2018年に厚生労働省がモデル就業規則を改正してから、副業を認める流れが来ています。従業員の副業に前向きな企業が増えた一方で、禁止している企業が多いのも現状です。

なかには、不動産投資と副業について一般的な捉え方を知りたい方もいるのではないでしょうか。

本記事では、日本における副業の現状や不動産投資が副業にならない可能性があること、反対に問題があると判断されやすいケースなどを解説します。

サラリーマンの方が不動産投資で気を付けておきたいポイントを把握できる内容です。理解を深めて、不動産投資で豊かな未来を築きましょう。

 

【目次】

 

日本における「副業」の現状は？

日本では、モデル就業規則で副業や兼業を認める方針を記しています。

総務省統計局のデータや厚生労働省の資料から、副業をもつ人や、副業を希望する人は増加傾向にあることが分かりました。

2022年7月に日本経済団体連合会が会員企業を対象に行った調査によると、副業を「認めている」と回答した企業が53.1％、「認める予定」と回答した企業が17.5％であり、合計70.5％に上ります。

常用労働者数が5000人以上の企業に絞れば、83.9％が「認めている」または「認める予定」と回答しており、副業を認める企業は年々増加しています。

一方、不動産投資については資産運用の一環と捉え、副業にはあたらないとの見解があることも事実です。

不動産投資を考えている方は、勤め先のルールを把握することをおすすめします。

参考：『副業・兼業の促進に関するガイドライン｜厚生労働省』

参考：『平成29年就業構造基本調査｜総務省統計局』

参考：『副業・兼業に関するアンケート調査結果｜日本経済団体連合会』

 

不動産投資は副業にあたらない理由

一般論として、不動産投資は副業にあたらないという見解もあります。

厚生労働省が改正したモデル就業規則にある「本業への影響や情報漏洩のリスク」が少ないこと、収益物件の相続が発生する可能性もあることなどが主な理由です。

企業により考え方は異なるものの、不動産投資が副業にあたらない、もしくは問題ないと判断される可能性がある理由を、4つの視点から解説します。

 

本業に支障をきたしにくいから

厚生労働省は発表したモデル就業規則において、副業を「労務提供上の支障がある場合」に禁止または制限できるとしました。

不動産投資は、物件の管理を管理会社に委託することで、労力を減らして運用できることが特徴です。

たとえば、アルバイトのように時間や労力を費やす条件ではありません。本業のパフォーマンスの低下にはつながりにくく、問題ないと判断される可能性も高いでしょう。

 

参考：『モデル就業規則｜厚生労働省』

 

情報漏洩のリスクが低いから

厚生労働省のまとめたモデル就業規則には、「企業秘密が漏洩する場合」において、禁止または制限できる旨が記されています。

不動産投資は、ほかの会社に勤務するわけではなく、本業の情報を持ち出す可能性は低いと言えます。

そのため、副業を禁止する企業であっても、不動産投資は問題ないと判断される可能性があります。

 

参考：『モデル就業規則｜厚生労働省』

 

相続で不動産を引き継ぐこともあるから

不動産投資に関わるきっかけは、必ずしも自身の希望によるとは限りません。

可能性として、収益性のある物件を相続するケース、さらに生前であっても譲渡により管理を引き継ぐケースや一時的に貸し出すケースも考えられるでしょう。

やむを得ない事情で収益物件を引き継ぐこともあるため、不動産投資を禁止していない企業もあります。

 

不動産投資は資産運用のひとつだから

副業を禁止している企業でも、株式や投資信託などの金融商品を用いた資産運用まで禁止しているわけではありません。

不動産投資も資産運用の一環として認められれば、問題ないと判断されるケースもあるでしょう。

不動産投資が副業か否かの判断は企業によって異なるので、トラブルに発展しないよう、就業規則をよく確認してから行うことが大切です。

 

不動産投資の副業が問題となるケース

不動産投資が「事業的規模」となれば、企業の禁止する副業にあたる可能性もあります。

場合によっては、手続きなど対応に迫られることもあるでしょう。

さらに公務員や銀行･証券会社などの職員も職業上のルールがあるため、注意が必要です。

 

