2020年4月に民法が改正され、不動産業界にも関連が深い「瑕疵（かし）担保責任」が「契約不適合責任」へと変わりました。不動産売買における名称はそのままですが、内容は変わっています。不動産投資を行う個人投資家も法改正の影響を正しく知っておくべきです。従前と比較する形で瑕疵担保責任の変化を紹介します。

１．瑕疵担保責任とは何か

変化について述べる前に、従来の瑕疵担保責任がどのような責任であったのか確認しましょう。

瑕疵担保責任の概要

新築住宅の販売・建築等を行う住宅事業者は、2000年4月に施行された「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」により、住宅に関して一定の責任を負うことが定められています。この責任が「瑕疵担保責任」です。「瑕疵」とは、特定の売買契約において、取引の目的物に何らかの欠陥・不具合があることを言います。住宅における瑕疵担保責任の概要は、次のとおりです。

➣瑕疵担保責任の対象部分

対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」。屋根や外壁、床板や基礎など、住宅にとって重要な部分が対象で、責任を負うのは引き渡し後10年間です。

➣対象物件

新築物件が対象です。投資用物件も工事完了から1年以内、かつ、未入居の住宅であれば対象になります。
中古物件は新築物件とは扱いが異なります。というのも、中古物件は経年劣化や不具合を含めた現状で取引を行うものだからです。仮に瑕疵があったとしても、瑕疵を納得のうえで購入したとみなされます。ただし、売主が宅建業者の場合は、宅地建物取引業法で責任を負うことが義務付けられています。ですが、その場合も責任期間は最長2年間となっています。

対象に該当する瑕疵が生じた場合は補修を受けることができます。なお、現実には住宅事業者が倒産してしまうことも考えられるでしょう。そこで、瑕疵担保責任の履行を確実にするために定められたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。この法律により販売事業者は「瑕疵担保責任保険」へ加入することや、一定の保証金を法務局等に「供託」することが義務付けられています。それによって、事業者が倒産した場合でも住宅購入者は直接事業者に補修費用を請求することが可能です。このように制度を整えることで、瑕疵担保責任の実効性が確保されています。

瑕疵担保責任と民法

住宅における瑕疵担保責任の根拠は品確法に由来しますが、「瑕疵担保責任」そのものの根拠は民法にあります。2020年4月以前は民法に「瑕疵担保責任」の文言がありました。しかし、2020年4月の民法改正によって瑕疵担保責任の文言は消え、新たに「契約不適合責任」が規定されました。これによって瑕疵担保責任は、目的物（住宅）が「契約の内容に適合しない」場合に対する責任に変化しました。
「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わったことで、新築住宅の売買にどのような影響が生じるのでしょう。

２．瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

新たに規定された契約不適合とは、目的物が「契約の内容に合わない」ことを指します。民法の改正の趣旨に合わせて、品確法でも「瑕疵」の定義が改めて記載されました。しかし内容が大きく変化したわけではないことから、住宅における「瑕疵責任」の言い回しは継続されています。
品確法そのものが改正されたわけではないことからも「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」に明らかな違いはないと考えられます。しかし実務上、次のような変化が生じます。
なお、住宅の瑕疵に対する責任について、本記事では引き続き「瑕疵担保責任」と表記していきます。

要件面の変化

➣瑕疵の定義

従前の瑕疵の定義は、その状態が売買契約時点で明らかではなく「隠れている」必要がありました。住宅に瑕疵があったとしても、瑕疵が明らかなものであれば「瑕疵を承知のうえで購入した」とみなされたのです。しかし契約不適合責任では、瑕疵が隠れている必要はありません。

➣責任の明確化

従前は住宅の引き渡し前に瑕疵が生じた場合の責任が明確ではありませんでした。しかし契約不適合責任では、損害賠償の要件が明確化されました。例えばマンションの売買契約を結んだあと、引き渡しの前にマンションが火事で焼失したとします。この場合、火事が売主側の責任で発生したのであれば、損害賠償によって責任追及が可能です。このケースで売主側が損害賠償責任を免れるためには、火事が自身（売主側）の責任で発生したわけではないことを明らかにしなければなりません。

民法の改正により、瑕疵の判断基準が変化したといえます。欠陥そのものではなく「契約の内容に合致しているか（契約内容を履行できるか）」で責任の有無が判断されるようになりました。

責任追及の手段が増えた

民法改正により、責任が生じた場合の追及手段も豊富になりました。従前は、瑕疵があった場合に買主が取ることができる手段は「損害賠償請求」が主なものでした。損害賠償請求に加えて「契約解除」も可能ではありましたが、契約解除が可能なのは、「瑕疵によって契約の目的が達成できない」場合のみでした。しかし民法改正に伴い、「解除」について要件が緩和されました。瑕疵が軽微であるとき以外は解除が可能になったのです。細かい比較は次のとおりです。

➣損害賠償請求

従前からある責任追及手段でしたが、責任追及のためには売主側の帰責事由が必要となりました。

➣契約解除

従来は解除の要件が厳しかったのですが、軽微なものではないかぎり解除が可能となりました。また買主側の「善意・無過失」要件が不要となりました。
また、それ以外にも次の手段を取ることができることとなりました。

➣追完請求

追完請求とは追完によって履行の不足を補うことで、「代替物の引き渡し」「不足分の引き渡し」「補修」などがあります。住宅に対しては補修を求めるのが一般的でしょうが、追完方法は買主側が選択できるとされます。

➣代金減額請求

契約に合致しない瑕疵がある場合、瑕疵の分だけ代金減額を求めることです。

３．不動産投資における留意点

不動産投資の視点で「瑕疵担保責任」の変化を見ていきます。

投資物件を購入する場合の留意点

瑕疵担保責任が発生するかどうかは契約内容に由来します。そのため契約内容をよく確認したうえで購入することが求められます。責任が発生した場合に取ることができる選択肢が多くなりましたので、ご自身の投資にとって良い選択肢を選ぶことも重要です。物件の状態や住宅事業者の対応なども含めて検討するのがよいでしょう。

投資物件を売却する場合の留意点

買主側の選択肢が増えたので、万が一売却する投資物件に欠陥が生じた場合には買主側の要求に合わせた対応が必要です。瑕疵担保責任保険は個人加入も可能ですので、加入しておくと資金面で一定の安心を得ることができます。
瑕疵担保責任保険では事前に物件の検査も行い、検査に合格した物件のみが加入できます。そのため、保険加入物件であることは買主側の安心感も高めることができるでしょう。

４．瑕疵担保責任の詳細を知って不動産投資に臨もう

購入時にも売却時にも瑕疵担保責任の知識は不可欠です。ひとたび瑕疵担保責任が発生すると、大きなトラブルに発展する可能性があります。そのため、買主としても売主としても、正確な知識を持っておく必要があります。また、今後も法改正によって規定や要件が変わるかもしれません。常に情報をアップデートしておきましょう。

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