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【初心者必見】おすすめの不動産投資物件とは?エリア選びのポイントも解説

【初心者必見】おすすめの不動産投資物件とは?エリア選びのポイントも解説


【初心者必見】おすすめの不動産投資物件とは?エリア選びのポイントも解説

不動産投資は、建物や土地を購入して長期的に運用を続けることで安定的に収益が得られる投資方法です。一方で、戸建てやワンルームマンションをはじめ、投資物件の種類に複数の選択肢がある中、自身に適した物件について不明点がある方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、初心者の方が始めやすい物件タイプのほか、物件エリア選びのポイントを中心に解説します。自身の状況に適した物件の特徴を知り、将来に向けた資産形成につながる不動産投資を実現しましょう。

目次

1.将来の資産形成に不動産投資がおすすめな理由

将来の資産形成に不動産投資がおすすめな理由

不動産投資に限らず、投資を始める際は収益化の仕組みやメリット、注意点、リスクについて理解しておくことが重要です。まずは不動産投資が将来の資産形成に向いている理由をチェックし、不動産投資の基礎知識について理解を深めましょう。

🔵安定収入を確保しやすい

数ある投資方法と比べ、不動産投資は長期的かつ安定的な収入を得やすいことが大きなメリットとされています。不動産投資における主な収益は入居者からの家賃収入です。入居者の賃貸借契約は年単位などの長期のケースが多く、空室にならない限りは毎月安定した収入が確保できます。

また、建物の経年劣化や物件の周辺環境の変化等によって家賃が下落する「家賃下落リスク」はあるものの、インフレリスクや景気変動リスクに強いという点もメリットのひとつです。

安定した収入を得られれば、老後資金の備えにもなります。退職金や年金だけではゆとりのある老後生活は難しい可能性があり、十分な蓄えが必要です。不動産投資で家賃収入を得られる仕組みを作れば、老後の資金に不安を残す心配は少なくなるでしょう。

🔵私的年金・保険代わりになる

昨今、少子高齢化による年金の原資不足が懸念されるなど、老後の生活に不安を感じている方も少なくありません。不動産投資は毎月の家賃収入が私的年金代わりとなるため、公的年金を補う収入源としても期待できます。

さらに、不動産投資ローンの借入れをする際は「団体信用生命保険(団信)」に加入するのが一般的です。ローン返済中に契約者が死亡もしくは高度障害を負うなど、万が一のことがあった場合は団信によって残債をカバーできるため、生命保険のような役割を果たすことも大きなメリットでしょう。

🔵節税効果が得られることも

状況によって異なるものの、建物の減価償却費や不動産投資ローンの金利部分、さらに固定資産税や都市計画税をはじめとするランニングコストは必要経費として計上できるため節税効果が得られることがあります。

また、不動産投資において赤字が発生した場合は、他の所得から損益を差し引く「損益通算」が可能です。損益通算をすることで、課された所得税から還付を受けられます。

2.「不動産投資はおすすめしない」といわれる理由

「不動産投資はおすすめしない」といわれる理由

一方で、不動産投資は「やめとけ」「おすすめしない」といわれることも少なくありません。世間一般的にリスクが大きいと認識されることが多く、不安に感じることもあるでしょう。なぜ不動産投資に対してネガティブなイメージが付くのか、その3つの理由を解説します。

🔵失敗する可能性があるため

不動産投資を始めれば、必ず成功して儲かるわけではありません。不労所得として家賃収入だけで生活できる方がいる一方で、失敗して赤字になる方もいます。少しでも失敗するリスクがある以上は、ネガティブなイメージになるのは仕方ないのかもしれません。

確かに失敗する可能性はありますが、知識や対策によっては成功率を高められます。不動産投資がうまくいかない方に共通する特徴のひとつが、学びが不足していることです。知識がゼロの状態で不動産投資を始めるのは避けたほうがよいでしょう。

🔵運営上のリスクがあるため

入居者を確保できれば安定した収入が得られますが、空室があればその分の収入はゼロになります。不動産投資には運営する上で注意すべきリスクがあり、それに対応するのが難しいことが「おすすめしない」といわれる理由のひとつです。

空室リスクを少しでも軽減するためには、賃貸需要のある投資用物件を選ぶことが大切です。利回りの高さや初期費用の安さだけで決めるのではなく、長期的に考えて入居者が確保しやすいのかを見ましょう。

