。不動産投資ローンを組み手元に余裕資金がある状態で運用することで、突然の出費にも備えやすくなるでしょう。例えば、状況に合わせて物件の修繕費や広告費などに充てるなど、臨機応変な対応が取りやすくなります。

また、手元に資金を残しておくことは、プライベートでも大切です。一般的に借入額が大きいほど資金を手元に残しておきやすくなるため、教育費や医療費の備えとしても役立ちます。

🔵 3.団体信用生命保険で万が一に備えられる

団体信用生命保険(団信)とは、借主が死亡・高度障害になった場合に、残債の返済が免除される保険です。不動産投資ローンを組む際には、多くの場合で団体信用生命保険に加入します。一般的に不動産投資では借入金額が大きくなるため、保障額も大きくなることが特徴です。

オーナーの身に深刻な事態が起こったとしても、残されたご家族に収益物件を残せることは、不動産投資ローンを組むメリットのひとつといえるでしょう。中には3大疾病保障(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)などを付加できる保険もあります。

4.不動産投資ローンの知識|契約までの流れと審査のポイント

不動産投資ローンの知識|契約までの流れと審査のポイント

不動産投資ローンを組むことを希望する場合、金融機関の特徴や契約までの流れなどをあらかじめ把握しておくことが大切です。基礎知識を押さえておくことで不安軽減につながるだけでなく、自身の状況に合った不動産投資ローンを見つけやすくなるでしょう。

🔵 不動産投資ローンを取り扱う金融機関の種類

不動産投資ローンの取り扱いがあるのは、一般的にメガバンク・都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組合、ノンバンクです。審査基準の詳細や金利の傾向などは、金融機関ごとに異なります。以下の表に概要と一般的な傾向をまとめました。

金融機関 概要 一般的な傾向
メガバンク・都市銀行 ※一般的な認識 は以下の通り
・メガバンク:三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行とされている
・都市銀行:上記3行と、りそな銀行・埼玉りそな銀行を加えるとされることが多い
・金利:低め
・審査:厳しい傾向
地方銀行 ・特定の地域に根ざした銀行
・融資対象を 「自宅や職場などが取引店舗の近くにある人」などとしていることもある
・金利:若干高め
・審査:比較的緩め
信用金庫・信用組合 ・営業地域は地方銀行よりも狭く、より「地域密着」の性質をもつ
・融資対象を「自宅や職場、投資対象の物件などが営業地域にある人」 などとしていることもある
・金利:やや低め
・審査:比較的緩め
ノンバンク ・融資のみができる金融機関 ・金利:高め
・審査:緩い傾向

🔵 不動産投資ローンを契約するまでの流れ

不動産投資ローンを契約するときは、一般的に以下の流れで進めます。

一般的な流れ 備考
1.仮審査(事前審査) 借主の属性や物件の資料などを基に審査される
2.本審査
3.金銭消費貸借契約の締結 「金銭消費賃貸契約書 」に借入額や金利、担保などが記載される
4.融資実行 融資実行日と買主への引き渡し日は同日になることが一般的
5.物件の引き渡し

🔵 不動産投資ローンの審査のポイント

不動産投資ローンの審査では、個人の属性(収入や職業、勤続年数など)に加えて、物件の収益性も審査対象となることが特徴です。資産価値や収益性の高い物件であると評価されれば、金融機関からの融資を引き出しやすくなるでしょう。

また、審査に通りやすくするために、マイカーローンなど他の借入れがあれば、残債状況を把握しておくことをおすすめします。既存の借入れがあるときは、支払い遅延に気を付ける、残債額を減らして審査に申し込む、などの対策を講じましょう。

5.100万円からの不動産投資には区分マンションがおすすめ!

100万円からの不動産投資には区分マンションがおすすめ!

区分マンション投資は、マンションの一室を購入し、入居者から家賃収入を得る方法です。一棟投資と比べて物件購入費用を抑えられ、100万円程度の自己資金で不動産投資を始めたい方にも適しているといえるでしょう。

投資対象となる物件タイプとして新築と中古があり、それぞれ特徴や注意点が異なります。具体的に把握して、自身の状況や目的に合った物件を選ぶための参考にしましょう。

🔵 新築区分マンションの特徴

新築区分マンションの利点のひとつとして、金融機関から好評価を得やすい傾向にあること挙げられます。加えて立地や周辺環境などの条件がそろうことで、安定的な家賃収入が期待できるでしょう。