「事業的規模」の場合

不動産投資が事業的規模であれば、副業とみなされる、もしくは問題があると判断される可能性があります。具体的には、以下のような運用状況です。

・アパート･マンション：貸与できる独立した室数がおおむね10室以上
・戸建て：おおむね5棟以上

 

上記は、確定申告の際に事業的規模であるかを判断する基準です。

企業が副業にあたるか、もしくは問題のあるケースとして捉えるかの基準として用いられることもあります。

ただし、企業によって考え方はさまざまであるため、就業規則を確認することが大切です。

 

参考：『事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分｜国税庁』

 

公務員や金融機関の職員である

不動産投資が副業になる基準は、業種によって異なります。

たとえば国家公務員は、国家公務員法103条などにより、営利企業の役員兼業や自営兼業は原則として禁止です。

・ただし、以下のような条件・範囲内であれば、不動産投資ができると考えられています。
・規模が5棟10室未満である
・家賃収入が500万円未満である
・管理業務を委託している

※規模が超える場合、一定の手続きを経て承認を受ける必要がある

 

また、金融機関の職員が不動産投資をすることは、インサイダー情報に触れる可能性もあり注意が必要です。

業が認められていない、もしくは細かい規定があることも予想されるため、就業規則を精査したほうが良いでしょう。

 

参考：『国家公務員法』

参考：『人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について｜人事院』

参考：『国家公務員の兼業について（概要）｜内閣官房内閣人事局』

 

業種によって基準は異なる

これまでは事業規模や所属する職員などによる注意点をご紹介しましたが、業種によっては不動産投資そのものが副業として問題とされるケースがあります。

また、企業によっては副業や不動産投資を含め、本業以外で収入を得る手段を禁じていることがあります。

たとえば、不動産業者は建物の相場や価値などをほかの業界よりも理解していることから、不動産投資を禁じているなどが挙げられます。

そのため、不動産投資を副業とみなす企業に属している方は、投資を行う前に就業規則などを確認しておきましょう。

 

不動産投資はサラリーマンにおすすめ

不動産投資は、老後資金や生命保険の代わりにもなると言われています。

退職後に給与が入らなくなるサラリーマンにとっては、不動産投資で得られる収入は心強いでしょう。

ほかにも、サラリーマンの方が不動産投資をすることで得られるベネフィットは複数あります。

ここでは、5つの事柄をピックアップしました。

 

長期的な収入を見込めるから

不動産投資の大きな魅力は、長期間にわたって定期的な家賃収入を見込めることです。

多くの方は不動産投資ローンを組んで始めますが、ローンの支払いが終われば、家賃収入がそのまま入ります。

得られた収益は、退職後の生活資金の準備をはじめ、投資規模を拡大させることにも活用可能です。

今後の社会情勢は不透明な要素も多く、不動産投資は老後資金を補う収入源としても心強い存在と言えるでしょう。

 

本業と両立しやすいから

不動産投資で得られる家賃収入は、労働の対価ではなく運用によるものです。「不労所得」と呼ばれることもあります。

また、収益物件のオーナーになることで、物件の管理や入居者への対応などの業務が発生しますが、管理会社へ委託することでオーナー業務を軽減させて運用できることも特徴です。

サラリーマンの方でも、本業とのバランスを取りながら不動産収入を得やすいと言えます。

 

不動産投資ローンの審査でプラス要素となるから

不動産投資では、ローンを組むことが一般的です。

審査基準には、物件の収益性とともに年収や勤続年数といった個人の属性に関する事柄があり、継続的に返済できるか総合的に評価されます。

サラリーマンの返済原資は継続的に得られる「給与」であり、プラスに評価される属性のひとつです。

サラリーマンの属性は、不動産投資をする上でアドバンテージがあると言えます。

 

生命保険代わりにもなるから

不動産投資ローンを組む際は、多くの場合で団体信用生命保険（団信）に加入します。

団体信用生命保険とは、被保険者が死亡または高度障害になったときに残債が免除される保険です。

オーナーの身に深刻な事態が起こった場合でも、残された家族は残債のない不動産を所有できることになります。

継続的に家賃収入を得る、もしくは売却することも可能です。

団信の種類は複数あり、3大疾病や8大疾病の特約が付けられるものもあります。

具体的には、がんなどの該当する疾病によって所定の状態になった場合に保障の対象となり、残債が免除される仕組みが一般的です。

このように、不動産投資ローンにおける団信は、生命保険としての機能も併せもっていると言えます。

 

