不動産投資を始めるときは、物件購入費用や諸経費などに充てる自己資金が必要です。始めるにあたり、できる限り少額に抑えたいと考える方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資に必要な自己資金や、少額で始める方法、メリットや注意点、資金調達をスムーズにする工夫など、幅広く解説します。自身の状況に合った方法を見つけ、不動産投資家としての道をスタートさせましょう。

１．基本の確認｜不動産投資に必要な資金とは

一般的に不動産投資を始める際は、自己資金が必要です。不動産投資の基本として、具体的な内容を理解しておきましょう。用意する金額は物件の条件や投資家の状況などによっても異なるため、自身のケースを十分に把握した上で決めることが大切です。

🔵 自己資金とは

自己資金とは、不動産投資を始めるにあたり投資家が用意する「頭金や諸費用に充てる費用」のことです。頭金はローンを組む際に最初に支払うお金で、物件の購入価格から借入金額を差し引いた額を指します。

用意する自己資金は、複数のパターンでシミュレーションを実施するなどして、総合的に判断しましょう。

🔵 諸費用の内訳

自己資金の「諸費用」には、以下のような費用が含まれます。

固定資産税･都市計画税は1月1日時点での所有者に課せられるため、買主と精算するケースが多く見られます。火災保険料は保障内容によって差がありますが、地震保険料は基本的にどの会社も一律です。

２．不動産投資を自己資金なしで始める「フルローン」とは

金融機関からの借入れ方法のひとつに、「フルローン」があります。不動産投資のフルローンとは、物件価格の全額を借入れること、すなわち頭金0円でローンを組むことです。（諸費用は含まない）借入金額を大きくすることで、自己資金からの支出を抑え、レバレッジを効かせた投資が可能になることなどが魅力です。

そのため「手元資金をなるべく使いたくない」「できるだけ多くの金額をローンで借りたい」といった方に選ばれています。ただし、フルローンは融資する側のリスクが増すことから、頭金ありの場合と比べて審査は厳しくなるのが一般的です。

なお、不動産投資のローンは、個人的属性に加えて物件の収益性も審査の対象になります。

３．自己資金を抑えて不動産投資を始めるメリット

不動産投資は自己資金が潤沢にないと始められない、と思われがちですが、実際は自己資金が少なくても始められます。正しく理解して一歩を踏み出すために、自己資金を抑えて不動産投資を始めるメリットについて把握しておきましょう。レバレッジ効果や団体生命保険など、3つの事柄を解説します。

🔵 1.ローンを組むことでレバレッジを効かせられる

不動産投資ならではのメリットのひとつが、少ない資金で多額の資産を生み出す「レバレッジ効果」を期待できる点です。

不動産投資では、審査次第で金融機関から融資を多く引き出すこともできます。借入金額が多くなれば、レバレッジの効いた（投資効率が高い）状態を実現できるでしょう。レバレッジ効果の指標が、ROI（投資収益率）です。以下に概要をまとめました。

不動産投資では表面利回り･実質利回りなどに目が行きがちですが、ROIを含め多角的な視点で評価することが大切です。

🔵 手元に資金を残せる

不動産投資を行う上で、「手元に現金を残せる」ことは大きな安心材料になるでしょう。審査に通り少ない自己資金で始めることで、災害や修繕･家賃滞納リスクに備えやすくなります。

さらに資金が必要になるのは不動産投資によるものだけではありません。家族の医療費や教育費などが必要になることもあるため、家族構成なども踏まえて予測を立てることをおすすめします。

🔵 団体信用生命保険の保障が大きくなる

契約者（投資家）が万が一死亡や高度障害になったときに、残債の支払い義務がなくなる保険を団体信用生命保険といいます。不動産投資においては、ローンを支払わずに家賃収入を得ながら物件を所有できることがメリットです。

団体信用生命保険はフルローンでなくても加入することが一般的ですが、フルローンは借入金額が大きい分、保障金額も大きいことになります。万一の際は保険の恩恵を受けやすくなるでしょう。

４．自己資金を抑えて不動産投資を始める際の注意点

🔵 返済金額が高くなりやすい

一般的に、借入金額が多くなるほど利息額も増えるため、総返済額も高くなります。また、返済期間が長くなる場合は、完済時の年齢も踏まえて計画を立てることが欠かせません。

