不動産投資のキャッシュフローとは、家賃収入や経費といったお金の流れのことです。安定した運用のためには、キャッシュフローの把握が欠かせません。不動産投資を始めようと考えている方、運用中の方の中には、キャッシュフローについて知識を深めたい、と考えている方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資におけるキャッシュフローの意味や計算方法、プラスにするためのコツを詳しく解説します。キャッシュフローを理解し、スムーズなローン返済やリスク対応につなげましょう。後半では、キャッシュフローの有効な活用方法も紹介します。

1.【基礎知識】不動産投資のキャッシュフローの定義と計算方法

キャッシュフローとは、「お金の流れ」のことを指します。入ってくるお金が「キャッシュイン」出ていくお金が「キャッシュアウト」です。不動産投資におけるキャッシュフローの簡易的な計算式は「収入（家賃収入）-経費-ローン返済」となります。

なお、税金を考慮した計算式は「税引き後利益+減価償却費-返済元金」です。オーナーによって税率が異なり計算が複雑なため、現状を把握したいときは簡易的な計算式を用いましょう。以下の表に、不動産投資におけるキャッシュフローを構成する要素についてまとめました。

2.不動産投資でキャッシュフローが重要視される5つの理由

不動産投資において、キャッシュフローがプラスの状態は、突発的な事態に備えられるだけでなく、投資を拡大したい局面にも有利に働きます。キャッシュフローの状況を注視して運用することがポイントといえるでしょう。ここからは、不動産投資におけるキャッシュフローの重要性を5つの視点から解説します。

🔵 【1】ローン返済が滞るリスクを抑えられるから

収益物件の購入には不動産投資ローンを利用することが一般的です。多くの場合、毎月の運用においてローン返済額は大きな割合を占めます。

不動産投資の基本的な収益モデルは、長期保有による安定した収入です。キャッシュフローに余裕がある状況は、ローン返済が滞るリスクを軽減できることになるため、安心材料となるでしょう。

🔵 【2】災害などによる予想外の支出に対応できるから

キャッシュフローに余裕があれば、災害などによる予想外の修繕リスクに対応できます。不動産投資において予想外の支出に備えておくことは、堅実な運用のために欠かせません。

例えば災害発生によって、物件にダメージが生じた場合であっても、手元に現金があることで速やかに対応できます。さらに入居者が退去した場合の家賃収入分にも充当が可能です。

🔵 【3】プライベートの資金を使わずに済むから

不動産投資の資金とプライベートの資金が混合すると、運用状況が不明瞭になりやすくなります。給料や貯金などとは、できる限り分けておくことが理想です。

キャッシュフローに余裕があれば、プライベート資金を使わずに済みます。また、キャッシュフローを安定させることで「不動産投資で資産を増やすこと」に注力でき、思い描く運用がしやすくなるでしょう。

🔵 【4】新しい物件を購入できるから

収益物件の購入には資金が必要です。キャッシュフローのプラス分をプールしておくことで、2件目、３件目と事業を拡大しやすくなります。

1件目でキャッシュフローをプラスにするコツを押さえておけば、2件目以降にも応用が可能になることもポイントです。不動産投資をより深く学ぶことにもなり、不動産投資家としてのスキルアップにもつながるでしょう。

🔵 【5】売却の際に有利になることも

キャッシュフローがプラスの物件は、収益力が高いことを意味します。一般的に収益力の高い物件は評価が高く、売却価格に反映されやすいことが特徴です。

不動産投資をする目的やスタンスは、投資家によって異なります。将来的に売却を視野に入れている場合は、出口戦略にも目を向けることが大切です。日頃からキャッシュフローの状況を把握し、物件の資産価値を保つ対策を意識することもポイントでしょう。

3.キャッシュフローの一時的なマイナスは問題ない

「キャッシュフローのプラス」に注力することは、健全な運用をするために大切なことです。しかし、不動産投資は長期的な視点に立って運用する投資方法でもあるため、一時的なマイナスは将来につながる投資とする見方もできます。

例えば、リフォームや修繕でキャッシュフローがマイナスになることがあるかもしれません。しかし、これは賃料アップや入居者を集まりやすくするための対策であり、「将来のための一時的なマイナス」と捉えることができるでしょう。また、不動産投資では減価償却費が発生するため、帳簿上は赤字の場合も「キャッシュフローはプラス」のケースもあります。

必ずしも、マイナスの状態や帳簿上の赤字が不動産投資の失敗につながるわけではありません。投資目標にも照らし合わせて、キャッシュフローの状況を把握しておきましょう。

4.不動産投資のキャッシュフローをプラスにする7つのコツ

不動産投資のキャッシュフローをプラスにするために、押さえておきたいコツがあります。ローンの借り入れ方法や管理会社の選び方など、工夫次第で安定した運用を実現しやすくなるでしょう。紹介する7つのコツを組み合わせれば、さらなるプラスが見込めるかもしれません。可能な範囲で実践してみましょう。

🔵【1】頭金を多くする

頭金を多く用意することで、キャッシュフローのプラスにつなげられます。毎月のローン返済負担が減ることになるため、ほかの費用への充当も可能です。

ただし、頭金を多くした場合、初年度のキャッシュフローがマイナスになる可能性があることは、注意点として認識しておきましょう。また、準備できる頭金は状況によって異なります。事前にシミュレーションをし、無理のない額を検討しましょう。

🔵【2】低金利でローンを組む

キャッシュフローをプラスに近づけるために、できるだけ低金利でローンを組むことも効果的です。ローン返済の中で金利は大きな割合を占めます。金利が低いほうが毎月のローン返済額を抑えられるため、キャッシュフローを良好に保ちやすくなるでしょう。