また、大きな修繕は当分の間発生しないことが予想され、資金管理がしやすいことも安心材料です。税制の面では、建物の減価償却期間(経費計上できる期間)が長く、節税効果を期待できるケースもあります。

注意点として、購入価格が中古物件よりも高額になることが多い点が挙げられます。物件の選定にあたっては、利回りなどの定量的な情報だけでなく、交通アクセスやエリアの将来性といった定性的な情報も含めて分析し、長期的な家賃収入を見込めるか精査することが大切です。

🔵 中古区分マンションの特徴

中古区分マンションのメリットとして、物件価格の安さが挙げられます。都心部でアクセスが良い、築年数が浅いなど、好条件の物件を選ぶことで、中古物件であっても入居者が入りやすい状況を作れるでしょう。

注意点は、老朽化に伴う修繕費の発生です。物件の状態によっては、購入後時間をおかずに設備などの不具合が見つかり、支出が発生することもあり得ます。中古区分マンションを検討する際は、建物や設備の状態も十分に確認しておきましょう。

🔵 収益性が期待できる物件とは

不動産投資で安定した収益を得るために、物件のポテンシャルを見極めることが大切です。一般的に収益性が期待できる物件は、以下のような特徴があります。

・都心や大都市にある
・商業施設やスーパー、学校などが近い
・主要な駅から近い
・時代に合った設備がある
・管理が行き届いている

賃貸需要が見込める物件は、空室リスクを減らして運用できることがポイントです。長期間にわたっての資産運用が実現しやすくなるでしょう。

6.100万円からの不動産投資|始めるときの注意点

100万円からの不動産投資|始めるときの注意点

不動産投資は、ローンを活用することで少額の自己資金でも始められます。しかし、落とし穴もあるため、具体的に把握し不動産投資についての解像度を上げておくことが大切です。100万円程度の自己資金を用意して始める際に、押さえておきたい注意点を解説します。

🔵 安すぎる物件は収益性を精査する

一概にはいえないものの、価格が安すぎる物件は、老朽化が進んでいる、立地が悪いなど、ネガティブな事情を抱えているかもしれません。

老朽化が目立つ物件は、購入後に大きな修繕やリフォームが必要になる可能性もあり、物件の購入費用は抑えられたとしても、修繕などの費用がかさむ事態も懸念されます。また、立地条件が悪く賃貸需要が低いエリアに建つ物件は、空室リスクが高くなり、運用に悪影響を及ぼすことも否定できません。物件の収益性を冷静に分析することが大切です。

🔵 金利上昇のリスクがある

不動産投資には、金利上昇のリスクがあります。金利が上昇することによって返済額も高くなるため、キャッシュフローの悪化にもつながりかねません。フルローンの場合は、より影響を受けやすくなります。

金利上昇のリスクや空室リスクなどにも対応できるように、あらかじめ入念なシミュレーションをした上で計画を立てることをおすすめします。

🔵 将来の投資に影響が出る可能性も

1件目の借入金額が大きくなった場合、残債が影響し、将来規模を拡大しようとする局面でスムーズに融資が受けられない可能性があることは、懸念点といえるでしょう。2件目以降、選べる物件の価格帯が狭くなるなどの影響が出る可能性もあります。

自身の状況や目標に合った物件を選ぶために、信頼できる不動産会社を頼ることも有効です。さまざまな状況のオーナーへ物件を提供してきた不動産会社であれば、適した物件に出会えるチャンスが高まるでしょう。

7.不動産投資は「GALA NAVI」のチェックから始めよう!

不動産投資を始めるときは、物件の見極め方をはじめ税務やローンなど、幅広い知識をもっておくことが理想です。また、長期的かつ安定した運用を目指すために、質の高い情報を逐一確認することをおすすめします。常に情報を収集できる状況を作ることで、理想の運用に近づけられるでしょう。

「GALA NAVI」 を運営するFJネクストは、都心エリアを中心にオーナーさまと入居者さまから、40年以上にわたって信用・実績を獲得している不動産会社です。積み重ねたノウハウで、高品質な情報をお届けします。

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8.まとめ

まとめ

100万円から不動産投資にチャレンジするときは、不動産投資ローンを活用することで複数のメリットを得られます。始める際はメリットと同時に注意点も押さえて、入念にシミュレーションすることが大切です。加えて、区分マンションなど、購入対象となる物件の特徴を把握することで、より効果的なリスクヘッジができるでしょう。

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