不動産投資は、会社勤めをしているサラリーマンの方にとっては条件的に有利な面も多く、また、長期的な視点での資産形成に適した資産運用方法です。不動産投資を始めたいと興味をもっているサラリーマンの方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、サラリーマンが不動産投資をする際にアドバンテージになる部分と、失敗につながる典型的な要因、そして失敗を防ぐための対策や成功に導く要素について説明します。

不動産投資は何も準備をしないまま、チャレンジすれば必ず成功できるわけではありません。十分に理解を深めて、サラリーマン大家として堅実な運用を実現させましょう。

１．サラリーマンにとって有利！不動産投資に取り組む6つのアドバンテージ

サラリーマンの方の中には、不動産投資にチャレンジするか迷っている方がいるかもしれません。実は、不動産投資はサラリーマンにとって有利な要素が複数あります。融資の面や運用のしやすさといった、6つのアドバンテージを詳しく見ていきましょう。

🔵1.「会社員」の属性は金融機関の審査で評価されやすい

不動産投資は、金融機関の審査を受け、不動産投資ローンを組んで運用を開始するパターンが一般的です。会社員という属性は金融機関から「給与という形で所得を継続的に得ており、収入にバラツキが生じる可能性が低い」と評価される傾向にあります。

「収入が高くなったり低くなったりを行き来している状態」や「融資したタイミングでは収入が多いが、その後収入が激減する状態」は金融機関にとって返済が滞る要因として捉えられるかもしれません。従って、毎月一定の収入を安定的に得ている状態は、安心材料として歓迎されます。

特に、長く勤めている場合は信頼感を増す要素となり、より多くの融資を受けられる可能性も高まるでしょう。

🔵 2.会社勤めとも両立しやすい

不動産投資は株式やFXなどの投資とは異なり、秒単位で値動きが起こるということがなく、値動きのチェックに時間をとられるといったことはありません。また、入居・退去手続き、入居者対応、家賃回収、クレーム対応などの管理業務を管理会社に委託できるため、管理に手間や時間を取られず、仕事への影響を少なく抑えられます。
会社勤めをしていて日中忙しいサラリーマンにとっても、本業と両立しやすい投資方法であるといえるでしょう。

🔵 3.会社からの給料に課せられていた所得税・住民税について還付を受けられる

会社から支払われる給料は、所得税および住民税に相当する部分があらかじめ天引きされた上で支給されています。

この「前もって払った税金額」にあたる部分について、不動産投資で経費を計上することによって還付を受けられる可能性があることは、魅力のひとつといえるでしょう。

具体的には、現金ベースでは利益が出ている場合であっても、減価償却費をはじめとした帳簿上の支出が家賃などの収益を上回った場合、帳簿の上では赤字となります。そして、税額を計算する際は、サラリーマンとして得た給与所得と不動産投資で得た不動産所得を合計した額がベースです。

不動産投資で帳簿上の赤字が出ていれば、赤字の分がサラリーマンとして得た給与所得からマイナスされるため、給与所得の中から払いすぎた税金が確定申告をすることで還付されることになります。

🔵 4.団信に加入することが生命保険代わりになる

団信とは「団体信用生命保険」の略称です。その名の通り、生命保険会社が販売している生命保険の商品に近い性質をもっています。団信に加入できるのは通常、不動産投資ローンを受けるタイミングです。

不動産投資ローンを受けている借主が万が一亡くなった場合や、不慮の事故や大病で働けなくなりローン返済を続けられる状態でなくなった場合は、団信に加入していれば残りのローン返済を免除してもらえます。さらに、手元には収益物件という資産が残るため、家族の方々にとって大変心強い生活保障となるでしょう。

🔵 5.老後の「自分年金」としても役立つ

不動産投資は収益物件という寿命が長い資産を保有して、数十年もの単位で収入を受け取るスタイルの投資方法です。そのため、会社を退職した後の老後生活を保障する「年金代わり」のような役割を果たしてくれます。