不動産はインフレに強いから

今後の社会情勢を正確に予測することは専門家でも難しいとされていますが、不動産投資の特徴のひとつとして、インフレのリスクヘッジになることも押さえておきましょう。

インフレ（インフレーション）とは、物価が上がり相対的にお金の価値が下がることです。

インフレ時に現金や預貯金のみを多くもつ資産状況は、不利に働きます。

一方で不動産は、インフレリスクに対応できる資産です。

収益物件を保有している状況でインフレになった場合、物価指数が上がり家賃収入も上昇します。

さらにインフレの局面では、不動産投資ローンの実質的な負担も目減りすることになるでしょう。

 

副業として不動産投資をする際の注意点やポイント

副業で不動産投資を検討する場合、まずは、勤め先の就業規則を確認しましょう。

認識不足でトラブルに発展しないために、不明点は早い段階でクリアにした上で進めることが大切です。

さらに、本業に支障をきたさない環境を作ることも意識しましょう。

副業として運用を始める際に、注意しておきたいポイントをまとめました。

 

就業規則を確認する

まずは、勤務先の就業規則で副業の可否や条件を確認しましょう。

副業禁止であっても、不動産投資は副業にあたらないとしている、もしくは一定規模の範囲内であればできる企業もあります。

就業規則は可能な限り詳しく把握することが大切です。

不明点があれば、担当者に尋ねるなどしてクリアにしておきましょう。

 

管理会社への委託を検討する

本業への影響を出さないために、物件の管理を管理会社に委託することも効果的です。

場合によっては、副業の可否について、管理会社への委託を条件としていることもあります。

管理会社を選ぶ際には、入居率の高さや実績にも着目することで、安定運用を実現しやすくなるでしょう。しかし、修繕のタイミングや導入設備などについては、オーナーの判断が必要になることもあります。管理会社に任せきりにするのではなく、コミュニケーションを取りながら運用する意識をもつことが大切です。

 

不動産所得が20万円を超える場合は確定申告をする

不動産所得が年間20万円を超える際や、収益物件を売却して売却益が出た場合は、原則として確定申告をしなければなりません。

不動産所得は給与所得などと合算して所得税額を計算する総合課税の対象です。

不動産所得は以下の計算式で求められます。

・不動産所得＝不動産投資による収入-必要経費

※収入：家賃賃収入や更新料など/経費：減価償却費や固定資産税、火災保険料など

不動産投資では、税務の知識も求められることを認識しておきましょう。

必要に応じて税理士に依頼することで、手間を減らすことも可能です。

 

参考：『所得税のしくみ｜国税庁』

参考：『総合課税制度｜国税庁』

 

事業とみなされない範囲で行う

所得税の対象となる所得には下記の10種類が含まれており、そのうち事業所得は農業・漁業・製造業・卸売業・小売業・サービス業その他の事業を営んでいる人のその事業から生ずる所得を指すものです。

・利子所得
・配当所得
・不動産所得
・給与所得
・退職所得
・山林所得
・譲渡所得
・一時所得
・事業所得
・雑所得

副業は、下記の条件に該当した場合、「事業所得」に該当します。

・継続して安定した収入を得ている
・本業と同程度の労力・時間をかけている
・自己判断によってリスクを負って業務に臨んでいる
・職業として認知されている業務に携わっている

事業所得として申請することで、ほかの所得と損益計算ができたり、青色申告制度が利用できたりといったさまざまなメリットを得られます。

青色申告制度とは、1月1日から12月31日までに得た所得金額を算出するために、収入金額や必要経費などを記載した帳簿を指します。

副業が事業としてみなされた場合、副業をしていることが会社に知られたり、本業に差し支えが出たりする可能性があります。

不動産投資は副業ではなく資産運用として扱われることが多い一方、一定規模以上になれば副業に該当することがある点には注意しましょう。

 