🔵ローンの返済に不安があるため

不動産投資を始めるメリットのひとつに、金融機関からの融資が挙げられます。自己資金が少なくても、ローンを組めば投資用物件の購入が可能です。しかし、実際にローンの返済を滞りなくできるのか不安が残る方も少なくないでしょう。

ローンの返済には入居者から支払われる家賃が充てられます。そのため、空室が想定よりも多ければ毎月のローン返済が滞るかもしれません。このような不安を軽減するためにも、投資用物件の選定はより慎重になる必要があります。

3.不動産投資で収益が得られる仕組み

不動産投資で収益が得られる仕組み

不動産投資を始める際は、収益化の仕組みや収益の種類について知識を得ておくことが大切です。ここからは、不動産投資を始める際に押さえておきたい、家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)について詳しく解説します。

🔵家賃収入(インカムゲイン)

家賃収入とは、購入した投資用物件を貸し出すことで得られる収入です。家賃滞納リスクや家賃下落リスクはあるものの、入居者がいる限りは毎月定期的に家賃収入が得られます。投資用語では「インカムゲイン」と呼ばれ、株式投資における配当金や株主優待などの利益も同じインカムゲインです。

不動産投資は、その他の投資方法と異なり月々の家賃収入が決まっているため、計画的な資産形成がしやすいとされています。

🔵売却益(キャピタルゲイン)

不動産投資における売買益とは、物件を購入した際の価格よりも高く売却することで、差額によって得られる利益のことです。投資用語では「キャピタルゲイン」と呼ばれます。

経済の動向や物件のあるエリアなど複数の要素が絡みますが、売却するタイミング次第では、大きな利益を得られる可能性もあることが特徴です。

🔵両方の収益が得られるケースも

不動産投資における収益は、家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)の大きく2種類です。しかし、場合によってはどちらの収益も得られる可能性があります。例えば、不動産価格が下落したタイミングで物件を購入し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得たあと、不動産価格の上昇と同時に物件を売却して売却益を得るケースです。

とはいえ、初心者の方がいきなり両方を狙うのはハードルが高いかもしれません。不動産会社に相談してプロの意見を取り入れるなど、慎重な運用を心掛けましょう。

4.不動産投資|物件の種類は?

不動産投資|物件の種類は?

投資用物件には、アパート・マンションの一棟買いから区分マンション、一戸建て住宅など複数の種類があります。長期的に安定した収益を確保していくためにも、自身の経済状況や目的に適した物件の種類を選択することが欠かせません。代表的な物件の種類とそれぞれのメリットや注意点を理解することで、堅実な運用につなげましょう。

🔵アパート・マンション一棟投資

アパートやマンション一棟を土地も含めて全て購入する方法が「アパート・マンション一棟投資」です。ワンルームマンションと比べて部屋数が多いため、空室が発生しても収益がゼロになるリスクを抑えることができます。また、建物が古くなった場合にも土地という資産が残ることも特徴です。

一方で、物件の購入資金が多く必要で、立地条件によっては家賃や入居率にばらつきが出るといったリスクも考えられます。長期的かつ安定した運用を目指している方にとっては、ハイリスクに感じられるかもしれません。

🔵区分マンション(ワンルームマンション)投資

区分マンション(ワンルームマンション)投資は、比較的少ない資金で始めたい方、まずは小規模からスタートしたい方におすすめです。ワンルームマンションは社会人の単身者などをターゲットとした好立地な物件が多く、高い賃貸ニーズが見込めることもメリットといえるでしょう。

しかし、一室のみの所有の場合、空室や家賃滞納が発生したときは無収入になる恐れがあります。実績のある不動産会社や管理会社とパートナーシップを組み、対策をしながら運用することがリスクを低減させるポイントといえるでしょう。

🔵戸建て投資

投資用物件の種類は、マンションやアパートだけではありません。一戸建て住宅を土地も含めて購入して貸し出す「戸建て投資」も、代表的な種類のひとつです。アパートやワンルームマンションが単身者向けであるのに対し、一戸建てはファミリー層からのニーズが高く、入居期間が長い傾向があります。