年金の受け取りを巡る情勢が不透明である昨今、不動産投資によって得られる継続的な家賃収入は、老後の生活を潤す貴重な収入源となるでしょう。

🔵6.インフレ対策ができる

物価が上昇するインフレになると、現金などの金融資産は相対的に価値が目減りします。しかし、現物資産である不動産はインフレに強い傾向があります。価値が下がりにくいだけでなく、家賃収入が増えることもあるなど、インフレ時に有利な資産です。

インフレ時は現金などを手元に置いておくより、不動産を所有していたほうが価値が高いといえます。インフレ対策として不動産投資を始めるサラリーマンは多い傾向にあります。

2．不動産投資に向いているサラリーマンの特徴

不動産投資に向いているサラリーマンの特徴を把握すると、自分が不動産投資に向いているのか判断がしやすくなります。また、どのような考え方・行動をすると、不動産投資の成功率が上がるのかが分かります。ここでは、不動産投資に向いているサラリーマンの特徴について見ていきましょう。

🔵不動産投資のノウハウを学ぶ意欲がある人

学ぶ意欲のあるサラリーマンは、不動産投資に向いています。不動産投資を成功させるには、市場動向、投資物件の特徴、不動産投資ローン、税制、キャッシュフローなど、専門知識やノウハウの習得が欠かせません。

知識やノウハウがないと、条件の良い物件や管理会社、ローン選びが難しくなります。また、効果の高い節税、適切な資金管理などができず、安定した不動産経営ができない場合があります。

「たくさん勉強して多くの知識やノウハウを学びたい」など、学びに積極的な方であれば、不動産投資で良い結果を得られるでしょう。

🔵 コミュニケーションを取るのが得意な人

コミュニケーションを取るのが得意であれば、不動産投資に向いているといえます。不動産投資を始める際に、経験者や協力者に相談をしてアドバイスをもらったほうが、成功する可能性が上がるからです。

また、不動産投資は、売主、管理会社、仲介会社など関わる方が多いため、きちんとコミュニケーションを取ったほうが信頼関係を築けます。関係者との信頼関係が築けていると、物件選びや不動産経営に役立つ情報を教えてもらえることもあります。

🔵冷静な判断ができる人

営業マンのセールストークに惑わされずに済むため、冷静な判断ができる方は不動産投資に向いています。営業マンや不動産投資経験者の話を全て鵜呑みにすると、自分の条件とは異なる物件を購入することになりかねません。

物件選びや不動産経営は、さまざまなデータや根拠をもとにして、本当に投資すべきなのか冷静に判断することが大切です。また「自分の身の丈に合わない投資は避けたい」と考えている方も、周囲の意見に惑わされずに済むでしょう。

3．サラリーマンが不動産投資を始めるまでの流れ

不動産投資を始めるまでの流れは、決して難しいものではありません。ただし、ひとつひとつの手順は、どれも重要なものばかりです。事前に流れを把握しておくと、事前準備がしやすくなり計画的に進められます。

ここでは、サラリーマンが不動産投資を始めるまでの流れについて見ていきましょう。

🔵 1.予算の決定と物件選定

まずは、不動産投資の予算を決めます。物件価格と諸経費、税金や手数料などのランニングコストも考慮して、シミュレーションを行った上で決めましょう。

また、不動産投資を始めるときは、ローンを利用するのが一般的ですが、無理のない範囲で借入金額を設定することが大切です。

予算が決まると、投資エリア、物件の構造、広さ、築年数など、物件の具体的な条件を決められます。物件を選ぶときは、地域の将来性や賃貸需要なども確認しましょう。

🔵 2.不動産会社の選定

情報提供やアドバイスなど、不動産投資のサポートを行う不動産会社の選定は非常に重要です。不動産投資の成功率にも影響を与えるため、信頼できる不動産会社を選びましょう。不動産会社を選ぶときの主なポイントは、次のとおりです。