本業へ支障をきたさない

副業を行うことで、少なからず時間を使うことになります。

「もっとお金が欲しい」と思われる方のなかには、副業に集中するあまり、本業がおろそかになってしまった、という方が多くいらっしゃいます。

副業は本業で十分な給料をもらえなかった際に、補填する目的で行われるものです。

そのため、副業での収入は本業よりも少ないことが多い傾向にあります。

不動産投資の場合、運用方法によっては多くの時間を費やしてしまう可能性があるため、本業に支障をきたさないようにしましょう。

 

会社に副業がバレる原因

こちらでは、本業の会社に副業がバレる原因をご紹介します。

 

確定申告をしない

副業を行って年間20万円以上の収益を得た場合、確定申告が必要になります。

確定申告を行わなかった場合副業の収入が税務署に伝わらず、脱税や追徴課税のリスクが発生します。

追加の税金を支払わなかった場合、本業の会社に連絡が入ってしまうことがあるため、その時点で副業を行っていることがバレてしまう可能性があります。

 

住民税の通知

本業を企業に属して行っている方は、自分で住民税を納付するわけではなく、勤務先の会社が給料を天引きしてくれるようになっています。

そのため、地方自治体は住民税の通知を会社宛てに送付し、通知内容に基づいて企業が天引きを行います。

天引き額は所得によって決定することから、収入が大きくなるほど住民税の納付額が大きくなるため、副業が会社にバレやすくなります。

また、通知書には天引き額の計算根拠が記載されていることから、そのなかに不動産所得に関する情報が記載されている場合、会社に副業を行っていることがバレてしまいます。

 

第三者からの告げ口

税金を納税していたとしても、自分が副業していることを知っている第三者から副業していることを会社に告げられてもバレてしまいます。

副業で大きな成功を得たとき、ついつい誰かに話をしたくなるものです。

しかし、会社でほかの社員との関係性が崩れてしまった場合、秘密にしていたことを話される可能性があります。

そのため、不動産投資を含めて副業をしていることは、ほかの人に言わないことをおすすめします。

 

会社に副業がバレたくない人がとるべき対策

会社に副業がバレたくない人は、下記のような対策をとりましょう。

 

きちんと確定申告を行う

先述の通り、確定申告を行わなかったことにより税務署が会社に連絡することで副業がバレてしまう可能性があります。

そのため、副業で収入を得た際は確定申告を行い、きちんと納税することが重要です。

なお、確定申告は毎年2月16日から3月15日までの間で申告する必要があります。

期限が近くなると、前年に得た副業の収入をまとめるのが難しくなるため、定期的に収入をまとめておくと良いでしょう。

 

住民税を普通徴収にする

普通徴収とは、住民税の徴収方法を自分で行うことを指します。

先述したように、一般的な住民税の納付方法は会社へ届いた通知書を元に、会社が給料から天引きで支払われます。

普通徴収を選択することで、副業での収入が会社に知られるリスクを下げられる一方、事務手続きを行う必要がある点には注意が必要です。

 

同僚に話さない

同僚からの告げ口は、自分が副業のことを伝えなければバレない対策です。

副業での収入やノウハウはついつい言いたくなるものですが、誰がいつ、どこで聞いているかが分からない状況で副業の話をするのは危険だと言えます。

そのため、不動産投資を含め副業をしていることはほかの社員に言わないことをおすすめします。

 

副収入に大打撃を与えかねない不動産投資のリスク

不動産投資は、上手く運用できれば安定した副収入が期待できますが、投資である以上リスクが存在します。空室・家賃滞納などで収入が減少するリスクや、経年によって不動産価格や家賃が下落するリスクなどがあり、それぞれの特徴を把握しておかなければなりません。

空室リスク・家賃滞納リスク

不動産投資の大きなリスクとして「空室リスク」が挙げられ、空室が増えるほど家賃収入が減少します。空室リスクを抑えるには、立地や周辺環境が良い、人口の多いエリアに所在するといった賃貸需要が高い物件を選ぶ必要があるでしょう。

また、不動産投資には入居者から家賃を滞納される「家賃滞納リスク」もあります。家賃を滞納されると収入が減少するだけではなく、そのまま入居し続けられると新たな入居者を募集することもできません。家賃滞納リスクを抑えるには入居審査を厳しく行い、滞納する可能性が高い人を入居させないことが重要です。