そのため持続的に安定した収入が見込める一方で、土地・建物を購入するための初期費用や修繕費、入退去時のリフォーム費用が高くなる恐れがある点には注意が必要です。

🔵その他

アパートやマンション、一戸建てなどの物件に限らず、シェアハウスや民泊、駐車場、駐輪場、トランクルームなどのレンタル物置なども投資用物件に含まれます。それぞれのメリットと注意点をまとめました。

メリット 注意点
シェアハウス 複数の入居者との契約が可能なため、効率的に家賃収入が得られる 入居者同士のトラブルへの対応など、入居者管理のノウハウが必要となる
民泊 高い利回りが期待できる 違法民泊や近隣トラブルといった社会問題を背景に、民泊を禁止する管理組合もある
駐車場・駐輪場 初期費用やランニングコストが抑えられる 土地の形状や立地などの条件によっては収益化が難しい
レンタル物置 ランニングコストが抑えられ、利回りが高い傾向にある 稼働率を上げるまでに時間がかかりやすい
定期借地 収益性が高く、安定した地代収入を継続的に得られる 借地借家法により借主の保護が強く、目的によっては存続期間が変わり、途中解約が認められない

5.投資用物件|初心者におすすめの物件タイプは?

投資用物件|初心者におすすめの物件タイプは?

投資用物件を選ぶ際、区分マンションや一棟買い、一戸建て住宅といった種類のほかに重要となるのが物件タイプです。不動産投資を初めて行う方の中には、新築・中古のどちらを選ぶか迷うケースは少なくありません。投資の目的によって適する物件タイプが異なるため、それぞれのメリットや注意点を詳しく理解しておくことが大切です。

🔵初心者には「新築区分マンション」が向いている

一般的に、新築物件は担保力が高いことから、金融機関からの評価も高く融資が受けやすい傾向にあります。また、新築の場合は購入直後に修繕費がかかる可能性が低いことも、初心者の方にとって安心材料といえるでしょう。

一方で、新築物件は中古物件と比べて購入価格が高くなりやすいことが注意点です。初心者の方は、新築の区分マンションなど小規模から始め、リスクや初期費用を抑えながら経験を積むことをおすすめします。

🔵中古物件は初期費用を抑えられる

一般的に中古物件は新築よりも購入価格が低く、初期費用が抑えられる点がメリットといえるでしょう。従って利回りが高い傾向にあるほか、都心や大都市にある中古物件の場合は、高い賃貸ニーズを背景に空室リスクを抑えやすいことが特徴です。

一方で、物件の条件によっては金融機関からの評価が低くなるケースがあります。さらに、物件の購入後、時間をおかずにリフォームや修繕が必要になる可能性もあることは、懸念点のひとつです。

6.不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

不動産投資は、空室リスクや家賃下落リスク、災害リスクなどを伴うことから、ハイリスクなイメージをもたれる傾向がありますが、実際にはミドルリスク・ミドルリターンの投資方法とされています。

例えば、FXや株式投資は経済状況などの影響を受けやすい投資方法といえるでしょう。短期間のうちに価格が大幅に上下動することもあります。

一方、家賃の相場や不動産価格の変動は激しくありません。また、入居者がいる限りは毎月一定の家賃収入を得られるため、リターンも比較的安定しています。これが、不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンといわれる理由です。

7.収益性が期待できるエリアの特徴

収益性が期待できるエリアの特徴

不動産投資において重要なポイントは物件の種類や物件タイプだけではありません。物件のあるエリアも重視しておきたいポイントのひとつです。エリアによっては賃貸ニーズが大きく異なり、空室リスクや家賃下落リスクにつながる可能性もあります。

高い収益性や入居率が期待できるエリアの特徴を把握し、より安定した不動産投資を目指しましょう。

🔵人が集中するエリア

不動産投資は、賃貸ニーズが収益性を大きく左右します。大都市圏など人が集中するエリアであれば、安定した入居率が期待できるでしょう。候補となる物件の将来性も含め、幅広く情報収集することが成功の鍵となります。

地方は過疎化によって、賃貸需要が期待できないところも少なくありません。東京や大阪などの人口が多いエリアを中心に探すのがおすすめです。住みたい街ランキングなども参考にしながら、どのエリアが注目を集めやすいのかをチェックしましょう。