返済金額が高くなることが心配な方は、家計を見直すなど、身の回りの金銭管理を整えることをおすすめします。さらに、収益性や資産価値のある物件選びも大切です。

🔵 返済期間が長くなることで投資戦略に悪影響が出ることも

不動産投資の魅力として、ローンの完済後に価値の高い資産を手に入れられることが挙げられます。一般的に、融資割合を大きくした場合、返済期間も長くなる傾向です。つまり、物件を真の資産にできるまでに時間がかかることは懸念点といえます。

また、ローンの残債が影響し、希望するタイミングで売却できない可能性もあることも、少額の自己資金で始めるリスクとして押さえておく必要があるでしょう。

長期保有を前提とするか売却を視野に入れるかといった、投資目的を明確にした上で、さまざまな状況を想定してのシミュレーションをおすすめします。

🔵 キャッシュフローがマイナスになることもある

キャッシュフローとは、家賃収入から運用に関する支出を差し引いて手元に残る金額です。毎月の返済額が高くなることによって、キャッシュフローが悪化しやすいことは不安材料といえます。特に空室が続いた場合、キャッシュフローを圧迫するかもしれません。

キャッシュフローの悪化を防ぐために、賃貸需要が高く好立地の物件を選ぶとともに、起こり得るリスクについても理解を深め、適切なタイミングで対策を講じることが大切です。

🔵 金利上昇リスクがある

景気や為替変動などによって借入金利が上昇する可能性があります。融資金額が大きいほど金利の上昇による影響も大きくなるため、金利上昇は返済を困難にする要因のひとつです。

金利が上昇する時期を予測することは不可能といえるでしょう。リスクヘッジとして、固定金利にする、元金等返済にすることなどが挙げられます。

🔵審査のハードルが上がる

自己資金を抑えて不動産投資を始める場合は、審査のハードルが上がるため注意が必要です。金融機関としては、融資額が多くなるほど貸し倒れリスクが高くなる傾向にあるため、慎重に審査を行います。

フルローンで不動産投資を始めたいと考えていても、誰もが希望額の融資を受けられるわけではありません。審査が通る場合でも、頭金の一部捻出や融資額の減額を求められることがあります。

個人の属性や物件の収益性、融資額などによってはローンの審査に落ちる可能性があります。年収を上げる、収益性の高い物件を選ぶなど、審査通過のために対策を講じておくとよいでしょう。

🔵物件売却が難しくなるリスクがある

物件を売却する際は、金融機関に借入金額を全て返済しなくてはなりません。金融機関から融資を受けている場合は、物件に抵当権（担保）が設定されているからです。売却価格がローン残高を下回るなど、借入金額を全額返済できない場合は売却が難しくなるため注意してください。

・売却価格がローン残高を上回る場合：物件を売却して借入金額を返済
・売却価格がローン残高を下回る場合：自己資金などで不足額を補う必要がある

フルローンなどで自己資金を抑える場合は、借入金額が多く物件売却が難しい可能性があることを理解しておきましょう。

５．不動産投資の自己資金を抑える方法

不動産投資で自己資金を抑えるには、金融機関の評価が高い物件選びが重要です。また、複数のサービスを比較することで出費を抑えられます。

「フルローンを利用したい」「自己資金はできるだけ手元に残しておきたい」といった方は、自己資金を抑える方法について理解しておくことが大切です。ここでは、不動産投資の自己資金を抑える2つの方法について解説します。

🔵収益性や資産価値が高い物件を選ぶ

不動産投資で自己資金を抑えたい場合は、収益性や資産価値が高い物件を選びましょう。一般的に、不動産投資ローンは賃料収入が返済原資となるため、物件の収益性や資産価値が審査対象となります。

収益性や資産価値が高い物件は、利回りが高く貸し倒れリスクが低いと判断されやすいためローン審査に有利です。反対に、収益性や資産価値が低い物件は、貸し倒れリスクが高いと判断されて審査が不利になる場合があります。