・実績がある
・的確なアドバイスをくれる
・条件に合った物件やプランを紹介してくれる
・不動産投資に役立つ情報をくれる
・強引に勧めてこない

パートナーとなる不動産会社は、時間を掛けて慎重に選びましょう。

🔵 3.売買契約の締結

内覧なども行い購入する物件が決まったら、買付の申し込みをします。売主と話がまとまった後は、売主売買契約の締結です。宅地建物取引士から重要事項説明を受け、契約内容に問題がなければ署名・捺印をします。

不動産投資ローンの審査が通らなかった場合に契約を解除できる「ローン特約」など、条件面についてきちんと確認をしましょう。買主は売買契約の締結のタイミングで、手付金を支払います。手付金は、後に売買代金に充当されます。

🔵 4.不動産投資ローンの審査

多くの方は、ローンを利用して不動産投資を行います。金融機関にもよりますが、不動産投資ローンの審査結果が出るまでに2週間〜1か月程度かかります。また、金融機関によって審査基準が異なるため注意しましょう。

融資の承認が下りた場合は、ローンの契約（金銭消費貸借契約）手続きを行います。金融機関から融資実行を受けて、売主に残代金を支払い、物件の引き渡しとなります。所有権移転登記が完了すると、物件の所有者は買主です。

🔵 5.管理会社の選定

物件の管理業務を管理会社に委託をすると、入居者対応、家賃回収、クレーム対応などを全てプロに任せられます。良い管理会社に委託をできれば、入居者満足度が上がり空室率を抑えられるでしょう。

本業に集中するためにも、安心して任せられる管理会社を選ぶことが大切です。「管理実績」「管理物件の入居率」「委託手数料」「評判」などに焦点を当て、複数の管理会社を比較して選びましょう。

4．成功と失敗の分岐点！サラリーマンが不動産投資で陥りがちな4つの失敗要因

不動産投資は優れた資産形成方法であるとはいえ、リスクがあるという点では他の投資方法と変わりません。

しかし、失敗につながりやすいパターンを押さえた上で万全の対策を準備して臨めば、リスクを最小限に抑えることは難しいことではありません。具体的な要因について、4つの事柄に注目して解説します。

🔵 1.「表面上の利回り」だけで判断して割高な物件を購入してしまう

投資する不動産から得られるリターンの期待値を表す指標として「利回り」があります。利回りとは、単純に表現すれば「家賃収入をはじめとした収入の期待値が購入金額に占める割合」のことです。

利回りとして用いられる代表的な指標には、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。以下の表に概要をまとめました。

表面利回りは物件の収益力を大まかに把握できる指標ですが、実際には多額の経費がかかってしまう物件であれば、投入した金額に対して割高となる可能性があります。物件の収益力は、実質利回りも把握した上で評価することが理想的です。

🔵 2.「サブリース契約」を過信して収益性が不透明な物件を契約してしまう

サブリース契約とは、「所有物件を不動産会社などに一括で借り上げてもらい、毎月定額の家賃保証を受けられる契約」のことです。

通常、物件に入居者がいない場合は家賃が受け取れないため、収入が減ります。しかし、サブリース契約を不動産会社と結んでいれば、入居者がいない場合でも不動産会社が保証賃料（通常の家賃収入を基に設定した金額）を支払ってくれるため、空室で収支が赤字になるリスクを解消できるのがメリットです。

ただし、サブリース契約を結びさえすれば、物件の収益性や空室リスクをまったく無視して構わないというわけではありません。まずは空室リスクが低く、収益が見込める物件であるか、十分に検討して選択することがベストといえるでしょう。

🔵 3.「節税効果」を差し引いても収支が合わない物件を購入してしまう

節税効果は不動産投資を行うメリットのひとつですが、節税のことだけを考えて物件選びをすることはおすすめできません。

結果としてどれだけの節税効果を得られるかというのは、収入状況などによっても変化します。節税で得られる還付の金額以上に支出が発生してしまうような投資であれば、本末転倒の結果にもなりかねません。