また、日頃から物件周辺の情報にアンテナを張るだけでなく、できるだけ現地に足を運んでリサーチするといったアプローチも大切です。

🔵再開発エリア

再開発とは、市街地再開発事業のことを指し、より安全で住みやすく魅力的な街づくりを行い、都市再生を図ることを目的とした施策です。再開発が進むことで、多くの人がより快適に暮らせる街へと変貌を遂げる可能性が高まります。

再開発が予定されるエリアは、将来的な賃貸ニーズが見込めることから、不動産価格の上昇や賃料アップが期待できることが特徴です。

🔵単身者からの賃貸ニーズが高いエリア

ワンルームマンションへの投資を検討している場合、単身者の賃貸ニーズは欠かせない要素です。最寄り駅からの近さや通勤・通学のアクセスが良好なことは、賃貸ニーズを向上させる大きなポイントとなります。

さらに、コンビニや24時間スーパーなど、周辺施設が整っているかということも単身者が重視する条件のひとつです。物件の周辺にある生活環境や利便性を精査しましょう。

🔵都心からのアクセスが良いエリア

都心にある物件は不動産投資において理想的です。しかし、郊外であっても都心と同等の賃貸ニーズが見込めるエリアもあります。例えば、都心に近くアクセスしやすいといった特徴をもつエリアは、安定した人気が予想されるでしょう。最近では通勤ライナーや特急が充実している都市も少なくありません。

さらに、郊外であれば駅に近い物件でも、比較的価格を抑えて購入できる可能性があります。初期費用を抑えながら運用したい方にもおすすめできるエリアといえるでしょう。

8.不動産投資で気をつけたい4つのポイント

不動産投資で気をつけたい4つのポイント

不動産投資は、優良な物件を購入できれば誰でも成功できる訳ではありません。物件の稼働力や収益力を向上させるため、収支シミュレーションをすることや利回りの捉え方など、多角的な視点から正しい情報を得ておくことが重要です。不動産投資を始める上で気をつけておきたいポイントをチェックして、のちのトラブルやリスクを防ぎましょう。

🔵 1.綿密な収支シミュレーションをする

一般的に不動産投資は、FXや株式投資といった他の投資方法と比べてリスクを抑えた運用がしやすいとされています。とはいえ、予期せぬ出費が発生する可能性はゼロではないと、認識しておくことが大切です。

空室リスクや家賃滞納リスクも加味しながら、綿密な収支シミュレーションをすることがポイントになるでしょう。健全な運用を続けるためには、あらゆるリスクに対処できるよう、無理のない収支バランスが欠かせません。

🔵 2.利回りにとらわれすぎない

一般的に、利回りは数字が大きいほど収益性が高いことを意味します。利回りは投資用物件の収益力を予測する上で大切な指標ですが、数値にとらわれすぎるのは賢明とはいえないでしょう。

利回りが高いからといって、確実に高い収益が得られる保証はありません。「逆も真なり」です。利回りは低めであっても、収益が期待できる物件もあります。

物件の収益力は、立地やエリアの将来性、築年数、運用コストなど複数の要素が関係すると認識しておきましょう。利回りの仕組みを含めた不動産投資に関する知識を深めるとともに、優良物件を見極めるスキルを身に付けることが大切です。

🔵 3.ハイリスク・ローリターン物件に注意する

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法とされていますが、中にはハイリスク・ローリターンになる物件もあることを注意点として押さえておきましょう。以下は慎重な判断をおすすめする物件の特徴です。

・交通アクセスの悪いエリアにある物件
・単身者が多いエリアにある戸建て物件
・老朽化が目立つ中古物件

現時点の入居率だけではなく、将来的にも賃貸ニーズが維持できるか、数十年後も充実した生活環境が保てるかなど、長期的な視点をもって物件の購入を見極めることが重要です。

🔵 4.信頼性に長けた不動産会社を選ぶ

不動産会社との関係性は、投資全体に大きな影響を及ぼすといっても過言ではありません。信頼できる不動産会社は、不動産投資を始めるときだけでなく、運用中も心強いパートナーになるでしょう。以下に信頼できる不動産会社を見極めるポイントを挙げます。

・資産状況や不動産投資の目的などを丁寧にヒアリングし、適した提案をしてくれるか
・メリットだけでなく、リスクや注意点についても説明してくれるか
・実績があり購入後のサポート体制が充実しているか