ローンを検討するときは、該当する金利で毎月の返済額をシミュレーションすることが大切です。低い金利で借りることによる余裕資金を把握できていれば、使い道の有効活用を意識することにもつながります。

🔵【3】ローン返済期間を長くする

不動産投資ローンの返済期間を長くすることによって、毎月の返済額を抑えることができるため、キャッシュフローのプラスに効果的です。

ただし、利用するローンや借主の状況によって、設定できる期間が異なることがあります。返済期間を検討する際は、返済期間中の収入状況も考慮しながら、入念にシミュレーションをしておきましょう。

🔵【4】借り換えをする

ローンの借り換えとは、現在利用している金融機関を解約し、別の金融機関で新たにローンを組み見直すことです。金利の低い金融機関に借り換えることで、ローンの返済額が少なくなり、キャッシュフローの改善が見込めます。

ただし、借り換えにあたって、手数料や諸経費などが発生することには注意が必要です。また、新たな審査を通過する必要もあるため、金融機関の担当者に現在の返済状況を説明するなど、慎重な検討が求められるでしょう。

🔵【5】繰り上げ返済をする

繰り上げ返済とは、ローンの返済のために追加で資金を投入することです。繰り上げ返済することで、利息や毎月の返済額の軽減、返済期間の短縮などができ、キャッシュフローのプラスにも有利に働くでしょう。繰り上げ返済の方法には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つがあり、以下のような特徴があります。

なお、繰り上げ返済には、手数料や金額の制限が設定されていることもあります。契約内容を把握した上で実行しましょう。

🔵【6】資産価値と家賃の維持を意識する

物件の資産価値、すなわち家賃が下がらないような工夫をすることで、キャッシュフローのプラスにつなげられるでしょう。具体的には以下のような対策が考えられます。

・立地条件や周辺環境のよい物件を選ぶ
・定期的なメンテナンス
・ニーズに合わせた設備の導入

不動産投資を成功に導くために、まずは優良物件を選ぶことが不可欠です。また、購入後も資産価値を維持するための対策を怠らないことも、キャッシュフローの安定には重要な要素であると認識しておきましょう。

🔵【7】管理会社は実績で選ぶ

不動産投資の魅力のひとつとして、管理会社に委託することで、オーナーとしての業務を減らしながら運用できることが挙げられます。管理会社は不動産投資のパートナーともいえる存在です。選ぶ際は、入居率の高さにも注目し、実績のある会社であるかを見極めましょう。

入居率は家賃収入に直結し、キャッシュフローにも大きな影響を与えます。また、入居率の高い管理会社であれば、入居率を下げないためのデータやノウハウなどを豊富に持ち合わせていることもポイントです。オーナーの状況に合わせた具体的なアドバイスも期待できるでしょう。

5.キャッシュフローをプラスにした場合の活用法

キャッシュフローをプラスに近づけるための方法だけでなく、プラスが実現した際の活用方法についても押さえておきましょう。なお、ここで紹介する4つの活用法は、物件数が増えた際にも応用が可能です。不動産投資の進め方の指標にもなるため、理解を深めておきましょう。

🔵リスクに備える

不動産投資もほかの投資と同様、複数のリスクがあります。キャッシュフローのプラス分は、リスクへの備えと考えておくことも大切です。プラス分をプールしておくことで、例えば、以下のようなリスクにも対応しやすくなります。

・空室リスク
空室状態が続き家賃収入が途絶えるリスクのことです。キャッシュフローのプラス分をプールしておくことで、家賃収入がない期間のローン返済に充てることができます。

・金利上昇のリスク
景気や為替相場により金利が変動するリスクのことです。変動金利を選択した場合、金利の上昇によってローンの返済額が増えることになり、キャッシュフローが悪化する原因になります。キャッシュフローのプラス分をローンの金利上昇分に充てることも対策方法として効果的です。

🔵メンテナンスやリフォームに使う

キャッシュフローのプラス分は、メンテナンスやリフォームといった、物件の資産価値を維持するための費用にも活用できます。

定期的なメンテナンスやリフォームは、空室リスク対策にも効果的です。まとまった金額が必要になることもあるため、計画的にプラス分をプールしておくことで、最新の設備なども導入しやすくなります。

🔵納税に使う

不動産投資では、固定資産税や都市計画税などを納めなければなりません。毎年納税しなければならないため、プラス分を活用するのも方法のひとつです。

なお、固定資産税の基準となる土地や建物の評価額は、3年ごとに見直されます 。将来納税額が多くなる可能性も考慮し、プラス分で賄う意識をもっておきましょう。

6.不動産投資はキャッシュフローの把握が大切！「GALA NAVI」で知識を蓄えよう！

キャッシュフローを把握し堅実な運用を続けるためには、不動産投資に関する知識を身に付けることが大切です。

「GALANAVI」は、不動産投資をはじめ、資産活用に関する幅広い情報を掲載するサイトです。GALANAVIは、40年にわたって不動産投資業界をリードしてきたFJネクストが運営しています。長年の実績に裏付けされた、正確な情報を持ち合わせていることが強みです。

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7.まとめ

不動産投資のキャッシュフローとは、家賃収入やローン返済といった、運用にかかわるお金の流れのことです。キャッシュフローを大きくすることで、プライベートの資金を使うことなく、ローンの返済や新たな物件の購入費用などに利用できます。

不動産投資は、物件購入後も勉強を続ける姿勢が大切です。堅実な運用のために、知識を深め、状況に応じた対策を戦略的に行いましょう。情報収集源として、「GALA NAVI」をご活用ください。最新コラムや会員限定コンテンツなど、役立つ情報が満載です。

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