価格下落リスク・家賃下落リスク

不動産投資では「価格下落リスク」があり、基本的には不動産の需要が低下すれば不動産価格が下落します。需要が低下する主な要因として、以下のようなものが挙げられます。

 

・人口減少
・立地条件が悪い
・景気状況の悪化
・物件での事故・事件

 

景気状況や事故・事件に関しては対策が難しいですが、なるべく価格下落リスクを抑えるには、人口の増加が見込まれるエリアの物件を選び、立地にもこだわる必要があるでしょう。

また、環境の変化によって家賃が下落する「家賃下落リスク」もあります。家賃の下落を最小限に抑えるには、賃貸需要が高い物件を選ぶことが大切です。

老朽化リスク

建物が老朽化することで、設備交換費やリフォーム費といったさまざまな修繕費が発生します。具体的には、以下のような修繕項目が挙げられます。

 

・屋上、外壁などの塗装
・給水管や排水管の交換
・ガス・電気設備の交換
・エアコンなどの室内設備の取り換え
・エレベーターのリニューアル

 

設備によって修繕周期が異なり、管理やメンテナンスが不十分であれば劣化の速度が速くなります。なるべく老朽化を遅らせるには、適切な管理やメンテナンスを行い、物件の状態を良好に保つことが大切です。

地震・火災リスク

どの土地を選んだとしても、地震や火災のリスクは避けられません。建物が倒壊・焼失するようなことになれば、家賃収入を得られなくなるだけではなく復旧コストも発生します。投資用不動産には火災保険や地震保険をかけ、不測の事態に備えましょう。

また、地域によっては地盤が弱い、自然災害が起こりやすいといった特徴があります。ハザードマップをよく確認し、なるべくリスクが低いエリアの物件を選ぶことも大切です。

 

不動産投資を続けるためのコツ

不動産投資は、本業をもつ方も取り組みやすい投資方法であることが知られていますが、始めさえすれば無条件に成功できるわけではありません。

安定した運用を続けるためには、適切なリスク管理や収支管理なども求められます。

余裕のある運用を目指して、具体的なコツを押さえておきましょう。

 

リスク管理を徹底する

不動産投資には、空室リスクや修繕リスクなどがあります。

適切なタイミングで対策を講じることで、リスクを抑えることが可能です。

下記にて、リスク対策の一例を挙げます。

・物件の立地や将来性を精査する
・入居者層や時代に合った設備を導入する
・複数のパターンでシミュレーションし、無理のない計画を立てる
・収支を定期的に確認する

運用コストを把握する

不動産投資では、固定資産税や都市計画税、修繕費や管理委託費などの運用コストが発生します。安定した運用につなげるためにも、詳しく把握しておくことが大切です。下に運用コストの一例と概要をまとめました。

運用コストの例	概要
固定資産税・都市計画税	・土地や建物の所有者に課せられる税金 ・市街化区域に物件がある場合、都市計画税も発生する
修繕費	・設備の修理や交換にかかる費用 ・入退去に伴うリフォームなどにかかる費用
ローン返済	・元金（借入金額）と金利（借入額に対する利息）の合計
管理委託費	・入居者募集や集金などの管理業務を委託する場合に発生する

実績と信頼を備えた不動産会社を選ぶ

不動産投資家にとって、パートナーとなる不動産会社選びは大切です。

特にサラリーマンの方は、自身の業務への影響を抑えるために管理を委託するケースが多くみられます。

信頼できる会社であるかを見極めるためには、販売戸数や入居率などの実績に加え、自身の状況を伝えたときに意図をくみ取った提案をしてくれるか、サポート体制が整っているかなど、複数の視点をもつことがポイントです。

副業は時間を確保しにくいからこそ、パートナーとなる不動産会社や管理会社の質にもこだわりましょう。

 

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まとめ

不動産投資は本業に支障をきたしにくいことや情報漏洩のリスクが低いこと、相続などの事情に考慮し、副業とならない、もしくは問題ないと判断される可能性があります。

しかし、企業によって対応は異なるため、まずは十分に就業規則を確認することが大切です。

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