9.不動産投資の失敗を防ぐおすすめの対策

不動産投資の失敗を防ぐおすすめの対策

不動産投資で成功率を高めるためには、リスクへの対策を講じる必要があります。何も準備していなければ、想定外のことが起きた場合に対処できないこともあるでしょう。賃貸経営をする上では、常に何が起きるのかを想定して、それに対する準備が大切です。ここでは、不動産投資の失敗を防ぐおすすめの対策を解説します。

🔵家賃滞納リスクへの対策

入居者からの家賃支払いが遅れることは滅多に起こるわけではありません。しかし、家賃滞納が発生すれば、その分の家賃収入は減ります。数日遅れた程度であれば大きな影響が出ませんが、悪質な滞納には頭を悩ませることになるでしょう。

家賃滞納リスクへの対策としては、以下の2つが挙げられます。

・家賃滞納への対応がしっかりしている不動産会社を利用する
・入居条件に「家賃保証会社への加入」を加える

金銭トラブルを未然に防ぐには、入居時の審査を厳しく行うことが大切です。契約する管理会社にどのような審査項目があるのかもチェックしましょう。

🔵空室リスクへの対策

賃貸経営をする上で空室リスクは避けて通れません。入居者は一定期間を経て退去するため、その度に新たな入居者を募集する必要があります。空室期間が長くなればなるほど、家賃収入が減るため早急な対策が不可欠です。

空室リスクへの対策としては、以下の2つが挙げられます。

・賃貸需要が期待できるエリアにある物件を選ぶ
・集客力のある不動産会社を利用する

長期的に安定した賃貸経営をするためには、人口が集中するエリアの投資用物件を購入することが大切です。周辺にある競合物件などをチェックしながら、賃貸需要が見込めるエリアを選びましょう。

🔵家賃下落リスクへの対策

投資用物件を購入してから一定の家賃の維持することは困難でしょう。建物は経年劣化するとともに、家賃も下落する傾向にあります。

家賃下落リスクへの対策としては、以下の2つが挙げられます。

・共用部の管理が行き届いている管理会社を選ぶ
・長期間にわたって収支シミュレーションをする

共用部をしっかりと管理することで建物の経年劣化を抑えられ、資産価値が下落しにくくなるでしょう。そのためには、信頼できる管理会社を選ぶ必要があります。また、目先だけでなく、数年先までの長期間にわたって収支シミュレーションをすることも大切です。

🔵物件下落リスクへの対策

売却を見越して投資用物件を購入する方も少なくないでしょう。しかし、賃貸需要が低い物件は出口戦略が上手くいかない可能性があります。

物件下落リスクへの対策としては、以下の2つが挙げられます。

・利便性が高いエリアを選定する
・セキュリティ面でしっかりしている物件を購入する

投資用物件が高く売れるかどうかは、賃貸需要に左右されます。都心へのアクセスがしやすい利便性の高さがあるエリアであれば、買い手が見つかるのも早いでしょう。また、入居者が賃貸物件を探す上で欠かせない設備があることも条件のひとつです。

🔵自然災害リスクへの対策

いつどのタイミングで自然災害が起こるのかは予測がつきません。地震や火災などは建物が倒壊する可能性もあり、建て直そうにも多額の費用がかかります。

自然災害リスクへの対策としては、以下の2つが挙げられます。

・地震保険や火災保険に加入する
・ハザードマップでエリアごとのリスクを確認する

自然災害は避けられるものではないため、保険への加入がおすすめです。天災によって受けたダメージを補償してもらえるなど、被害を最小限に抑えられます。また、自然災害の被害を予測したハザードマップを活用するのもよいでしょう。

10.初めての不動産投資はGALA NAVIで情報収集を!

不動産投資では、物件タイプやエリア選び、運用にあたってのリスク対策、ローンの返済計画など多岐にわたる知識が必要です。空室リスクや家賃下落リスクといったあらゆるリスクに備え、長期的に堅実な運用を継続するためには、情報収集が欠かせません。

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11.まとめ

まとめ

投資用物件の種類は、アパート・マンションの一棟買いや区分マンション、一戸建て住宅などさまざまですが、自身の投資の目的によって適する種類は異なります。長期にわたって安定した運用を続けるためは、メリットや注意点の把握をはじめ、優良な物件を見極めるための知識の習得や情報収集が欠かせません。

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