節税効果は「家賃収入などで十分な利益を得た上でのプラスアルファの要素」と考え、まずは家賃による収益性や空室となるリスクの低さなどを重視したほうがよいでしょう。

🔵 4. 不動産会社との信頼関係構築を軽視してしまう

不動産会社は、物件評価、入居者調査、管理状況調査、周辺の取引事例など、さまざまな情報を提供してくれる味方です。また、新築物件の紹介や中古物件の売主との価格交渉なども行うなど、不動産投資の成功を目指す上で重要な存在といえます。信頼関係を築けていない場合は、情報収集や物件探しの面で、苦労するかもしれません。

ただし、不動産会社に限らず、信頼関係の構築には時間がかかるものです。きちんとコミュニケーションを取り、少しずつ信頼関係を築くようにしましょう。

5．不動産投資の失敗を防ぐ3つの対策

不動産投資で失敗するリスクは、十分な対策を立てて実行することによって低くできます。油断なく適切な準備をすれば、不動産投資のリスクは決して恐ろしいものではありません。ここからは、不動産投資に失敗する可能性を抑えるための対策を詳しく解説します。

🔵 1.複数の不動産会社の情報を精査する

ひとつの情報源だけに頼ってしまう姿勢は、不動産投資家として適切ではありません。物件の良し悪しをより正確に判断し、正しい投資判断をするためには、複数の不動産会社が出している情報を収集することが大切です。

複数の情報を精査することで、より客観的な判断を下しやすくなります。さらに、情報を得る段階で、それぞれの会社の情報提供に対する姿勢が明確になることもあるでしょう。物件だけでなく、会社としての信頼性を判断する材料も得られます。

🔵 2.利回り以外の評価基準を頭に入れる

不動産投資を行う上で、利回りは重要な基準のひとつです。しかし、利回り以外にも重視しておきたい判断基準があります。

例えば、利回りの数値が高い物件であっても、駅から遠く離れたアクセスの悪い物件であれば人気が集まりにくいことも予想されます。結果、入居から退去までのスパンが早くなる、そもそも入居者が集まらずに空室の期間が長くなってしまう、といった事態も起きかねません。

さらに、物件の老朽化具合やデザインといった資産価値の側面も、物件選びで欠かせないポイントです。一般的に、資産価値が高い物件は、売却時も有利になることが予想されます。利回りと同様に重視しておきたい指標であると認識しておきましょう。

🔵 3.信頼できる不動産会社を選ぶ

サラリーマンを本業にしている投資家が、独力で不動産会社を超える情報・知識を得ることは、不可能に近いかもしれません。不動産会社との関係はキーポイントになるといえるでしょう。

信頼できる不動産会社と連携をとりながら運用することは、不動産投資の失敗を防げるだけでなく、資産形成の成功を実現することが一段と楽になります。不動産会社選びは物件選びと同等に大切なポイントです。

6．「サラリーマン大家」として成功するために実行したい5か条

サラリーマンと不動産経営は相性が良く、「サラリーマン大家」としてふたつの収入源をもつことは、豊かな生活を実現するために有利に働きます。ここでは、自身や家族を経済的に満たされた状態へと導けるよう、サラリーマン大家として大成するためのポイントについて学んでいきましょう。

🔵 1.経営者視点と相場観を身に付ける

たとえ心強い不動産会社と連携を取っている場合でも、最終的な投資判断を下すのは投資家自身です。従って、不動産会社からの提案やアドバイスを理解できるようにしておくためにも、正しい相場観を身に付けておくことが不可欠といえるでしょう。
候補物件と同じエリアにある物件や、同じような条件の物件についてリサーチすることが相場観を養える具体的な方法です。相場観を養うことで、検討中の物件が相対的に優良な物件か否か、自身で判断するための素地が身に付きやすくなります。
さらに、経営者の視点で投資金額や利回り、ランニングコストなどを考慮しながら投資をすることも重要です。データをもとに、シビアな目で物件選定や収支管理をすることで、不動産投資の成功へと近づけます。