金融機関の評価が低いと、頭金の増額や融資額の減額などを求められる可能性が上がるため注意が必要です。

🔵 諸費用を抑えられないか精査する

不動産投資の諸費用の中で削減できる項目として、以下の2つが代表的です。
･不動産仲介手数料
不動産仲介手数料は、売主が不動産会社の物件であれば発生しません。仲介手数料は法律で上限が決まっているものの、物件価格と比例するため、取引態様が売主の物件は大きなコスト削減につながります。

また、不動産会社によっては仲介手数料を軽減するキャンペーンなどを実施している場合があります。
･司法書士報酬
司法書士報酬は法律で決まっていないため、複数の事務所に問い合わせることをおすすめします。

６．覚えておきたい｜不動産投資を成功に導く5つのポイント

不動産投資を軌道に乗せ、安定した収益を得るために押さえておきたいポイントがあります。ここでは5つをピックアップしました。全てに共通することは、ブレない姿勢をもつことです。中には継続的な取り組みが必要なアプローチもありますが、実践することが結果的に成功への近道となるでしょう。

🔵 1.投資目標に沿った戦略を立てる

不動産投資を始める第1ステップとして、投資目標を明確にしましょう。投資目標とは不動産投資に対する考え方です。長期的な収益を得たいのか、比較的短い期間でキャピタルゲイン（売却益）を狙うのか、また、投資家の経済状況などによっても適する物件は変わります。いわゆる「おすすめ物件」が自身にとっても最良とは限りません。
投資目標の解像度を上げることによって、より具体的な戦略を立てることができます。運用中も自身のすべきことが見えてくるでしょう。

🔵 2.入念なシミュレーションとキャッシュフローの把握

収支に関するシミュレーションは、物件の収益性だけでなく、起こり得るリスクを把握するためにも大切です。家賃や物件価格、諸経費といった物件の情報を集め、さまざまな視点からシミュレーションをしましょう。
得られたデータは運用時も役立ちます。予測通りの不動産投資ができているか、キャッシュフローの状況を随時確認することがポイントです。事前に予想した運用ができていれば維持するための戦略を、逆に想定の運用ができていない場合には、改善するための戦略を立てられます。

🔵 3.常に学ぶ姿勢で取り組む

投資である以上、不動産投資にもリスクがあり、運用コストも発生します。キャッシュフローに関する知識や人気の設備や間取り、マーケットの動向など、幅広い分野の知識が必要です。
書籍やインターネット、セミナーへの参加など、さまざまな手段を用いて情報収集し、知識のアップデートを行いましょう。リスクを回避し効率的に資産形成をするために、投資家として学び続ける意欲が大切です。

🔵 4.有益な情報を見抜くスキルを持つ

不動産投資についてリサーチすると、多くの情報を収集できます。豊富に情報があるからこそ、真偽を見極め、有益な情報を取り入れるスキルを養うことが大切です。
全ての情報が正しいとは限りません。また、立場によってとらえ方も変わります。情報収集して情報に惑わされるのは本末転倒です。確度の高い情報源を確保し、自身も現地調査をするなど生きた情報を収集して知見を広げながら、取捨選択のスキルを磨きましょう。

🔵 5. 家計を見直してみる

不動産投資を始める前に家計を見直すことも大切です。家計の負担を軽減できれば、気持ちに余裕が生まれます。

通信費や保険料といった固定費を整理することで、継続的な節約につながります。以下は見直ししやすい事柄の例です。

・使っていないクレジットカードを解約する
・格安SIMに変更する
・スマートフォンの定額サービスを解約する

固定費は一度削るだけで、節約を習慣化できます。安定した運用のために、自身の収支状況を把握しましょう。

７．情報は不動産投資の成否を握る！「GALA NAVI」でアドバンテージを得よう！

「不動産投資は情報戦」ともいえるほど、情報収集が大切です。安定した運用を行うためには、質の高い情報を収集することや、購入後にも学び続けることが求められます。
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８．まとめ

不動産投資には、物件購入費用をはじめとする初期費用がかかります。自己資金はあるに越したことはありませんが、少ない資金で始めることも可能です。審査次第で「フルローン」を組むこともでき、レバレッジを効かせられるなどのメリットがあります。
できる限り諸費用を抑える、入念な計画を立てる、適切な情報を収集するなどの工夫をしながら、自身にとって最良のパターンで不動産投資を始めましょう。
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