🔵 2.所有物件の様子を自身の目で観察する

不動産会社から提供される資料の中の数値を追うだけでは、見えてこない情報もあります。

例えば、入居者が重視するポイントのひとつである物件の外観や雰囲気は、実際に足を運んで初めてわかることもあるでしょう。外観の印象以外にも周辺施設の様子も体感できます。フットワークの軽い投資家になることは、成功への近道といっても過言ではありません。

🔵 3.リスク対策を怠らない

不動産投資にはいくつかのリスクがあります。しかし、不動産投資のリスクは、対策を実行しやすいことが特徴です。例えば以下のようなリスクが挙げられます。

・空室リスク：入居者が入らず家賃収入が得られないリスク
・流動性リスク：いざ物件を売却したいタイミングで即座に物件が売れないリスク
・物件の老朽化リスク：購入後に物件の老朽化が進み、資産価値が減少するリスク

さまざまなリスク対策の中でも、リフォームやメンテナンスを実施することは新規入居者の獲得につながる有効な方法です。また、物件の魅力を向上させることは、売却価格のアップにもつながります。

不動産投資におけるリスクの性質を頭に入れた上で、「ここぞ」というタイミングで適切な対策がとれるように、準備をしておくことが大切です。

🔵 4.「学ぶ」姿勢をもち続ける

「これから不動産投資をスタートするぞ」というタイミングでは勉強していたものの、ひとたび不動産経営が軌道に乗り始めると勉強をやめてしまうといったケースは、ありがちかもしれません。

「不動産を巡る状況は変化する」と認識しておきましょう。スタートが順調だったからといって途中で勉強をやめてしまうのではなく、常に知識をアップデートすることで変化に適応できるように心掛ける姿勢が大切です。

具体的な勉強方法としては、不動産会社などが主催するセミナーや書籍、インターネットを通じた情報収集、不動産投資家仲間と情報交換する機会をもつことなどが挙げられます。

不動産投資家の中には書籍を販売している方もおり、役立つ知識やノウハウが詰まっています。セミナーはほとんどが参加費無料で、分からないことを直接専門家に相談でき、人脈も作れるのが特徴です。投資物件を紹介してもらえるセミナーもあります。

🔵 5.確度の高い情報源をもつ

情報源をもっていることは有力なアドバンテージですが、「情報源の信頼性」も軽視できない要素です。情報収集する際は、特定の情報源だけを参考にするのではなく、複数の情報を精査する姿勢が欠かせません。

時には、相矛盾する内容の情報同士に出会い、戸惑うこともあるでしょう。迷いが生じたときにより確かな判断を下すためにも、確度の高い情報源を確保することが大切です。

なお、信頼できるメンターを作ると、物件選びや不動産経営、収支計画の立て方などについて、さまざまなアドバイスを受けながら知識を身に付けられます。メンターとは不動産投資セミナーや、投資家からの紹介などで出会えることが多いでしょう。

7．不動産投資を軌道に乗せるために、良質な情報源に触れよう

不動産投資を成功に導くために、情報は不可欠な要素です。そして、良質な情報を得るための良質な情報源の確保が、不動産投資の成功に密接に関わるといえるでしょう。

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8．まとめ

不動産投資は、融資の面や管理を委託できることなど、サラリーマンにとって有利な要素がいくつもあります。投資である以上リスクは存在しますが、適切な対策を施すことでリスクを抑えながら運用しやすいことが魅力です。
リスクの極小化、そして成功をより確実なものとするために、確かな情報を入手できる不動産会社と連携することが最善です。また、インターネットで情報収集する際は、「ここは信頼できる」と思える情報源をもっておきましょう。
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